物业管理实务综合分析题要点.docx
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物业管理实务综合分析题要点.docx
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物业管理实务综合分析题要点
物业管理实务综合分析题要点
第一章物业服务企业
一、物业企业资质管理:
如何判别物业企业的资质等级,及判别接管项目的范围。
项目
一级资质
二级资质
三级资质
管理物业种类
2
2
管理物业规模
基数的百分比之和不低于100%:
(1)多层住宅200万平米;
(2)高层住宅100万平米;(3)独立式住宅(别墅)15万平米;(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平米。
(1)多层住宅100万平方米;
(2)高层住宅50万平方米;(3)独立式住宅(别墅)8万平方米; (4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
不限
承接项目范围
不限
30万以下的住宅项目和8万以下的非住宅项目
20万以下住宅项目和5万以下的非住宅项目
某物业项目建筑面积29万平方米,可收物业服务费用面积26万平米,计划成本542万元,现在进行招投标,有一物业公司管理项目多层住宅20万平米,高层住宅20万平米,别墅4万平米。
请分析以下问题:
1、该项目可以由何种资质的物业公司承接。
2、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。
3、简要说明该企业在注册资本、人员方面应该符合哪些要求。
二、企业组织机构的设置
你是一个职业经理,负责组建一个准备接管一个30万平米的商品房(中等偏高端)居住小区的物业服务公司。
按上级领导的要求:
成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求,请说明:
(1)在设置组织机构时应考虑的因素及要求。
P9+P10
(2)该项目应按哪种形式设立组织机构?
(3)简要说明该机构的主要优缺点。
P7-8
三、物业企业的设立
公司刚同意新成立一个物业服务公司,你是行政经理,请说明物业公司设立的程序
1、工商注册登记阶段:
2、资质审批阶段:
P6
第二章物业管理招标投标
一、物业管理投标问题:
你是一家物业服务公司的管理人员,由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。
请问:
1、你将按怎样的程序开展投标工作?
P24标书中的主要内容有哪些?
P27
2、物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么?
P18-19
基本要求:
符合法律法规要求;考虑市场要素;以需求为导向;规范投标
原则:
依法组织;公平公正公开;不违反法律法规的规定
3、在投标活动中,对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素?
P24-26
二、物业管理方案问题:
你是某物业服务公司的管理人员,由你负责制订某项目的物业管理方案。
请问物业有理方案应包括哪些内容?
P42-49十二条内容,2981796(传染)
第三章物业服务合同
一、前期物业服务合同及物业服务合同的主要内容:
你是某公司的高级管理人员,公司委派你起草前期物业服务合同,你认为前期物业服务合同的主要内容是什么?
物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些?
P56+P58
二、物业服务合同纠纷的处理
协商解决—调解解决—通过民事诉讼解决
三、签订合同应注意的事项:
你是某物业服务公司的高级管理人员,公司委派你与业主委员会签订物业服务合同,你认为签订物业服务合同应注意哪些事项?
P59
案例一、某小区入住已五年,已经成立了业主委员会。
业主委员会与物业服务企业A公司签订的物业服务合同已经到期。
业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业服务企业,一直未能顺利进行。
A物业服务公司仍按照原合同提供物业管理和服务,业主王先生以物业服务合同到期为由不再缴付A物业服务公司的物业管理费。
A物业服务公司在多次催缴未果的情况下,将王先生告到法院。
请问你认为A物业服务公司能胜诉吗?
为什么?
案例二、刘先生购买了一套位于顶层的商品房,“入住时与物业服务公司签订的《前用物业管理服务协议》和《管理规约》中都明确规定:
为维护小区整体形象和相邻住户的安全,业主不得私自封闭观景阳台.不得在窗户上加装防护栏。
”入住后,刘先生未经物业服务公司同意,擅自封闭了观景阳台并加装防护栏。
物业服务公司发现后要求其拆除。
刘先生认为:
这是自己的房子,自己有权利处理.拒不拆除。
物业服务公司决定:
对刘先生罚款2000元。
刘先生拒绝交纳。
在不得已的情况下,物业服务公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。
双方矛盾十分尖锐,物业服务公司因此把刘先生告上了法庭。
物业服务公司的诉讼请求是:
刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款;刘先生承担此案的诉讼费。
请问物业服务公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持?
