商业物业操作中的问题.docx
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商业物业操作中的问题.docx
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商业物业操作中的问题
商业物业操作中的问题
一、开发与设计:
1、口岸成为商业经营成功的相对因素而非绝对因素。
在目前各大都市的黄金口岸,差不多专门难找到适合MALL大型综合购物广场、商业步行街等新型商业物业形状的大型地块,往往在城郊结合部等新兴小区密集的地点反而成为MALL、商业步行街选址的首选,其人流量尽管略逊于市中心,但一样地块较大,形状方正,异型较少,周边新兴小区人群购买力旺盛,适合商业建筑的兴建。
更况且地价低廉,有效降低了投资风险。
2、注重竖向交通的易达性,市区内繁华地段所征得的黄金地块一样较为狭窄。
在这种地块限定的条件下,应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性,将2F、B1当做一楼修,引导上行、下行人流。
譬如利用B1直截了当连接室外街道的出入口,2F的直截了当引向人行道的自动扶梯,与其它商业物业直截了当相连的人行天桥等,制造临街便利的多渠道垂直交通。
3、注意开发临街垂直面二楼以上区域的商业价值。
大多数商场的3F以上往往租金低廉,甚至难以出租。
事实上假如将临街设计为通透立面,在3F以上划出可临窗观景的景观区与商业经营区适当分隔,辅以独立便利的上行观光电梯等,使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调、视线要求较高的经营定位。
实例:
一个市中心购物广场,其5F-8F商铺原月租金定为50—70元/平方米全然无人问津,后来将可凭栏观街景(临街立面均为大幅透亮落地玻璃)的每层300余平方米面积单独分隔,定位为餐饮娱乐景观区,月租金达100多元/平方米仍吸引了众多餐饮、咖啡、茶室经营者,充分挖掘了景观价值。
4、不可为追求外立面的成效而阻碍室内空间的使用,注意商场规划布局所要求的边长、较小的长宽比,大柱距,合适的层高。
这一点可谓老生常谈,但至今在新建商场仍可见到仅为6米的柱距和压抑的装修后室内净高。
预应力技术在现在差不多相当成熟,它能够实现10米以上柱距而仅仅600-700MM的梁高,极其有效地节约了层高。
因此,最终理想净高的实现还需要安装与装修工程设计、施工的紧密配合,尽量提高通风、水电管道的吊装高度,每个吊装环节都不白费1个毫米,从而幸免管道、风口、吊顶施工的粗糙使建筑、结构的精心设计前功尽弃。
二、销售与招商:
1、在前期策划就应确定销售策略(至少以层为单位),一样有以下几种模式:
A、整售:
整售对专门多开发商来讲差不多上可遇而不可求的,商业行业整体利润较低,注重资产的良好流淌性,一样可不能采取直截了当购买的方式取得经营权。
但关于总面积较小,总值相对较低而增值潜力较大的物业,仍可尝试接触部分资金实力雄厚的投资性公司,购买方式能够整体(部分)股权转让等形式进行以合理避税。
但一样来讲,对整售不可抱有太大期望,以免贻误商机。
B、不售、整租:
这种方式不牵涉产权转让,将数层甚至项目整体租赁给商业经营商。
关于资金实力比较雄厚,看好物业的升值的开发商往往如此执行。
其优点在于:
整租给一家具备成功体会的商业经营公司,便于经营定位和统一经营治理,商业经营易于成功,物业租金逐年递增,形成稳固的利润源泉,而且可将物业抵押融资,等待增值。
但经营方进行商业选址时选择面广,谈判实力强,压价狠,开发商租金菲薄,初期资金压力较大。
C、不售、零租:
这种方式同样为资金实力比较雄厚的开发商所青睐,但要求开发商具备杰出的招商能力和商业物业治理能力或者有优秀的专业公司作为长期合作伙伴。
某地确实是一个成功案例,数十万平方米寸土未售,其开发商每年坐收租金数亿,专门多经营户求租无门。
同时某地的商业经营成功带动了自身物业,周边土地、物业的迅速增殖,形成了良好的社会效益和经济效益。
D、零售、零租:
是一样中小型开发商以及低层商业楼盘和商业步行街的作法,有利于资金的迅速回收,商铺产权分散到客户,滞销商铺则作为出租物业。
