重庆市宏观投资环境分析.docx

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重庆市宏观投资环境分析

重庆市宏观投资环境分析

重庆市宏观投资环境分析

一、当前经济运行基本特点

今年以来，全市国民经济承接去年快速增长的态势，继续保持较快增长。

初步测算，上半年全市完成地区生产总值1154.81亿元，按可比价格计算，同比增长12.4%，创直辖以来同期最高增幅。

其中，第一产业实现增加值131.00亿元，增长4.4%，第二产业实现增加值545.47亿元，增长16.3%，第三产业实现增加值478.34亿元，增长10.1%。

第二、三产业仍然是推动经济增长的主要动力，工业增长强劲，是今年经济运行的突出亮点。

在上半年地区生产总值12.4%的增长中，第二产业贡献率为62.8%，拉动经济增长7.8个百分点，其中，工业对经济增长的贡献率达到50.3%，拉动经济增长6.2个百分点；第三产业贡献率为32.9%，拉动经济增长4.1个百分点。

从地区结构看，经济增长向都市发达经济圈集中趋势加强，上半年都市发达经济圈实现增加值479.14亿元，同比增长13.3%，占全市生产总值的比重达41.5%，比上年同期提高0.6个百分点；三峡库区生态经济区经济增速达到12.0%，超过渝西经济走廊11.4%的增长速度。

（一）农业生产形势良好，农业结构调整稳步推进。

今年以来，各级政府认真贯彻中央“一号”文件精神，将农业和农村经济作为工作的重中之重，在粮食价格普遍上涨的推动下，农业生产形势良好，农业结构调整稳步推进。

上半年全市完成农林牧渔业增加值131.00亿元，扣除价格因素实际增长4.4%，是直辖以来同期增幅最快的时期。

（二）工业经济强劲增长，企业效益显著提高。

上半年，全市规模以上工业实现增加值260.52亿元，同比增长22.2%，除元月份因生产天数减少外，其余各月生产的同比增幅均在20%以上。

重工业实现增加值178.71亿元，同比增长22.3%，轻工业实现增加值81.81亿元，增长20.6%，轻重工业之比为1：

2.18。

外商及港澳台投资企业和股份制企业生产表现优异，外商及港澳台投资企业完成工业增加值58.31亿元，同比增长40.6%，增幅居各经济类型之首，股份制企业完成工业增加值157.34亿元，增长18.3%，占全市的60.4%。

（三）投资继续保持高速增长，民间投资活力增强。

    上半年全社会固定资产投资累计完成602.59亿元，比上年同期增加149.69亿元，同比增长33.1%，增幅比一季度回落5.1个百分点。

制造业、房地产业和基础设施建设是拉动投资快速增长的主要动力，制造业累计完成投资81.63亿元，同比增长1.0倍，以能源、市政设施及邮电通讯为主的基础设施建设累计完成投资225.82亿元，同比增长38.3%，房地产开发完成投资153.08亿元，增长35.8%。

    从投资主体看，民间投资快速增长。

上半年民间投资316.09亿元，同比增长43.9%，所占比重较上年同期上升4.0个百分点，达到52.5%。

其中，联营、股份制及其他经济最为活跃，累计完成投资159.75亿元，同比增长87.7%，私营经济投资114.63亿元，增长21.0%。

同期，国有投资250.52亿元，增长21.6%，占全社会固定资产投资总量的41.6%，比上年同期下降3.9个百分点。

受宏观调控影响，6月份房产投资增速比最高的5月份回落6.7个百分点。

在市场需求依然旺盛的情况下，房产开发产销两旺，商品房竣工与销售基本相当，商品房竣工面积396.78万平方米，同比增长14.9%，销售面积396.93万平方米，增长22.7%。

主城区商品房销售价格2199元/平方米，比上年年末增长8.0%；空置一年以上商品房面积320.09万平方米，比上年末减少了11.25万平方米。

（五）对外贸易大幅度增长，外商在渝投资力度加大。

据海关统计，1~6月全市累计完成进出口总值17.22亿美元，同比增长48.7%。

出口9.00亿美元，增长29.9%，其中摩托车及其零配件为主的机电产品出口5.36亿美元，增长39.7%；进口累计达8.23亿美元，同比增长76.8%，远远超过出口增速。