刘先生在此案中的不当之处?
物业服务公司在操作中的错误所在?
案例三、A房地产开发商开发的居住小区一期已经入住,当时的物业管理工作由A房地产开发商的物业部完成。
随着二期开发的继续和入住临近,A开发商找到B物业服务公司并签订了为期十年的物业服务合同,将该居住小区的物业管理权承包给B物业服务公司。
按合同约定,B物业服务公司要向A开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。
请问A开发商与B物业服务公司签订为期十年的物业服务合同效力如何?
A开发商要求B公司交纳用约保证金和承包费的合同约定是否有效?
第四章早期介入与前期物业管理
一、物业管理早期介入
物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。
请问:
1、分别站在开发商和物业服务企业的角度,阐述物业管理早期介入对于开发商和物业服务企业的有利之处(各不少于两个方面)。
P69
2、说明早期介入的作用是什么?
P69
3、说明早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容?
P73
二、前期物业管理阶段,对建筑质量问题的处理
案例一、某房地产开发公司开发的某住宅小区,由甲物业服务公司承担前期物业管理。
业主于2003年8月开始入住,2005年5月该小区召开首次业主大会会议,选举产生了业主委员会,并按照业主大会决议选聘了乙物业服务公司。
2006年8月15日,顶层的20户业主发现房间在雨天渗水,于是联名要求乙物业服务公司无偿修复。
乙物业服务公司称这是因甲物业服务公司管理不善所致,应由甲物业服务公司负责修缮。
之后,乙物业服务公司不再受理业主有关该问题的投诉。
上述20户业主提出的修复请求是否合理?
是否应由乙物业服务公司负责无偿修复?
主要考虑是否在保修期内;防水损害的程度;维修责任人的确定
对房屋及设备设施维修责任的界定体系:
一、专有部分:
1、保修期内,建设单位承担保修责任
2、保修期外,业主自行承担保修责任及费用,物业公司可以提供有偿服务
二、公共部分及设备设施
1、保修期内,建设单位承担保修责任
2、保修期外:
(1)小修工程:
物业公司承担维修责任,由物业费列支维修费用
(2)中、大修及更新工程:
相关业主承担维修责任,由专项维修资金列支费用。
第五章物业的承接查验
一、新建物业的承接查验
如果你是某物业服务公司的高级管理人员,公司委派你参加新建物业的承接查验工作,情说明新建物业承接查验的内容、程序和方式。
《物业承接查验办法》
二、承接查验过程中问题的处理(综合分析、理解)P81
1、承接查验协议的内容
2、问题的处理方法
第六章入住与装修管理
一、装修管理的流程P96
二、装修管理服务协议的内容P98
如果你是工程部经理.负责物业装饰装修管理工作,清说明物业装饰装修管理服务包括哪些内容?
在巡查装饰装修现场时应重点核查哪些内容?
三、案例分析
某业主4年前在某小区购买了一套商品房,但一直没有居住。
一天.该业主接到物业服务公司房屋漏水的通知;经查看;是所购买商品房卫生间的水来管接头处破裂,并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损,两户业主均提出赔偿要求。
该业主认为,自己并未入住所购商品房,水管破裂不是自己人为造成的,而是水表管接头处老化断裂所致,自己不应对漏水负全责。
物业公司认为,业主购买房屋后,房屋漏水造成的损失理应由业主承担。
请问楼上业主长期未入住,其房屋中管道老化破裂,给楼下业主造成的损失应该由谁来承担?
在紧急情况下,物业服务公司可否进入本案楼上业主家进行必要的维修,因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担?
