物业小区装修操作规范1.docx

物业小区装修操作规范1.docx

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物业小区装修操作规范1

一、装修管理流程

（一）装修申请

1.装修房屋的业主持业主身份证或单位营业执照（装修单位）等有效证件原件（如果业主不能亲临办理，可委托代理人；但代理人须持有业主亲自签署的代理委托书，委托书上应有业主的身份证复印件，代理人还应持有自己的身份证等有效证件原件）；到物业服务中心领取《装修申请表》、《施工人员出入证登记表》等，并按表中要求逐项详细填写。

2.同时业主还需签署《装修承诺书》、《装饰装修管理服务协议》；原则上不允许装修人员留宿，如装修单位施工人员确需留宿在装修房内的，业主还需签署《装修人员留宿人员担保书》。

业主（自装）装修单位签署《装修单位施工安全责任书》。

3.客服中心将安排人员会同业主、装修施工单位对户内二次验房（闭水试验、宽带、有线电视、电话、室内对讲），签署《通水通电试验单》，二次验房结束后可办理装修申请手续。

4.业主会同装修施工单位负责人备齐如下装修申报材料到物业服务中心办理申报手续：

（1）填写好的《装修申请表》及《施工人员出入证登记表》；

（2）装修施工单位的营业执照和质资证书复印件（加盖公司公章）；

（3）装饰装修方案、房屋装修施工图（给排水、电气管线图等）及装修说明（尤其是改动外观的设计方案说明）；

（4）若变动建筑主体、承重结构或者超过设计标准及规范、增加楼面负载，须提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

（5）装修人员身份证复印件和1寸照片2张。

（二）装修审批

1.装修主管先查验装修申报材料是否齐全，确保提供的图纸资料完整，再对图纸进行全面审核，随装修方案的可行性作出批复，如可行，须提出专业意见及注意事项呈报管理处经理审批，批复后通报业主，施工单位前来办理手续。

2.装修方案的审批原则如下：

（1）不能破坏建筑物的主体结构；

（2）不能破坏建筑物的建筑外立面，不能拆除连接阳台门窗的墙体、扩大原有门窗尺寸或者另建门窗；

（3）不能改动上下水主管道、消防管线、煤气管道、供电、通讯、智能化线路；

（4）根据设计院提供的楼板设计荷载，审核楼板及吊顶材料

（5）确定用电负荷（大型设备必须严格接地）、用电工具及相应的用电保护措施；

（6）卫生间的楼板防水措施；

（7）有无使用大量易燃材料；

（8）装修方案是否符合防火要求。

（三）装修办证、缴费

1.装修方案经审批同意后，由业主和装修单位持审批后的《装修审批表》到物业服务中心财务室交情各项装修管理费用（详见《装修收费项目及缴纳标准》）。

2.装修单位负责人持物业审批通过的《装修审批表》、《施工人员出入证登记表》、施工人员身份证复印件、一寸照片2张及财务收款单据到物业服务中心办理装修进场手续，并办理《装修施工许可证》和装修施工人员的《装修出入证》。

发放《装修许可证》前，与业主及施工单位必须签署《通水、通电试验单》。

3.在装修过程中，若需要增加施工人员，必须由装修单位负责人亲自来物业服务中心填表缴费，办理人员增补手续，其他人员一律不予办理。

4.装修期限一般不超过三个月，如确实需要延期，需业主亲自或书面委托代理人办理延期手续。

填写《装修表增加项目及延期申请》。

（四）装修监管

在装修施工过程中，物业服务中心有权进行检查，纠正违章，对违反装修规定者，物业服务中心将酌情对施工单位有关人员给予处罚，对违章情节严重的取消在小区的装修资格。

（五）装修验收

1．装修竣工后，由业主（业主代理人）到客服中心申请初次验收。

2．除此验收通过之日起三个月内，物业服务中心安排复查，通过复查仍未发现渗、漏、堵、损坏等情况，业主（业主代理人）装修单位负责人凭装修保证金收据到物业服务中心办理退、领装修保证金手续。

附1：

装修流程示意图

附2：

装

装修具体收费内容及标准如下表：

序号

收费项目

收费标准

说明:

