开发商逾期交房如何承担违约责任.docx
- 文档编号:26775099
- 上传时间:2023-06-22
- 格式:DOCX
- 页数:18
- 大小:25.65KB
开发商逾期交房如何承担违约责任.docx
《开发商逾期交房如何承担违约责任.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《开发商逾期交房如何承担违约责任.docx(18页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
开发商逾期交房如何承担违约责任
开发商逾期交房如何承担违约责任
案情:
2010年10月,原告方先生预购被告安徽省全椒县某房地产开发有限公司开发的位于襄河镇麟和苑11幢2单元502号商品房一套,建筑面积为98.11平方米,同时原告于10月2日和10月9日两次交给被告全椒县某房地产开发有限公司购房首付款共98583元。
并于11月8日双方签订了《商品房买卖合同》,合同约定房屋总价款为318583元,首付款为98583元,余款220000元在签订合同后50个工作日内办理完按揭手续;被告全椒县某房地产开发有限公司应当在2011年9月前将验收合格的商品房交付给原告,被告逾期交房的,按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。
合同签订后,原告于2010年11月9日在中国银行办理了按揭手续,开立银行按揭还款账户。
到2011年9月,被告全椒县某房地产开发有限公司未能按约定时间交付商品房给原告。
2011年11月28日,被告全椒县某房地产开发有限公司开发的商品房验收合格,并于11月30日通过手机群发短信的方式,将交房通知发给原告提供的手机号码,同时以国内挂号信将交房通知邮寄给原告提供的地址。
但原告认为没有收到被告的短信和信件,被告全椒县某房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任,按日63.72元支付违约金10194.65元。
庭审中,被告全椒县某房地产开发有限公司认可违约的事实,但承担2011年11月30日之前的逾期交房责任。
同时,被告全椒县某房地产开发有限公司认为原告主张的违约金过高,逾期交房给原告造成的损失也就是房租损失,并申请对原告购房的同一地段房租损失进行司法鉴定。
经法院委托安徽百友资产评估司法鉴定所对原告所购麟和苑11幢502室98.11平方米的房屋租金损失进行鉴定,鉴定结论原告所购房屋的月租金损失为445元。
被告全椒县某房地产开发有限公司支付鉴定费2600元。
分歧:
原告方先生诉被告全椒县某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案,安徽省全椒县人民法院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。
原告方先生诉称:
《商品房买卖合同》签订后,被告未能按时交付商品房给原告,根据合同约定被告应支付原告违约金。
但原告找被告索要违约金时,被告一直不愿支付,故原告提起诉讼,要求被告按照双方签订的《商品房买卖合同》约定支付逾期5个月零10天(2011年9月至2012年2月10日)交房的违约金10194.65元,并承担本案诉讼费用。
被告辩称:
原告购买房屋是事实,被告逾期交房时间仅为2个月。
我公司在2011年11月30日通过群发短信的方式,将收房通知发给原告,同时将收房通知书以挂号信的形式邮寄给原告。
被告认为在2011年11月30日之前逾期交房的责任由被告负责,但原告主张的违约金过高,我公司应承担的是原告租金的损失,并要求对违约损失进行鉴定。
评析:
本案争议的焦点是被告房产开发公司应自何时承担违约责任,以及如何承担违约责任。
违约是指合同当事人在无法定免责原因的情况下,不按合同履行义务的行为。
《民法通则》第111条规定:
“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或者采取补救措施,并有权要求赔偿损失。
”《民法通则》第112条规定:
“当事人一方违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定,一方违反合同时,向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
”本案中,由于开发商未能按约定交房,双方也约定了逾期未交房支付违约金。
原告可以根据这个约定要求开发商赔偿损失。
最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定:
“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定:
“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
”
本案中,原、被告签订的《商品房买卖合同》,系双方的真实意思表示,合同内容未违反法律强制性规定,法院对该合同的效力予以确认。
合同签订后,原告按合同约定的义务,向被告支付了购房首付款98583元,并在中国银行全椒支行办理了按揭手续,被告应按照合同约定的期限将原告订购的商品房交付给原告,被告未能按合同约定的时间(2011年9月前)向原告交房,因此被告应承担逾期交房的违约责任。
对于违约时间的确定,原告主张被告承担5个月零10天的期限。
被告认为过长,从被告提供的2011年11月30日通过中国移动发送到原告手机的信息记录及同一天邮政通信国内挂号信函收据,可以确定被告告知原告交房的时间。
但考虑本案的特殊性,被告发出的交房通知,不能确定原告是否收到,故法院确定按5个月时间确定被告违约的时间。
关于被告提出合同约定的违约金标准过高,请求予以减少问题:
本案中原告对被告逾期交房造成的实际损失未提供证据加以证明,而被告认为其逾期交房造成原告的损失是房屋租金的损失,经法院委托安徽百友资产评估司法鉴定所对原告所购房屋地段的租金损失进行鉴定,月租金为445元。
而合同约定的违约金损失每天为63.72元,显然约定的违约金明显高于原告造成的损失。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:
“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
”因此,被告请求适当减少违约金,法院依法予以支持。
但鉴定的月租金损失445元,略显偏低,法院酌定为600元的月租金作为违约金的损失。
关于鉴定费2600元,因引起纠纷是被告违反合同约定造成的,原告诉请是以合同为依据要求被告承担逾期交房的违约金并无不当,因此产生的鉴定费用应由被告承担。
据此,依据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定,安徽省全椒县人民法院一审判决如下:
被告全椒县某房地产开发有限公司支付原告方先生逾期交房违约金3000元。
(安徽省全椒县司家宏)
湖北省建筑施工企业三类人员安全考试卷题
姓名:
江艮旺 性别:
男身份证号码:
420124************ 人员类别:
B类
所在单位:
武汉高斯美形象标识集团有限公司 考生类别:
初次取证
准考证号:
2014515680373
一、单选题(30题,每题1分,共30分。
只有1个答案是正确的。
选对得1分,多选、不选、错选均不得分)
1.《国务院关于进一步加强安全生产工作的决定》中指出:
要努力构建( A )的安全生产工作格局。
A.“政府统一领导、部门依法监管、企业全面负责、群众参与监督、全社会广泛支持”
B.“政府统—领导、部门全面负责、企业依法监管、群众参与监督、全社会广泛支持”
C.“政府依法监管、部门统一领导、企业全面负责、群众参与监督、全社会广泛支持”
D.“政府全面负责、部门统一领导、企业依法监管、群众参与监督、全社会广泛支持”
2.( A )对建筑工程的安全事故、安全隐患等都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。
A.任何单位和个人
B.建设单位
C.监理单位
D.项目经理
3.生产经营单位的主要( C )必须具备与本单位所从事的生产经营活动相应的安全生产知识和管理能力。
A.负责人
B.安全生产管理人员
C.负责人和安全生产管理人员
D.负责人和安全生产监督人员
