贸易贷款项目可行性实施报告.docx
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贸易贷款项目可行性实施报告
目 录
一、项目概况
1.1项目背景介绍
X地产集团有限公司(香港联合交易所股票代码:
3333,以下简称“X集团”)于2009年11月5日在香港联交所成功上市,股东遍布亚洲、欧洲和美洲,包括郑裕彤、美林、高盛、GIC、淡马锡、中国银行、英国保诚等39家全球战略股东。
2013年,X全年营业额936.7亿元,名下开发项目覆盖全国147个城市,拥有291个项目,土地储备达到1.51亿平方米;截至2013年底,公司总资产达3481.5亿元。
广州X材料设备有限公司(以下简称“X材料设备公司”)为X集团全资子公司,于2007年4月30日成立,注册资本壹亿元,法人代表徐文,主要经营批发和零售贸易。
合肥X集团有限公司(以下简称“合肥X”),始初为合肥市X局,成立于1958年2月26日,历经多次更名,于2008年7月企业整体改制,现隶属于安徽安粮控股股份有限公司。
公司以建筑安装工程为主业,具有房屋建筑工程总承包一级、市政公用工程施工总承包一级等资质。
截止于2013年底,合肥X资产合计16.41亿元,主营业务收入47.67亿元。
淮南X天恒置业有限公司(以下简称“天恒置业”),系由X地产集团有限公司、中青旅(集团)淮南投资置业有限公司共同出资组建的有限责任公司。
基于以上背景,中铁信托拟通过发起中铁信托·X贸易贷款项目集合资金信托计划募集资金3亿元,向X材料发放信托贷款,信托资金用于其材料设备采购资金需求。
信托到期,X材料设备公司以其经营收入以及其他可调配资金清偿债务,信托资金退出。
信托计划期限为分次放款,每笔信托资金使用期限为24个月。
信托资金保障措施:
1、香港联交所上市公司——EvergrandeRealEstateGroupLimited(3333.HK)(X地产集团有限公司)为广州X材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。
2、合肥X集团有限公司为广州X材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。
3、淮南X天恒置业有限公司为广州X材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。
1.2项目基本情况
1.2.1、名称:
贸易贷款项目集合资金信托计划;
1.2.2、信托计划额度:
3亿元;
1.2.3、信托期限:
分期成立,各期期限均为24个月;
1.2.4、信托资金运用方式:
信托贷款;
1.2.5、信托资金的用途:
用于X材料设备公司执行已签订的采购合同的需求;
1.2.6、预计贷款利率为:
1.2.7、预计公司收入为:
1.2.8、受益人预计收益率:
以最终签订的相关合同为准;
1.2.9、信托本金及收益分配方式:
各期满一年预分配信托收益,各期到期分配本金及信托收益,以最终签订的相关合同为准;
1.2.10、信托资金退出方式:
信托存续期间每满6个月由X材料设备公司归还10万元信托本金;信托期满时,由X材料设备公司按约定归还剩余信托本金及利息,实现信托资金的退出;
1.2.11、信托资金还款来源:
X材料设备公司经营收入或其他可调配的资金;
1.2.12、风险控制措施:
(1)香港联交所上市公司——EvergrandeRealEstateGroupLimited(3333.HK)(X地产集团有限公司)为广州X材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。
(2)合肥X集团有限公司为广州X材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。
(3)淮南X天恒置业有限公司为广州X材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。
二、资金用途及还款来源分析
2.1资金用途说明
信托资金向借款人X材料设备公司发放贷款,用于其执行已签订的建材采购合同的资金需求。
借款人已与供货方签订的采购合同如下:
广州X材料设备有限公司与广东博德工建材有限公司签订的《2014年度仿石砖购销合同》(合同编号:
恒材购合字14【02】156)。
广州X材料设备有限公司与潍坊市虹宇防水材料(集团)有限公司签订的《2014年度防水材料购销合同》(合同编号:
恒材购合字14【02】134)。
广州X材料设备有限公司与广东联塑科技实业有限公司签订的《2014年度管材管件购销合同》(合同编号:
恒材购合字14【02】193)。
上述合同中X材料设备公司与供货单位之间只约定了货物的名称、品种、规格、单价等要素,货物采购的数量与总价按每次供货的供货单确定。
上述三家供货商为X材料设备公司长期供货商,2013年发生的应付货款为9.13亿元(其中广州博德精工建材有限公司4.91亿元,广州联塑科技实业有限公司3.27亿元,潍坊市宇虹防水材料(集团)有限公司0.95亿元),预计该三家2014年贸易额为11亿元,足以覆盖本次融资需求。
2.3还款来源
本次信托计划还款来源为X材料设备公司未来经营收入以及其他可调配资金。
根据X材料设备公司提供的2011年至2013年审计报告显示,X材料设备公司近三年营业收入分别为303,281万元、414,568万元、730,767万元。
稳步上升的业务规模为企业贡献较为可观的现金流,2013年企业营业收入大幅上涨,较2012年增长76.27%。
根据2013年新签的材料采购合同估算,预计2014年可实现100亿元的销售收入。
2015-2016年按照每年10%的增长速度测算,预计可实现112亿元及125亿元销售收入,2014年至2016年X材料设备公司预计产生的净现金流合计为274403万元。
X材料设备公司2013年至2016年现金流测算:
单位:
万元
2013
2014
2015
2016
经营性收入
730767.00
根据对企业审计报告结果反映上年营业收入为730767万元。
1000000
备注:
2013年全年实现材料款销售额73亿,2014年计划销售销达100亿,主要是根据13年材料公司新签材料采购合同金额估算,其中销售额中大部分都是销售材料收入。
1120000
备注:
与企业沟通后,企业预计销售额收入每年保持10%左右的稳定增长,反映在本部报表上的收入几乎全部是销售材料收入。
1250000
备注:
与企业沟通后,企业预计销售额收入每年保持10%左右的增长率,反映在本部报表上的收入几乎全部是销售材料收入。
小计
730767.00
1000000
1120000
1250000
经营性支出
701335
备注:
经营性支出包括:
工程人工费用(占约10%)、购进材料(占约85%)、间接费及管理费用(占约5%);根据和企业的沟通,经营性成本支出约占85%
953724
备注:
经营性支出包括:
工程人工费用(占约10%)、购进材料(占约85%)、间接费及管理费用(占约5%);根据和企业的沟通,经营性成本支出约占85%
1069891
备注:
经营性支出包括:
工程人工费用(占约10%)、购进材料(占约85%)、间接费及管理费用(占约5%);根据和企业的沟通,经营性成本支出约占85%
1194655
备注:
经营性支出包括:
工程人工费用(占约10%)、购进材料(占约85%)、间接费及管理费用(占约5%);根据和企业的沟通,经营性成本支出约占85%
各项税费
680
备注:
营业税金及附加占营业收入5.66%,企业适用所得税率25%。
930
备注:
营业税金及附加占营业收入5.66%,企业适用所得税率25%。
1042
备注:
营业税金及附加占营业收入5.66%,企业适用所得税率25%。
1163
备注:
营业税金及附加占营业收入5.66%,企业适用所得税率25%。
销售及管理支出
8153
备注:
2013年审计报告数据显示销售及管理费用为8153万元
12271
备注:
根据预计的2014年新增销售及管理费用支出12271万元。
12495
备注:
根据预计的2015年新增销售及管理费用支出15034万元。
13945
备注:
根据预计的2016年新增销售及管理费用支出15966万元。
小计
710168
966925
1083428
1209763
净现金流
20599.00
53674.00
90246.00
130483.00
综合来看,只要X材料设备公司保持良好的经营模式,本信托计划到期时,X材料设备公司未来经营收入以及其他可调配资金所足以覆盖本笔流动资金贷款及利息。
三、借款人-X材料设备公司情况分析
3.1借款方基本情况
3.1.1全称:
广州X材料设备有限公司
3.1.2注册地址:
广州市海珠区工业大道南金诚路22号首层商铺
3.1.3注册资本金:
壹亿元
3.1.4工商注册号:
440101000003494
3.1.5公司类型:
有限责任公司
3.1.6经营范围:
批发和零售贸易
3.1.7股本结构:
为X地产集团有限公司全资子公司
3.1.8法定代表人:
徐文
3.1.9借款人简介
X材料设备公司是中国房地产十强——X地产集团下属公司,由X地产集团100%控股,负责X地产集团系统内全国性材料物资采购供应工作,X材料成立于2007年4月30日,公司目前已有员工600人,中高层领导52人,部门设置齐全,下设行政人事部、财务部、计划管理部、采购部、合同部、合同履约监督部、配送质检部、结算部、信息部等职能部门。
3.2借款人财务状况
截止本报告日,企业提供了2011-2013年审计报告及2014年3月财务报表。
3.2.1资产负债情况
合并资产负债表
资产
2011
2012
2013
2014.3
流动资产:
货币资金
45,266
37,214
45,972
14,704
应收票据
50
6,000
700
应收账款
83,710
254,040
98,562
110,236
预付款项
25,505
27,779
26,638
19,053
其他应收款
15,038
841
545,072
527,691
存货
85,615
106,904
1,198
56,351
流动资产合计
255,136
426,829
723,445
728,737
非流动资产:
固定资产
95
74
49
40
非流动资产合计
96
74
49
40
资产总计
255,233
426,904
723,494
728,778
负债和所有者权益(或股东权益)
流动负债:
短期借款
3,000
75000
306710
应付票据
160,200
359885
237934
应付账款
149,177
118,008
82795
106106
预收款项
5,237
5,970
2,654
3,078
应付职工薪酬
1
应交税费
1,190
1,450
1,800
260
其他应付款
18,898
82
100,595
1
流动负债合计
174,505
288,713
622,731
654091
非流动负债:
长期借款
70,000
129,900
89,700
70,450
非流动负债合计
70,000
129,900
89,700
70,450
负债合计
244,505
418,613
712,431
724,541
所有者权益(或股东权益):
实收资本(或股本)
10,000
10,000
10,000
10,000
盈余公积
974
974
974
974
未分配利润
-246
-2,683
88
-6,737
归属于母公司所有者权益合计
10,727
11,062
4,236
所有者权益合计
10,727
8,290
11,062
4,236
负债和所有者权益(或股东权益)总计
255,233
426,904
723,494
728,778
截止于2013年12月,公司资产总额72.35亿元,负债71.24亿元。
其中资产构成中其他应收款为54.51亿元,为应收设备款及材料款,占资产总额的75.34%,鉴于该企业主营业务为材料设备,资产构成情况尚在合理范围以内;
负债中主要为短期借款7.5亿元,占总负债10.53%;应付票据35.99亿元,占总负债的50.52%;应付账款8.28亿元,占总负债的11.62%,主要为应付材料设备供应商的货款;其他应付款10.06亿元,占总负债的14.12%;长期借款8.97亿元,占总负债的12.59%。
企业负债中应付银行承兑汇票等应付票据及长短期负债占比较大。
随着X材料设备公司贸易量的扩大,对金融工具使用力度也加大,企业负债的增长及负债构成情况尚在合理范围以内。
截止2013年12月,材料设备公司资产负债明细如下:
货币资金45972万元,为现金及银行存款;
应收票据6000万元,均为应付商业承兑汇票;
应收账款98562万元,账龄均在1年以内。
其中金额较大的有深圳广田装饰集团股份有限公司31855万元,深圳市深装总装饰工程工业有限公司6554万元,上海全筑建筑装饰集团股份有限公司4419万元,广州市雅旭装饰设计有限公司3970万元,苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司3932万元;
预付账款26638万元,账龄均为1年以内。
其中金额较大的有广东雅科波罗橱柜有限公司2162万元,南京我乐家居制造有限公司2085万元,福建森源股份有限公司2023万元,青岛海尔家居集成股份有限公司1838万元,志邦橱柜股份有限公司1641万元;