（六）财政收入高速增长，金融运行稳中偏紧。

上半年全市地方预算内财政收入累计完成152.54亿元，同比增长40.0%，其中一般性财政收入95.01亿元，增长27.4%；地方预算内财政支出184.88亿元，同比增长12.4%，基本建设、企业挖潜改造支出减少，分别下降31.4%、15.2%；教育事业支出和城市维护费用增加，分别增长12.1%、13.4%。

（七）城乡居民收入大幅提高，消费支出同步增长。

    1-6月城市人均可支配收入为4754.33元，同比增长16.5%，扣除价格因素，实际增长14.3%。

同期城市居民人均消费支出3852.09元，同比增长16.2%，扣除价格因素，实际增长14.0%。

其中食品、衣着、医疗保健、交通和通信、教育文化娱乐服务、居住等消费支出增速均超过10%，分别增长14.3%、10.2%、15.8%、22.4%、13.9%。

在农产品价格上涨的推动下，农村居民收入出现了较快增长，家庭经营收入和外出务工收入是农民增收的主渠道。

上半年农村人均现金收入1111.9元，增长14.3%，增幅同比提高6.7个百分点。

其中，人均出售农产品收入达382.4元，占农民现金收入的34.4%，由于农产品价格上涨使农民人均增加收入50.8元，对农民现金收入增量的贡献率达36.5%；农民人均务工收入达到501.6元，同比增长13%，占农民现金收入的45.1%。

二、全年经济走势判断

    从发展环境看，经济发展的有利因素相当多：

一是当前国际经济形势继续向好，美国经济持续增长，日本经济明显复苏，欧元区经济走出低谷，世界正经历着新一轮经济增长。

二是国家宏观调控措施是“点刹车”，而不是“急刹车”，是有保有压，而不是“一刀切”，经济不会出现大起大落，随着宏观调控效应进一步显现，国内经济将进一步趋向协调发展，投资会更加理性化，各种能源原材料价格将会逐步趋稳，经济发展的市场环境将会得到优化。

三是这轮经济快速增长正处于自2000年经济出现“拐点”以后的上升通道，支撑经济快速增长的基本面具有坚实的基础。

城镇化、工业化交织在一起共同推动经济快速增长。

近四年来我市总量经济分别增长8.5%、9.0%、10.3%、11.4%，今年上半年增速达到12.4%，一年一个台阶，经济增长具有较强的连续性和稳定性。

四是国家会继续实施西部大开发战略，优惠政策会继续适当向西部地区倾斜，只不过形式会有所变化，由全面倾斜向重点地区、重点领域倾斜转变。

五是微观主体活力较强。

二季度我市企业家信心指数和企业景气指数比一季度有所回落，但仍然处于景气区间，分别为119.61、119.27，全年有望继续在景气区间高位运行。

    在充分估计下半年国家宏观调控政策的后续影响和相关有利因素的分析，预计我市下半年投资增速将会回落、市场物价总体将继续温和上涨、经济增速将有所减缓，但不会出现大的起落，全年经济将会呈现前高后低的走势。

