某物流中心可行性研究报告.docx
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某物流中心可行性研究报告
附表、附图、附件:
第一章总论
1.1、项目概况
1.1.1项目名称
XX国际轻纺物流交易中心建设项目
1.1.2建设地点
XX市服装城北侧,西临南洋路,北接南环路,东至308省道,南邻凤仪街
1.1.3建设单位概况
单位名称:
XX国际轻纺城开发有限公司
住所地:
XX市服装城服务综合大楼七层
法人代表:
注册资本:
壹亿元整
实收资本:
壹亿元整
公司类型:
有限责任公司
经营范围:
市场开发建设、市场经营管理服务、房地产开发与交易、仓储(危险品除外)、物业管理、商务咨询。
1.2、可行性研究报告编制工作的组织
可行性研究报告编制单位:
达华工程管理(集团)有限公司
资格等级:
甲级
证书编号:
工咨甲10120070039
1.3、编制依据及原则
1.3.1、编制依据
(1)《投资项目可行性研究报告指南》(计办投资[2002]15号);
(2)《产业结构调整指导目录》(2011年本);
(3)《建设项目经济评价方法与参数》(第三版,中国计划出版社);
(4)《国务院关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》(国发[2009]24号);
(5)《纺织工业调整和振兴规划》(国务院2009年4月24日)
(6)国家有关法律、法规、政策、标准;
(7)XX国际轻纺物流交易中心建筑设计方案(深圳市建筑设计研究总院有限公司);
(8)XX国际轻纺城开发有限公司与达华工程管理(集团)有限公司签订的《XX国际轻纺物流交易中心建设项目可行性研究报告》技术咨询合同书。
1.3.2、编制原则
(1)严格执行国家和各部委颁发的现行标准和规范;
(2)项目建设符合国家和地方有关政策、法规和规划要求。
(3)遵照国家有关环境保护的政策和法规;设计应符合国家有关节能、消防等法规、标准、规范的要求。
(4)达到研究内容和深度要求,为业主和决策部门提供可靠依据。
1.4、研究的范围
本工程可行性研究报告的编制范围为XX市国际轻纺物流交易中心建设项目。
以XX市总体规划的要求,就XX市国际轻纺物流交易中心建设项目方案所涉及的问题进行可行性分析论证,并编制本报告。
1.5、项目提出的背景与必要性
福建省XX市是中国著名的纺织服装生产基地和集散地,以纺织服装建市,以纺织服装立市,形成了一条以服装加工生产为核心,涵盖纺丝、纺织、纺机、漂染、成衣加工、辅料生产、设计研发、市场营销等各个领域的完整的纺织服装产业链,先后获得“中国休闲服装名城”、“中国纺织面料流行趋势发布基地”等称号,集群优势明显。
以XX为中心,连接晋江、XX等周边地区而形成的闽派服饰板块,共有纺织印染面料印染企业300多家,辅料企业500多家,纺织服装企业1万多家,纺织服装企业年产值达600亿元,其休闲男装、运动装、童装等休闲系列,在全国市场占有较大份额,休闲面料销量占全国市场份额近一半,成为我国乃至世界纺织服装重要生产基地和跨国采购基地。
如今XX的休闲面料已居全国领军地位,针织和梭织两大类面料产量和整理都处于全国领先水平,部分已超越国际水平,其中舒适性、功能性纺织品和休闲面料的开发绩效尤为突出。
在“十一五”初期,XX市面料市场与广州、绍兴、常熟轻纺市场并驾齐驱,同属全国四大纺织面料批发市场,经营业态和规模也相当。
但时过五年,据不完全统计,广州建设了500万平方米的轻纺专业市场,绍兴建设改造350万平方米轻纺市场,常熟也建设了150万平方米面料商铺和配套设施,专业市场不断发展繁荣。
XX布料市场成立十多年以来,在市委、市政府的不断扶持和培育下,得到迅速的发展,拥有了鸳鸯池布料市场、南洋路市场、元兴花园市场、金汇一、二期市场、莲花苑市场、富丰市场一、二期等九处中心交易区,有6000多间店面和1000多家经营户,上述最新建成的为富丰市场,于2004年建成投产,“十一五”期间,XX市面料专业市场规模几乎停滞不前,缺少规划,布局散乱,交易额也日渐萎缩。
