济南房地产行业分析doc40.docx

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济南房地产行业分析doc40

济南房地产行业分析

一、土地市场分析：

对土地市场的理解：

1、土地管理市场和政策不规范。

2、地价水平基本上和天津差不多。

3、单纯依靠政府公开出让方式获取土地并不能支持我们长期持续的发展。

4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。

5、良好的政府关系和社会背景是获取土地的最重要因素。

6、城市整体规划的修整及城市发展方向的确定将给开发企业带来一些发展机会。

1、土地市场现状：

1济南以前的土地市场管理很不规范，开发商手中存有大量的土地资源，属于以前的遗留问题，自2002年11号令出台后，土地市场正逐步正规化，目前正处于从不规范——规范的过程之中。

22001年全年累计出让土地面积为157.51万平方米（2360亩）。

2002年供应量基本和2001年持平。

3济南市自2002年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是很明显，2002全年不超过十宗。

并且有三宗土地出现流拍。

2003年10月土地出让首次成功拍卖，而且非常成功，每亩单价140万。

4土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储备中心从土地方方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款，然后经过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在经过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出让。

5总体感觉济南市地价水平和天津差不多。

在中心城区内东、南部地区土地价格高，西、北地区价格较低。

6目前市区内可开发用地很少。

一环内除旧城改造外，基本上没有可开发用地；一环与二环之间也没有很多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。

7目前济南市正在规划城市新区建设，在城市的西南方向，大概规模为30平方公里，但由于该区域涉及张庄军用机场的搬迁问题，两、三年内进展不会很顺利。

8由于济南市整体规划尚未最终确定，及整顿土地的原因，土地局现在已经冻结全部的土地审批，今年上半年不会有供地计划。

预计2003年的土地供应量不会很大。

2、济南市目前土地获取方式：

1通过土地储备中心的公开出让（招标，拍卖，现在济南还未推行挂牌）。

该方式是当地土地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。

（但事实并非如此）

2参与旧城改造，土地可以通过或拨的方式取得。

但济南市政府并没有固定的优惠政策和条文，需要一事一议。

3与当地开发商合作开发或项目转让。

据当地土地主管部门及开发商介绍，现当地房地产开发商手中尚有大量的土地（几年前圈地的结果）。

可以与当地企业合作或项目转让取得土地，购得土地及相应规划。

转让手续可由当地开发商办理。

但仍要向土地局交纳出让金和契税。

4工业企业搬迁。

即“腾笼换业”政策。

与企业方协商，也符合政府将中心市区的大型企业外迁的政策，对厂方给与相应的补偿，以满足厂方搬迁及新建厂方的要求，并以此获得较好位置的土地。

5参与政府基础设施建设以获取一些平衡用地。

6非正常渠道获取土地，通过省、市政府的一些关系特批土地。

（即当地主管部门提到的省长工程或市长工程）阳光100即属于此种方式。

3、济南市土地价格及相关收费：

①土地基准地价及出让金：

济南市城区国有土地级别基准地价表（1999年）

土地级别

一级

二级

三级

四级

五级

六级

商业用地

元/平方米

4654

3362

2345

1226

757

499

万元/亩

310

224

156

82

51

33

住宅用地

元/平方米

3242

2231

1564

845

617

425

万元/亩

216

149

104

56

41

28

工业用地

元/平方米

2856

1691

1050

714

581

383

万元/亩

190

112

70

48

39

26

根据国家规定，经测算，确定政府出让土地纯收益为基准地价的15—20%。

其中，一、二、三级土地为15%，四、五、六级土地为20%。

（注：

以上土地基准地价及出让金标准为99年执行标准，新的基准地价和出让金标准正在制定中，将于春节后出台。

出让金标准将增加到20—25%。

）

②交易契税：

成交价格的3%。

如是政府组织公开出让，最终成交价格包括土地补偿费、出让金、评估费、土地整理费用。

③城市基础设施建设费：

246元/平方米。

④政府公开出让的土地，原则上需付清全部地款方可取得土地使用证，可以分期付款。

但首期付款不得低于20%。

二、建筑工程市场分析

1、济南市建筑工程市场特点及现状：

①济南市承揽工程的施工单位较多，资质水平参差不齐，但是以山东省和济南市建工集团及其下属公司为代表的一批国有企业具有较多的施工经验，比较健全的管理机制，对于建筑工程施工的质量和进度是能够提供保证的。