垃圾清运费用于：

1、装修垃圾清运（包括建筑垃圾和拆墙垃圾清运）；2、装修期间管理成本增加部分支出；3、装修期间运送材料损坏楼道墙面及公共设施的修复费

1

装修施工人员出入证

工本费

押金

5元/张

20元/张

2

建筑垃圾清运费

每平方米

共计

2㎡

元

3

拆墙垃圾清运费

每平方米

共计

20㎡

元

缴费房号：

号楼室（号）

缴费时间：

年月日

装修具体收费内容及标准如下表：

序号

收费项目

收费标准

说明:

垃圾清运费用于：

1、装修垃圾清运（包括建筑垃圾和拆墙垃圾清运）；2、装修期间管理成本增加部分支出；3、装修期间运送材料损坏楼道墙面及公共设施的修复费

1

装修施工人员出入证

工本费

押金

5元/张

20元/张

2

建筑垃圾清运费

每平方米

共计

2㎡

元

3

拆墙垃圾清运费

每平方米

共计

20㎡

元

缴费房号：

号楼室（号）

缴费时间：

年月日

二、装修规则

1.装饰装修中的禁止行为。

1）装修施工队需按照业主所申请的装修项目进行装修，对于不经批准私自改变房屋结构及用途者，按要求恢复原样并扣除全部装修保证金。

2）严禁未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动结构主体和承重结构（柱、梁、板、承重墙、烟道等）；禁止在房间内加承重隔墙或承重分隔层。

3）严禁在承重墙和外墙上开洞，扩大承重墙上原有的门窗等；

4）严禁不适当增加楼面静负荷，包括在室内砌砖，超负荷吊顶、安装大型灯具铺设大理石地板；

5）严禁任意刨凿楼地面，重击顶板、外墙内侧等，不穿管而直接埋线或改线；

6）严禁损害房屋原有节能措施，降低节能效果；

7）严禁使用不符合消防要求的装修材料；

8）严禁私自改动和损害消防及公共设施；

9）严禁未经物业服务中心批准，搭建建筑物、构筑物或其它设施；

10）严禁其他影响建筑结构和使用安全的行为。

2.超出设计标准或规范的改建。

因超过设计标准或者规范增加楼面荷载而变动建筑主体和承重结构的，根据《城市房屋安全管理条例》业主应委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，然后向市房产行政管理部门申请房屋结构改造安全许可后方可动工，并必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担施工。

3.室内装修施工的一般注意事项：

1）楼地面：

不得凿剔楼板结构层，不得铺设大理石、花岗石等重型材料。

2）墙面：

不得贴大理石等重型材料，非承重墙的拆除及室内新增间隔墙须经物业客服中心审批，方可实施。

新增间隔墙必须采用轻质材料（如石膏、木板等，其厚度不大于10mm，容重不大于7.0KN/M3），管径大于1.2CM的管线，不得在承重墙内暗敷。

3）吊顶：

凡在吊顶内装有管道的，需留出适当大的检查口，方便以后管道的检修；

4）线路及插座：

允许在容量范围内适当增设电气线路，但不得扩容；增设部分需提供相关的图纸留存物业客服中心被查；暗敷管线时，不得损伤墙体；如因特殊情况需改动，应联系相关专业单位施工或通知物业服务中心协助。

