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洛阳住房建设规划描述
洛阳住房建设规划描述
第一章总那么
一、规划背景
上版«洛阳市住房建设规划»〔2006--2020〕于2006年9月编制完成并于2007年4月评审通过。
进入2020年,依照建设部文件«关于做好住房建设规划与住房建设年度打算制定工作的指导意见»〔建规[2020]46号〕要求及«国务院关于解决都市低收入家庭住房困难的假设干意见»〔国发[2007]24号〕等相关政策法规及洛阳市国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要,结合洛阳市实际,编制«洛阳市住房建设规划〔2020年--2021年〕»。
二、指导思想和原那么
〔一〕规划指导思想
以全面建设社会主义小康社会和实现现代化为目标,贯彻落实以人为本,全面、和谐、可连续的科学进展观,建立完善的社会主义市场经济体制,引导和促进房地产业连续稳固健康进展,保持洛阳经济的平稳较快增长,满足宽敞人民群众的差不多住房消费需求,保证构建和谐社会目标的实现。
〔二〕规划原那么
1、落实和实施洛阳市都市总体规划的原那么。
处理好住房供应与需求、人口调控与住房保证、住房空间布局、宜居都市建设与土地集约利用、房地产业与相关产业的关系,积极推动〝一轴--两带--七组团〞的都市空间结构调整,保证实现中原明星,国家名城,产业高地,旅行胜境的宜居都市进展目标。
2、积极履行政府职能的原那么。
切实转变政府职能,按照建设服务型政府的要求,加强社会治理和公共服务职能,创新治理制度和方式,建立健全社会保证体系,加大政府住房保证力度,逐步建立健全与洛阳经济社会进展时期相适应的住房供应体系和保证体系。
3、建设资源节约型和环境友好型社会的原那么。
充分认识到洛阳人口集合压力较大和土地等资源紧缺的客观情形,依照洛阳资源环境综合承载能力,积极推行和引导合理的住房建设模式和消费模式,促进人口、资源、环境和谐进展。
4、加强和改善宏观调控的原那么。
坚决贯彻落实国务院关于加强房地产市场宏观调控的方针政策,加大综合调控力度和发挥市场对资源配置的基础性作用,综合运用经济、法律和必要的行政手段,规范房地产市场运行,完善房地产市场体系。
三、规划依据
1、«洛阳市都市总体规划〔1997年--2020年〕»;
2、«国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳固住房价格工作意见的通知»〔国办发[2005]26号〕;
3、«国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳固住房价格意见的通知»〔国办发[2006]37号〕;
4、«国务院关于解决都市低收入家庭住房困难的假设干意见»〔国发[2007]24号〕;
5、«建设部关于做好住房建设规划与住房建设年度打算制定工作的指导意见»〔建规[2020]46号〕;
6、«河南省人民政府关于贯彻国发[2007]24号文件切实解决都市低收入家庭住房困难的实施意见»〔豫政[2007]号〕;
7、中央、地点有关房地产市场宏观调控的政策文件和决策部署。
8、«洛阳市国民经济和社会进展第十一个五年规划纲要»;
9、«洛阳市近期建设规划〔2006年-2020年〕»;
10、«经济适用住房治理方法»〔2007.11〕;
11、«廉租住房治理方法»〔2007.09〕;
12、建设部关于印发«城镇廉租住房档案治理方法»的通知〔2006.8〕;
13、«洛阳市旧城改造规划»〔2007--2020〕。
四、规划范畴与期限
规划期限为2020年--2021年;规划范畴为洛阳市都市总体规划所确定的中心城区136.26平方公里土地。
五、成果内容
本规划内容包含文本、图册和附件三部分。