不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。
因为产权分散,难以统一经营治理,假如楼层较高,则极易显现一楼经营火爆,二楼以上冷冷清清的局面。
如楼层不高则风险较低,专门适合于商业步行街。
某地的假日广场便成功操作了这种模式,该项目为商业步行街+大型超市,依靠闻名大型超市旗舰店吸聚人气,商业步行街仅为2-3层,全部分割成20-30平方米的单元商铺,总价较低,吸引了众多中小投资者,项目周期仅一年左右,赢得了丰厚回报。
E、零售、整租:
这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。
操作方法往往是:
将每一层划分为10—50平方米的小产权进行销售回收大量资金,确保项目盈利。
然后通过返租的方法从购房者手中取得商业铺面的经营权,其返租利率一样定在6%——10%(高于银行贷款利率才有吸引力)。
其优点专门明显:
a.短期内回收大量资金;
b.实现统一规划经营,易吸引上行人流,盘活楼盘,有利于楼盘升值,让客户感受升值空间;
c.通过将经营权以返租的形式从产权所有者手中收回,交给真正经营实力的大商家进行经营。
其风险在于:
a.合同期不可能专门长(如长达15年以上,大多数购房者取回商铺的经营权时已进入老年)。
一样10年为限,10年后业主进场自行经营或自行出租,会破坏商场统一经营格局,引发一系列问题。
b.大型封闭式商场的差不多无临街铺面,各个商铺能否增值与口岸关系不大,要紧依靠于商场整体经营的成功。
因此三楼以上销售难度大,客户风险高,一旦商场经营失败,会导致业主租金颗粒无收。
c.6%—10%的返租率往往高于百货业行业平均利润率,入不敷出。
如何规避以上风险,能够从以下几个方面入手:
a.保留部分主力商铺,临街商铺操纵在手中,幸免商场“脸面”受制于人;
b.返租方绝不可为开发商,最好为与开发商毫无关系的第三方,幸免日后的法律纠纷;
c.销售、租赁、合作自营多种方式进行,筹备各类人才商业经营和营运资金;
d.找有知名度的经营商作为领头羊(如万达购物广场引进沃尔玛,成都商业大世界引进家乐福,广州天河城引进日本吉之岛,成都罗马假日广场引进好又多旗舰店),增强购产权者信心,并有利于商场经营的成功;
e.返租利率不可定死,在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。
商场经营一样有3-5年的培养期,差不多无盈利,因此返租利率应低开高走;
f.不能希望商业租金收益能够冲抵返租收益,应迅速将回收资金投入新项目,形成资金的良性循环,培养返租资金的源泉。
总之,回笼资金(即产权分散销售)与商业经营(即统一规划经营)两者总是一对深刻的矛盾,而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的阻碍也将有专门强的广泛性和连续性:
试想,一个销售不畅,入住率低的住宅小区是专门容易被市民遗忘的。
而关于一个位于市中心,经营不善冷冷清清,返租承诺无法兑现(投资者云集讨债)的大型购物广场:
即使当年开发商销售良好,早已赚得盆满钵满,其长期的负面社会阻碍也会使开发商的品牌形象大打折扣。
值此集团大举进攻商业地产领域的大好时机,相信公司同仁必能“胆大心细过三峡”,规避风险的同时获得其丰厚的投资收益。
三、商业空间设计的现状与趋势及潜力
逛街、购物一直被视为是非「正务」,也一直被认为是微不足道的小事。
然而,随着经济与生活环境水准之提升,加以休闲时刻之增加,专门受欧美先进国家周休二日之阻碍,我国亦将真正实施周休二日制;届时,逛街、购物,从事初级产业以外之商业活动,已逐步被视为生活中不可或缺缺之必要“活动”与动态元素。
它能够是一种人文活动,也能够是商业活动,更能够被视为是一种艺术,或环境认知与教育之多向度活动。
为此,如何在现有实质计画体制下提供一个合理、人性且有效率之商业环境已是文明生活的一环了。
然而国外之商业行为进展也着实深切阻碍了台湾商业空间之进展与建设,大型购物中心(ShoppingMall),行人徒步购物街(PedestrianMall)以及各种大型量贩中心或如雨后春笋般成长的工商综合区或大型目的型渡假中心;逐一成为必须面对或熟悉之一种生活模式或空间型态,而我们应朝那一个方向进展呢?