4.《建筑法》规定的责令停业整顿降低资质等级和吊销资质证书的行政处罚,由(B)决定。
A.劳动部门
B.颁发资质证书的机关
C.中国建筑业协会
D.国务院
5.涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程,建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;没有设计方案的( A )。
A.不得施工
B.在某些部门许可下可以施工
C.在质量监督部门监督下可以施工
D.不确定
6.( A )执行监督检查任务时,必须出示有效的监督执法证件;对涉及被检查单位的技术秘密和业务秘密,应当为其保密。
A.安全生产监督检查人员
B.安全生产值班人员
C.领班人员
D.安全生产员
7.生产经营单位主要负责人在本单位发生重大生产安全事故时,不立即组织抢救或者在事故调查处理期间擅离职守或者逃匿的,给予降职、撤职的处分,对逃匿的处( B )拘留;构成犯罪的,依照刑法有关规定追究刑事责任。
A.五日以下
B.十五日以下
C.十日以下
D.二十五日以下
8.根据《建设工程安全生产管理条例》,施工单位采购、租赁的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件,应当具有生产(制造)许可证、产品合格证,并在进入施工现场前进行( C )。
A.检测
B.检查
C.查验
D.测试
9.根据《建设工程安全生产管理条例》,建设单位不得对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合建设工程安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求,不得( D )。
A.变更合同约定的造价
B.压缩定额规定的工期
C.变更合同的约定内容
D.压缩合同约定的工期
10.根据《建设工程安全生产管理条例》,工程监理单位和监理工程师应当按照法律、法规和工程建设强制性标准实施监理,并对建设工程安全生产承担( A )。
A.监理责任
B.违约责任
C.赔偿责任
D.技术责任
11.根据《建设工程安全生产管理条例》,分包单位应当服从总承包单位的安全生产管理,分包单位不服从管理导致生产安全事故的,由分包单位承担( D )。
A.全部责任
B.合同中约定的责任
C.一般责任
D.主要责任
12.《建设工程安全生产管理条例》规定的( B ),由建设行政主管部门或者其他有关部门依照法定职权决定。
A.民事责任
B.行政处罚
C.刑事处罚
D.赔偿责任
13.违反《建设工程安全生产管理条例》的规定,出租单位出租未经安全性能检测或者经 检测不合格的机械设备和施工机具及配件的,责令停业整顿,并处 5 万元以上 10 万元以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。
( B )
A.1,5
B.5,10
C.1,10
D.10,20
14、 未取得安全生产许可证擅自进行生产的,责令停止生产,没收违法所得,并处10万元以上( D )万元以下的罚款;造成重大事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
A.30
B.20
C.45
D.50
15. 根据《生产安全事故报告和调查处理条例》较大事故是指造成3人以上10人以下死亡,或者( C ),或者1000万元以上5000万元以下直接经济损失的事故。
A.5人以上20人以下重伤;
B.8人以上30人以下重伤;
C.10人以上50人以下重伤;
D.30人以上50人以下重伤;
16. 根据《生产安全事故报告和调查处理条例》事故发生后,事故现场有关人员应当立即向本单位负责人报告;负责人接到报告后,应当于( A )内向事故发生地县级以上人民政府安全生产监督管理部门和负有安全生产监督管理职责的有关部门报告。
A.1小时
B.1天
C.2小时
D.8小时
17.为了提高桩的稳定性,可以采用在基坑内加设支撑的方法,坑内支撑可采用单层平面或 ( C )支撑。
A.二层
B.三层
C.多层
D. 四层
18、直角扣件、旋转扣件的抗滑承载能力设计值为( C )。