第二章、住房现状及问题分析
自2000年以来,随着都市住房制度改革的不断深化,洛阳市房地产业总体上保持了快速健康进展的势头,成为洛阳经济进展的重要支柱产业,政府住房保证力度逐步加大,差不多初步形成了由经济适用住房、商品住房两个层次构成的住房供应体系。
一、人口现状
依照洛阳市四期总体规划最新资料显示,2007年底,洛阳市区〔含吉利区〕在«洛阳市都市总体规划»〔1997—2020年〕所确定的都市区136.26平方公里的范畴内人口达181万人,其中户籍人口145.8万人,暂住人口35.2万人。
2006年洛阳市六区户籍人口及户数表单位:
万人、万户、人/户
项目
瀍河区
老城区
西工区
涧西区
洛龙区
吉利区
合计
人
16.9
14.2
33.8
49.1
30.3
6.7
151
户
6.2
5.2
10.5
15.3
9.3
2.1
48.6
户均人
2.73
2.73
3.22
3.21
3.26
3.19
3.11
二、居住用地现状
依照«洛阳市都市近期建设规划»〔2006--2020〕,洛阳市规划区内居住用地建成区规模约3425公顷,人均居住用地约18.92平方米。
三、住房现状
至2007年末,洛阳市规划区范畴内现存各类住房约44.7万套,总建筑面积约4780万平方米,人均住房建筑面积26.4平方米。
〔一〕经济适用房
洛阳市经济适用房建设于1995年,目前建成经济适用房5.8万套,总建筑面积520万平方米,套均住房建筑面积约89.7平方米。
经济适用房占全部住房套数的12.98%,建筑面积占全部住房建筑面积的10.88%。
〔二〕一般商品房
洛阳市一般商品房始建于2000年,历时8年至今,建成一般商品房15.4万套,2000万平方米,其中套型面积小于90平方米的住房约7万套,600万平方米。
一般商品房占全部住房套数的34.45%〔套型面积小于90平方米住房占15.66%〕,建筑面积占全部住房建筑面积的41.84%〔套型面积小于90平方米住房占12.55%〕。
〔三〕房改房
洛阳市自2000开始实施住房制度改革,其前通过单位集资建设、自筹建设等方式建设的各类住房共1300万平方米,17万套。
套数占38.03%,建筑面积占27.2%。
该部分住房大部分套型建筑面积小于90平方米。
〔四〕城中村农房
洛阳市规划区内城中村占地约1400公顷,共有建筑面积约960万平方米,6.5万套。
套数占14.54%,建筑面积占20.08%。
该部分住房分布于洛阳市各区,建筑密度较大,居住环境较差。
四、问题分析
〔一〕住房供应结构不合理
依照现状市区住宅总量结构可知:
最能解决都市最低收入家庭住房困难的廉租住房尚未供应;经济适用房的供应量远低于需求量,供应缺口专门大,经济适用要紧供应都市低收入家庭,目前洛阳市低收入家庭占20%比重,而现存经济适用房套数仅占总套数的12.98%;一般商品房大套型比重较大,套数占54.5%,造成众多中等收入家庭购房困难。
〔二〕住房价格上涨过快
自2003年以来,相伴着洛阳市洛南新区的大规模开发建设,洛阳市住房价格显现不正常飞涨,年均房价涨幅为14.4%,高于同为中西部都市西安市5%水平及全国住房年均增长水平5.5%。
2001年--2007年洛阳市住房平均销售价格表单位:
元/平方米、%
年份
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
房价
1168
1258
1456
1662
1700
2081
2618
增长率
10.01
13.31
14.51
2.29
22.41
25.80
〔三〕房地产市场秩序纷乱
为提升都市形象、改善居住环境,在财力、物力供应不足,拆迁安置房源未落实,补偿政策不到位的情形下,有关部门政策性大量拆除旧房、城中村住宅现象近年来专门严峻,导致被迫性住房需求大量增加。