现象与趋势
(一)人性化V.S.科技化
xxx的行人徒步街在十年前推动时仍需仰赖专门多之公权力与公部门执法之强力介入,而在社区意识抬头,社区总体营造成为社会进展之正常过程后,各地的行人徒步街已有蔚然成风,究其缘故,与民族认知及生活水平价值观之提升有紧密关系。
是故,老街新生,如鹿港、大溪、三峡与莺歌等之主张强调地点化与人性化之商店街已在科技化之进展中逆向找到其复生之泉源。
科技化是另一类型之商业空间进展模式,如具制式化的量贩超市超级连锁卖场、百货公司,它主张以运算机效率治理来取代一对一之传统服务模式,如百货公司中分相的糖果专卖店(SweetCottage)与三峡老街店杂货店中之五彩糖球(金怡糖),看起来是两种截然不同之风味与购物商业体验。
(二)自然化V.S.主题化
1980年代几乎可说是台湾商业空间与经营模式之革命转型里程碑。
混合使用,因地制宜或制造多样性之综合创意商场(如诚品书店、何嘉仁书店)又与均质化之主题商店形成鲜亮对比-例如麦当劳、HardRockCafe、热带雨林…等。
而天母地区各种主题餐厅、个性商店一一反映出商业空间之进展,着实必须呼应当地市民之生活型态乃至生活价值观与生活理念。
(三)个性化V.S.大众化
台北永康街之艺术性个性化主题商圈已不只是一种地标,也成为一种生活语汇,货品之多寡与否是不重要,购物行为与商业模式不只是金钱之交易,它却更深一层代表着人际关系追求时尚之代言者或是社会之一面镜子,因此其活力也在此。
渔夫家饭、长春藤生活系列、商店、书店、艺品、创作坊乃至民艺品无一不代表着地区之自明性,犹如旧金山区之艺术家街坊。
而另一方面,大众化餐饮、家具「营区」亦同时鲜炽地阐明另类消费者之需求。
(四)艺术化V.S.生活化
受到经济成长之鼓舞,艺廊、画廊或创作坊已成为中产知识分子的另一种生活消费镜子,而生活化之花市、玉市或路旁之水果摊、盆栽绿道亦一一反映出传统生活型态与消费空间之互动性,在生活扎根方面,假日农场、节庆市场乃至黄昏市集更一一代表着市民生活欢乐。
情感之宣泄,而两者间之共存更说明了生活多样化之趋势与进展自主性。
(五)国际化V.S.风土化
天母西路的商店街阐明了国际化不只是卖舶来品而已,它代表着文化自明性与国际社区之融合,语言与文字之无障碍(它包括了口语沟通与识别之国际化)因此还有是一种能兼容国际礼仪,习俗或价值观、制度之可行性。
相对地,在风土与本土化方面,尽管原住民文化,离岛休闲渡假村之开发业已出现新曙光,惟吾人仍无法将风土之美或地点之特色不着痕迹地扎根在土地进展之特性中,例如兰屿与绿岛、金门、澎湖等离岛之商业模式与空间环境仍停留在初级观光产业之层次,如何与文化、休闲或生态之旅或文化艺术之旅整合成长是今后进展之重点。
地点产业与商业空间之结合仅表面性地出现在莺歌陶瓷街、竹堑玻璃展或水里蛇窑中,但若论艺术村、艺术镇等之进展,仍有宽广之成长空间亟待开发。
印尼巴里岛的风土美质文明遐迩而其成功之精髓不在现代化而在将文化与地域语汇融入各项商业建设实质空间中。
潜力与机制
温湿亚热带气候之商业环境绝对有其商业进展空间之特色与魅力,如何找寻自我潜力、开拓可行机制并使之能成真则应是策略规划者之首要任务:
(一)城乡风貌之再造
城乡风貌之再造不应再只是作样板式之牌示、店面或一窝蜂式之产品贩卖,它应亟求的是专门性、稀有性、例如嘉义梅山之赏梅,而梅山小镇之风土景观应融入其食衣住行育乐。
阿里山车站前之商店街不仅有历史、文化之根基,更有自然景观气象万千之珍稀性。
为此,如何让店街有原味,街区步道铺面能与当地景物融合,必须再自其「原风景」中找寻线索与答案。
北埔小镇之客家街景,也是人文、历史与风土民性之融合体,如何让使用者、消费者有时空融合真实历境之震动与感受,需要有软硬件之整合。
集集车站之铁道风光加上林产、物产与自然景观之吸引力造就了独一无二之风土乡情魅力,小茶坊、地点小吃,加上自行车绿道之串连,它是能够吸引国际级之观光客或消费者。
东势溪畔山城之水果原乡加上客家文化与山水之美,如能配合旧火车站更新与水岸休闲空间之规划,必能制造更有活力的小镇新商业经济进展利基。
天母是台湾具有西方特色之国际村,在空间尺度与夜间景观之创出上展现了与传统夜市不同之精巧风貌。
(二)时空风土之烙印
九份小镇、台金矿区、台东成功渔港或屏东旧好茶部落乃至台北东区之PUB,事实上这些商业空间之环境虽有其个别特色,然而在台湾,最大之区别在于其如何把握时刻之无界与空间之延展,亦即夜间景观之制造几乎可一年四季无休。
新加坡河畔之商业街展现了老街坊与新商业大楼特区之对比,却也是迷人之处,空间尺度之对比,时空之转换以及活动之参与,无一不烙上深深的人文气息与文化传承。
比起台北东区的PUB、香港的兰桂坊,或纽约的SOHO,甚甚林森北路的六条通,看起来有一种迷人之特质串连着,亦即它们的多样化与人文艺术乃至民族风情之融合。
