某高档居住小区建设项目可行性研究报告.docx
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某高档居住小区建设项目可行性研究报告
某高档居住小区建设项目
可行性研究报告
第一章总论
一、项目概况
(一)项目名称及开发建设单位
本报告所陈述的对象名为长沙某某小区(以下简称本项目),由某某房地产公司开发建设。
(二)项目的地理位置
本项目位于金鹰月湖板块的核心位置,而金鹰月湖板块依托省广电中心以及丰富的山水景观资源,逐渐形成一个高档居住片区氛围,且地处三一大道和万家丽的交叉处,但又保持100-200米的距离,在确保不受噪音污染的同时,交通也相当便捷,同时万家丽路的拉通,使项目距离城市核心的半径距离拉近,居民可以享受城市生活的便利。
(三)项目所在地的周围的环境状况
在文化方面,长沙市对项目所处的区位定位为“文化居住片区”。
在生态环境方面,该区域用三块城市绿地资源,是城市中稀缺的绿色生态居住片区。
在商业方面,项目所处区域是城市核心商圈(五一商圈)和副中心商圈(星沙商圈)的桥梁。
安置房
财富名苑
月湖安置房
万家丽路
马兰山市场
西湖楼广场
西湖楼
本案
商品房用地
(四)项目提出的背景及建设的必要性
长沙作为典型的单核型中心城市,消费城市,和生态城市,其经济发展与城市化已经计入快车道,城市发展的框架正在拉开,尤其是中环与外环之间的地带正在成为城市发展的主流地带,大量的新型工业与现在服务业正向这一代集中,大长沙的格局正在显现。
本案作为中环与外环之间的留白区域的开发,潜力与价值不应等闲视之。
在长沙新格局下,长沙房地产正在进入大盘时代,大牌地产商云集,跑马圈地,品牌竞争开始,东南西北几大区域各抱地势,板块竞争序幕已经拉开,2010年一系列调控政策的出台是房地产从繁荣到低迷的,2011调控政策进一步加紧,各房地产商的压力可见一般。
各房地产商的竞争也可能会进一步加剧,本案如何超前地提升产品品质,突出品牌形象,如何让与对手差异化,如何对板块的选择和同一板块项目合纵连横,形成独特的战略竞争优势。
(五)可行性研究的依据和范围
本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的,具有科学性和前瞻性。
本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。
(六)主要技术经济指标
总占地面积:
约17487.53平方米
容积率:
≤4.2
建筑限高:
80米
总建筑面积:
约74768平方米
建筑密度:
≤30%
绿地率:
≥40%
第二章项目宏观形势分析
一、长沙城市发展的现状
长沙是湖南的单核中心城市,是一座经济持续高速增长,资本高度青睐,商品流通高度发达的,正进入快速工业化阶段,具名消费意识超前地典型消费城市。
随着长株潭一体化的推进,长沙的城市轻轨,地铁正如火如荼的进行,这将带动城市的高速发展,城市化和工业化进程都将加快,这样将会带来大量的高素质人口的流入,从而带来巨大的房地产需求。
(一)长沙经济现状与特点
长沙是湖南的单核中心城市,是湖南的政治,经济中心,文化,科教中心,信息与交通中心,综合服务中心,2011年三月止累计实现GDP1095.71亿元,同比增长16.0%,在GDP中,第一产业实现增加值43.62亿元,增长3.0%;第二产业实现增加值523.38亿元,增长21.5%,第三产业实现增加值528.70%,增长12.2%。
2010年是经济复杂多变的一年,面对后金融危机的复杂局面和各种挑战,据初步核算,全年实现地区生产总值(GDP)4547.06亿元,比上年增长15.5%分产业看,第一产业实现增加值202.01亿元,增长4.5%;第二产业实现增加值2437.03亿元,增长20.7%,其中工业实现增加值2020.68亿元,增长21.6%第三产业实现增加值1908.02亿元,增加11.5%,第一,二,三产业分别拉动GDP增长0.2,9.8,5.5个百分点,三才产业对GDP增长贡献率分别为1.3%,63.1%,35.6%,全年四个季度的GDP累计增幅分别为14.7%,15.0%,16.0%和15.5%。