第二节    重庆房地产情况分析

主要经济及房地产开发指标，2004年1-5月份

　 单位 3月 4月 5月 1-5月总额 同比增长%

固定资产投资 （亿元） 113  110  112  459  40 

基本建设/更新改造 （亿元） 84  80  84  338  37 

房地产开发 （亿元） 28  29  28  121  49 

社会消费品零售额 （亿元） 76  72  74  384  13 

城市人均可支配收入 （元） 692  692  652  4096  17 

城市居民消费价格指数 % 101  102  103  102  　

进出口总值 （万美元） 26832  3678  　 106435  44 

实际利用外资额 （万美元） 3140  263  1483  10416  25 

国际旅游人数 （人次） 26053  43370  46022  105313  85 

商品房施工面积 （万平米） 652  320  202  4189  22 

商品房新开工面积 （万平米） 139  169  166  849  -2 

商品房竣工面积 （万平米） 72  71  41  275  40 

商品房销售面积 （万平米） 36  94  48  301  36 

商品房销售额 （亿元） 8  18  8  52  37 

一、基础建设

⑴、CBD规划

重庆未来规划中的CBD主要由江北城商务中心区、解放碑商贸中心区和南岸弹子石功能配套区共同组成。

在重庆新CBD的前期规划中，已划定中央商务区的区域为：

以解放碑为中心，民生路、小米市、瓷器街、新华路、民族路、沧白路、临江路围合的区域为重庆CBD的硬核，面积约为1.24平方公里。

硬核以外，以江北城滨江路、长江滨江路和石黄隧道围合的区域为CBD的核缘，面积约为3平方公里。

重庆CBD的建设期初步敲定为2004～2020年，2004年3月渝中CBD建设已经全面启动。

⑵、滨江路建设

2004年1月15日，重庆市巴南区滨江路建设工程正式启动；2004年3月1日开工，到2010年全部贯通，届时将与南滨路对接，全长23公里。

全长11.68公里的北滨路2002年底竣工通车。

北滨路的临街商铺达到4万㎡左右，目前一期临街商铺经营区工程已经进入实施阶段；至2007年底，将全部修建完成，并投入使用。

沙滨路于1998年动工，2002年12月竣工通车，总投资6.8亿元，全长6公里，为双向6车道。

九龙坡区滨江路将从黄沙溪修到长江二桥，长8.6公里，目前正在修建黄沙溪至直港大道一段。

⑶、交通建设

预计投资12.7亿元的鱼洞长江大桥，将于今年年底正式动工。

整个工程将分两期进行，一期工程将于今年年底进行，2007年完成；二期工程从2007年到2010年。

位于长江和嘉陵江交汇口下游，起于江北五里店，接至南岸黄桷湾的朝天门长江大桥，距离朝天门约1.3公里将于今年年底开工，该工程将分两期进行，工期为3年。

重庆市“半小时”的重点工程——高九路渝中区和沙坪坝区段将于下半年开工。

该项目总投资12.9亿元，全长8.23公里，其中高新区段计划于2005年12月30日竣工。

⑷、公园建设

随着2004年4月30日，位于沙坪坝歌乐山镇中心的歌乐山广场竣工，重庆市第一个奥陶纪公园在海拔1000多米高的万盛区黑山谷石林之间破土动工，预计2005年5月1日奥陶纪公园将与市民见面。