四、阅读P104-105,各方主体的责任
第七章房屋及设施设备管理
一、房屋及设备设施管理的内容P110
如果你是工程部的管理人员,负责房屋及设备设施的管理工作,请说明房屋及设备设施管理的内容。
二、编制房屋及设备设施维修养护计划的依据及程序P114,P115
三、房屋及设备设施维修养护计划的实施P116-117
如果你是工程部如果你是工程部的管理人员,负责房屋及设备设施的维修养护工作,请说明房屋及设备设施管理维修养护组织实施中应注意的问题。
P117
四、如果你是工程部负责人,针对共用设备设施,应建立哪些规章制度?
P122
五、阅读消防系统管理工作内容P128
六、阅读电梯系统管理工作内容P130
第九章公共秩序管理服务
一、如何制定消防管理制度。
P148
二、如何制定消防安全预案P150
1、确定重点防火单位和部位
2、明确灭火方案的要求
3、制定灭火预案
三、公共安全防范管理服务的内容P144
第十章物业管理风险防范
一、物业管理风险防范的措施P160
二、电梯紧急事件的处置
第十一章财务管理
案例一、某项目总建筑面积120万平米,可收费面积100万平米,物业服务费标准为2元/月平米,年底物业费全部收齐,物业大修收入为10万元,其他业务利润10万元,营业税及附加5.5%,管理费40万元,财务费20万元,年营业成本120万元。
计算:
1、企业的营业收入
主营业务收入
物业管理收入
物业费收入
代办性服务收入
特约服务收入
物业经营收入
出租收入和经营各类共用设施所取得的收入
大修收入
其他业务收入
中介代销手续费、材料物资销售入、废品回收入、商业用房经营收入、无形资产转让
2、企业应缴纳的税金=营业收入*税率+所得税+其他税金
3、企业的年营业利润
利润的计算式:
企业利润=营业利润+投资净收益+营业外收支净额+补贴收入
营业利润=主营业务利润+其它业务利润
主营业务利润=主营业务收入-成本-税金-管理费-财务费用
其它业务利润=其它业务收入-成本-税金
营业利润
主营业务利润
主营业务收入-成本-税金-管理费-财务费用
其他业务利润
其它业务收入-成本-税金
投资净收益
营业外收支净额
营业外收入—营业外支出
补贴收入
4、企业成本
案例二、总建筑面积为11万平方米的某住宅小区,其中可进行商铺租赁经营的面积为500平方米(市场年租金约为20万元),可收物业服务费的面积为10万平方米。
该小区业主委员会商议后,决定向社会公开选聘物业服务企业,并发布了招标文件。
要求采用包干制,商铺由物业公司租赁经营,经营收入补贴物业费的不足。
甲物业公司获得该小区招标信息后,积极响应并组织人员根据招标文件的要求对该项目的各项费用进行了测算,测算结果如下:
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等50万元
(2)共用部位、共用设施设备运行维护费20万元
(3)清洁卫生费15万元
(4)绿化养护费10万元
(5)公共秩序维护费10万元
(6)办公费5万元
(7)固定资产折旧4万元
(8)业委会办公费、社区文化活动等费用6万元
合计:
120万元
后来,经过招投标程序,甲物业公司竞标成功,并与业主委员会签订了物业服务合同。
分析以下问题:
1、按甲物业公司的测算结果,该小区的物业费盈亏平衡点是多少元/月.平方米?
请列出相应说明和计算式。
2、费用测算表中是否有漏项?
如有的话漏掉了哪些项目?
