农村房地一体不动产确权登记工作流程之欧阳科创编.docx

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农村房地一体不动产确权登记工作流程之欧阳科创编

农村房地一体不动产确权登记工作流程

时间：

2021.02.05

创作：

欧阳科

一、权属调查

权属调查是不动产权籍调查的核心，是保障不动产确权登记颁证的关键。

根据《山东省国土资源厅、山东省财政厅、山东省住房和城乡建设厅关于做好农村房地一体不动产登记工作的通知》（鲁国土资字〔2018〕191号）文件要求，对于已完成登记发证的宅基地和集体建设用地，开展补充房屋调查；对于已完成地籍调查尚未登记发证但符合发证条件的宅基地和集体建设用地，对原有地籍调查成果进行核实，并对地上房屋等建（构）筑物进行补充调查，形成房地一体的不动产权籍调查成果;对于宅基地和集体建设用地及地上房屋等建（构）筑物均未开展过权籍调查的，应开展房地一体的权籍调查。

①权属调查主要包括：

调查核实宗地和房屋的权属情况、实地指界、设置界标、丈量宗地界址边长和房屋边长相关距离、绘制宗地草图及房屋权界线示意图、填写不动产权籍调查表等。

②土地权属状况调查

a、宗地状况调查。

应根据《不动产权籍调查技术方案》（试行）要求，借助工作底图和权属来源证明材料，结合现场核实，调查每宗地的土地坐落与四至。

b、宗地权利人状况调查。

包括调查核实权利人或实际使用人的姓名或者名称、单位性质、行业代码、组织机构代码、法定代表人（或负责人）姓名及其身份证明、代理人姓名及其身份证明等，属于宅基地的，除了调查记录土地权利人的情况外，还应调查权利人家庭成员情况，复印权利人家庭户口簿等资料。

c、宗地权属状况调查。

调查核实确定土地权属性质、使用期限等，以及宗地是否有抵押权、地役权等他项权利和共有情况；宗地批准用途和实际用途等。

d、权利人和宗地界址清楚，四邻无争议，因不符合相关政策不能予以确权登记颁证的，可依实际使用情况记录实际使用人和实际使用范围，在《地籍调查表》说明栏中，注明“该权利人为实际使用人，因不符合XX规定暂不予确权登记。

”将调查成果录入不动产权籍调查数据库。

e、存在权属争议的，划为争议宗，填写土地权属争议原由书，待权属争议解决后再进行不动产权籍调查。

③房屋权属状况调查

a、房屋权属来源调查。

应依据房屋产权人提供的房屋建设批准手续、符合规划材料等，以及房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。

产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。

b、房屋状况调查。

宅基地范围内的房屋，调查主要建筑物的建筑结构、层数、墙体归属、建成年份等。

主要建筑物指具有上述合法权属来源材料、主要用于居住的房屋。

附属设施如仓库、圈舍、门房等不用作权属界线但为永久建筑结构的，可在不动产权籍调查表中简要记录其相关信息，说明其位置、用途、数量等。

④界址调查

a、宗地界址调查。

按照《地籍调查规程》（TD/T1001—2012）要求做好宅基地和集体建设用地权属调查指界，实地设置宗地界标并丈量边长和关系距离，确保宗地权属清楚、界址清晰（界址空间相对位置关系准确）。

b、对土地权属来源资料齐全，界址明确，经实地核实界址无变化的宗地，无需重新开展界址调查，只将相关信息记入不动产权籍调查表即可。

对土地权属来源资料中的界址不明确的宗地、界址与实地有变化的宗地及无合法土地权属来源资料的宗地，需进行现场指界，开展宗地界址调查。

实地指界前，通过指界通知书、公告、广播、电话、微信等方式通知指界人，确保土地权利人及相邻宗地权利人或双方合法代理人、集体经济组织代表按时到现场指界。

指界时，调查员、本宗地及相邻宗地指界人、集体经济组织代表应同时到场，根据指界人指定的界址点，现场设置界标，确认界址点类型、位置。

指界后，应及时填写不动产权籍调查表，将实际用地界线和批准用地界线标绘到工作底图上，并在地籍调查表的权属调查记事栏中予以说明。

无论是解析法还是图解法测量界址点，都应釆用钢尺或测距仪实地丈量宗地的全部界址边长，及其临近界址点或明显地物点与本宗界址点的条件距离或相关距离，条件距离和相关距离无法丈量的，应在界址标示表中的说明栏说明原因。