三次产业结构为4.4:
53.6:
42.0。
全部工业增加值占GDP比重为44.4%全市非公有制经济实现增加值2728.39亿元,占全市GDP的比重达60.0%。
非国有制经济固定资产投资2376.59亿元,增长35.9%,占全国社会固定资产投资的比重达74。
4%,私营企业进出口总额为33.02亿元,占全市进出口总额的比重为54.2%,同比减少6.3个百分点。
因此经济高速稳定的发展,提高了长沙作为中心城市的魅力,加速吸引中南部人才的流入,从而对房地需求增大,数据显示,第三产业稳定的增长,排名第二,所以说房地产发展比较稳定,迅速,房地产市场的风险也有一定的降低。
(二)长沙的工业与商业现状
2010年,市委市政府认真落实中央和省关于扩大内需保增长的一系列政策措施,积极开展“两帮两促”的活动,大力帮扶中小企业发展,为企业排忧解难,抽样调查显示:
全年实现规模以下工业总产值916.05亿元,比上年同期增长16.1%。
扣除价格因素影响,可比价增长速度为11.5%,增幅全市州第一。
抽样调查显示:
2010年长沙规模以下工业企业经济实力增强,生产能力利率提高,多数企业基本能尽产尽销,促进企业生产经营的良性循环。
主要表现在以下方面:
一是整体经济增强,生产效率有所提高。
2010年底长沙规模以下工业企业资产总计达181.91亿元,同比增长7.6%从资产生产效率看,2010年规模以下工业企业没百元资产创造营业利润19.3元,同比增长4.7%。
从劳动生产效率看,2010年规模以下工业企业平均每个劳动力创造工业总产值12.8万元,同比增长12.3%;人均创造印业利润1.6万元,同比增长6.3%。
二是生产能力利用率,产销量提高,利润,税金快速增长。
2010年,长沙规模以下工业企业生产能力利用率为84.2%,比上年同期提高3.0个百分点,规模以下工业企业全年生产效率为98.5%比上年同期提高0.1个百分点,产销衔接处于良好区间;规模以下企业全年实现利润38.2亿元,同比增长11.4%;上缴税金总额17.9亿元,同比增长14.0%。
所以规模以下工业的高速发展,带动的是长沙经济的高速发展,企业的不断增加,将对商业写字楼的需求不断增强,个体户的收入不断增加,公司的实力不断增强,一定程度上员工得到一定的保障,这一批人对住房的需求和标准也有一定的增加和提高,标准各不一样,摆在开发商眼前的,就是怎样不断的去创新,建出每个人都需要的房子,不是建开发商想要的标准的房子,而是要建市场需要什么标准的房子。
总的来说,对房地产开发商来说,市场的需求和标准,对各个开发商可以说是一个挑战。
未来的房地产应该市场是多元化经营。
(三)长沙居民的消费水平
10年3月长沙全市人民消费价格总指数为106.1,3月止累计为106.1,增幅同比提升4.7个百分点,三月份全市商品零售价格指数105.7,3月值累计为105.6增幅与去年持平。
10年3月份城市居民消费价格总指数为105.8,3月累计为105.6,增幅同比提升4.2个百分点;3月份城市商品零售价格指数为105.4,3月累计为105.2,增幅提升2.4个百分点。
10年3月止城镇居民人均收入可支配收入7846元。
同比增长13.7%;城镇居民人均消费性支出4944元,增长9.1%。
3月止农村居民人均现金收入5016元,增长16.4%,增幅提升0.3个百分点;农村居民人均生活消费支出为1901元,增长11.2%,增幅提升3.2个百分点。
可以看出居民消费能力的增强,生活的标准也不断的提高,对住房的标准也有所提高,市民将步入第二次置业阶段,这将推动高档住宅的发展。
二、长沙城市未来的发展趋势
随着“长株潭”两型社会进程的加快,长沙作为唯一的中心城市,长沙有着举足轻重的作用,以中心城区为核心,沿十字扩展。