进入2004年以来,随着洛南新区的大规模开发,房地产市场紊乱,商品住房供需结构性矛盾突出,中低价位住房、经济适用住房和廉租住房进展滞后、供给不足,住房市场供求信息不对称等问题日益严峻。
〔四〕国有企业改制时经济适用房的供需之间存在较大的缺口,经济适用房的需求远远大于供给的现象十分突出
洛阳市是一个在国家一五、二五时期建设成的重型工业都市,通过几十年的变迁,对国家做出重大奉献的十几个国有大中型企业正在经历痛楚的改制过程,大量的困难职工和下岗职工也已成为不可忽视的公众群体,他们对住房的需求严峻阻碍了洛阳市的和谐、稳固和进展。
据不完全统计,全市困难职工的总户数超过5万户急切需求经济适用房。
〔五〕城中村及旧城改造难度大
洛阳市城中村在洛阳市居住环境中占据重要重量,不管从占用居住用地比例上看依旧从建筑面积比例、住房套数比例上看均占许多重量,用地占40.87%,建筑面积占20.08%,住房套数占14.54%。
洛阳市近一半居住用地为居住环境较差的城中村,而建筑面积及套数比重又较低,不难看出城中村的改造存在专门大难度,是洛阳以后10年的住房工作重点。
第三章、规划目标与重点
一、住房建设进展趋势分析
近年来,洛阳市进展进入了新的时期。
经济社会进展加速,现代化、国际化、城镇化进程加快,居民消费结构逐步升级,居民住房改善性需求逐步增长。
住房建设和房地产业进展,正处于数量型进展向数量与质量并重进展时期转化的过程中,出现多元化进展趋势,住房消费需求在专门长一段时期内仍将坚持在较高水平,住房供应的压力仍旧较大。
随着经济的快速进展和产业结构调整,政府住房保证能力将不断提高,房地产业仍将是经济进展的重要支柱产业,关于洛阳以后经济健康稳固可连续进展具有重要阻碍。
二、规划目标
按照创建以人为本、和谐进展、经济繁荣、社会安定的中西部宜居都市的要求,到2021年,建立以廉租住房和经济适用住房为主的都市住房保证体系;积极利用市场机制促进商品房健康进展,构建多层次住房供应体系,满足各类阶层的住房需求;都市人口户均一套住房,人均住房建筑面积达到31平方米左右,人居环境和人民群众居住水平得到显著改善。
〔一〕建立健全完善的住房供应体系和多元化的住房保证体系。
切实加强政府的社会治理和公共服务职能,不断加大住房保证力度,通过制定规划、完善政策、创新机制体制,进一步明确住房保证目标,逐步健全和完善分类型、多层次的住房保证机制。
针对不同收入家庭,建立由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房三个层次构成的住房保证体系,切实保证都市中低收入家庭,专门是低收入家庭的差不多与合理的住房需求。
〔二〕全面推行符合国情市情的住房建设模式和消费模式。
按照推进人口、资源、环境和谐进展的要求,综合考虑土地、水等资源紧缺、环境改善任务艰巨的实际情形,强化对人口规模与结构的有效调控,大力进展节约型居住区、绿色宜居型居住区和节能省地型住宅,提高住宅产业化水平,全面推行资源节约、环境友好的住房建设模式。
提倡适度消费和节约文化,引导全市居民树立合理、健康的住房消费观念,全面推行购租结合、理性适度、满足自住需求的住房梯度消费模式。
〔三〕实现住房进展总量差不多平稳、结构差不多合理、价格差不多稳固。
总量差不多平稳确实是在落实远期规划操纵人口总量的前提下,以合理需求为导向,保持相对平稳的住房供应规模;结构差不多合理确实是以资源环境承载能力为基础,积极引导需求和调控市场运行,保证住房类型结构、套型比例结构和空间布局结构差不多符合洛阳社会进展的实际情形;价格差不多稳固确实是与洛阳经济社会进展状况相一致,保证经济运行质量,住房价格与居民收入增长相和谐。
三、规划重点