5）根据设计，顶层业主可安装太阳能热水器，安装时需按设计位置放置。

6）装修时需预留出安装纱扇的位置。

7）装修前建议业主将户内水路管道布线做标记，方便后期木地板铺设。

8）禁止直接在室内地面拌灰，以防楼板渗水；禁止在室内集中堆放装饰材料，以避免楼板超出设计负重能力。

4.卫生间的装修注意事项

1）装修前需提前三天做闭水、通水实验；装修完毕结束时。

业主需要求装修施工单位做闭水。

通水试验以防止隐蔽性质量隐患。

2）装修卫生间时，应注意先施工地面，再施工墙面，以保护地面防水层。

3）暗埋管道的铺设，严禁破坏防水层（平面、立面）如如因剔槽而引发的漏水问题，由业主自行承担。

4）请勿损坏防水层，因为卫生间地面下层已做防水，建议铺装前最好将卫生间地面再做一次防水处理。

5）卫生间吊顶时，要要预留适当的检修位置，如因未留或留位不当而造成的无法维修等问题，由业主承担相关责任。

6）卫生间下水主立管严禁依附重物或撞击，以免造成下水管与楼面的接缝开裂。

7）暗埋管必须保证接头完好，如发生接头处渗漏由业主自行负责。

8）卫生间抽风口、厨房烟道口是按照国家标准严格设计、安装的，建议业主不要改动，如因改动而产生的倒烟、串味等问题，其责任由业主承担。

9）上下水管阀门、排污口要预留适当的检修位置，否则在发生上下水问题检修时，将会破坏您的室内装修。

10）为保护业主的利益，建议业主在装修公司退场时做闭水试验并由业主检查、签字认可，平业主签字单退装修保证金。

11）卫生间地漏及下水位置建议不要改动；装修结束后，业主应再次要求装修单位进行测试，避免出现返味，漏水等问题。

5.水、电、天燃气设施注意事项

5.1水

1）给排水系统，上水管线室内总阀以前不得改动，阀门以后可根据实际情况进行改动（上水管线为墙体暗埋，装修时请注意），装修部位出现漏水现象由业主自负，下水管严禁改动。

2）管道检查口必须留有必要的检修位置，以方便系统出现问题时的检修工作（未留检查位置而造成的损失由业主自己承担）。

5.2电

1）对于电路系统，业主必须考虑额定功率，不得超负荷用电，改动、增减线路应符合国家规范（如果超过额定用电而造成线路等安全问题，业主自己承担）。

若装修切槽走线造成墙体裂缝、空鼓问题，其责任由业主承担。

2）电动工具接地、漏电保护要符合国家规定，以防人员触电及电源频繁跳闸。

3）改造电源线路时，一定要套加阻燃管。

4）所有线路分线盒须用可拆卸盖板封闭，不得用水泥等固态材料封闭，以方便日后的检修工作。

5.3天然气

1）天然气热水器

A天然气热水器排气口（孔径不得大于10CM）、卫生间排气口必须事先与管理处联系，按指定位置安装。

B热水器强排烟管道严禁放入烟道，以免造成安全事故。

2）任何个人和装修单位在装修过程中不得拆装、变动室内天然气系统的任何部位。

3）随天然气管线禁止擅自改动，若必须改动时，须向天然气公司申请，并经书面批准认可后，由天然气公司施工，否则后果自负。

6.弱电系统注意事项

1）对讲、有线电视插孔、电话插孔、宽带接口不得改移位置。

如必须改移时，须经管理处认可并与专业施工队伍联系改动，以免由此造成信号不畅等问题的产生（装修时注意墙体暗埋管线）。

2）建议业主提醒施工方提供成品保护，对智能化系统的预埋管线、对讲话机，住户不得更改其位置，封线盒严禁封闭，否则，因此造成的损坏的修复费用由业主承担（装修时注意墙体暗埋管线）。

7.保护共用部位及楼宇外观的统一和美观。

1）不得改变外墙（包括阳台、露台外墙、外门窗）立面效果，不得安装外置式防盗网及改变外墙颜色；不得在外墙上安装铁架、笼子等附加物，以保证建筑物的外观协调。

违规装修造成的经济损失由责任人承担。

2）禁止改动现有门窗、阳台；禁止业主自行封闭阳台或在阳台、楼台上搭建构筑物或砌水池、随意黏贴窗花等；禁止改变阳台栏杆外部颜色。

8.空调机安装

1）业主在购买空调前，应注意先测量预留空调机位的净空尺寸，并按照测量数据选购空调机，以免空调体积过大，预留空调机位放不下。

2）安装空调机开始之前，业主应告知物业服务中心，请其派员指导，以免按错位置，造成返工，同时，便于物业服务中心跟踪督查。

3）安装空调机时，注意不要损坏、污染了外墙面，若产生了损害应予恢复原状。

三、装修活动管理

1.装修工程期限

装修工程期限一般不超过三个月，如确实需要延期，应有业主本人或业主代理人到物业服务中心办理延期手续。

2.装修作业时间

春、冬季为每天8:

00—12:

00,13:

00—18:

00；夏、秋季为每天的8:

00—12:

00，13:

30—18:

30，节假日最好不要施工，如要施工不得进行有噪声及散发刺激性气味的项目，施工作业时间为每天上午9:

00—12:

00，下午14:

30—17:

30。

3.消防安全管理。

（1）每个施工现场应至少配备两个手提二氧化碳灭火器或干粉灭火器。

（2）根据国家《消防法》的规定，施工单位必须负责施工现场的消防工作。

施工单位的防火安全责任人，具体负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安全工作的落实。

（3）各施工单位要对现场施工人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，提高施工人员的安全意识，自觉遵守有关的安全操作规范和制度。

（4）各施工单位必须聘请有合格证的电工、焊工，负责施工用电、电焊作业。

（5）施工动火，务必到物业服务中心办理动火申请手续。

动火作业的人员必须严格遵守有关的操作程序和安全规定。

（6）未经批准，工作场地内严禁使用电炉、电炊具、电热水棒等电热设备，严禁使用燃气。

不准使用高瓦数灯照明，照明灯泡瓦数一般控制在100W以下。

因施工需要使用碘钨灯的，应先征得物业服务中心的书面同意，并要做好安全措施，人离灯灭。

（7）施工使用的电动工具等必须符合国家标准，电动工具（临时接地线）需配开关箱，开关箱必须装设漏电保护器，漏电电流小于30mA开关箱电源线必须采用橡胶电缆，临时接驳电线必须保证一机一闸一个漏电开关，在施工完成后拆除，家里总开关等负荷开关应恢复原状，押金接线端子，以免松动。

（8）凡违反装修管理规定所发生的消防或人身事故，有相应的施工单位、个人及业主承担一切经济及法律责任。

4.对装修施工人员的管理

（1）装修人员进入小区是必须佩戴《装修出入证》，凭《装修出入证》进入小区。

（2）装修人员必须持有效证件，衣着整齐，不得在非工作区（其他业主门前）休息、逗留、骚扰其他业主。

不得在天台或楼边公共场所加工作业或晾晒衣物。

严禁随意喧哗、大闹、赌博、饮酒等。

（3）装修人员原则上是不得在小区留宿，如需留宿，必须由业主本人到物业服务中心办理担保手续。

（4）装修人员不得在公共区域乱涂乱画，不得损害公物，不得随地吐痰等，否则，处以200—500元违约金，造成严重损害的要承担相应的损害赔偿责任或法律后果。

（5）装修人员携带物品离开小区时，需在门岗详细登记，非工具类物品由业主签字认可后，方可带出小区。

（6）施工车辆不准进入小区内环道，须统一停放于物业公司指定的临时停车处并自觉停放整齐；装修进料车辆不准进入内环道；可以用板车运进施工现场。

5.对《装修许可证》的管理

装修单位需将《装修许可证》张贴于门口，并注意保持完好。

6.对装修材料和装修垃圾的管理

（1）严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所（如公共走廊、电梯前室。

疏散楼梯间及外围通道）。

（2）装修垃圾必须统一用编织袋装，安物业客服中心指定的时间和地点进行堆放。

（3）维护公共场所的清洁，不得在公共场所作业。

对散落在公共场所的装修材料、装修垃圾，应及时清理干净；施工时应关闭住户门，防止装修粉尘、异味对楼道空气的污染。

若违反上述规定，物业服务中心有权责令整改，对不整改的装修单位，物业服务中心将自行雇工处理，而费用则从有关装修户的装修保证金中扣除。

7.支持物业服务中心对装修的监管

物业服务中心有权对各单位的装修情况作不定期的检查，一以随时纠正违章装修现象。

业主以及装修施工单位有义务给予支持和配合。

8.损害处理

（1）住户不得私自在户外接水、电，违者应承担相应的费用，并承担一定的违约金。

（2）因装修施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、损坏他人物品等，应由装修户负责修复和赔偿。

9.违章装修处理办法

物业公司随较轻的违规者，立即在现场予以指正；对违规重者，物业公司有权作如下处理：

（1）扣除相应违约金（用以物业服务）；

（2）责令停工；

（3）责令恢复原状；

（4）扣留或没收工具；

（5）追索经济损失；

（6）报告政府有关部门处理。

以上几种处理可同时并存。

郑州凯旋物业管理有限公司

二〇一一年十月十一日