②济南市建筑市场的中介咨询机构（如监理公司、造价事务所等等）水平普遍较低，相对状况比较好的还是从原省、市建委、建工局下属的单位中脱离出来的国有中介企业比较理想，但还是不能满足我们对中介咨询的水平要求。

③济南市政府职能部门对建筑承发包市场的管理与监督不利，政策不明确，并且与市场现状严重脱节，暗箱操作现象非常普遍，对于像我公司这种在当地没有太多社会背景关系的外地企业发展极其不利。

2、建筑形式：

①济南市房地产市场住宅产品的结构形式以多层、小高层为主，结构形式多样，总体发展水平与天津相近。

②在房型设计上理念比较先进，基本上能够做到三明采光、动静分离、干湿分离，能够满足业主生活居住的多方面需要，符合住宅设计的发展方向，但是在房型的细部构思与处理上还不够体贴和人性化，与我公司在天津推出的产品还有一定的差距。

③在水、暖工程配套施工上基本上是采用PPR和UPVC管材，比较经济、环保符合建材行业发展方向的要求，但总体采用量不大，并没有形成规模。

室内配电不足不能满足人们日益增长的需要，有待改进。

④外檐效果比较不错，但与太阳城相比还有一定的差距。

⑤成品房在济南房地产市场上还没有出现，但是正有一部分项目在考虑推出，这方面我们是有经验优势的。

⑥对小区环境设计的重视程度明显不够，以至于设计水平和投资程度都比较低，基本上只是为了达到规划指标而作，没有特色和品位。

基本建筑形式比较见下表

天津

济南

地质状况

软土地质地下水位高，基础处理费用高

地质情况复杂、地下水情况变化比较大

基础形式

筏板基础、桩基础

筏板基础、桩基础

结构形式

砖混、框架、框剪

砖混、框架、框剪

外檐装修

涂料

面砖、涂料

室内装修

毛坯房、成品房

毛坯房

门窗

塑钢窗

铝合金窗、塑钢窗

屋顶形式

坡屋顶

平顶、坡屋顶

采暖方式

地板采暖、散热气采暖

散热气采暖

环境

较好

一般

3、成本构成

①济南市建筑市场的总体价格水平与天津相当接近，现将济南市主要建筑结构形式的造价指标与天津市当前水平作一分析对比详见下表：

济南市建安工程费基本造价指标

项目名称

结构形式

基本指标

（元/㎡）

住宅

多层砖混

750

高层（20层以下）框架

1350

商住楼

多层砖混或框架

954

学生公寓

多层砖混

1132

综合办公楼

多层框架

1910

高层框剪

2693

宾馆酒店

高层框剪

3957

济南市与天津市手续办理对比

编号

办理环节

天津市情况

济南市情况

1

开发企业

资质

在建委办理

在房地产开发拆迁管理办公室办理

2

投资计划

市建委审批

济南市计划委员会投资处

3

建材要求

2003年1月1日起禁止使用粘土砖

无明确禁用时间

4

建筑形式

新建住宅坡屋顶

无明确规定

5

大配套

建委配套办收取，165元/平米。

修建区外大配套项

目包括道路，给排水，煤气等项目

城建基金管理办公室收取，246元/平米

6

墙改费

8元/平米

墙体节能费：

10元/平米

散装水泥专项基金：

0.6元/平米

7

施工图

审查费

多层：

1.3元/平米

高层：

1.7元/平米

多层：

3.38元/平米

高层：

4.54元/平米

8

人防面积

多层：

总建筑面积的2%

1~9层：

总建筑面积的2%

9

高层：

首层投影面积

新建十层（含十层）以上或基础开挖深度超过3米（含3

米）按照首层占地面积建地下人防

10

人防易地

建设费

按照应建人防面积缴纳，2000元/平米

折合总建筑面积为：

40元/平米

1~9层建筑不建地下人防，按照总建筑面积缴纳易地建

设费：

30元/平米

11

10层以上（含10层）或基础开挖深度超过3米（含3米）

的建筑，按照应建人防面积缴纳：

3000元/平米。

12

工程运土

乙方在运土过程中办理，

甲方持施工图在运土前办理。

外运渣土：

2元/立米，外购好土：

1元/立米

13

施工用

水指标

在节水办办理，指标按照总建筑面积核定，

0.5吨/平米

在公用事业管理局办理，指标按照总建筑面积核定，1.5吨/平米

14

商品房预

售许可证

在房管局办理，基础施工验收完毕。

在房地产开发拆迁办公室办理，需完成总建筑投资的25%，基础施工验收完毕。

15

拆迁工作

开发商委托有拆迁资质的单位进行拆迁，费用可协商。

由开发商凭规划许可证到拆迁办公室办理拆迁手续，并按照拆迁面积交纳5.6元/平米的拆迁管理费。

16

地名

在各区地名办办理

地名标志费：

0.7元/平米

在民政局区划地名处办理，无明确收费标准，每个项目不少于3万元。

17

供水工程

工程费按照建筑面积收取：

25元/平米

增容费免收

工程费按照实际工程造价收取

增容费按照水表口径收取：

DN15:

3.6万元~DN80:

144万元

18

电力工程

工程费：

72元/平米（多层），80元/平米（高层）

供电贴费免收

工程费按照实际工程造价收取

19

排水工程

工程费按照建筑面积收取：

29元/平米

工程费按照实际工程造价收取

20

燃气工程

市公用设施管理办公室收取气源发展基金：

20元/平米。

工程费在燃气集团收取，28元/平米。

在公用事业管理局办理，开户费按照小区总户数收取，2000元/户。

21

供热工程

小区自行建设的工程造价为30元/平米

利用第一热电厂的热源造价为：

在公用事业管理局办理，建设费为110元/平米。

22

绿化工程

按照规划局批复的指标确定绿化面积

园林局不参与

绿化面积不能小于小区总占地面积的35%，不足部分需缴纳绿

地代建费（标准为土地基准地价+拆迁补偿费+直接绿化费）

天津市与济南市建安工程费对比图例

注：

①以上指标为济南市建委2002年6月颁发的16号文件中规定的建安工程造价指标，其指标反映了济南市当今建筑市场的平均价格水平，具备一定的指导和参考价值。

②现以太阳城8#地项目（11万㎡）为参照物，将天津市与济南市的房地产项目成本构成作一预测对比，见下表：

济南市与天津市房地产项目成本预测对比表

项目

天津市指标

（元/㎡）

济南市指标

（元/㎡）

差值（元/㎡）

备注

一、土地费

795.00

810.00

-15.00

1、土地费

630.00

630.00

0.00

按照太阳城地价水平计算

2、大配套费

165.00

246.00

-81.00

二、前期设计费

26.00

26.00

0.00

1、设计咨询费

10.00

10.00

0.00

按照太阳城标准估算

2、土建设计费

10.00

10.00

0.00

按照天津市水平估算

3、环境设计费

6.00

6.00

0.00

按照太阳城标准估算

三、前期、配套费

306.15

293.45

12.70

（一）前期费

20.35

25.65

-5.30

1、勘察设计费、放线

4.62

4.62

0.00

按照天津市水平估算

2、施工图审查费

1.30

3.38

-2.08

3、墙改费

6.00

10.00

-4.00

4、散装水泥专项基金

0.00

0.60

-0.60

5、设计招标、合同审查

1.00

1.00

0.00

6、规划成果

0.80

0.80

0.00

7、地名费及土地证

0.70

0.30

0.40

每个项目不少于3万元

8、其他前期费

5.93

4.95

0.98

（二）配套设施费

285.80

267.80

18.00

1、供电工程

72.00

72.00

0.00

2、给水工程

21.00

18.00

3.00

3、燃气工程

36.00

25.00

11.00

4、排水工程

22.00

20.00

2.00

按照济南市水平估算

5、热力工程

30.00

28.00

2.00

按照济南市水平估算

6、环境工程

83.00

83.00

0.00

按照太阳城标准

7、智能化工程

10.00

10.00

0.00

按照太阳城标准

8、其他工程

11.80

11.80

0.00

四、土建工程费

1388.86

1307.73

81.13

1、住宅土建工程费

840.00

750.00

90.00

按济南市项目平均造价水平计算

2、成品房装修

400.00

400.00

0.00

按照太阳城标准计算

3、区内公建

53.86

52.93

0.93

见小区公建附表

4、示范小区奖

25.00

25.00

0.00

5、基础处理费

50.00

60.00

-10.00

济南市地质情况比较复杂

6、监理费

10.00

10.00

0.00

与天津情况基本相同

7、质量监督奖

2.00

1.80

0.20

按济南市质量监督站收费方法估算

8、招标费、施工合同审查费

3.00

3.00

0.00

按济南市招标办收费方法估算

9、其它费用

5.00

5.00

0.00

五、小区公建均摊费

120.00

0.00

120.00

由项目规模决定

六、不可预见费

20.00

20.00

0.00

七、贷款利息

40.00

40.00

0.00

八、公共设施维修费

30.00

0.00

30.00

九、工程直接成本小计

2726.01

2578.18

147.83

敏感成本因素的影响预测：

通过上表可看出在我们的开发过程中对工程造价影响最大的是土地成本，土地成本的不明确性和高价性也证明了土地成本是开发过程中对工程造价的影响最为敏感的因素，如果以我们在天津所作的项目作为参照物的话，我们基本上可以做出以下的推论：