重庆目前最大的生态公园项目——双山城市绿化隔离带已于月底开始动工，预计2007年6月底前基本建成。

该项目占地1200亩，集休闲、绿化、娱乐于一体。

位于渝中区上下半城之间的人民公园的改造设计方案已经确定。

一期工程于今年8月开始动工，明年10月前建成，该公园建成后将成为解放碑CBD一个高档次的后花园。

⑸、商圈建设

2004年1月18日，观音桥商圈环道通车；接着建新北路在二月底实行了全封闭改造工程建设，届时建新北路将被改造成江北步行街。

二、政策法规

市国土局圈定2004年的国土资源和房屋管理目标：

在巩固房地产产业作为我市支柱产业的同时，将在生产性用地方面向建设制造业中心的战略倾斜。

对土地利用加强规划调控，凡不符合国家和重庆市产业政策、环保政策的项目，一律不供应建设用地。

为解决低收入阶层的住房问题，国家出台《经济适用房管理办法》以增加经济适用房的供应。

一方面重庆市开始加强对开发商开发经济适用房的管理，以杜绝违规行为；另一方面重庆市放宽了住房公积金个人贷款限度，并于6月21日开始实施。

根据市住房公积金管理委员会的调整方案，最高贷款额由7万元调整为15万元，贷款最长期限由20年调整为30年。

同时还增设了住房公积金二手房贷款业务。

以所购二手房评估价值或成交额的50%为上限，单笔最高贷款限额为10万元，贷款最长期限为20年。

今年全面实施经营性用地出让的招拍挂方式。

市国土局在“2004年春季重庆经济走势与政府信息发布会”上指出：

2004年，政府将确保经济适用房、普通住宅的开发用地不得低于80%，意味着2004年重庆市商业用地限制在总用地指标的20%以内。

自2004年5月10日起，重庆市恢复了房地产交易契税原执行标准，要求区县（市）不准再擅自打折。

普通住宅契税税率减半后为1.5%，别墅、度假村等豪宅一律按照3%的标准收取。

2004年5月11日，市政府常务会议审议通过了《重庆市土地房屋权属登记条例》。

将现行国有土地使用权证和房屋所有权证两证合一。

三、重庆房地产具体情况

2004年开盘住宅区域均价图

 ⑴、住宅市场

供应：

2004年上半年一共有61个新盘上市。

一季度18个，二季度43个。

从新盘放量来看，在一季度的时候，很多大盘开始控制每次发售的单位数量，以期加快发售。

在二季度，一共43个新盘的放量来看，反映了开发商为规避未来市场不确定的风险，急于趁市场需求旺盛之时脱手套现。

需求：

在2004年上半年的销售中，消费者购买的热点主要集中在热点大盘和投资小户型项目上。

而随着房地产市场的不断发展，人们在选择物业时更加理性化，对商品住宅的需求不仅局限于基本的居住功能，社区配套及环境教好的物业受到青睐。

售价：

重庆市场的住宅销售价格一直稳定中略带增长，售价在2200元/㎡以上的住宅已日渐成为市场的主流，显示随着居民收入和消费心理的变化。

渝北区因为最近开盘物业高档物业居多，销售均价突破4000元/㎡。

渝中区则以其稳定的价格保持在3500元/㎡左右。

趋势：

重庆市住宅市场的供应和需求有一定幅度的增长。

渝北、北部新区、巴南区的一些新盘在春季房交会的时候初露头角，进入前期推广预热阶段，在后半年陆续进入市场。

但是随着经济适用房的查处力度加大，势必被市场价格的上升带来影响。

另外由于宏观调控因素的作用，一些开发商面临资金链紧张的局面，且未来需求的不确定性增加，都会使增长的幅度有所下降。

⑵、置业消费需求情况

㈠、消费者需求分析

①、消费者性别构成

房交会的参观者中，女性所占比例略高于男性，并且与往年相比，女性所占比例有所上升，可见女性比男性更注重房交会等一些比较集中的房展机会、这样可以使她们集中、系统的挑选比较，以购买到称心如意的住房。

②、消费者年龄构成

25—34岁的参观者占总体的近一半，可见有购房者需求的消费者主要集中在25—34岁之间。

另外，35—44岁的消费者也是本次房交会的主要参观者，他们大多数属于二次置业。

③、消费者的家庭结构

有购房需求的消费者，其家庭结构主要为夫妻加孩子的三口之家。

可见，三口之家已经逐渐成为中国家庭的主要形式，因此，开发商在设计住宅时应该突出三口之家的特性。

④、消费者的居住区域

主城区的居民更注重房交会的住房展示机会，并且从中我们也可以看出，主城区的居民其住宅需求也具相当大的潜力，其中，九龙坡的居民所表现出的购房需求最大，其次是渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区。

与去年的房交会相比，主城各区的消费者所表现的购房需求基本没有变化，只是九龙坡的居民的购房需求略有下降，这是由于从去年开始，九龙坡的房地产市场开始升温，不断有大盘进驻该区，丰富了该区的住宅市场。

⑤、消费者的工作区域

从消费者的工作区域来看，在渝中区工作的消费者所占比例最高，渝中区作为全市的商业商贸中心，一直是公司比较集中的区域，但渝中区由于地域限制，住宅市场不如其他区域活跃，因此很多上班族都是白天在渝中忙碌，晚上则居住在沙坪坝或者江北或者是南岸区更或者是九龙坡区。

⑥、消费者的家庭收入

家庭收入在3000元—5000元的消费者占总体的50%以上，对比以往的调查结果，购房者的家庭收入在不断增长，近几年重庆经济快速发展，市民的收入也在逐渐增加，消费者的购房能力不断上升，因此，消费者对楼盘的品质也越来越陷越深重视。