未来十年内,长沙的重点沿湘江,319国道两条主生长轴线,京珠高速次级生长轴线拓展,构筑“一主,两次,六组团”的空间结构。
重点建设河西新城,星马新城,省政府新址片区。
前不久,长沙市政府《长沙市国民经济和社会发展第十二个五年(2011-2015年)规划纲要》表示,到2020年,基本实现现代化和建成“两型”示范城市。
重点推出五化(提高城市国际化水平,加快产业高端化进程,推进城乡一体化发展,创新发展“两型”化模式,加强城市法制化管),实现一个率先(率先基本建成“两型”城市和实现全面小康),努力把长沙建设成为具有国际品质,人名引以为自豪的创业之都,宜居城市和信服家园。
《纲要》提出,2015年人均地区生产总值约12万元,城乡居民人均可支配收入分别达到40000元和20000元以上:
市域网络化,大都市建设架构基本形成,中心城市承载功能明显提高,2015年中心城区建设用地面积扩大到470平方公里左右,达到470万左右。
三、关于长沙房地产业发展的态势
进入20世纪90年代后期,长沙房地产才真正进入市场化阶段。
长沙商品房从有到无,从小到大,房地产市场不断发展壮大,2010到2001年至今受国家宏观经济政策和房地产市场调控的的影响,长沙市房地产投资增速仍将趋返,“长株潭”两型社会进程的加快,经济的高速发展,外来人口的不断流入,从而存在着大量的刚性需求,而房地产的房发展取决于市场需求,需求越大,房地长发展空间越大,尽管受国家宏观经济和政策的影响,但是存在着大量的刚性需求,所以说未来房地产市场发展空间无法估量。
第三章市场分析
一、市场走势预测
(一)供求关系预测
1、供应量——2011年全市供应量仍将持续加大
房地产投资开发周期依开发规模而定,一般中小型规模开发周期在2年之内,从取得施工许可证到预售上市一般需要半年时间。
本次预测未来期间供应量以上半年新开工面积为基数进行分析统计。
根据官方公布数据,09年为新增供应量为880万平方米,2010年往年存量基本消化完毕,全市新增供应956.79万平米,环比上升28.51%,。
按照不完成统计,2010年12月至2011年全市将有超过200多个推货楼盘,明年全市预计推货楼盘将达205个左右,其中且不乏大盘、名盘云集。
如万达商业广场、保利南湖地王、运达武广项目、华远金外滩、泊富商业广场等等。
预计明年总共推出约1500万㎡的新货量。
图1长沙2001-2010年商品房年度供应走势图
2、成交量——明年上半年楼市成交量保持高位,下半年或受政策影响,变动性大
图2长沙商品房市场2007-2010年市场成交走势图
2010年虽出台一系列调控政策,然而长沙市场的刚性需求依旧旺盛,2010年成交依旧保持1210.34万平方米高位,从2001-2010年的成交数据来看,长沙已进入房地产快速发展的轨道,其成交量预计明年依然会保持高位,刚性需求的大量释放以及一线城市投资外溢的需求,将会促成长沙明年成交量高位。
(二)房价走势预测
图3长沙商品房市场2007-2010年房价走势图
10年号称最严厉的“4.17”新政并未能引起长沙房价的大幅下滑,相反从6月开始便呈现一路上扬,九月份的限购令出台,对长沙处于价格洼地的二线城市是个利好因素,加之长沙仍以刚需为主,以及长城市规划的种种利好,2011年长沙房价下降的可能性极小,预计未来房价仍将以平稳上涨为主。
二、区域趋势预测
(一)区域市场整体特征
长沙城市化进程伴随着大河西先导区建设、地铁2号线施工建设、武广客运开通、过江隧道开通及棚户区改造启动,将对整个长沙市房地产市场启动推动作用,但同时也将各个区域特征更加放大化。
其中岳麓区和雨花区将成为城市化的热点区域,供应成交量将继续拉大,开福区依托湘江世纪城等大盘影响,供应成交量将继续保持高位,芙蓉区随着新开工项目的增加,供应量将会出现月度突增,天心区将可能继续保持供不应求的局面。
(二)区域格局趋势的预测
2010年,长沙雨花区、岳麓区成为供应量和去化量的主要区域,是全市热点区域。