其他应收款545072万元,账龄均为1年以内,金额较大的均为关联企业;
存货1198万元,其中外购商品6万元,准备出售商品1192万元;
短期借款75000万元,其中在我司融资余额为3000万元,信业国际信托有限责任公司72000万元;
应付票据359885万元,均为商业承兑汇票;
应付账款82795万元,账龄均为1年以内。
金额较大的有珠海市华鸿木业有限公司4838万元,浙江华悦木业有限公司4645万元,广东博德精工建材有限公司3697万元,广州市腾龙门业有限公司2663万元,广东联塑科技实业有限公司2409万元;
预收账款2654万元,账龄1年以内。
其中青岛海尔家居集成股份有限公司成都分公司2306万元;
其他应付款100595万元,账龄均在1年以内。
其中广州市力拓土石方工程有限公司30000万元,广州市越秀住宅建设有限公司70000万元;
长期借款89700万元,其中兴业信托20000万元,四川信托19700万元,渤海银行广州分行50000万元。
3.2.2损益情况
合并利润表
项目
2011
2012
2013
2014.3
一、营业总收入
303,281
414,568
730,767
73,032
(一)主营业务收入
303,281
414,568
730,767
73,032
二、减:
营业成本
294,383
391,659
701,335
72,490
(一)主营业务成本
294,383
391,659
701,335
72,490
(二)其他业务成本
营业税金及附加
285
384
680
62
销售费用
3,481
4,125
4,769
1,391
管理费用
2,745
2,958
3,384
848
财务费用
7,035
17,962
18,057
5,119
二、营业利润(亏损以“-”号填列)
-4,650
-2,523
2,540
-6,880
加:
营业外收入
137
86
231
54
三、利润总额(亏损总额以“-”号填列)
-4,513
-2,436
2,771
-6,826
减:
所得税费用
四、净利润(净亏损以“-”号填列)*
-4,513
-2,436
2,771
-6,826
加:
年初未分配利润
4,171
-246
-2,683
88
其他转入
111
五、可供分配的利润
-230
-2,683
88
-6,737
减:
提取法定盈余公积
11
六、可供投资者分配的利润
-241
-2,683
88
-6,737
七、未分配利润
-246
-2,683
88
-6,737
从利润表显示,企业经营情况良好。
2013年企业营业收入大幅上涨,较2012年增长76.27%。
净利润于2013年扭亏为盈,实现2771万元。
3.2.3现金流量情况
合并现金流量表
项目
2011
2012
2013
一、经营活动产生的现金流量:
经营活动现金流入小计
390,669
356,760
1,102,249
经营活动现金流出小计
429,416
409,726
1,106,570
经营活动产生的现金流量净额
-38,747
-52,966
-4,321
二、投资活动产生的现金流量:
投资活动现金流入小计
投资活动现金流出小计
76
13
21
投资活动产生的现金流量净额
-76
-13
-21
三、筹资活动产生的现金流量:
筹资活动现金流入小计
240,000
73,000
268,000
筹资活动现金流出小计
227,219
28,071
254,898
筹资活动产生的现金流量净额
12,780
44,928
13,101
五、现金及现金等价物净增加额
-26,043
-8,051
45,972
由以上数据可以看出,虽然企业经营活动能带来大量的现金流入,但金融机构融资还是为日常经营的资金需求作出了重要补充。
2013年得利于贸易量得飞跃式增长,销售收入为企业贡献了大量现金流。
财务指标
2011
2012
2013
短期偿债能力
流动比率
1.46
1.48
1.16
速动比率
0.97
1.11
1.16
现金比率
25.94%
12.89%
7.38%
长期偿债能力
资产负债率
95.80%
98.06%
98.47%
营运能力
存货周转率
6.85
4.07
12.98
流动资产周转率
1.54
1.22
1.27
总资产周转率
1.54
1.22
1.27
盈利能力
销售净利率
-1.49%
-0.59%
0.38%
净资产收益率
-34.76%
-25.62%
28.64%