假如基隆的田寮河畔、高雄的爱河、台南的运河畔乃至各个都市中之溪流水岸也都能串起以人与大自然串连交会的界面,则都市生命将无限延展,而商业生命力也将可突破「商店店面」之有形藩离。
(三)具象空间之延展
加拿大多伦多比纽约之纬度略低,惟冬季在纽约户外逛街会受刺骨寒风侵袭,有不得不之苦处,然而多伦多都市结合地铁制造了如织之人行地下连通网络,它已超过所谓地下街之格局,俨然是地下城之温馨与亲切、人性写照。
公共空间之串连,地铁出入口广场之多角化功能设计以及地面公园、商城、百货公司乃至公共建筑之衔接,让冬季冷冰之寒冬有了温顺而体贴之人性社交空间。
反之,台北或台湾都市可能并不适合直截了当仿照制造一样的地下街,然而,我们却有极大之机会一直被忽略了,那确实是空中走廊与空中都市之建构。
香港是亚洲最能反映出与气候、人性与都市张力最有效率之都市,二次楼板、人工地盘与空中走廊之串连,提供了适意、美质且人性之商业空间环境规划。
为此,台湾都市之人行步桥应突破传统笨拙粗糙与单一功能设计,它应在法规修订之机制下,重新开拓空中都市之新契机,专门在商业中心区(CBD)或者大型购物中心区(ShoppingMall),为夏日炎热、多雨、交通拥挤之商业环境开创另类绿色串连网络。
(四)与环境友善之设计
商业空间环境之规划设计除了在空间与动线治理串连上应考量效率外,在信息与服务方面尤应兼顾大众化之需求。
此外,如何将效率落实到实质营运与经济可行性面,尤应顺应世界潮流,依循永续城乡建设与绿建筑之规范,省能、减料、减废以及制造环境适意(Amenity)之新观念。
换言之,亦即应落实与环境友善之设计观念。
商业空间是一种Space,是一种Environment,它不只是平面的,它是可融合三度空间与时刻,甚至人性五感之知觉体验。
为此,重新摸索从事商业活动之环境心理,以及动态体验,或时空人际互动,均是21世纪开创崭新商业环境空间之契机。
以后都市也能够想象成为一海中岛或太空城,甚而是地下城,而惟有一种元素是可不能被抹灭的,那确实是商业空间之「社会」角色,自渔港的水岸码头拍卖区到果菜市场到苏富比之拍卖市场,其真正精髓即在人与人之交流、以及物与物之交流。
为此,社会之互动角色必须严守,而提供互动交流之机制更需掌控。
结语
清明上河图中在石桥上缤纷喧闹之络绎人潮,反映了时代社会之缩影,同样地,商业空间环境之制造也应都有如此的一个愿景——追求自主、悠闲且自由的活动机制,也追求适意、艺术且人性的活动空间。
上至国际化下至本土化,广至大商圈窄至社区小铺,吾人以为融入文化、艺术与信息科技能够缩短文化之差距,也能够驱除语言之隔阂,而扎根的风土文化之融合更是塑造城乡魅力不可或缺之精髓,也是无可取代之媒介。
四、商圈分析的内容和步骤
一.商圈形状
商圈形状的了解是进行商圈分析的基础,一样而言,商圈形状可分为以下几种:
——商业区。
商业行业的集中区,其特色为商圈大,流淌人口多、喧闹、各种商店林立。
其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
——住宅区。
该区户数多,至少须有1000户以上。
住宅区的消费习性为消费者群稳固,便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
——文教区。
该区邻近有大、中、小学校等。
文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
——办公区。
该区为办公大楼林立。
办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
——混合区。
住商混合、住教混合。
混合区具备单一商圈形状的消费特色,属多元化的消费习性。
二.商圈的确定
对现有商店商圈的大小、形状和特点能够较为精确地确定。
在国外,一样用信用证和支票购物,可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情形,国内能够通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料,进而划定商圈。
然而关于一家尚未设立的连锁店铺而言,由于缺乏商圈统计的差不多资料,因此更谈不上顾客的支持程度了。
因此在从事商圈设定的考虑时,能够针对设店地区居民的生活形状及具有关连性的因素为动身点,并配合每天人口的流淌情形,深入探讨该地区人口集中的缘故,以及其流淌的范畴,以此作为差不多资料来从事商圈的设定。
专门是一家大规模的连锁经营企业,其商围的设定并不像一样小型商店是徒步商圈,可能顾客会利用各种交通工具前来,因此其商圈乃属于特性商圈,因此关于设店地区内工作、学习的人的流淌性、购物者的流淌性、都市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观看,并配合各有关的调查资料,运用趋势分析以进行商圈设定。