经营管理第七章第二节
一、业主大会相关问题:
1、业主大会的活动规则
2、业主委员会活动规则
3、由业主共同决定的事项及生效条件
4、典型事件:
A、物业公司的选聘与解聘
B、专项维修资金的使用与管理
C、共用部位共用设备设施的经营
D、物业服务费用的确定及物业管理事项的决定
案例一、某小区刚入住,部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足、开发商遗留问题,小区业主多次找到物业公司及开发商均无法解决,于是部分业主通过私下选举,串联成立了临时业主委员会,并联系媒体报道此事。
临时业主委员会通过协议的方式寻找到新的物业公司。
临时业主委员会将决定张贴在小区公告栏中:
决定解聘现在物业公司,选聘新的物业公司,同时决定全体业主拒交物业费。
媒体相继报道了此事,社会反响强烈,部分业主甚至围堵物业管理处办公室。
根据本案例提供的材料,依照现行法规和物业管理服务操作要求,例举本案例中违反《业主大会和业主委员会指导规则》之处,并作简要阐明。
案例二、总建筑面积为11万平方米的某住宅小区,其中可进行商铺租赁经营的面积为500平方米(市场年租金约为20万元),可收物业服务费的面积为10万平方米。
该小区业主委员会商议后,决定向社会公开选聘物业服务企业,并发布了招标文件。
要求采用包干制,商铺由物业公司租赁经营,经营收入补贴物业费的不足。
后来,经过招投标程序,甲物业公司竞标成功,并与业主委员会签订了物业服务合同。
分析业主委员会的做法有何欠妥之处?
案例三、某大型住宅小区2005年建成交付使用。
由于尚未成立业主大会,物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员,并定期召开会议征求意见,通报情况。
2010年,在义务监督员会议上,义务监督员提出建议:
(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀损毁严重,应予更换;
(2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组,组织召开首次业主代表大会,选举产生业主委员会。
同时物业管理公司提出,基于物价上涨,物业管理成本提高,要求提高物业服务费收费标准。
请分析下列问题:
1.经物业管理公司测算,全部更换铁艺围栏约需费用13万元。
请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?
费用如何解决?
2.义务监督员提出的建议
(2)是否可行?
请说明理由。
3.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?
请说明理由,并说出应该采取什么样合理步骤和方法?
二、专项维修资金管理与使用
1、专项维修资金的交存与筹集
2、专项维修资金的使用程序
3、专项维修资金的管理
4、典型事件:
A、商品住房专项维修资金的筹集
B、公房出售后专项维修资金的筹集
C、全体业主共有的设备设施大修费用的处理
D、部分业主共有的设备设施大修费用的处理
案例:
某住宅小区101号楼1门电梯提升钢丝绳使用年限较长,磨损严重,需要更换新绳。
该楼共有业主40户。
物业公司根据对钢丝绳的维护情况,提出更换钢丝绳的建议,需费用5万元。
由于本小区尚未处理业主大会,按当地政府的规定,需按程序进行审批。
物业公司向40位业主书面征求了意见,但只有30%的业主同意承担费用,其余业主认为应由物业公司承担换绳的费用。
物业公司为了保障业主的正常的生活秩序,由公司垫支了5万元费用。
后向业主进行收取,引起了业主的强烈反对。
请分析以下问题:
1、物业公司在本例中有何不妥之处?
2、使用专项维修资金的程序如何?
3、如果业主拒绝承担换绳费用,物业公司如何处理?
三、物业承接查验
某物业公司为建设单位的子公司,2011年受建设单位的指派,接管某住宅小区,双方在承接查验过程中有如下问题:
1、建设单位在物业公司查验的同时移交了部分资料
2、电梯未取得电梯合格证
3、小区道路、绿地不具备使用条件
4、部分建筑物外墙裂缝、脱落
针对以上问题说明下列问题应达到的要求:
1、物业承接查验的目的及对象、内容
2、物业承接查验的方法
3、物业承接查验的程序、依据
4、物业承接查验中质量问题的处理及承接查验协议
5、典型事件:
A、新建物业承接查验及问题处理
B、原有物业承接查验的问题处理
C、物业的移交
四、房屋质量问题的处理
1、如何确定维修责任人
2、维修费用如何列支
五、业主投诉的处理
1、对业主投诉的处理方法
六、计算题
1、物业服务成本的测算
2、物业企业营业收入、营业成本、利润的测算
七、房屋及设备设施管理
1、电梯系统的管理
2、消防系统的管理
3、不同类型物业管理的要点
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