在专业市场发展方面,已远远落后于上述市场,因此,要抢抓机遇加快专业市场建设,扩大专业市场规模,巩固XX作为纺织面料集散中心的地位,研发创新引领潮流的纺织产业集群。
此外,由于外地市场建设大规模、上档次的轻纺交易中心,吸引国内外包括XX在内的更多商户,导致经营户外移倾向加剧。
建设具有较大规模和特色的“XX国际轻纺物流交易中心”,可有效阻止目前正在逐步加剧的经营户外移倾向,促使这一在XX纺织服装产业链中具有举足轻重作用的“重要环节”得到巩固和发展。
现在专业市场的竞争,一是比规模,二是比配套设施齐全。
XX以市场而兴,20多年前XX服装批发市场和后来的布料市场已驰名海内外,但后来一度没有乘势转型提升。
目前XX服装城在市委、市政府的“有型之手”下,已经开始走向繁荣,但是不少国内外客商仍然希望“能在一个集聚区内,选好面辅料后直接下单给服装批发商”。
因而,在XX服装城周边建设XX国际轻纺物流交易中心,不仅能留住和吸引更多的布料经营户和客商,而且也能增强XX纺织服装专业市场的整体竞争力,对海内外形成一个更具优势和影响力的“现代国际大场”。
XX国际轻纺物流交易中心建成后,并以此带动一批标准写字楼的出现,把休闲装之外的女装面料、靓仔面料等各面料商都逐步引进来,并促使更多的设计师和机构积极涉入女装和靓仔装等服装的研发设计,促使XX服装改变目前产品较为单一的不利状况。
此外,还可吸引一些骨干裤布厂、童装厂等服装厂家在周边设立办事处,让他们在这里设计、在这里获取信息,在这里与国内外客商直接面对面,及时开发出适销对路的纺织服装产品。
让布料商、服装企业把“根”留在XX,将会更加有效促进XX纺织服装业的进一步发展。
打造城市名片,建立区域公共品牌亦成为XX政府产业外交的重要手段。
连续多年组团参展,组织企业联合参与时尚发布等举措,极大地提升了XX市在业界的影响力。
为了更好的实现XX纺织名城做大做强,实现集合产业动力,为国内外的高科技面料市场服务,XX市委、市政府经多方考察论证后于2011年初作出了建设“XX国际轻纺物流交易中心”的决定,在黄金地块建设本项目,力推XX布料市场综合竞争力和市场辐射力大提升。
XX国际轻纺物流交易中心将建成具有纺织品批发、展览展示与流行发布、研发设计、电子商务、信息资讯、检验检测、金融保险、国际结算及商业配套服务等功能的现代化、超前性和国际化专业市场平台。
2009年4月24日,国务院发布《纺织工业调整和振兴规划》,“规划”提出纺织工业是我国国民经济的传统支柱产业和重要的民生产业,也是国际竞争优势明显的产业,在繁荣市场、扩大出口、吸纳就业、增加农民收入、促进城镇化发展等方面发挥着重要作用。
2009年5月6日《国务院关于支持福建省加快建设海峡两岸经济区的若干意见》颁布。
“意见”明确了“福建省在海峡两岸经济区中居主体地位”,并指出“支持福建省加快海峡两岸经济区建设是完善沿海地区经济布局,推动海峡两岸经济交流和台商投资,相对集中力量,促进区域发展的重大举措,具有重大的经济意义和政治意义。
”同时,鼓励推进形成科学合理的主体功能区,发挥发展基础较好,环境资源承载能力较强等有利条件,把海峡两岸沿海具备条件的地区作为全国主体功能区的重点开发区域,发展区域经济,推进新型工业化和城市化,进一步提高人口与经济聚集程度。
福建省委、省政府根据国务院“关于融合两岸经贸金融,发展海峡两岸经济区,在两岸交流合作中发挥“先行先试”精神,指出“要紧紧抓住历史重大机遇,紧紧抓住发展第一要务,扩大需求推动持续增长,转变方式,提升发展水平,先行先试深化改革开放,打造更具特色的对台合作格局,建设两岸经贸合作紧密区域”。
国务院《纺织工业调整和振兴规划》和支持福建加快海西经济区建设的意见,给包括XX在内的纺织业各环节带来了新的发展机遇,XX布料市场将面临新的发展机遇。