c、房屋权属界线调查。

房屋权属界线是指房屋所有权范围的界线，包括专有部分和共有部分的所有权界线。

应实地采用钢尺或测距仪丈量房屋边长，标注在房屋权界线示意图上，并填写房屋调查表。

d、独立成幢的房屋等建筑物、构筑物与宅基地使用权为同一权利人的，无须开展房屋权属界线调查，只须测量房角点、丈量房屋边长并标绘在宗地草图上。

e、建筑物为共有的，如新型农村社区或搬迁上楼等，有户型图的，经核实与实地一致的，按户型图确定房屋权属界线；无户型图或户型图经核实与实地不一致的，须在房屋所有权人指界下，区分自有墙、共有墙或借墙，以墙体所有权范围为界，确认界址类型、位置，测量界址点和房屋边长，标注在房屋权界线示意图上，并填写房屋调查表。

⑤填写不动产权籍调查表

按照《不动产权籍调查技术方案》（试行）的要求填写不动产权籍调查表。

对集体建设用地使用权宗地和宅基地使用权宗地，填写地籍调查表。

如果其上存在房屋，则需填写房屋调查表。

如果其上存在构（建）筑物，则需填写构（建）筑物调查表。

⑥绘制草图

应根据宗地和房屋权属状况调查信息、指界与界址点设置情况、界址边长及相关距离丈量结果，按概略比例尺绘制宗地草图，根据需要绘制房屋权界线示意图。

宗地草图及房屋权界线示意图必须现场绘制（实地丈量边长）。

有基础图件资料的地区，可持打印的相关图件到现场，根据指界和实际丈量边长情况做好现场记录，形成草图。

⑦权属核实

权属核实的内容应与权属调查的范围基本一致，经核实需要变更的，需进行变更调查登记，核实无误的，补充主要房屋的房屋信息后统一入库。

二、不动产测量

为满足本次确权登记颁证工作任务，充分兼顾宅基地制度改革、集体经营性建设用地入市等农村土地制度改革的需要，可统筹考虑本地区的基础条件、工作需求和经济技术可行性，因地制宜地选取合适的测量方法。

原则上，同一地区内可以釆用多种测量方法共同开展工作。

①控制测量

对土地及其房屋等定着物，控制测量的技术、方法和精度指标按照《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）执行。

②界址测量

解析法。

对于工作基础和经济条件较好、技术力量较强的地区或调查精度影响土地产权人切身利益的，如各类农村改革试点、征地拆迁地区等，可釆用解析法测量，即利用测量仪器实地获取宗地界址点精确坐标，绘制权籍图，提取宗地面积等要素信息。

图解法。

利用时相较新、分辨率优于0.2米的正射影像图，已有大比例尺（不小于1:

2000）地籍图、地形图等资料在图上釆集界址点坐标，实地丈量界址边长，形成权籍图，并计算宗地面积等要素信息。

勘丈法。

对于经济条件较差、偏远地区或分散、独立的宅基地和集体建设用地，

或不动产生命周期较短，建筑物、构筑物更新速度较快，且调查精度不影响权利人切身利益的，在确保宗地权属清楚、空间相对位置关系准确的前提下，可采用更为简便易行的方法，如通过实地设置宗地界标，确定界址点位置，钢尺丈量界址边长并计算宗地面积。