资产净利率
-2.29%
-0.71%
0.48%
企业的资产负债率近三年均较高,主要由于批发及零售贸易行业具有资金使用密集,短期资金占用量较大的特点,公司的发展对银行融资依赖性较大,随着公司的贸易量扩大,公司银行票据、贷款规模相应增长。
但从企业的短期偿债能力及营运、盈利能力来看,企业日常经营收入及其他可调拨资金足以覆盖本次流动资金贷款本息。
2.4信用状况
经人民银行征信系统查询,截至2014年5月5日,企业未结清贷款3笔,余额70000万元。
无不良、欠款、欠息记录、无诉讼或行政处罚记录。
结论:
公司为X集团旗下专业材料及设备经营公司,成立以来经营情况良好,近年来市场不断拓展,业务量及收入也稳步增长,处于良性发展扩张阶段。
企业按目前良好的发展态势,在本信托计划结束时,日常经营性收入及其他可调配的资金足以覆盖本信托贷款本息。
四、担保措施评价
香港联交所上市公司——EvergrandeRealEstateGroupLimited(3333.HK)(X地产集团有限公司)及合肥X集团有限公司为广州X材料设备有限公司到期偿还贷款本金及支付利息提供连带责任担保。
4.1担保企业--X地产集团有限公司
X集团是在香港上市,以民生住宅产业为主,集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。
截止2013年底,X总资产3481亿元,在全国147个城市拥有291个项目,土地储备达到1.51亿平方米。
全年营业额及毛利分别为936.7亿元及276.5亿元,实现净利润137.1亿元。
4.1.1历史沿革及经营现状
从第一个项目奠基到全国120多个城市200多个项目的全面拓展,X始终秉持“质量树品牌,诚信立伟业”的企业宗旨,滚动开发,高效运作,以“规模+品牌”的发展战略形成了企业强大的竞争力。
在十六年的发展历程中,X先后制定出六个“三年计划”,通过科学前瞻的战略规划,以及围绕战略的高效执行,确保公司创造出中国企业界独树一帜的辉煌成就。
●第一个“三年计划”【 1997-1999年 】艰苦创业高速发展
公司成立之初,正值亚洲金融风暴,X集团逆市出击,抢占先机,采取“短、平、快”的策略,首个项目金碧花园以“环境配套先行”的开发理念,创造了广州昼夜排队购房、日进亿元的销售奇迹。
其后,X经过三年艰苦奋斗,于1999年从当时广州的1600多家房地产企业中脱颖而出,首度跻身为广州地产10强企业。
●第二个“三年计划”【 2000-2002年 】苦练内功夯实基础
经过三年多的高速发展,从2000年开始,X集团着力于有效整合资源,规范开发流程,狠抓管理促效益,支持未来发展。
在广东地区同时开发及储备多个项目,陆续开发销售金碧华府、金碧新城、金碧世纪花园等多个金碧系列楼盘。
2000年,X排名跃升至广州第6位。
●第三个“三年计划”【 2003-2005年 】二次创业拓展全国
经过前两个阶段的发展,X集团综合实力显著提高,发展潜力日益凸显。
2003年,X被评为广东房地产企业竞争力第1名,从2004年开始,X提出“二次创业”的号召,着力实施立足广州、布局全国、全方位拓展产业发展空间的经营战略。
2004年,X首度跻身中国房地产10强企业,并在广州同步开发销售金碧翡翠华庭、金碧湾等10多个楼盘,在开发经验、品牌美誉度以及规模实力等方面,初步具备了全国拓展的条件。
●第四个“三年计划”【 2006-2008年 】迈向国际跨越发展
X已战略性的进入广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等20多个主要城市,拥有50多个项目,规模与品牌取得实质性的跨越。
X一流的管理团队和成功的发展模式,也取得了令人瞩目的超常规发展,吸引了国际资本巨头青睐。
期间X累计在国际资本市场募集资金10多亿美元,成为中国房地产企业迈向国际的标杆。
●第五个“三年计划”【 2009-2011年 】稳健经营再攀高峰
X已战略性的进入广州、上海、天津、重庆、深圳等全国100个主要城市,拥有项目200多个,规模与品牌进一步取得大幅跨越。
2009年11月5日,X在香港联交所成功上市。
上市当日,公司股票收盘价较发行价溢价34.28%,创下705亿港元总市值的记录,成为起于内地、在港市值最大的内地房企。
2010年,公司先后成功发债27.5亿美元,创造了中国房地产企业全球发债的最大规模纪录,全
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