三.商圈分析的内容与步骤
商圈分析的内容要紧由以下部分组成:
(1)人口规模及特点:
人口总量和密度;年龄分布;平均教育水平;拥有住房的居民百分比;总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入;职业分布;人口变化趋势,以及到都市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。
(2)劳动力保证:
治理层的学历、工资水平;治理培训人员的学历、工资水平;一般职员的学历与工资水平。
(3)供货来源:
运输成本;运输与供货时刻;制造商和批发商数目;可获得性与可靠性。
(4)促销:
媒体的可获得性与传达频率;成本与经费情形。
(5)经济情形:
主导产业;多角化程度;项目增长;免除经济和季节性波动的自由度。
(6)竞争情形:
现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象;所有竞争者的优势与弱点分析;竞争的短期与长期变动;饱和程度。
(7)商店区位的可获得性:
区位的类型与数目;交通运输便利情形、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量;自建与租借店铺的机会大小;都市规划;规定开店的要紧区域以及哪些区域应幸免开店;成本。
(8)法规:
税收;执照;营业限制;最低工资法;规划限制o
(9)其它:
租金;投资的最高金额;必要的停车条件等
下面对上述内容作一个体分析。
先看人口特点分析。
关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情形可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。
可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。
再看竞争分析。
在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素:
现有商店的数量,现有商店的规模分布,新店开张率,所有商店的优势与弱点,短期和长期变动以及饱和情形等。
任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情形。
商店过少的商圈内只有专门少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务;商店过多的商圈,有太多的商店销售特定的产品与服务,以致每家商店都得不到相应的投资回报;一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。
饱和指数说明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量,饱和指数可由公式求得。
IRS=C×RE/RF
式中IRS——商业圈的零售饱和指数;
C——商业圈内的潜在顾客数目;
RE——商圈内消费者人均零售支出;
RF——商圈内商店的营业面积。
假设在商国内有10万个家庭,每周在食品中支出25元人民币,共有15个店铺在商国内,共有144000平方米销售面积。
则该商圈的饱和指数为…
IRS=100000×25/144000=¥17.36
这一数字越大,则意味着该商圈内的饱和度越低;该数字越小,则意味着该商圈内的饱和度越高。
在不同的高圈中,应选择零售饱和指数较高的商圈开店。
第三是对商圈内经济状况的分析。
假如商圈内经济专门好,居民收入稳固增长,则零售市场也会增长;假如商圈内产业多角化,则零售市场一样可不能因对某产品市场需求的波动而发生相应波动;假如商圈内居民多从事同一行业,则该行业波动会对居民购买力产生相应阻碍,商店营业额也会相应受阻碍,因此要选择行业多样化的商圈开业。
商圈分析的步骤一样可分为以下几步:
第一步是确定资料来源,包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。
第二步是确定调查的内容,包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。
第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。
第四步是确定商困内居民人口特点的资料来源。
第五步是依照上述分析,确定是否在商圈内营业。
最后要确定商店的区域、地点和业态等。
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