公园大道项目定位及开发思想.docx
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公园大道项目定位及开发思想
华晨·公园大道营销思路
一、株洲目前商铺形势分析:
一、商业地产促进了株洲经济的繁荣
首先就投资主体而言,外资和民营资本成为开发株洲商业地产的挑大梁者。
近几年,广东、浙江、福建等外籍人士纷纷加入商业地产开发领域,所携资金均为外资或民营资本。
其次看客观效果,商业地产繁荣了株洲经济快速发展,搞活了商业市场,充分发挥了商业市场对于扩大内需、促进经济、繁荣市场、增加税收和就业,促进经济结构调整、促进城乡市场一体化和加快城市化进程等方面的作用。
尽管如此,株洲商业地产仍有其巨大的潜力和提升的空间。
而这种潜力最早被娄底大汉集团牢牢把握。
在2002年投资1.4亿元建成智超时尚广场,它带动了芦淞市场群的“两改一提”(改制、改造、提升现代经营水平)。
芦淞区也凭借着自身浓厚的商业文化底蕴和大规模的旧城改造,继续吸引着各地企业前来掘金。
“中国城”“银谷”市场的崛起以及中鸿人和广场、家润多广场及金地广场和建宁购物公园等项目先后启动。
近两年,株洲商业地产开发不再局限于城南繁华的芦淞区,城北石峰区的商业地产初具规模,东部荷塘区的商业地产开发气氛也日渐浓厚,最具代表性的伟大国际广场、东都文化广场正在建设。
初步形成了芦淞区以服饰市场为主,石峰区以建材、工业品、农业生产资料交易市场为主,荷塘区以汽车、机电、农副产品批发市场为主的市场格局,市场档次得到全面提升。
而河西城区保利大厦的建设,使河西区居民购物更为方便快捷,加快了长江广场成为新区商业中心的地位,位于炎帝文化纪念地的炎帝广场,随着天元区商贸规划出台,发展前景普遍看好。
,目前株洲市商业地产发展可谓如火如荼。
商业地产开发因有较高的利润空间令众多开发企业趋之若鹜,作为城市的门面,商业地产业也被株洲市决策者们大手笔地放入城市发展的版图中。
通过近几年的发展,昔日以传统工业为主的株洲已发展成为一个服务本地、辐射周边的具备了多形式、多结构、多层次、多业态和市场化的批发和零售市场,并朝着更合理、更完善、素质化及深层次的方向发展。
可以说,由于有了市场的不断发展和壮大,株洲市由一个工业城市变成了一个综合性城市。
在大力发展第三产业,“商贸活市”、“商贸富市”的战略指导下,株洲市产业结构不断优化,2004年,株洲商品市场成交额已经达到95.6亿元,占社会消费品零售总额的60.2%,其税收贡献达3.58亿元,占全市税收总额的16.98%,但丰腴的行当总会引发“群狼效应”,当越来越多的中心商业崛起,各种传统及新型商业为市场份额展开激烈竞争时,人们已开始在激情火爆的商业地产开发中寻求商业地产的平衡发展尺度。
我们冷静下来思考,商业地产投资热并不是好得叫人无话可说,存在盲点不能轻视。
如市场准入与运作不规范,无序竞争,盲目重复建设,市场发展缺乏创新,发展后劲不足,管理和交易人才缺乏,市场网络化建设缓慢等,这些因素已成为当前株洲商业市场发展的掣肘。
二、商业地产发展中面临的尴尬
1、建设加快,空置增加。
一方面是几个大的商业地产动工,另一方面,竣工后的商铺急待销售。
地域、租价、定位、建筑形态等各方面因素,已经导致了商铺空置面积上升。
数字显示,目前株洲市商业地产近八年累计竣工商业用房面积52万平方米,销售面积达38万平方米,而空置面积也在不断攀升,由1999年的1.1万平方米,到目前的7万平方米。
商业营业用房空置面积比去年同期增长42.2%。
由于种种原因造成面积大小不同的空置,涉及25家房地产开发企业。
2、开张火爆,经营冷淡。
一些产权商铺虽然在销售时成绩较好,但最终也面临经营难题:
由于缺乏人气,尚未形成商业氛围,租赁十分困难。
不少非商业中心的商铺招租率也不十分理想。
没有足够消费支撑造成的无效供应、专业操作不足的定位差错、同区域内同质竞争、产权分割出售造成的后期管理、招商混乱等等。