③房屋测量

a、对于已颁发房屋产权证的，经核实权利人未发生变化，房屋未进行翻改建的，只需将房屋登记的相关信息与宗地权籍调查成果一并录入不动产权籍调查数据库中，无需重新开展测量。

b、新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的，已有户型图经核实无变化的，通过户型图获取房屋内部边长，没有户型图的需实地测量。

c、房屋测量可结合实际需求，选用解析法、图解法测量房角点坐标，也可釆用勘丈法钢尺丈量房屋边长。

d、无法丈量房屋边长的，应丈量至少两条房角点与界址点或房角点与相邻近地物的相关距离，便于间接解算房屋边长和房屋面积。

④宗地图和房屋分户图测制

不动产权籍图包括地籍图、海籍图及不动产单元图等，不动产单元图包括宗地图、宗海图和房产分户图等。

a、宗地图的测制。

以已有地籍图为工作底图测绘宗地内部及周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗地图。

测绘方法按照《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）执行。

b、房产分户图的编制。

以地籍图、宗地图等为工作底图绘制房产分户图。

房产分户图的编制要求和内容参照《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）7.3的规定。

⑤面积计算

a、可釆用坐标法或几何要素法计算面积：

坐标法。

釆用解析法获取宗地界址点和房角点坐标的，可通过坐标法计算宗地和房屋面积。

几何要素法。

采用图解法获取界址点坐标或其它简易方法的，可以通过实地丈量的房屋边长和房屋占地范围的几何图形计算面积，如简单的矩形房屋可以根据量取的长和宽直接计算出其面积。

b、宅基地范围内只对其主要建筑物计算建筑面积。

可以按《房产测量规范》要求计算面积，也可以釆取简便易行的方式，如以一层建筑面积乘以层数计算。

对于主要建筑物的门廊、阳台、楼梯等设施面积可根据地方规定或当地习惯计算。

集体建设用地内的所有房屋及建（构）筑物均应计算面积。

c、新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的，可直接利用已有的户面积成果。

无户面积成果的可通过户型图（经核实无变化的）或实地丈量的成果计算面积。

d、应在地籍调查表和房屋调查表中说明宗地和房屋面积的计算方法和过程。

三、调查结果公示

县级以上地方人民政府统一组织宅基地、集体建设用地和房屋权籍调查的，应将权籍调查结果在本集体经济组织范围内进行公示，并在村民会议或村民代表会议上说明。

对于外出务工人员较多的地区，可通过电话、微信等方式将权籍调查结果告知权利人及利害关系人。

公示期不少于15个工作日，公示期满无异议的，进行建库归档。

四、数据库建设及管理系统搭建

在农村地籍调查登记发证数据库的基础上，依据《地籍调查规程》和《不动产登记数据库标准》，建立集图形、属性、电子档案为一体的集体建设用地使用权和宅基地使用权、房屋调查数据库和管理系统。

五、确权登记发证

按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等相关规定，配合自然资源主管部门做好农村房地一体确权登记发证工作。

六、与不动产数据库衔接

实现农村“房地一体”不动产登记数据库与现行不动产登记数据库衔接，相互融合。

建设农村房地一体信息管理系统。

主要用于农村宅基地使用权和房屋所有权的属性数据和空间数据汇总、整合、标准化，为符合不动产登记数据整合入库规范的数据，进行建库和数据管理。

此项工作宅基地部分应该已通过不动产数据整合项目完成，该项目为政府采购项目。

七、形成三维不动产管理系统

通过三维不动产管理系统的建设，实现不动产登记档案的二三维一体化管理，满足不动产信息的立体管理需求，提高办理效率，树立政府公众形象，实现不动产信息的便民、利民之效果。

八、资料成果归档、汇交及验收

以宗地为单位形成农村房地一体的不动产权籍调查档案资料，包括：

工作报告、技术报告及其他文字成果；不动产权籍调查表、房屋调查表、界址点成果表等各类表格成果；地籍图、宗地图、房产分户图及其他图件的纸质版和电子图件；以省市政策及方案要求提交的其他材料成果。

并做好归档、汇交、应用工作。

整理验收所需资料。

时间：

2021.02.05

创作：

欧阳科