以11万㎡的建筑面积计算，假设容积率为0.9，占地面积为12.22万㎡，以我们在太阳城的工程直接成本控制指标为界[（平米地价+246）×12.22+1687×11]÷11≦2726元

平米地价≦689元

每亩地价≦46万元

三、房地产二级市场分析：

我们的结论

1、济南房地产市场由成长阶段向成熟阶段过渡

2、济南房地产市场开工量增长较快，但销售量变化不大，市场需求有待挖掘和释放

3、济南房地产市场区域差异较大，但区域差异随着政策的导向将有所变化

4、外来开发企业和大盘涌现推动济南房地产市场发展

5、楼盘定位主观经验性强，产品开发简单，楼盘同质化严重，竞争日趋激烈

6、消费者逐渐成熟，但仍需要市场引导

7、市场结构逐步调整，向合理价位的中档住宅倾斜

1、房地产发展阶段回顾：

济南市商品房正式发展是从1998年开始，经过4年的发展，基本可以划分为三个阶段：

⏹1998——1999年，快速发展时期

1998年，停止实物分房，住房需求开始向市场化转变，房地产业得到非常大的发展机遇。

1999年，在需求增大的推动下，房地产业迅速成长，出现产销两旺的局面。

⏹2000年，稳步发展阶段

由于前两年一些住宅项目的盲目上马，导致2000年的市场空置率达到较高的水平。

房地产开发商的市场意识开始加强。

⏹2000年以后，在供应量增加的同时，市场开始进入提高水平和调整阶段

市场逐渐成熟，个人购房比例明显加大，异地品牌开发商进入济南拓展。

2、济南房地产市场发展现状分析

（1）自2000年市场开发量增长较快，表现出明显的增势。

2002年全年各项指标预计与2001年基本持平，市场开始进入平稳发展阶段。

应该注意到，经过自2000年销售量达到历史最高水平后，开始回落，总体需求量基本稳定在120万平米。

（2）市场成交价格自2000年保持平稳增长。

2002年成交价格据相关政府部门预计，与2001年相比，不会有太大的变化。

（3）、由于市场需求比较平稳,导致商品房空置面积随着竣工面积的不同而变化。

2002年商品房空置面积突破40万平米，空置量增大，造成这种现象的原因主要是市场楼盘供应结构不合理，从空置房的总体情况看，主要有两种：

一种是处在市二环以内，因昂贵地价导致高价的商品房，此种房子的价位大多在3800元/平米；另一种空置房则是地处偏远、交通不便、配套极差的低质房，这种房子价位不高，有的甚至1000元/平方米左右，但照旧无人问津。