随着产权商铺市场的扩容,这些问题也越来越突出。
如在租售过程中,为了吸引主力店加盟,发展商不得不采取前几年租期内低租金,甚至部分免租金的形式。
株洲(国家)汽车城虽采取2年返租,保证投资商们门面在这两年内的不受损失,即使这样经营门面也只有六成,没有出现人们期待中的火爆生意场面。
目前株洲(国家)汽车城市场还没能力辐射到外地,本市区需求量十分有限。
如果一但不返租,靠业主自已经营,这导致无法保证投资者收益和商业租金水平的混乱和经营种类的同质化,极易使商城演变为大杂铺。
3、被人们看好的商业街开发,也出现诸多不尽人意的地方。
有竣工两三年仍空置待售的门面。
如果整条商业街都处于社区之内,开发商自然可以放开手脚进行规划设计,但有的开发商将商业街建在了紧临市政道路的旁边,从而形成单面街区,尽管为购买或租赁店铺的商户进一步扩大了市场空间,但其定位和管理将进一步增加难度。
4、位于市区连接南北、东西两条高速公路交通便利的铜锣湾广场,这家经营面积9万平方米的LogisticsMall(物流交易中心),尽管招商中注意了业态规划,将广场定位为集购物、会展、休闲、娱乐、餐馆、商务等功能于一体,号称长株潭比较有竞争实力的超级复合型商业中心,一期新开业的商业项目还是没有避开与已开业的老商业项目业态的重叠。
正在经营的项目基本上与市内其他商业区雷同,缺乏新颖性,平淡无奇的经营使铜锣湾广场不可避免在市场竞争中不被消费者垂青,开业一年来,由于种种原因,一些知名大品牌不能按时入驻,也导致其人气、销售额均未达到投资人预期。
从建成到现在,一直在做经营调整。
目前株洲市一些商业地产经营方式过于单一,造成了商铺销售不旺或是生意惨淡的状况不在少数。
由于很多开发商还是按照住宅的开发模式来开发商业地产,将所有精力都投注于销售环节,导致很多的商业项目只是开街火爆、或者干脆是卖完招不完,经营者无法获得一个良好持久的商业环境,出现加盟后1年内退租的现象。
5、急功近利,风险加剧。
商业地产快速发展,不可避免地引发同质化问题。
既显示出开发商投资的盲目性,更深层次地暴露出商业地产项目与地方政府城市商业规划的脱节。
在近几年新、扩、改建的商业地产项目中,明显感觉到各区都想有自己的建材市场、电器商城等专业市场,后期竣工的商铺纷纷打出优惠的政策吸引已在别处经营的商客,商城之间、区与区之间的暗中较量也在升级,众多的专业市场地产,正逐步形成一种同质化的恶性竞争局面。
被芦淞区作为龙头产业重点扶植的商贸服饰产业,受到来自石峰区“中南(国际)服装交易广场”,这个被誉为“沿海服饰商家抢占中南地区1000亿元服装大市场的最佳桥头堡”的强力冲击。
芦淞区讲“打造服饰物流中心”,石峰区已列入了“长株潭物流中心”规划,目前已动工实施。
如果不统一规范、整合资源,将导致资源不能有效利用。
如今公园大道项目即将启动,虽然本项目不能与株洲市中心的各类业态相提并论,但以目前株洲消费水平以及客户的消化能力看来,本项如无法引用“新颖”的定位,项目本身也存在一定的风险。
如何规避这样的风险,还有待对市场的进一步考察,建出客户所需要的产品,才是我们打赢这场仗的关键所在。
三、公园大道因正确处理以下矛盾
1、处理好投资与经营的矛盾。
商业开发对房地产需求有其特殊性,有它自己的特定含义,包括区段的选择、外形的设计、内部结构的形成等,都有自己的特殊性。
在这样的情况下,我们就不能单纯地考虑开发,应该在开发的同时研究经营的问题,把两者有机结合,在行动上相互协调,共同塑造新型的城市环境,建立起新的商业模式。
在发展中,如果盲目投资和孤立建设,以及“卖掉就走”的商贩式房地产营销策略,势必会造成“建成售不出、店家难经营”及投资无回报的局面。
而近年商业物业,除沿街物业一层销售、出租比较好之外,部分二层以上的商业面积积压沉淀。
从空置的面积呈现出了商业地产市场在投资、经营两大关系的脱节,从而衍生出复杂的法律纠纷和社会问题。