未来十年,XX布料市场将按照规模化、品牌化、国际化、现代化的要求来开发产品、发展市场,不断完善九大中心区配套设施,形成辐射力更强的规模化市场,以吸引更多的外地经营户和国内外客商;积极发展总部经济,努力扩大本地市场销售量,以更强的区域综合带动力,拉动XX及周边纺织服装以及第三产业的发展。
因此,本项目的建设是必要的。
1.6、可行性研究概论
1.6.1、建设规模及内容
项目总用地面积171653平方米,总建筑面积816016.71平方米,,其中,计入容积率面积为669143.01平方米,不计入容积率面积为146873.7平方米。
整个项目可分为两大功能区:
物流贸易中心及商业办公区。
物流贸易中心又分为:
布料市场区(A、B、C区)、综合商业区(D区)、物流区三部分。
1.6.2、项目投资与资金筹措
本项目总投资为435265.7万元(第一阶段总投资347012.4万元、第二阶段总投资88253.4万元),其中:
建安费用243452.66万元,其他费用129236.85万元,基本预备费12841.18万元,贷款利息45735.05万元,铺底流动资金4000万元。
项目资金来源为:
本项目资金165265.7万元由企业自筹,270000万元由企业向银行贷款筹得。
其中,209910.3万元用于第一阶段工程建设,60089.7万元用于第二阶段工程建设。
1.6.3、项目建设期
项目建设期约4年整,从2012年1月开始进入前期准备工作到2015年12月底完成土建施工、验收等工作,并交付使用。
1.6.4、主要技术经济指标
项目主要经济技术指标见表1-1。
表1-1主要经济技术指标(表中面积单位:
平方米)
开发时间
建筑名称
计容积率建筑面积
不计容积率建筑面积
总建筑面积
±0.00层建筑面积
一阶段
A区
124124.51
61426.02
272333.97
28769.09
B区
86783.44
20489.94
C区
118104.63
29103.39
147208.02
26304.08
办公1
商业
34383.44
20722.27
123588.02
7232.66
办公
68482.31
办公2
商业
7477.19
2656.00
38703.77
1664.81
办公
28570.58
办公3
商业
5776.50
2318.77
35493.47
2173.80
办公
27398.20
卸货平台
11008.16
11008.16
3468.51
连廊
2967.90
2967.90
合计
515076.86
116226.45
631303.31
90102.89
二阶段
办公4
商业
7821.00
3265.00
43047.40
2126.30
办公
31961.40
办公5
72550.93
18402.15
90953.08
3133.25
D区
41732.82
8980.1
50712.92
8980.10
合计
154066.15
30647.25
184713.40
14239.65
总用地面积:
171653.00,其中一阶段:
141942.00,二阶段:
29711.00
总建筑面积:
816016.71,其中一阶段:
631303.31(计容积率面积:
515076.86,
不计容积率面积:
116226.45)
二阶段:
184713.40(计容积率面积:
154066.15,
不计容积率面积:
30647.25)
总容积率:
3.90,其中一阶段容积率:
3.63,二阶段容积率:
5.19
覆盖率:
60.79%,绿化率:
31.8%
停车位:
4224辆其中:
地上220辆
地下4004辆(其中:
一阶段2556辆,二阶段1448辆)
总投资估算
435265.7万元
年均营业收入
149846.1万元
年均营业税金及附加
8242万元