⑦、消费者的置业次数

参加本次房交会的消费者主要为第一次置业，占总体的61%。

二次置业的消费者约占总体的1/3，可见消费者的二次置业需求相当旺盛。

二次以上置业的人数所占比例较小。

⑧、消费者的生活观念

研究消费者的生活观念有助于把握消费者的消费观念。

健康、家庭和睦是消费者最注重的两个方面。

在现今的楼市中，绝大多数楼盘均打出健康牌，以迎合消费者的生活观念。

⑨、消费者的购房计划

消费者中有1/3的购房者在一年内有购房计划，而在近期有购房计划的消费者只占总体的7%。

由此可见，参加本次房交会的消费者并不是因为近期要买房才到房交会。

消费者越来越注重理性投资，通过房交会上各楼盘比较集中的时候进行分析比较，以便以后购房时做到“心里有数”。

㈡、住房内部环境

①、消费者对住房面积的需求分析

60-80平方米的住宅是消费者最受青睐的，其次为80-100平方米，再次为100-120。

由此可见，消费者对住宅面积的需求主要集中在60-120的中型住宅区域，而小型和大型住宅的需求量相对较少。

另外，康联还发现不同背景的消费者对住宅面积的需求呈现明显差异，其表现为：

25岁以下的年轻人更青睐60-80的户型，25-34岁的人更中意80-100的户型，而选择100-120户型的以35-44岁的中年人居多。

三代同堂的家庭，对大户型的需求较大，而单身家庭对60-80以及60以下的小户型比较钟爱。

由于收入的限制，消费者购房的需求也表现不同：

收入越高的消费者对大面积的户型越是青睐。

②、消费者对功能房的需求

书房是绝大多数人都必选的功能房，另外，消费者对衣帽间的需求也表现得比较突出。

在选择加大的功能房时，消费者依然非常重视书房，他们认为书房在住宅中的作用越来越大，并且书房的面积和功能应该增加。

③、消费者对卫生间和阳台的需求

随着人们对生活质量的重视度越来越高，人们对住宅的功能也表现出更多的要求，消费者对卫生间和阳台数量的需求正好体现出这一点。

消费者越来越希望分清楚生活阳台和观景阳台的不同功能，因此，消费者对阳台的需求也较多。

并且，随着年龄的增大，家庭人口的增多，收入的增加，越来越多的人认为两个以上的阳台是住宅必须的。

并且两个以上的卫生间对保护家人的健康、保持住宅的卫生有着非常重要的作用。

④、消费者对建筑结构的需求

平层依然是众多消费者的首选。

平层虽然占据了住宅市场六层以上的份额，但其所占比例正在逐渐下降，消费者对跃层的需求量正在慢慢上升；另外，人们对错层的选择逐渐减少，可见消费者对错层的接受程度较低。

⑤、消费者对户型结构的需求

在平层结构的住宅上，消费者选择两室一厅和两室两厅的比例最大，而错层和跃层的住宅上，大面积的三室两厅和五室三厅分别是消费者所青睐的。

㈢、消费者购房能力研究

①消费者对住宅单价的承受力

三分之一的消费者认为2000元/㎡～2500元/㎡的是他们可以承受的范围，而另外有23%的消费者能承受2500元/㎡～3000元/㎡的房价，20%的只能承受1500元/㎡～2000元/㎡的房价。

可见，现在飞涨的房价已经超过部分消费者所能承受的范围。

②、费者对住宅总价的承受力

前一阶段，三十万是普通消费者所能承受的最高住宅总价。

最近一段时间，消费者对住房总价的承受能力有所提高，可见，消费者对飞涨的房价还是表现出一定的镇静。

③、付款方式

但面对飞涨的房价，消费者还是表现有很大的压力，以往1000多就可以买套不错的住房，而现在要两千多三千，因此，消费者在付款方式的选择上，比以往更多的选择银行按揭方式。