2、处理好速度与效益的矛盾。
地产是个产业,商业也是个产业,产业就必须要有投入才有产出,要考虑投入成本、回收率、回报率。
现在就潜在着效率速度问题,如果只考虑速度不考虑效益,就容易产生泡沫。
因为没有效益,你再加快速度也是没有用的,因为整个商业发展还是要以追求利润为主,这是商业企业生存的必要条件,是社会继续发展的条件。
从这个角度来说,我们必须把效益与速度有机结合起来。
而要让本项目走向成功,多产效益,必须进行市场细分,适度发展,循序渐进。
且本项目经营一定要有自己的特色,必须要先考虑当地消费实情,进行准确的商业定位,才能做到有效和可持续性发展。
3、处理好超前性与过度开发的矛盾。
适度超前能够起到引导生产、引导生活、树立城市形象的作用。
但是,如果过度开发就会导致闲置或浪费土地资源,同时也影响着市场的繁荣与稳定。
一个城市不能没有自己的核心,以城兴市,以市兴城,城与市是共存的关系。
如何让两者协调发展,构成一体化,就能有效树立城市的形象,这里面就存在一个适度的问题。
本项目周边业态的繁荣难度不在于项目建多大,而是在于有多少客户支持你、有多少品牌支持你。
衡量的价值不是取决于业态的富贵,而是租金利益最大化和人流的多少。
4、处理好短期与长期利益平衡的矛盾。
目前,投资风险主要集中在投资前期,即“养铺(养房)阶段”,这一阶段开发者和投资者所能获取的利益主要源于产品本身的售价,是一种短期利益;当市场的各个方面因素发展成熟了,产品的优势才逐渐显现,这时跨入后期投资回报,即“旺铺(房)阶段”,这一阶段的稳定收益才是长期利益。
因为公园大道产品的本质就是通过商业方式的运作,让房屋保值、增值的过程。
项目的利益空间是固定的,如果过度追求短期利益,反而会损害项目的长期利益和持续发展能力。
基于这种关系,公园大道项目的卖价不宜过高,要保留一定的空间给经营者和投资者。
实现短期利益和长期利益的合理平衡。
5、处理好自身利益和社会效益的矛盾。
公园大道项目的开发从某种角度上来说也是城市的运营商。
所以本项目想要提升自身的抗风险能力,必须依托城市的整体发展,开发初期就要明确项目的社会意义和价值:
包括从城市的定位、城市的功能布局和整体规划上来考虑。
按照株洲市城市总体规划将城市功能定位为我国南方重要的交通枢纽,以高新技术产业为先导的新型工业基地,中南地区重要的商贸和现代物流中心,面向海内外华人和炎帝文化纪念地。
从城市定位来看,公园大道项目因紧临炎帝文化纪念地,发展前景还是非常乐观,因此量身铸造城市、各区需要的产品,带来社会效益最大化的同时自身利益才能稳步提升。
6、处理好供给与需求错位矛盾。
株洲的商业需求并未饱和,只是存在供给与需求错位,导致有效需求不足。
7、处理好供规划与开发脱节的矛盾。
城市规划着眼于城市的整体利益和长远目标。
城市规划实施总是有一个时间跨度,经济发展也总会有一个过程。
没有票子,一定要留好位子,决不能搞“置换反应”,塔建出最佳的创业平台,让投资者获得最佳的投资回报
二、项目分析
1、基本情况分析
1.1项目的地理位置及特点
1.1.1项目的地理位置
项目地处珠江北路炎帝广场北侧,从整个项目地块形式分析,项目分为A、B、C、D四个地块。
A、B地块位于炎帝广场旁,未来天台公园主入口,株洲市中轴线上,周边的配套设施完善,是株洲市的一个中心商业区,项目的后花园天台公园将是集文化、娱乐、休闲、健身于一体大型主题公园,给其项目商场的自身定位埋下了伏笔。
1.1.2特点及介绍
公园大道项目是由商务套间、商铺组成的独具特色的休闲娱乐场所,整个项目的商铺面积约平方米,商务套间平方米,南临炎帝广场和天台公园,得天独厚的地理环境,更加鲜明地凸出项目的自身特点和项目的经营主题思路。
1.1.3项目现规划方案介绍
1.2周边环境
周边建筑群落包括炎帝广场背景圈建筑群、公安局大楼、市政府、株洲市二中以及天台小区。
1.3周边配套