年均总成本
31183万元
年均利润总额
94656万元
年均所得税
23664万元
内部收益率
税前
14.0%
税后
11.7%
投资回收期
税前
10.8年
税后
11.8年
财务净现值(I=8%)
税前
¥324,596.57
税后
¥183,352.89
1.6.5、结论与建议
1、结论
(1)XX市国际轻纺物流交易中心建设项目位于XX市服装城北侧,西临南洋路,北接南环路,东至308省道,南邻凤仪街。
其地理位置处于总体城市规划“三轴线一中心”结构中的中心区范围,承载着城市功能延伸与提高土地利用效率的空间使命,并且使得各类都会功能元素全新注入,形成资源共生的空间结构。
项目拥有良好的社会和市场前景,其地理位置优越,环境状况极佳,区域认同感强。
(2)本项目具有切实的市场需求和良好的投资政策环境,其总体规划建设方案符合当地城市规划要求,建筑、结构、配套工程方案符合现行规范标准要求,工程建设和运营中的消防安全、劳动卫生、环境影响和节能方案符合现行国家和地区有关规定,能够为XX专业市场的集约化发展提供环境良好、质量上乘、交通便捷且配套设施完善的专业化市场环境。
(3)从投资和财务评价角度考虑,本项目基础数据客观准确,各项投资费用依据充分、估算合理,租赁价格的确定符合当地市场价格行情,开发建设和经营进度计划可靠。
从各项财务数据指标看,项目具有很强的盈利能力和偿债能力,对于建设成本和租赁价格的浮动变化具有较强的承受能力。
综上所述,本项目建设用地征地工作已完成,符合规划城市规划要求;地理位置优越,自然及社会环境质量好,项目建设条件基本落实;项目建设规模适宜,建设方案合理可行,技术上先进、适用和可靠;投资估算合理、经济技术指标可行;项目的财务效益、社会效益显著。
因此,本项目的建设是可行的,是必要的。
2、建议
⑴项目建设应按照福建省和XX市有关规定和程序报批,做好建设资金的筹集和落实工作;做好工程建设的前置性工作。
⑵项目业主在建设过程中,根据实际情况科学安排工程进度,合理调度,严格把握质量,控制投资,节约使用资金,以求良好的社会、经济效益。
第二章市场分析及建设规模
2.1、市场分析及项目定位
2.1.1、市场分析
(一)国内纺织市场现状:
中国是纺织品生产和出口的大国,中国纺织行业自身经过多年的发展,竞争优势十分明显,具备世界上最完整的产业链,最高的加工配套水平,众多发达的产业集群地,应对市场风险的自我调节能力不断增强,给行业保持稳健的发展步伐提供了坚实的保障。
2009年以来,国家围绕“保增长、扩内需、调结构”采取了一系列宏观调控政策,为我国纺织行业提供了较为宽松的国内发展环境,使行业从2008年下半年以来的困境中得到了缓解和恢复。
2010年,在全球经济复苏、纺织行业全面回暖的带动下,我国纺织行业投资信心得以恢复,固定资产投资较快增长。
2010年1~11月,我国纺织业累计实现产品销售收入25252.23亿元,截止11月末,我国纺织业人均产品销售收入为41.30万元/人。
据国家统计局公布的数据,2011年1-7月份我国纺织全行业实现利润总额1432.79亿元,其中纺织行业实现利润总额849.52亿元,占纺织全行业的59.29%;服装鞋帽行业实现367.64亿元,占25.66%;化纤行业实现177.89亿元,占12.42%;纺织机械行业实现37.73亿元,占2.63%。
由于纺织工业的市场化进程进一步加快,市场在资源配置中的基础性作用越来越明显,对改善企业组织结构和产业布局产生积极效果,形成向大企业集中、向沿海地区集中和向产业集群集中的格局。
国务院于2009年4月24日出台了《纺织工业调整和振兴规划》。
规划提出,2009年至2011年,我国纺织产业调整和振兴的主要任务有八:
稳定国内外市场、提高自主创新能力、加快实施技术改造、淘汰落后产能、优化区域布局、完善公共服务体系、加快自主品牌建设、提升企业竞争实力。
