武汉市基准地价修正体系.docx

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武汉市基准地价修正体系

武汉市基准地价结果（2010）

第一节基准地价内涵表和结果表1

第二节商业用地基准地价修正体系及编制原理2

第三节住宅用地基准地价修正体系24

第四节商务办公用地基准地价修正体系42

第五节工业用地基准地价修正体系54

附件一土地用途分类体系中部分土地用途与本次更新基准地价用途的衔接61

附件二各类用地级别边界描述62

第一节基准地价内涵表和结果表

表5-1-22010年武汉市基准地价内涵表

内容

用途、

估价期日

平均

容积率

开发程度

年限

使用权类型

商业

2010年12月31日

3.0

六通一平

40年

出让国有土地使用权

住宅

2010年12月31日

2.0

六通一平

70年

出让国有土地使用权

商务办公

2010年12月31日

3.0

六通一平

40年

出让国有土地使用权

工业

2010年12月31日

1.0

五通一平

50年

出让国有土地使用权

注：

“六通一平”指红线外“通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气”及红线内“场地平整”；“五通一平”指红线外“通路、供电、通讯、通上水、通下水”及红线内“场地平整”。

表5-4-11武汉市各类用地基准地价结果表单位：

元/平方米

级别

用地类型

Ⅰ级

Ⅱ级

Ⅲ级

Ⅳ级

Ⅴ级

Ⅵ级

Ⅶ级

Ⅷ级

Ⅸ级

商业用地

22602

15456

10142

7232

5568

4353

3363

2562

1929

住宅用地

11635

7871

5411

3882

2731

1967

1634

--

--

商务办公用地

15880

10117

7378

4913

3089

2022

--

--

--

工业用地

1640

1264

937

721

568

--

--

--

--

第二节商业用地基准地价修正体系及编制原理

一、商业用地基准地价区域因素修正体系

（一）Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数

表6-2-1Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

繁华程度

距商服中心距离（米）

≤150

（150,250]

（250,400]

（400,600]

>600

商服网点密度状况（个/公顷顷）

≥80

[60,80）

[40,60）

[25,40）

<25

交通条件

临街道路类型

混合型主干道

生活型主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

临公交站点状况（条）

≥35

[29,34）

[19,27）

[10,18）

<10

距火车站距离（米）

≤2000

（2000,2200]

（2200,2500]

（2500,3500]

>3500

距长途汽车站距离（米）

≤2000

（2000,2200]

（2200,2500]

（2500,3500]

>3500

距港口距离（米）

≤2000

（2000,2200]

（2200,2500]

（2500,3500]

>3500

基本设施状况

供电状况（%）

≥90

[80,90）

[70,80）

[60,70）

<60

供水状况（%）

≥90

[80,90）

[70,80）

[60,70）

<60

排水状况（%）

≥90

[80,90）

[70,80）

[60,70）

<60

距中学距离（米）

≤1000

（1000,1500]

（1500,2000]

（2000,2500]

>2500

距小学距离（米）

≤1000

（1000,1500]

（1500,2000]

（2000,2500]

>2500

距大学距离（米）

≤1000

（1000,1500]

（1500,2000]

（2000,2500]

>2500

距金融网点距离（米）

≤200

（200,500]

（500,800]

（800,1000]

>1000

距超级市场距离（米）

≤300

（300,500]

（500,1000]

（1000,1200]

>1200

人口状况

客流人口密度（人/天）

≥180000

[150000,180000）

[120000,150000）

[90000,120000）

<90000

居住人口密度（人/k㎡）

[30000,50000]

（11500,30000）∪（50000,60000）

[9000,11500]

[4000,9000）∪（60000,68000]

<4000,>68000

城市规划

临地铁站点状况（米）

≤800

（800,1000]

（1000,1300]

（1300,1500]

>1500

城市主导功能区规划状况

近期重点规划功能区

近期次重点规划功能区

一般规划功能区

中期规划功能区

远期规划功能区

注：

（表示>,）表示<,[表示≥,]表示≤;

临公交站点状况指半径在500米之内公交站点的公交线路条数;