在客观分析洛阳市住房实际状况和需求的基础上,依照都市总体规划确定的都市进展时期目标,综合考虑人口进展趋势以及土地、能源、水资源和环境等承载能力,确定规划期内住房建设进展目标和时序,提出规划期内一般商品住房、经济适用住房和廉租住房的进展方向、规模、结构和空间布局,提出政策导向,纳入〝十一五〞规划和近期建设规划,指导洛阳市近期住房建设和房地产业进展。
切实加强经济适用住房和廉租住房等保证性住房建设,优先保证并积极引导中低价位、中小套型一般商品住房建设,有效调控其它商品住房建设的健康有序进展。
第四章、住房需求总量推测
一、2021年洛阳市市区人口推测
〔一〕2007年现状人口
依照资料收集分析,洛阳市现状规划区范畴内总人口为181万人,其中户籍人口145.8万人〔依照人地对应原那么,136.26平方公里土地〕,暂住人口35.2万人。
〔二〕人口进展演变特点
1、户籍人口增长缓慢
据统计年鉴显示,市区户籍人口由1997年的135万人增长到2006年的151万人,年均增长1.78万人,年均增长率为1.25%。
以2000年为分界点,往常增长较快,为1.75%;以后增长较慢,为0.98%,并有下降趋势。
2、人口增长要紧集中于涧西区
2000年至2006年间市区共增长8.8万人中6.5万人属于涧西区,几乎占全部增长人数的75%。
这充分反映各区在经济进展动力及总量上存在专门大差异。
3、市区暂住人口增长迅速
依照市公安局提供资料分析,2000年至2006年市区暂住半年以上的外来人口的年均增长率约18.04%〔郑州市1995年至2004年暂住年均增长率为13.73%〕,增长速度较快。
4、市区人口处于低增长时期
综合失去户籍人口及暂住人口的增长情形,洛阳市区常住人口〔户籍人口和暂住半年以上的人口〕2000年至2006年的综合增长率为2.62%左右,处于低增长时期。
〔三〕2021年人口推测
1、综合增长率法推测
市区2000年至2006年人口综合增长率为2.62%,增长速度较低,估量以后随着洛阳新城开发建设,人口综合增长率会有较大提高,取4%的人口综合增长率推测。
推测2021年市区人口为220万。
2、区分户籍人口和暂住人口推测
由于一直以来,户籍人口和暂住人口分开治理和统计,且暂住人口和户籍人口增长的趋势和规律不一样,有必要分户籍人口和暂住人口来推测。
〔1〕户籍人口
近几年户籍人口的年均增长率为0.72%,考虑到阻碍中心城人口增加的各项因素,确定户籍人口近五年的综合增长率为3.4%。
中心城区户籍人口2021年为171.7万。
〔2〕暂住人口
目前暂住人口年均增长率约为18%,由于立即推行的户籍制度改革,洛阳市专门大部分的暂住人口将转换为户籍人口,因此,暂住人口的增长率会比现状稍有下降,然而洛阳市十一五时期的重点建设工程,仍旧会使暂住人口的数量坚持上升的势头,确定暂住人口增长率近五年为9%。
那么2021年暂住人口为51.7万。
综合户籍人口和暂住人口的推测结果,市区2021年总人口为223.4万。
3、就业弹性系数法
就业弹性即劳动力就业的增长率与经济增长率之间的比率,是表征一个国家或地区经济增长对就业吸纳能力的最直观的指标。
就业弹性系数法是依照都市经济增长所能提供的就业岗位来推测都市人口的方法。
2005年末,全市全社会从业人员总量为388万人,其中市区为100万左右,劳动参与率为58%左右,这与大量暂住人口和流淌人口只身在都市就业的现状相符。
以后随着都市规模扩大、都市功能完善,暂住人口家庭类型将趋于多样化,其带眷系数会相应提高,加之人口老龄化特点越来越明显,社会劳动参与率将逐步降低,估量2021年为53%。
就业弹性系数参照国家平均水平和其他相关都市水平,将2021年确定为0.13。
推测近五年的GDP平均增长率分别为13%和12%。
由此依照以上推测指标运算出2021年中心城区人口为224万。
4、已审批上位规划关于2020年人口规模要求
〔1〕«洛阳市都市近期建设规划»〔2006--2020〕