此规划可以作为促进建设纺织强国的重要促进剂,有利于纺织行业战胜金融危机带来的冲击,其最根本、长远的意义在于促进纺织产业的结构调整和产业升级。
2010年7月2日工业和信息化部发布《关于推进纺织产业转移的指导意见》,意见指出,东部地区通过兼并重组或新增投资等方式将纺纱、缫丝、织造、制品等部分制造环节转移到具有一定产业基础的中西部和东北地区;支持有订单的纺织企业通过采购和经营合作等方式,加强与中西部和东北地区纺织企业合作;鼓励优势纺织企业加强与中西部和东北地区纺织企业的对接。
XX布料市场成立十多年以来,在市委、市政府的不断扶持和培育下,得到迅速的发展,拥有了鸳鸯池布料市场、南洋路市场、元兴花园市场、金汇一、二期市场、莲花苑市场、富丰市场一、二期等九处中心交易区,有6000多间店面和1000多家经营户,总销量位居我国布料市场的前列,已获得“中国休闲布料开发基地”,“中国最具影响力的专业市场”、“中国纺织服装专业市场突出贡献奖”等称号。
当前,全国纺织品市场客流、物流正朝着上规模、上档次的大型轻纺城市场集聚,如广州国际轻纺城、广州中大、珠江轻纺市场、常熟万豪国际轻纺城、浙江绍兴中国纺织城联合市场、绍兴轻纺贸易中心等10余个大型轻纺专业市场。
其主要特点如下:
一、庞大的市场规模。
作为成片市场,绍兴中国轻纺城、广州中大纺织商圈均拥有专业市场超过20个,经营面积均达数百万平方米,商铺达2万多个左右。
作为单体市场,广州国际轻纺城总建筑面积31万平方米,商铺4000余个;正着手兴建的珠江国际轻纺城总建筑面积89万平方米,总投资达40多亿元。
二、繁荣的市场交易。
绍兴中国轻纺城官方公布的年交易额在600多亿元,而实际年交易额超过2000亿元,全球近四分之一的面料在绍兴成交。
广州、常熟等地虽没公布市场交易额,但两地市场旺季时日客流量均超过10万人次,年市场交易额可想而知。
三、明显的国际化趋势。
绍兴中国轻纺城常驻的境外企业代表机构608家,境外专业采购商1万余人、境外采购商3500多名。
拥有自营出口实绩企业达674家,是名符其实的世界纺织品贸易中心。
广州、常熟等地也有大量外商常驻采购。
四、良好的市场环境。
常熟、绍兴等地政府自始至终把市场发展作为经济发展的头等大事来抓,完善市场物流、仓储等各种配套设施,全力营造良好的市场环境,吸引外地经营户入驻。
绍兴、常熟、广州等地市场外来经营户均占60%以上,单闽南一带在三地投资兴业的经营户就达数千户。
五、明显的市场效应。
市场繁荣带来的效益不仅体现在商贸业本身,还在于其对相关产业的拉动和催化作用。
所在低充分依托市场优势,围绕市场大力开展各项建设,形成贸工互动的良性循环,带动了相关产业的发展,使地方经济社会得到迅猛发展。
主要市场近几年来的发展状况及较XX纺织面料的优势比较:
绍兴中国轻纺城,这一目前全国最大的轻纺市场,是于2006年在原来老市场的基础上重新建成的。
五、六年前,绍兴的老轻纺市场比XX的布料市场更加老旧零散,尽管当时市场交易量不错,但是绍兴人敏锐地发现,眼前的市场店面破旧、配套不全、交通物流不便,规模和档次已适应不了现代市场的发展要求,若不及时建设新轻纺城,眼前的优势很有可能逐步丧失。
短短5年,已建成45万平方米、包括东西南北几大分区、颇具规模档次的现代化国际轻纺城,吸引了更多国内其他布料市场布料商进驻,更引来了一大批国内外客商和企业入驻。
经营户增加了45倍,外商增加了35倍。
目前,绍兴中国轻纺城总建筑面积326万平方米,拥有布料经营户1.6万余家,店铺1.9万间。
日客流量10万人次,日成交额1.8亿元,日存款额20多亿元。
广东、江浙一带本已成规模、上档次的轻纺市场,近两年还在不断更新和提升。
不论是广州珠江轻纺城,还是常熟万豪国际轻纺城,均是在周边已有较大规模轻纺城的基础上,为进一步提升轻纺市场国内外影响力,适应未来“配套功能齐全和物流快捷方便”的需求而于近两年新建成的,对于全国各地布料经营商吸引力很大,目前这几大轻纺城正通过各种方式、并辅以一些优惠措施到包括XX在内的纺织品市场招商。