其中雨花区虽然作为主要是供应区域,但由于武广高铁、长株潭一体化因素区域价值得到不断提升,吸引众多地级市和外省回乡置业群体依旧供不应求,而岳麓区虽受交通条件制约,但规划和政府的支付,其需求量也相当大。
长沙雨花区、岳麓区在较长的一段时间内将是长沙楼盘开发的热点区域。
图3 2010年商品房各区域供求比
图4长沙住宅市场2010年各区域成交比例
(三)区域房价趋势预测
图8-5 长沙住宅市场2010年各区域成交价走势图
从各区2010年成交均价图可看出,各区域均保持向上增长的态势,价格差异逐步凸显;从增速来看,芙蓉区、天心区由于本年度市中心板块成交占比增大,成交均价增速最快;岳麓区成交均价增速较慢,这主要受到麓谷板块和麓南板块价格上涨幅度较小影响。
2010年作为热点区域的岳麓区与雨花区借助利好因素,房价可期。
开福区依托湘江世纪城等大盘影响,其价格也将会稳步上升
第四章项目的分析和项目的定位
一/项目分析
(一)项目地块条件
地块方正,平整,呈长方形;
地块北向为中式建筑西湖楼及停车场
地块东向为马栏山安置房;
地块南向为小块待开发的住宅用地,大片为安置房;
西向为待开发的商品房地块
(二)项目配套资源
项目周边现有火星北路(万家丽路)、三一路等多条城市主干道经过;
规划月岛公园将很快启动;
教育配套:
长沙大学、长大附中、马栏山小学、科大附中等;
医疗配套:
马王堆疗养院、长沙市中医医院、163医院;
生活配套:
麦德龙超市、万佳惠超市、金马大市场等;
交通配套:
离万家丽路的公交站不到100米,三一大道200米左右,公交四通八达。
(三)SWOT分析
优势:
a.月湖公园等周边多重景观资源环境
b.人文环境氛围浓厚
c.交通方便,生活成本相对较低
d.万家丽路的拉通,缩短了城东到项目的距离
劣势:
a.成长性区域,人气相对不足
b.用地规模偏小,小区内绿化少
c.项目周边以安置房为主,环境偏低
d.受新政影响,90平米以下要求60%
机会:
a.目前该区域基本没开发,万家丽路拉通,区域价值将迅速提
升,本项目可较快抢占客户资源
b.藏珑等项目的启动,助推区域价值快速提升
c.周边多以高档物业为主,缺乏优良的中高档产品
d.美食城给项目提供一定的商业价值
威胁:
a.星沙、城东、城北部分项目对本项目潜在客户的截流
b.西湖楼停车场的调整对项目北面景观视野的影响
c.经济适用房、安置房大面积修建
d.财富名苑等周边规模较大的项目都即将启动,区域市场产
品投放量进一步增大
二、项目的定位
(一)、定位原则
1要充分结合自身条件;
2以客户为中心,产品切合市场的需求;
3实现项目价值最大化;
4成本控制,资源合理利用;
5开发节奏结合的营销进度。
(二)定位难点
1本项目受新政影响,小户型比例太大;
2项目地块比较小,自身环境难以打造;
3万家丽路和三一路沿线未来将有大量小户型产品入市;
4西湖楼停车场的调整对项目北面景观视野的影响。
(三)解决方向
1通过灵活的户型设计和户型组合,突破小户型瓶颈;
2通过将首层局部架空,合理的利用城市公共空间,同时通过水景、园林小品等主题,塑造小区“70米宽的中心园林”环境;
3通过较好的户型和外立面设计,展示产品的品质形象,形成自身的竞争优势;同时通过营销推广强化区域景观资源优势,提升区域价值
4针对西湖楼停车场,首先是抢先建设,在规划上占住优势,一旦建小高层住宅对西湖楼本身的入口形象也非常不利,将增加其调整压力;另一方面,降低商业体量,由两层调整为一层;再次将大户型布置在两边,中间为适中三房,减少视野的遮挡;另外,在销售期间对本信息必须保密。
(四)项目的物业定位
此项目有五大价值体系,分别为:
月湖公园的休闲景观价值,西湖楼带来的商业价值,广电、世界之窗人文价值,万家丽路拉通的区位价值,三片大型绿地的居住价值。
为了体现项目的五大价值,考虑项目发展得背景,依据项目发展的市场背景,基于地块条件和规划要求,本项目定位为以高层住宅为主加部分西湖楼餐饮配套商业的中高档楼盘。