供电状况指供电保证率，排水状况指排水及时率;

④城市主导功能区规划状况具体范围由专题研究二《城市规划与土地价值潜力研究报告》提炼,详见本章末《城市主导功能区规划评级图》。

表6-2-2Ⅰ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表

因素名称

权重

因素名称

权重

优

较优

一般

较劣

劣

繁华程度

0.3988

距商服中心距离

0.2424

0.0433

0.0217

0.0000

-0.0125

-0.0249

商服网点密度状况

0.1564

0.0279

0.0140

0.0000

-0.0080

-0.0160

交通条件

0.1888

临街道路类型

0.0587

0.0105

0.0053

0.0000

-0.0030

-0.0060

临公交站点状况

0.0639

0.0114

0.0057

0.0000

-0.0033

-0.0066

距火车站距离

0.0224

0.0040

0.0020

0.0000

-0.0012

-0.0023

距长途汽车站距离

0.0192

0.0034

0.0017

0.0000

-0.0010

-0.0020

距港口距离

0.0246

0.0044

0.0022

0.0000

-0.0013

-0.0025

基本设施状况

0.1387

供电状况

0.0263

0.0047

0.0024

0.0000

-0.0014

-0.0027

供水状况

0.0254

0.0045

0.0023

0.0000

-0.0013

-0.0026

排水状况

0.0191

0.0034

0.0017

0.0000

-0.0010

-0.0020

距中学距离

0.0088

0.0016

0.0008

0.0000

-0.0005

-0.0009

距小学距离

0.0081

0.0014

0.0007

0.0000

-0.0004

-0.0008

距大学距离

0.0104

0.0019

0.0010

0.0000

-0.0006

-0.0011

距金融网点距离

0.0225

0.0040

0.0020

0.0000

-0.0012

-0.0023

距超级市场距离

0.0181

0.0032

0.0016

0.0000

-0.0010

-0.0019

人口状况

0.1207

客流人口密度

0.0651

0.0116

0.0058

0.0000

-0.0034

-0.0067

居住人口密度

0.0556

0.0099

0.0050

0.0000

-0.0029

-0.0057

城市规划

0.1530

临地铁站点状况

0.0723

0.0129

0.0065

0.0000

-0.0037

-0.0074

城市主导功能区规划状况

0.0807

0.0144

0.0072

0.0000

-0.0042

-0.0083

1.0000

1.0000

0.1786

0.0893

0.0000

-0.0513

-0.1026

（二）Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数

表6-2-3Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

繁华程度

距商服中心距离（米）

≤200

（200,400]

（400,600]

（600,800]

>800

商服网点密度状况（个/公顷）

≥60

[45,60）

[30,45）

[20,30）

<20

交通条件

临街道路类型

混合型主干道

生活型主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

临公交站点状况（条）

≥30

[25,30）

[17,25）

[9,17）

<9

距火车站距离（米）

≤2000

（2000,2200]

（2200,2500]

（2500,3500]

>3500

距长途汽车站距离（米）

≤2000

（2000,2200]

（2200,2500]

（2500,3500]

>3500

距港口距离（米）

≤2000

（2000,2200]

（2200,2500]

（2500,3500]

>3500

基本设施状况

供电状况（%）

≥90

[80,90）

[70,80）

[60,70）

<60

供水状况（%）

≥90

[80,90）

[70,80）

[60,70）

<60

排水状况（%）

≥90

[80,90）

[70,80）

[60,70）

<60

距中学距离（米）

≤800

（800,1300]

（1300,1800]

（1800,2300]

>2300

距小学距离（米）

≤800

（800,1300]

（1300,1800]

（1800,2300]

>2300

距大学距离（米）

≤800

（800,1300]

（1300,1800]

（1800,2300]

>2300

距金融网点距离（米）

≤300

（300,500]

（500,1000]

（1000,1200]

>1200

距超级市场距离（米）

≤300

（300,500]

（500,1000]

（1000,1200]

>1200

人口状况

客流人口密度（人/天）

≥120000

[100000,120000）

[80000,100000）

[50000,80000）

<50000

居住人口密度（人/k㎡）

[30000,50000]