南侧的炎帝广场发展成熟有良好公共配套设施、服务配套设施,紧邻株洲市二中,教育配套设施良好。
2、项目的SWOT分析
2.2项目的优势分析-S
2.2.1项目的时间优势
(1)离本项目最近的城市星座目前已经销售完毕,因此不在对本项目构成任何威胁。
(2)项目的定位抓住了株洲市市场的特点,很好地利用现在株洲市娱乐休闲场所需求的市场空白,为项目的后续销售打下了一个坚实的基础。
但目前周边还无法形成一定的氛围。
因此,在销售起来有一定的难度。
(3)项目地处天台路与炎帝广场的交汇处,有着明显的区位优势,再加上炎帝广场周边成熟的娱乐休闲商业氛围。
(4)项目距离即将兴建的天台公园近在咫尺。
因此,也会对未来的商业有一定的带动作用。
2.3项目劣势分析-W
2.2.1政策
根据日前出台的《娱乐场所管理条例》明确规定娱乐场所在每日凌晨2时至上午8时不得营业。
此政策的出台打击了娱乐场所商家继续投资该业态的信心。
2.2.2周边人流量相对较少
炎帝广场和天台公园将是一个株洲市民休闲的场所,人流量的高峰多出现在节假日、白天,夜晚的人流量相对较少,就目前形式来看,炎帝广场南侧人流量较大,项目现阶段的销售、经营方面将有一定的难度。
但随着天台公园的新建预计将会出现人流重心向北侧偏移,本项目还是具备了强大的升值空间。
2.2.3
耀华景园同时也推出商铺,不管在地段、位置、价格上会对我们造成不小的影响。
2.3项目的机会分析-O
(1)天台公园的新建
(2)项目的发展前景乐观
(3)炎帝广场商圈逐渐成熟
(4)发展商经营意识超前
(5)周边浓厚的文化氛围
(四)项目功能定位方案
4.1.A、B栋项目定位:
根据公园大道项目的特殊性以及项目地块的规划,公园大道项目分A、B、C、D四栋。
建议本项目分两个阶段进行开发,纵观公园大道项目全局条,件比较成熟的是A、B栋地块,且周边有一定的商业氛围,在整个大环境上,有一定的优势。
借助项目周边优势,以天台公园的兴建为依托,未来的商业发展前景为蓝图,做为A、B栋开发卖点来提炼。
天台公园作为集文化、娱乐、休闲、健身于一体大型主题公园,不失为一个休闲、娱乐的好去处,给公园大道的项目定位提供了依据,天台公园是株洲市政府扶持的一个重点公共设施工程,是营造株洲市绿色环境,新景观、新风貌的重点项目,同时也是重要的娱乐新景点。
如我们有效地引导人流,增值潜力不可估量,甚至将带来整个炎帝广场商圈娱乐休闲业态的繁荣。
由此我们根据该项目的区位环境,项目本身的状况,给予项目全新的定位,一种超前项目的定位,一个集休闲、娱乐于一体的地方;我们将之定位为“公园大道---娱乐休闲一条街”。
4.2.C、D栋定位:
由于C、D栋地块地理位置比较特别,背靠即将兴建的天台公园,交通方便。
同时,有炎帝广场文化底蕴做支撑,在整体素质方面都比较理想。
而且在C、D栋的定位上如做商业,风险深不可测。
因目前周边无任何环境支撑,天台公园的修建还只是规划中的项目,未来2~5年内可能还没有动工迹象,因此从目前株洲市场观望未来株洲商业发展,造街并不会成为适宜于本项目的万能药。
一个项目能否做商业街,做成街后商铺能否火起来都很大程度上取决于项目自身情况。
建商业街的项目必须对两个方面进行考察,一是项目规模,即项目将来周边的入住人数,能否有一个一定数量的消费群体作为商业街的客户。
二是项目周边的商业环境。
周边商业配套设施比较完善的项目一般不宜再建商业街。
从C、D栋地块的设计布局、景观、环境、交通、都具备了做豪宅的素质。
大开间,当路而不近路,有种大隐于城,小隐于市的感觉。
因此,从项目的C、D栋地块分析,更适合于做生态景观豪宅。
而株洲的消费者市场,也蕴藏着这一部分的消费群体。
因此,建议先公司先开发A、B栋,待观望消费者市场的需求量后,再适当的时机推出C、D栋。
而C、D栋项目是定位于“街”或是豪宅,都要有待未来市场以及政策的支持来决定。
3.1.2经营主题