(五)住宅户型定位
1户型布局和设计
a90㎡以下一房和两房,保证良好的通风采光,两梯四户以上,低分摊、全部朝南,但部分户型布置在景观较次的位置;
b舒适型三房和豪华四房分别布置在西北和东北向景观最好的位置,以及中间的18层板楼;
c主卧采用凸窗,客厅落地窗,点式楼配置一定的入户花园。
2户型初步配比
45%的三房、四房+43%的小户型(10%的N+1三房)+7%的公寓+5%的配套商业
(六)商业定位
结合自身条件:
项目的实际商业面积较小,仅3500多平方米,自身难以打造成区域的商业中心,必须依托市场,采取“就市”和“造市”相结合的策略,就“西湖楼”所形成的餐饮品牌和周边的已成熟的餐饮市场,整合周边零散的“招待所”市场,同时补充西湖楼的住宿和娱乐功能,自身有700多户人口,需设置小超市、干洗店、美容美发等配套性商业,因此东侧一、二层商铺:
特色美食店、小区配套性商业,北向裙楼:
一层为西湖美食城的配套性商业(娱乐、品牌餐饮连锁等等)二层为酒店(公寓)
(七)客户定位
主力客户群——具有较高经济收入的年轻工薪阶层
客户来源:
伍家岭、四方坪附近的中层年轻白领,外来高级打工族,本地需改善居住的中等收入家庭;来自岳阳等外地投资置业人士;星沙国家经济技术开发区的企业高级技术工人、生产管理人员、个体经营户、商人;广电的中层年轻白领,一中的部分陪读置业、投资群安置户的年轻子女等中上收入群;万家丽、马王堆、三湘建材市场的个体经营商、业务人员、外来生意人等。
(八)价格定位
长沙房地产市场商品房销售价格自2004年以来,一路上扬,至2010年末实际均价突破5000元/平米,呈现快速提升态势,市场发展前景乐观。
第五章规划设计方案选择
一、规划设计原则
——因地制宜原则。
充分考虑本案独特的地理位置与周围环境,最大限度地展现楼盘所在地段的景观资源及人文价值,创造适宜人居的高档精品楼盘;
——以人为本、以市场为导向原则。
尊重目标客户,满足人居需求,创造高素质低成本的居住环境;
——景观价值最大化原则。
充分利用现有景观资源,保证绝大多数住宅的景观均好性与可达性;
——成本导向原则。
住宅和公共配套设施的设计要考虑节约建造成本及营运成本的要求,为客户提供经济实用的产品;
——整合推广原则。
本案物业建议要点即为今后营销推广的卖点,在规划设计阶段必须将这些要素体现在设计方案之中,使前期产品策划与后期营销推广更具系统性、可操作性。
二、户型设计
A.户型设计的基本要素
开间要求:
客厅>3.9米,卧室>3.0米,厨房>4.5平方米,卫生间>1.8米。
日照设计:
每户至少有一个卧室朝南,尽量做到明橱明卫。
通风设计:
南北至少有一条穿堂风线路。
玄关设计:
入口处可设置更衣、换鞋、搁置雨伞等过渡空间。
阳台设计:
每户至少有一个阳台,大户型可设置南北两个阳台,南向阳台稍大;北向阳台可小点,供厨房、餐厅使用。
卫生间设计:
公用卫生间设计为干湿分离,方便使用;忌讳卫生间直对卧室或厨房。
B.户型设计的综合要素
较低的分摊率:
1梯2户<15%,2梯4户<18%,2梯5户<21%。
避免干扰:
点式住宅南北两户应避免对视,距离不小于2.4米。
不犯风水大错:
客厅\主卧不对建筑物拐角,不正对马路;卫生间不正对厨房\主卧\餐厅等。
景观资源最大化:
景观资源以客厅和主卧为主,兼顾各户的均衡性,最大面照顾景观
可调室内空间
大景观阳台
板式楼一样的通风和采光
大开间客厅
入户花园
让每个角落都有阳光
600凸窗
电梯间自然采光
紧凑的交通,低分摊
A户型图
入户花园
宽景阳台
兼具生活和观景的双重功能阳台
B户型图
第六章资源供给条件分析
一、建筑材料的需要量,采购方式和供应计划
预决算员根据施工图纸、及总工办提供的相关要求计算出各项甲供材料的品种、材质、规格、数量及型号等各项参数指标,交总工办会签。