④、费者对住宅区域的选择

江北区成为消费者购房的首选区域，其次为沙坪坝和南岸区。

这是由于江北区的住宅价格相对平稳，并且江北区的楼市发展潜力相当巨大，而沙坪坝则是浓郁的文化底蕴，消费者考虑到下一代的教育，因此沙坪坝成为人们的另一种选择。

另外，南岸区也成为人们比较倾向的选择区域。

㈣、需求市场细分分析

①、消费者对商业用房的购买倾向

消费者对商业用房的需求呈逐渐上升趋势，由此可见，消费者的观念正在逐渐的改变，购买可以投资做生意的商业用房不仅可以增加收入，也可以为消费者解决一部分居住问题。

㈤、消费者信息渠道接触习惯

①、杂志

消费者阅读的杂志主要来自全国发行。

地方性杂志较少。

②、报纸

晨报是重庆居民居民率最高的第一大报纸媒体，其次为晚报。

两者所占比例为56%，可见居民对报纸的选择相对较少。

③、电视

消费者对电视媒体的接触研究中，重庆卫视所占比例最高。

④、广播

经济台占57% 交通台占27% 音乐台占18% 都市广播占18%。

第三节    综述

一、重庆市房地产开发宏观环境

（一）、行业政策

1、小幅加息势在必行。

    8月10日，央行公布的第二季度货币政策执行报告，首次以较大篇幅讨论房地产价格，并且指出“必须高度关注房地产价格”。

这一说法不仅立即引起了媒体的关注，也在地产行业造成不小的震动，业内人士普遍将此视为央行即将加息的信号。

近期“美联储”两次调高美元利率，使中国未来的加息趋势被普遍预期；另外，通常央行决定加息与否的关键指标——居民消费价格指数CPI也已经具备加息条件和基础。

央行早前曾表示CPI超过5点后应加息，而最新数据统计，7月份CPI将达到5.3%。

在这样的背景下，预计中国人民银行将在今年10月1日左右提高人民币存贷款利率0.25%。

2、银行授信门槛提高。

    为了配合国务院的投资体制改革的实施，银监会近日发布了《商业银行授信工作尽职指引》，明确划定商业银行对以下四种情况不得授信。

这四种情况分别是：

国家明令禁止的产品或项目；违反国家有关规定从事股本权益性投资，以授信作为注册资本金、注册验资和增资扩股；违反国家有关规定从事股票、期货、金融衍生产品等投资；其他违反国家法律法规和政策的项目。

客户未按国家规定取得以下有效批准文件之一的，或虽然取得，但属于化整为零、越权或变相越权和超授权批准的，商业银行同样不得提供授信：

项目批准文件；环保批准文件；土地批准文件；其他按国家规定需具备的批准文件。

3、土地年租制的声音再次抬头。

    在物业税政策尚未确定之时，土地年租制的声音再次抬头：

日前，北京市发改委主任丁向阳在北京市人大常委会做的报告中透露，北京市将选择一些开发区、工业园区、小城镇或重点交通项目沿线地区进行土地开发模式改革，变集中支付地价为分年度交纳土地使用权租金，逐步建立土地开发年租制体系。

    由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收缴一次地租（土地使用费）。

对于住宅用地而言，将约占成本1/3的地价和与其联系的税费暂且从房价中减去，平均房价水平会大幅降低，房价与收入比将明显调整。

同时拿地的成本降低，土地开发的风险会稀释，“烂尾”现象将会减少，这样会刺激住宅投资的增加。

目前全国已有部分县市实行了土地年租制。

    而“利率”作为国家的又一种宏观经济调控手段,作为治疗“消费”过热的“特效药”，呼之欲出！

国家通过增加银行利率这把双刃剑从“根本”抑制消费，尤其是“膨胀的消费”；同时控制投资，摈弃无实力的开发企业。

    控制土地、投资资金、消费资金三管齐下，对房地产行业不一定就是末日来临。

提高利率，从供需两方面控制投资过热；银行严格、公正的审核措施有利于社会资源的优化配置；而另一方面土地年租制可以比较好的解决我国商品房价格和人均国民生产总值之间的不匹配问题，对房地产市场而言也是利好的消息。

（二）、园区规划

本月，重庆市已确定特色工业园区的规划布局，到2010年，全市将建设50个特色工业园区，总产值2000亿元，工业增加值超过500亿元。

目前已形成“3+30”工业园区格局，即2个国家级开发区、市级长寿化工园区和30个特色工业园区。

新增加的20个园区将根据需要逐步确定。

主城区的工业园区将重点发展技术密集型、资金密集型产业和楼宇工业，适当发展劳动密集型产业；把发展高新技术产业与改造传统产业结合起来，打造都市型工业。

自去年开始的全国大规模的“清理园区用地”政策，全国很多园区出局，而重庆逆市飞扬，园区规划开发紧锣密鼓，从这里也可以看出，重庆的经济后劲及重庆作为新直辖市的“后发优势”。