洛阳市都市近期建设规划推测洛阳市市区2020年总人口为200万人,其中户籍人口150万人,暂住人口50万人。
〔2〕«洛阳市都市总体规划»〔2000-2020〕
至2020年,洛阳市主城区实际居住人口139万人〔其中非农业人口132万人,农业人口3万人,居住一年以上暂住人口4万人〕,规划期远景操纵规模150万人。
〔3〕«河南省城镇体系规划»〔2006-2020〕
推测洛阳市区2020年200万人,2020年300万人。
〔4〕«洛阳十一五规划»
十一五规划中指出,洛阳市2020年市区人口规模目标为260万人〔约束性指标〕。
5、户均人口分析
依照近七年的人口资料分析,能够看出洛阳市户均人口处于下降趋势,由2000年的3.29人/户下降至3.11人/户,年均下降0.026人/户·年。
推测2021年洛阳市户均人口为3.10人/人。
洛阳市2000至2006年各年户均人口数单位人/户
年份
老城区
西工区
瀍河区
涧西区
洛龙区
吉利区
合计
2000
3.34
3.20
3.46
3.08
3.65
3.25
3.29
2001
2.86
3.41
2.95
3.32
3.28
2.54
3.19
2002
2.80
3.39
2.86
3.37
3.31
3.14
3.22
2003
2.80
3.35
2.88
3.33
3.29
3.14
3.20
2004
3.39
3.30
3.46
3.20
3.84
3.30
3.40
2005
2.71
3.27
2.71
3.20
3.30
3.14
3.12
2006
2.73
3.22
2.73
3.21
3.26
3.19
3.11
资料来源:
洛阳市统计年鉴2006年
6、结论
依照以上的推测结果,综合考虑各方面因素,确定洛阳市中心城区2021年人口规模为220万左右。
其中,暂住人口48万〔21.8%〕、户籍人口172万〔78.2%〕,总人口平均每年增加7.8万人。
等效户数为71万户。
二、2021年洛阳市市区住房需求总量推测
〔一〕人均住房建筑面积标准
洛阳国民经济与社会进展第十一个五年打算纲要指出,洛阳市2020年都市人均住房建筑面积达30平方米/人。
已通过建设审批而尚未通过国务院审批的洛«洛阳市都市总体规划»〔2020--2020〕规划2020年洛阳市人均住房建筑面积达到35平方米。
依照上述两方面的推测结果,本规划确定2021年洛阳市都市人均住房建筑面积31平方米/人。
〔二〕住房需求总量
2021年市区总人口220万人,71万户,人均住房建筑面积标准为31平方米/人,那么2021年末应有住房建筑总面积为6820万平方米,71万套。
其内需新增住房2040万平方米,26.3万套。
第五章、住房建设规模与结构
一、住房建设规模
〔一〕居住用地需求分析
依照«洛阳市都市近期建设规划»〔2006--2020〕规划,2006年至2020年洛阳市居住用地由2006年底的3325公顷增加到2020年的3725公顷,净增400公顷。
2007年底洛阳市居住用地建成规模为3425公顷,依据近期建设规划近五年间还有300公顷的新增居住用地投放,按洛阳市目前居住区建设平均容积率1.8运算,可建设住宅540万平方米,余1500万平方米住宅需由存量土地盘活来完成。
依照对城中村和旧城的现场考察及历年拆迁建筑面积纪录分析,可知存量土地拆除建筑用地容积率可按0.72考虑,那么新增1500万平方米建筑面积需盘活土地约1400公顷。
综合分析,近五年内需使用居住用地1700公顷,其中新增土地300公顷,存量土地盘活1400公顷。
〔二〕住房建设规模推测
按现行住宅建设容积率1.8考虑,并适当放大规模,那么期内需建设住房总规模约3060万平方米。
二、住房建设结构
〔一〕期末洛阳市市区城镇居民住房结构分析
1、期末应享有廉租住房户数