总工办详细复合签字认可后,交计划部材料员以此作为采购计划的依据;材料员依据上述资料、列出采购清单报计划部经理审核,交总工办会签确认,按照会签确认的采购清单,及时选择供应商,会同总工办、工程部考察各供应商的资质及生产能力、产品质量等综合情况,经货比三家后,会签上报公司招标领导小组审批,落实供应商;材料的进货时间,由工程部根据工程实际进度,在一个月前向计划部提出进货时间及数量要求(特殊情况临时商定),计划部负责与供货厂商联系按要求进货;现场验收工作由工程部负责组织;凡进场的材料设备必须出具正式出厂合格证,准用证明,质量证明书,材质化验单等有关文件资料。
计划部应督促供应单位按规定及时将上述文件资料提交工程部;凡需进行现场检验的,由工程部督促监理单位、施工单位即时进行取样检验,在未取得检验结果以前,不得使用该材料设备,施工单位应将试验报告提交监理单位、工程部。
工程部根据合同要求验收质量,并签署验收结论;计划部根据实际到货品种、规格和数量办理入库手续,施工单位办理收料、领用手续,如数点收(到计划部填制领用单)并加盖施工单位鉴章;其收料、领用两联单交计划部及财务部留存,如质量不合格或数量缺少,由材料员负责与供货商联系换货或补缺。
计划部据此及工程部出具的材料验收意见并对照合同作为结算依据,并在材料月报表后附上该项目的收料单、领料单和材料验收意见。
二、项目施工期间的动力和水等供应方案
项目施工期间动力通过城市的电网提供,接埋地线提供给施工机械及生活用电;项目所用水资源可以可以通过接入城市供水系统供给施工和生活给用。
三.项目建成投产后资源供应条件
项目水电都与城市供应系统相连,能保障居民的日常生活用水用电,且每户都安装有煤气的使用系统,宽带入网保证居民的有一个通畅的信息交流平台,小区内设置东南西北四个大门,出行方便,靠近万家丽路设置有公交车站,交通便捷。
第七章环境现状及环境影响因素分析
一、环境现状
(一)水环境质量
本项目所处区域为城市地区,水资源来源于自来水厂,基本无污染。
(二)空气环境质量
项目区域处于城市,空气污染源来自于当地居民炉灶烟气,空气质量良好。
(三)固体废弃物
生活固体废弃物包括生活垃圾,目前均为有效处理。
4、声环境质量
当地噪声来主要为道路交通类噪声,基本上没有形成噪声公害。
二、环境影响因素分析
(一)项目施工期
项目建设过程中,场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为,在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响。
——材料及土石方运输车辆噪声;
——现场施工噪声;
——运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气;
——施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘;
——施工作业产生的生活污水;
——挖掘土方等产生的固体废弃物;
——施工现场周围的景观影响。
由上面分析可以看出,施工期对周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染。
这种污染影响是暂时的,可逆的,工程一结束,污染影响也就随之而停止。
清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物,会在短期内大大影响当地的空气质量。
粉尘排放量随施工作业的活动水平、特定操作和主导天气的不同每天变化很大,而且很大一部分是由于在施工现场临时修筑的道路上,车辆往来行驶所引起的。
(二)项目建成后污染分析
——废气,项目建成后废气主要有集中供热、饭店厨间烟气和车辆尾气,废气污染物主要有烟尘、SO2和油烟等。
——废水
污水中的主要的污染物有:
COD、BOD等有机物。
——废渣
项目建成后,其排放的主要固体污染物
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