A.6kN
B.8kN
C.7kN
D.8.5kN
19.模板结构受压构件长细比:
支架立柱及桁架不应大于( B )。
A.80
B.150
C.160
D.170
20.模板支撑架使用可调顶托时,调节螺杆伸缩长度不得大于( B )。
A.150mm
B.200mm
C.250mm
D.300mm
21.在脚手架主节点处必须设置一根横向水平杆(小横杆),用直角扣件扣紧,且严禁拆除,这 是因为( D )。
A.横向水平杆是构成脚手架整体刚度的必不可少的杆件
B.横向水平杆是承传竖向荷载的重要受力构件
C.横向水平杆是承传竖向、水平荷载的重要受力构件
D.横向水平杆是承受竖向荷载的重要受力构件,又是保证脚手架的整体刚度的不可缺少 的杆件
22.连墙件应靠近主节点设置,这是为了( D )。
A.便于施工
B.便于连墙件设置
C.便于立杆接长
D.保证连墙件对脚手架起到约束作用
23.当采用绳卡固接时,绳卡螺栓宜拧紧到使两绳直径高度压扁( A )。
A.1/3
B.2/3
C.1/4
D.2/5
24.( A )能够防止塔机超载、避免由于严重超载而引起塔机的倾覆或折臂等恶性事故。
A.力矩限制器
B.吊钩保险
C.行程限制器
D.幅度限制器
25.多塔作业时,处于高位的塔机(吊钩升至最高点)与低位塔机的垂直距离在任何情况下不 得小于( C )。
A.1m
B.1.5m
C.2m
D.3m
26.物料提升机连墙杆与架体及建筑物之间,均应采用( A )连接。
A.刚性
B.柔性
C、刚性、柔性均可
D.半刚性
27.物料提升机吊篮的越程(指从吊篮的最高位置与天梁最低处的距离),应不小于(B ) m
A.2
B.3
C.4
D.5
28.施工现场用电工程中,PE线的重复接地点不应少于( C )。
A.一处
B.二处
C.三处
D.四处
29.总配电箱中漏电保护器的额定漏电动作电流/A和额定漏电动作时间rA的选择要求是 ( D )。
A.I△>30mA,T△=0.1s
B.I△=30mA,T△>0.1s
C.I△>30mA,T△>0.1s
D.I△>30mA,T△>0.1S, I△·T△≯30mA·s
30.交流弧焊机变压器的一次测电源线长度不应大于( A )m,进线处必须设置防护罩。
A.3
B.4
C.5
D.6
二、多选题(20题,每题2分,共40分。
有两个或两个以上正确答案,多选不得分,全部选对得2分,少选时选对一个得0.5分)
1.根据《建设工程安全生产管理条例》,下列说法正确的是(ABC )。
A.建设单位在编制工程概算时,应当确定建设工程安全作业环境及安全施工措施所需费用
B.依法批准开工报告的建设工程,建设单位应当自开工报告批准之日起15日内,将保证安全施工的措施报送建设工程所在地方县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门备案
C.建设单位不得压缩合理的工期
D.建设工程安全生产管理,坚持质量第一、预防为主的方针
E.施工单位在申请领取施工许可证时,应当提供建设工程有关安全施工措施的资料
2.施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施安装完毕后(ABCE )。
A.安装单位应该自检
B.安装单位应出具自检合格证明
C.安装单位应向施工单位进行安全说明
D.安装单位应向建设单位进行安全说明 E.安装单位应该办理验收手续并签字
3.根据《建设工程安全生产管理条例》,下列( ABCE )达到一定规模的危险性较大的分部分项工程编制专项施工方案,并附具安全验算结果,经施工单位技术负责人、总监理工程师签字后实施,由专职安全生产管理人员进行现场监督
A.基坑支护与降水工程
B.土方开挖工程
C.模板工程
D.混凝土工程
E.脚手架工程
4.按照建设部《危险性较大的分部分项工程安全管理办法》建质[2009]87号,下列哪些分部分项工程需要组织专家组对专项方案进行论证。
(ABCD)
A、开挖深度为4米,地质条件、周围环境和地下管线复杂的土方开挖、支护、降水工程。
B、搭设高度为9m的混凝土模板支撑工程
C、采用常规起重设备、方法,单件起吊重量为150kN的起重吊装工程。
D、架体高度为21m的悬挑式脚手架工程。