公园大道项目A、B栋由于是商住项目混合,该项目的住宅部分是商务套间,上面住的都是特定的人群。
因此,在经营的用途上不能太杂,有别于一般的临街铺面。
因此,根据建筑原有的功能、扩大、延伸其经营范围,使建筑与城市、商铺与该项目的城市地位相吻合。
公园大道应根据自身的地理位置,周边配套,结合株洲商业环境,经营的主题应以娱乐休闲为主,我们建议:
该项目在作商业经营时,一方面遵循其普通的规律,另一方面要跳出框框,将其投资目光放在一个城市的消费群体内,用投资的目光去争取最大的利润空间;因此,经营的主题是:
一是服务于散步、游玩观光客、商业会客、交友,所提供的服务是满足客人在该地区休闲、娱乐、饮食的基本要求,二是为株洲市提供休闲、娱乐的最佳场所,填补株洲的这一市场空白,所提供的服务是既可以目睹一下天台公园的容貌,又可以坐下来享受一下生活。
(五)经营方案及策略
5.1经营思路及方针
在当今时代,随着人们生活水平的不断提高,生活方式、生活质量都在时时刻刻地发生着变化,同时也改变了人们的消费习惯,有统计资料显示,在一些大中城市,娱乐休闲行业在居民消费结构中所占比例正逐步提升,近年来我国的休闲娱乐业快速发展,年均增长率超过10%,其中比较突出、造成较大社会影响的,前些年是卡拉OK,近些年则是洗浴和保健按摩业。
有关数据统计,娱乐休闲行业的广告投放增幅达到38.49%,娱乐休闲行业迅猛的发展速度可见一斑。
另根据项目所处环境,炎帝广场和天台公园,从而有着得天独厚的外部休闲环境,因而我再从内部休闲环境的营造,从经营特色上去挖掘,从而给人以到公园就是去休闲娱乐的心理暗示:
人们自然乐意进去休闲娱乐、休闲消费。
所以,本项目决不是一个单纯的消费场所,而应成为一个集休闲、娱乐于一体的多功能场所,故将“休闲娱乐、休闲消费”作为本方案的经营思路,并赋予浓厚的本土特色,鲜明的时代潮流。
5.2经营策略
在前面的分析论证中,我们对项目的经营方面进行了阐述,在此谈谈经营策略问题。
就是一个项目在持续经营中的一个保值、增值的问题,其经营策略的核心:
“投资与回报的关系”。
作为项目的开发商,想在短期内求得资金的快速回笼,以求得项目利润最大化。
但是是否将商铺作为固定投资投入并租用,还是全部售出以求短期快速回报,在投资的短期和长期利益之间需要作出平衡,在租售之间作出平衡,我建议:
根据该项目的楼层和经营的不同,应采取以出售经营为主,出租经营为辅的策略,用出售的资金和出租的租金回报投资实现投入与收益的平衡。
(六)项目规划发展建议
A、B栋的功能划分必须考虑好以下四个问题:
●计划招商引进的商户类别和商户影响力
●尊重商户对平面布局的要求
●便于商家经营和商场管理
●考虑到客流的合理导向和消费购物的方便舒适
●有利于聚集人气,能够形成对商场的亲和力
A、B、二栋
(1)负一层经营定位
单就A栋来讲,由于存在坡度差,负一层层高高达7.8米,面积较大建议出租形式收回投资,可考虑层高要求高的业态,建议以酒吧、健身馆、放映厅等业态的经营为主。
(2)一层经营定位
经营主要起到一个带旺该项目为主要经营思想,建议全部出售的方式收回投资,定位主要以经营歌舞厅、录像厅、夜总会、卡拉OK厅、桑拿浴室等休闲娱乐场所为主。
(3)二层经营定位:
二层的经营,得以出售为主,并且在考虑的档次的同时,还得考虑经营的范围,避免多噪音、多污染、档次较低的项目经营,所以定位在经营电子游艺城、桌球城、棋牌室、游乐城。
业态大类划分
具体业种
购物服务
综合超市、便利店、药店、
餐饮服务
中型餐饮、自助餐厅、茶楼、糕点房等
娱乐类
歌舞厅、录像厅、桑拿浴室、夜总会、放映厅、卡拉OK厅、电玩俱乐部等
居民服务
洗衣裁剪、维修等
具体的面积占比如下表
功能划分
业种配置
面积占比
社区商业基本业种
综合超市、药店、洗衣店等
20-25%
公共配套
银行、邮局、电信营业厅、水电燃气营业厅等
6-7%
娱乐类
小型影院、洗浴中心、儿童乐园、溜冰场、歌舞厅、录像厅、桑拿浴室、夜总会、放映厅、卡拉OK厅、电玩俱乐部