而XX布料市场较为零散,配套设施水平不高,导致经营户外移倾向加剧。
XX布料市场已经落后5年,由于XX市具有良好的商贸传统,专业市场扔闻名全国,面料行业仍具有较强的研发能力,纺织服装产业链亦十分完整,大部分纺织贸易商的总部仍未外迁,为了改变XX目前“沿街自发形成”的市场现状,留住未外迁商户,诱导已外迁商户,必须建设一座现代化的轻纺市场。
(二)国内纺织市场趋势:
纺织服装专业市场是伴随产业发展和商业流通体制改革而出现的。
近年来,随着纺织服装产业的快速发展,专业市场也进入了整体提升的新时期,呈现出五大特点:
一是市场建设与产业发展同步配套,形成互动。
目前已形成覆盖纺织原材料、半成品(纱线)、各种纺织面料、辅料、服装、服饰、家纺等整个纺织产业链条的市场网络;从市场分布情况来看,越是经济发达的地区,市场建设越完善,长三角、珠三角地区市场网络最为密集,中西部地区市场正在崛起,发展潜力很大;市场辐射半径逐步扩大,从国内扩展到国外,在跨国资源配置方面发挥着重要作用。
二是市场规模扩大,硬件水平提升。
出现了一批超大规模,注重文化品位,树立品牌形象的专业市场,其硬件设施可与大型百货商场媲美。
三是更加注重软件建设,提高服务水平。
根据2008年第38期《中国市场》统计,已建市场中有61.7%注重为商户提供银行服务;有61.1%能提供餐饮服务;半数以上市场注重提供货运服务;40%以上的市场可提供商务办公服务。
而新建市场不仅服务体系更加完善,还更多地考虑如何让商户得利,实现双赢。
四是交易方式与国际接轨,电子商务开始起步。
据调查,目前已有8%的市场提供电子商务服务。
传统市场较现代化大型专业市场,布料交易市场市场比较分散、店面破旧、交通物流不便,不成规模、配套设施不完善,规模和档次已适应不了现代市场的发展要求,不能与现代大型专业市场相比。
庞大的市场规模,硬件水平的提升,是现代化大型专业市场的首要特征;软件建设,提高服务水平,造就繁荣的市场交易;使面市场呈国际化趋势,完善电子商务;打造良好的市场环境,完善市场物流、仓储等各种配套设施,带动服装产业链的发展。
项目的建设内容正符合大型现代专业市场要求。
(三)福建纺织市场现状:
纺织工业是福建省的传统产业,在90年代后期,福建省利用沿海经济开放的优势,大力鼓励、引导发展多种经济成分的纺织企业。
三资、民营、乡镇纺织服装企业如雨后春笋,逐渐成为福建省纺织业的一支重要生力军,现在,产业的各项经济指标和主要纺织产品产量有了明显的改善和提高。
日前,福建省政府转发了福建省经贸委关于加快提高福建纺织业国际竞争力的工作意见,明确了“十一五”期间福建省纺织业“三个层次”的发展目标:
建立起面向市场的纺织产业链和生产开发体系,形成以一个发展中心(XX),两个支撑区(福州、厦门)及龙岩、莆田、南平、三明、漳州等地纺织专业工业区为基本构架的现代纺织产业体系,以全面提升福建纺织产业的竞争力和可持续发展能力,加快构建在国内外有影响的海峡西岸经济区纺织制造业基地。
福建的纺织品制造业主要在XX。
目前,以XX、晋江和XX为中心的闽派休闲纺织服装基地,已形成完整的上中游服装产业链,单石晋产业集群就拥有各类织机1万多台,其中国际先进的无梭织机近9000台、针织大园机5000多台,并有设备先进的漂染后整理企业200多家,以及服装服饰辅料及配件企业500多家。
仅XX目前每天仍有7万名左右的国外客商前来购货。
近年来,长汀、三明、莆田等省内其他地区的纺织服装业,如雨后春笋般发展。
仅老区长汀,短短的3年内已形成较成规模的纺织服装产业基地,不少沿海企业到此地投资兴建了颇具规模的纺织经编厂和服装生产厂。
XX等沿海同业被吸引到闽西、闽北的势头有增无减。
因而长汀人夸下海口,用不了几
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