（11500,30000）∪（50000,60000）

[9000,11500]

[4000,9000）∪（60000,68000]

<4000,>68000

城市规划

临地铁站点状况（米）

≤1100

（1100,1300]

（1300,1600]

（1600,1900]

>1900

城市主导功能区规划状况

近期重点规划功能区

近期次重点规划功能区

一般规划功能区

中期规划功能区

远期规划功能区

表6-2-4Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表

因素名称

权重

因素名称

权重

优

较优

一般

较劣

劣

繁华程度

0.3988

距商服中心距离

0.2424

0.0488

0.0244

0.0000

-0.0200

-0.0399

商服网点密度状况

0.1564

0.0315

0.0158

0.0000

-0.0129

-0.0257

交通条件

0.1888

临街道路类型

0.0587

0.0118

0.0059

0.0000

-0.0049

-0.0097

临公交站点状况

0.0639

0.0129

0.0065

0.0000

-0.0053

-0.0105

距火车站距离

0.0224

0.0045

0.0023

0.0000

-0.0019

-0.0037

距长途汽车站距离

0.0192

0.0039

0.0020

0.0000

-0.0016

-0.0032

距港口距离

0.0246

0.0050

0.0025

0.0000

-0.0020

-0.0040

基本设施状况

0.1387

供电状况

0.0263

0.0053

0.0027

0.0000

-0.0022

-0.0043

供水状况

0.0254

0.0051

0.0026

0.0000

-0.0021

-0.0042

排水状况

0.0191

0.0038

0.0019

0.0000

-0.0016

-0.0031

距中学距离

0.0088

0.0018

0.0009

0.0000

-0.0007

-0.0014

距小学距离

0.0081

0.0016

0.0008

0.0000

-0.0007

-0.0013

距大学距离

0.0104

0.0021

0.0011

0.0000

-0.0009

-0.0017

距金融网点距离

0.0225

0.0045

0.0023

0.0000

-0.0019

-0.0037

距超级市场距离

0.0181

0.0036

0.0018

0.0000

-0.0015

-0.0030

人口状况

0.1207

客流人口密度

0.0651

0.0131

0.0066

0.0000

-0.0054

-0.0107

居住人口密度

0.0556

0.0112

0.0056

0.0000

-0.0046

-0.0092

城市规划

0.1530

临地铁站点状况

0.0723

0.0146

0.0073

0.0000

-0.0060

-0.0119

城市主导功能区规划状况

0.0807

0.0162

0.0081

0.0000

-0.0067

-0.0133

1.0000

1.0000

0.2013

0.1007

0.0000

-0.0823

-0.1646

（三）Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数

表6-2-5Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

繁华程度

距商服中心距离（米）

≤400

（400,700]

（700,1200]

（1200,1600]

>1600

商服网点密度状况（个/公顷）

≥50

[38,50）

[25,38）

[16,25）

<16

交通条件

临街道路类型

混合型主干道

生活型主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

临公交站点状况（条）

≥27

[24,27）

[16,24）

[8,16）

<8

距火车站距离（米）

≤2500

（2500,2800]

（2800,3500]

（3500,4000]

>4000

距长途汽车站距离（米）

≤2500

（2500,2800]

（2800,3500]

（3500,4000]

>4000

距港口距离（米）

≤2500

（2500,2800]

（2800,3500]

（3500,4000]

>4000

基本设施状况

供电状况（%）

≥90

[80,90）

[70,80）

[60,70）

<60

供水状况（%）

≥90

[80,90）

[70,80）

[60,70）

<60

排水状况（%）

≥90

[80,90）

[70,80）

[60,70）

<60

距中学距离（米）

≤800

（800,1300]

（1300,1800]

（1800,2300]

>2300

距小学距离（米）

≤800

（800,1300]

（1300,1800]

（1800,2300]

>2300

距大学距离（米）

≤800

（800,1300]

（1300,1800]

（1800,2300]

>2300

距金融网点距离（米）

≤400

（400,700]

（700,1000]

（1000,1500]

>1500

距超级市场距离（米）

≤400

（400,700]