〔1〕从家庭收入角度分析:
洛阳市廉租住房治理领导小组公布的«洛阳市2020年廉租住房保证对象、保证标准»规定,家庭人均月收入低于350元/人的家庭能够申请廉租住房,说明都市家庭人均月收入350元以下者即为最低收入家庭,需要享受廉租住房待遇。
结合洛阳市近几年都市住户家庭人均收入抽样调查结果显示,所调查的300户中家庭人均月收入在400月/人以下者2003年占15.4%、2004年占9.66%、2005年占5%、2006年占4.66%,估量洛阳市2021年需享受廉租住房的家庭应占到全部家庭的5%。
〔2〕从住房现状水平角度分析:
2005年底,经房管局入户调查,洛阳市有29000余户城镇最低收入家庭,占总户数的5.9%。
其中拥有私房的〝双困〞家庭为558户,家庭人口2020人,私房建筑总面积15600平方米,需租赁住房补贴建筑面积14535平方米〔人口2020*15平方米=30135平方米减去现有私房建筑面积15600=14535平方米〕;租赁私有房产的〝双困〞家庭有342户,家庭人口1230人,需租赁住房补贴建筑面积为18450平方米;租赁公有房产的〝双困〞家庭有206户,家庭人口740人,需租赁住房补贴建筑面积5500平方米;重点优抚对象402余户,需实行实物配租。
〔3〕结论:
综合考虑经济财力和城中村、旧城改造对廉租住房建设的阻碍,规划期内需保证0.4万最低收入家庭的廉租住房困难问题。
即期末廉租住房套数比例为0.4%。
2、期末应享有经济适用住房户数
〔1〕从家庭收入角度分析:
2003年往常,家庭人均月收入在400—600元/人的家庭占调查家庭数分别为2003年26.0%、2004年22.67%、2005年18%、2006年12%,其中2006年抽样调查中家庭人均月收入在800至1000元之间的家庭占20.67%。
据此推测2021年洛阳市低收入家庭〔需享受经济适用住房的家庭〕应占到总家庭数的20%。
2000年至2006年洛阳市都市住户家庭收入抽样调查表
项目
200以下
200-
400
400-
600
800-
1000
1000-
1500
1500-
2000
2000-
2500
2500-
3000
3000-
4000
5000以上
2000年〔人〕
20
98
87
63
22
9
1
2000年〔%〕
6.67
32.76
29.00
21.00
7.33
3.00
0.33
2001年〔人〕
11
92
96
65
21
12
3
2001年〔%〕
3.67
30.67
32.00
21.67
7.00
4.00
1.00
2002年〔人〕
3
57
110
69
40
16
5
2002年〔%〕
1.00
19.00
36.67
23.00
13.33
5.33
1.67
2003年〔人〕
2
43
78
90
46
37
1
3
2003年〔%〕
0.67
14.33
26.00
30.00
15.33
12.33
0.33
1.00
2004年〔人〕
1
28
68
80
67
44
10
2
2004年〔%〕
0.33
9.33
22.67
26.67
22.33
14.67
3.33
0.67
2005年〔人〕
4
14
54
78
64
63
16
5
2
2005年〔%〕
1.33
4.67
18.00
26.00
21.33
21.00
5.33
1.67
0.67
2006年〔人〕
1
13
36
62
64
88
28
6
1
1
2006年〔%〕
0.33
4.33
12.00
20.67
21.33
29.33
9.33
2.00
0.33
0.33
资料来源洛阳市统计年鉴〔2000--2006〕
〔2〕
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