E、开挖深度超过14m的人工挖孔桩工程。
5.施工单位在使用承租的机械设备和施工机具及配件的,由( BDE )共同进行验收。
A.建设单位
B.施工总承包单位
C.使用单位
D.出租单位
E.安装单位 4
6. 国家对( ABDE )实行安全生产许可制度。
A.矿山企业
B.建筑施工企业
C.塔吊等大型起重设施生产企业
D.烟花爆竹生产企业
E.民用爆破器材生产企业
7.配电系统中漏电保护器的设置位置至少应是( ABCDE )。
A.总配电箱总路、分配电箱总路
B.分配电箱总路、开关箱
C.总配电箱总路、开关箱
D.总配电箱各分路、开关箱
E.分配电箱各分路、开关箱
8. 职工有下列情形之一的,应当认定为工伤( ABCE )。
A.在工作时间和工作场所内,因工作原因受到事故伤害的
B.患职业病的
C.工作时间前后在工作场所内,从事与工作有关的预备性或者收尾性工作受到事故伤害的
D.请假外出期间,受到伤害或者发生事故下落不明的
E.法律、行政法规规定应当认定为工伤的其他情形
9.根据《生产安全事故报告和调查处理条例》事故调查处理的任务是( ABCD )。
A.及时、准确地查清事故经过,事故原因和事故损失;
B.查明事故性质;
C.认定事故责任
D.总结事故教训,提出整改措施;
E.对事故责任者依法追究责任;
10、按照《建筑起重机械安全监督管理规定》,有下列情形之一的建筑起重机械,不得出租、使用:
(ABDE)
A属国家明令淘汰或者禁止使用的;
B超过安全技术标准或者制造厂家规定的使用年限的;
C经检验达到安全技术标准规定的;
D没有完整安全技术档案的;
E没有齐全有效的安全保护装置的。
11.物料提升机的吊篮停靠装置应能可靠的承担:
( ABCD )
A.吊篮自重
B.额定荷载
C.运料人员
D.装卸物料时的工作荷载
E. 重物冲击荷载
12.在基坑开挖中造成坍塌事故的主要原因是:
( ABCD )
A.基坑开挖放坡不够
B.边坡顶部超载
C.基坑未设置连续档土墙或未设内支撑
D.降水措施不当
E.采用机械挖土
13.模板支撑完成后,应由技术负责人组织(BCD )进行验收。
验收必须履行签字手续,写明签字日期。
A.项目经理
B.施工员
C.安全员
D.木工班长
E作业工人
14.脚手架底部的构造要求是( ABD )。
A.每根立杆底端应设底座或垫板,且应设纵向、横向扫地杆
B.纵向扫地杆距底座上皮不大于200mm,并采用直角扣件与立杆固定
C.纵向扫地杆距底座上皮不大于1000mm,并采用直角扣件与立杆固定
D.横向扫地杆应采用直角扣件固定在紧靠纵向扫地杆下方的立杆上
E.横向扫地杆设在距底面上0.8m处
15.计算立杆稳定性时,应选取其危险部位(或称最不利部位),当脚手架以相同步距、纵距、 横距和连墙件布置,且风荷不大时,危险部位在( CD )。
A.脚手架顶层立杆段
B.脚手架半高处立杆段
C.脚手架底层立杆段
D.双管立杆变截面处的单立杆段 5
E.双管立杆的双管立杆段
16.一字型、开口型脚手架连墙件设置做了专门的规定,它们是( AC )。
A.在脚手架的两端必须设置连墙件
B.在脚手架的两端宜设置连墙件
C.连墙件间距竖向不应大于建筑物层高,并不应大于4m(两步)
D.连墙件间距竖向不应大于建筑物层高,并不应大于6m(三步)
E.连墙件的设置与封圈型架相同
17.附着升降脚手架防坠装置的设置要求( AC)。
A.每一主框架处有一个
B.隔一主框架有一个
C.防坠与提升设在两套不同附着支承结构
D.防坠与提升设在一套附着支承结构上
E. 防坠装置与提升装置的设置没有相互关系
18.固定式塔机的安全装置主要有哪些?
( ABDE )
A.起重力矩限制器
B.起重量限制器
C.限速器
D.起升高度限位器
E.小车变幅限位器
19.高架提升机应设置下列哪些安全装置?
( ABDE )
A.安全停靠装置
B.断绳保护装置
C.通讯装置
D.下极限限位器
E.缓冲器
20.塔式起重机力矩限制器起作用时,允许下列哪些运行?
( BD )
A.载荷向臂端方向运行
B.载荷向臂根方向运行
C.吊钩上升
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 开发商 逾期 如何 承担 违约责任