（700,1000]

（1000,1500]

>1500

人口状况

客流人口密度（人/天）

≥80000

[55000,80000）

[40000,55000）

[25000,40000）

<25000

居住人口密度（人/k㎡）

[30000,50000]

（11500,30000）∪（50000,60000）

[9000,11500]

[4000,9000）∪（60000,68000]

<4000,>68000

城市规划

临地铁站点状况（米）

≤1200

（1200,1500]

（1500,1800]

（1800,2100]

>2100

城市主导功能区规划状况

近期重点规划功能区

近期次重点规划功能区

一般规划功能区

中期规划功能区

远期规划功能区

表6-2-6Ⅲ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表

因素名称

权重

因素名称

权重

优

较优

一般

较劣

劣

繁华程度

0.3988

距商服中心距离

0.2424

0.0667

0.0334

0.0000

-0.0192

-0.0384

商服网点密度状况

0.1564

0.0430

0.0215

0.0000

-0.0124

-0.0248

交通条件

0.1888

临街道路类型

0.0587

0.0161

0.0081

0.0000

-0.0047

-0.0093

临公交站点状况

0.0639

0.0176

0.0088

0.0000

-0.0051

-0.0101

距火车站距离

0.0224

0.0062

0.0031

0.0000

-0.0018

-0.0035

距长途汽车站距离

0.0192

0.0053

0.0027

0.0000

-0.0015

-0.0030

距港口距离

0.0246

0.0068

0.0034

0.0000

-0.0020

-0.0039

基本设施状况

0.1387

供电状况

0.0263

0.0072

0.0036

0.0000

-0.0021

-0.0042

供水状况

0.0254

0.0070

0.0035

0.0000

-0.0020

-0.0040

排水状况

0.0191

0.0053

0.0027

0.0000

-0.0015

-0.0030

距中学距离

0.0088

0.0024

0.0012

0.0000

-0.0007

-0.0014

距小学距离

0.0081

0.0022

0.0011

0.0000

-0.0007

-0.0013

距大学距离

0.0104

0.0029

0.0015

0.0000

-0.0008

-0.0016

距金融网点距离

0.0225

0.0062

0.0031

0.0000

-0.0018

-0.0036

距超级市场距离

0.0181

0.0050

0.0025

0.0000

-0.0015

-0.0029

人口状况

0.1207

客流人口密度

0.0651

0.0179

0.0090

0.0000

-0.0052

-0.0103

居住人口密度

0.0556

0.0153

0.0077

0.0000

-0.0044

-0.0088

城市规划

0.1530

临地铁站点状况

0.0723

0.0199

0.0100

0.0000

-0.0058

-0.0115

城市主导功能区规划状况

0.0807

0.0222

0.0111

0.0000

-0.0064

-0.0128

1.0000

1.0000

0.2751

0.1376

0.0000

-0.0792

-0.1584

（四）Ⅳ级商业用地宗地地价区域因素修正系数

表6-2-7Ⅳ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表

因素

因子

优

较优

一般

较劣

劣

繁华程度

距商服中心距离（米）

≤600

（600,1500]

（1500,2500]

（2500,3500]

>3500

商服网点密度状况（个/公顷）

≥40

[30,40〕

[20,30〕

[12,20〕

<12

交通条件

临街道路类型

混合型主干道

生活型主干道

生活型次干道或交通型主干道

交通型次干道

支路

临公交站点状况（条）

≥23

[20,23）

[14,20）

[8,14）

<8

距火车站距离（米）

≤2500

（2500,2800]

（2800,3800]

（3800,4800]

>4800

距长途汽车站距离（米）

≤2500

（2500,2800]

（2800,3800]

（3500,4800]

>4800

距港口距离（米）

≤2500

（2500,2800]

（2800,3800]

（3500,4800]

>4800

基本设施状况

供电状况（%）

≥90

[80,90）

[70,80）

[60,70）

<60

供水状况（%）

≥90

[80,90）

[70,80）

[60,70）

<60

排水状况（%）

≥90

[80,90）

[70,80）

[60,70）

<60

距中学距离（米）

≤300

（3