40-50%
服务类
美容美体、洗衣裁剪、维修等
3-4%
餐饮类
大中型中餐、西式快餐、中式快餐、茶艺、咖啡等
20-25%
(七)商业布局建议
在商铺的间隔方面,商铺间隔的面积我们考虑主要以小面积为主,辅以部分大面积商铺。
小商铺间隔租值低,便于小商户招租,但难以引进大型商户或知名商户入场经营,对消费者缺乏吸引力;大商铺间隔能适合大商户要求,但租金总额过高,中小商户进驻经营成本过高,增加了招租门槛,阻碍了招商进度。
所以考虑商铺间隔主要以小面积为主,在商场较好位置安排大面积商铺。
主力商户要求商铺位置较好,并且能够承受较高的租金。
在人流量大的位置安置主力商户正好能起到提升商场档次,树立商场形象的目的。
而其他的位置的商铺以小面积间隔,正能迎合中小商户的需求。
配套设施的兴建应该本着“适度性”、“实用性”、“超前性”三个原则,对于经营商户而言,配套设施应该是实用,不在短时间内落后,并且转嫁给商户的成本不高。
针对不同行业,商户对配套设施的要求不一。
经营者相对投资者而言,对所在行业更加精通,所以他们对行业所需的配套设施要求较高。
在配套设施的设计上一定要实用,能迎合经营者的经营需求。
八、客户定位
购买本项目商铺的客户主要有以下几类:
(1)本区域的商铺投资者或周边经营者;
(2)看好本区域未来娱乐发展前景的其他投资者或经营者;
(3)株洲市经营娱乐业加盟者或连锁店;
(4)一些为设立办事处的贸易公司或者个人工作室;
九、A、B栋营销推广策略
(一)推广主题
基于以上的分析及本项目的定位,并结合目前商业物业市场的实际情况,在项目的推广宣传时,主要围绕下面几个方面进行:
1、宣传本项目为商务办公、娱乐一条街,突出其市场的发展前景及投资价值;
2、宣传该区域房地产的蓬勃发展,必将带动商务办公、娱乐长足发展,从而带出投资该商铺的发展前景与潜力;
3、交通便捷:
本项目位于珠江北路与庐山路交汇处,交通条件较为便捷,且商铺前面的步行道空间较大,对发展商务办公、娱乐业极具潜力;
4、由于本项目开发面积较适中,并设有商铺以及商务套间,可集商铺、仓储、家居为一体,所以,在宣传时可突出“买一层送一层”的优势,打包出售。
(二)主题广告语
主题设定:
“富贵千禧路,商业黄金铺”
推广概念:
1在株洲最具发展潜力的地方占据一席之地;
天元区的核心中线,优越的地理位置,日益凸显其作为未来城市发展的商业领军地位。
2在株洲最具投资价值的地方占据一席之地;
人居环境的发展和知名度,也造就了城市发展的一个新的风向标,巨大的商业潜力。
3在株洲最具景观特色的地方占据一席之地;
正在兴建的天台公园近在咫尺,占据株洲市唯一的大型文化休闲广场炎帝广场。
4在株洲最具影响力的地方占据一席之地;
市政文化区域的咽喉要道,紧邻株洲市政府,政务中心所在地。
(三)项目形象包装
1、主题广告主导语:
项目建议以“公园大道商务办公、娱乐一条街”为主题,进行广告诉求;
2、项目导视系统
建议在炎帝广场周边设立导视牌,并在周边跨马路地段悬挂横幅,销售中心实墙周围用本项目广告喷绘包装;
3、现场包装
1)条幅:
条幅广告是项目最快,费用最省的广告形式之一。
建议条幅广告重点在天台路与珠江北路交汇处及项目群楼楼体上,挂出“公园大道商务办公、娱乐一条街隆重发售”、“公园大道商务办公、娱乐一条街优惠招租”及租售热线等内容的条幅,
2)道旗:
为营造现场气氛,引起人们的关注,吸引更多的人气,建议在天台路以及珠江北路上布设道旗,道旗内容以发布公园大道商务办公、娱乐一条街租售的信息为主,如“公园大道商务办公、娱乐一条街,一铺富三代”、“公园大道商务办公、娱乐一条街,商家投资的潜力股”“公园大道商务办公、娱乐一条街,低风险高回报”等等。
(十)总体宣传策略
根据本
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