3、济南房地产市场区域特征分析

济南市区域房地产市场发展不均衡，区域房地产特征显着

从总体看，目前济南房地产市场东部、南部为热点地区，西部、北部发展欠缺。

这种区域发展不均衡由来已久，在购房这心目中已经形成一定的思维定势。

自然环境的因素：

南部地区是济南的风景名胜地区，有不可复制的景观优势；

人文环境的因素：

东部地区是传统的科技、文教中心区，文化氛围浓厚；

市政、生活配套：

西、北部地区属传统经济区,经济较落后,城市功能配套设施相对滞后。

（1）济南目前房地产发展的基本格局

济南市的项目分布基本形成低、中、高档不同档次分区明显的格局

南部：

高档住宅

东部：

中高档住宅

西、北部：

低档住宅为主

按照项目的价格档次，将项目基本分为三个档次

2500元/平米以下

集中区域：

城市西部、北部（槐荫区、天桥区）。

产品形式：

6层带阁楼

主要劣势：

老工业区，重工业集中，环境较差，居民素质不高，造成房价偏低。

但自2001年，也出现了一些中高端项目，如阳光100（均价3000），拉动了该区域价格开始提升。

未来走势：

西部是政府新的城市规划未来要发展的地区，但城市基础较差，难度比较大。

2500——3500元/平米

集中区域：

城市东部，如历下区、市中区。

产品形式：

多层，有一部分高层项目

主要优势：

众多政府机关和高校所在地，人文环境较好，经济比较发达，集中了一些高技术产业园区，居民整体收入和消费能力较好，也是房地产开发较早的区域，成为房地产消费的热点区域。

未来走势：

良好的经济、人文基础使东部区域在今后的发展中仍具有后续发展空间。

3500——5000元/平米以上

集中区域：

南部、城市中心区，如历下区。

产品形式：

以小高层、高层为主，小部分为多层带电梯，也有一部分联排别墅

主要优势：

南部为山区，风景优美，空气清新，集中了一部分高档住宅。

城市中心区高昂的土地成本、成熟的配套和地段优势，使其成为高价住宅的集中地。

未来走势：

南部区域由于近几年的集中开发，造成底下水系破坏，政府开始限制开发用地。

城市中心区基本无空置土地，且旧城改造的难度较大,土地价格高，住宅产品发展空间不大。

（2）济南房地产市场区域差异将被逐渐弱化

市政发展将会缩小东西部的差距，但存在一定的难度

均衡发展为主旨的城市规划正在实施。

根据新的城市规划，未来几年，济南市将着重发展西部，加大市政配套建设力度。

这无疑会弱化区域之间的差异，带动这些地区房地产市场的发展。

高素质楼盘带动落后地区的发展

近年在西部地区、北部地区出现一些高素质楼盘，其中非常有代表性的是阳光100、世纪泉城等项目，这些楼盘自身综合素质较高，带动了项目周边配套与环境的改善。

随着今后开发量的不断增加，西、北部区域必将会有相当大的改观。

4、济南房地产企业分析

截止2001年，济南市有房地产开发企业177家，其中一级资质5家，二级资质27家，三级资质133家，四级资质8家（新注册未有资质的4家）。

（1）济南房地产开发企业基本分类

A、政府背景的房地产企业，或是政府职能部门转型为房地产企业。

这部分房地产企业出现得较早，对于初期的房地产发展起到重要的作用。

如中房集团、济南房地产开发总公司等。

B、大集团背景房地产开发企业

这部分房地产企业往往是其它产业大集团向房地产业发展的渠道。

他们的优势在于大集团雄厚资金和丰富资源的支持；劣势在于缺乏专业知识和实际操作经验。

如果能将集团内部资源进行有效整合，这类开发商可以在市场中稳占一席之地。

它们的典型代表是鲁能集团和三联集团。

C、本地民营房地产开发企业

这部分房地产开发企业在济南已经有多年的房地产开发经验，依靠项目赢得市民的认同。

济南市民比较认同企业专业经验、产品信誉度、楼盘知名度。

它们的典型代表企业是三庆集团和普利集团。

D、外来房地产开发企业

相对于以上三种开发企业，外来房地产开发企业更多的是引入现进的产品、全新的营销理念，对市场起到推动作用。

如香港新世界、大连万达、阳光100等，下面我们将对异地开发商着重分析。

（2）外来房地产开发企业研究

随着济南市房地产市场的发展，其巨大的市场空间吸引了一批外地开发商登陆济南，其中一些的知名的项目如：

阳光100国际新城、新世界阳光花园、伟东新都、外海西子城市花园、富翔天地、黄金时代等。

这些项目在运作方式、营销策划手段等方面存在一定的共性，主要体现在以下几个方面：

开发的项目多为规模较大的住宅区，体现出了开发商雄厚的实力。

大多数项目选址于不被济南本土开发商所看好的西部、北部地区。

开发商通过优质的产品、完善的配套、良好的服务逐渐打破了济南消费者购房时的区域情结。

强强联手的开发方式。

在营销策划、建筑设计、园林规划、物业管理等方面引入知名企业，提高了产品的综合素质。

注重产品附加值。

增加了物业管理的服务内容，提高了项目智能化的标准，丰富了会所的功能，在产品研发上均领先于由济南本土开发商。

注重营销推广手段的运用。

在项目包装、广告投放、媒体选择上起到引领市场的

作用。

项目运作过程中注重销售这一环节，对销售排期、销售现场的控制以及对销售

人员的管理都具有一定的先进性。

5、济南房地产市场产品供给特点分析

此次调查，我们走访了济南市的15个项目，在项目分布区域、价格档次上进行了选择，力求保证样本的全面性和准确性。

将产品特点基本归结如下：

（1）项目规模

济南市场仍处在无序竞争状态，市场上既有占地上千亩的超大楼盘，也有总建筑面积几万平米的小型楼盘。

项目规模的参差不齐，反映出市场的不成熟。

随着市场的发展，未来的项目将向规模化发展。

（2）建筑形式