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理论精华2260
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( )。
(2002年试题)
A.0.060
B.0.940
C.1.060
D.1.064D
解 析:
交易情况修正系数=100/(100-6)=1.064
某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,某宗房地产建筑面积为120㎡,买卖双方商定,买方付给卖方30万元,并由买方交纳所有的税费。
则该宗房地产的正常成交单价为( )元/㎡。
(2007年试题)
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57D
解 析:
正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=300000/(1-6%)/120=2659.57元/㎡
*****某宗房地产交易,买卖双方约定:
买方付给卖方2385元/㎡。
,买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。
若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为( )元/㎡。
(2006年试题)
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659D
解 析:
正常成交价格=卖方得到的实际价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01元/㎡,
买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81元/㎡
某宗房地产交易中,买方付给卖方2500元/㎡,交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )。
(2004年考试题)
A.2427元/㎡
B.2500元/㎡
C.2575元/㎡
D.2632元/㎡D
解 析:
正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500/(1-5%)=2631.58元/㎡
某宗房地产交易中,买方支付给卖方29万元,买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉,该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%,则该宗房地产交易的正常成交价格为( )万元。
(2003年试题)
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
解 析:
正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=29/(1+3%)=28.16万元
某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
在某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方2500元/㎡,买卖中涉及的税费均由卖方负担。
但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方( )元/㎡。
(2005年试题)
A.2020.80
B.2214.29
C.2336.45
D.2447.37B
:
正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500/(1+5%)=2380.95元
某地区的房地产交易中,应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
某宗房地产交易中,买卖双方约定买方付给卖方为2500元/㎡,买卖中涉及的税费均由买方负担,但之后双方重新约定买卖中涉及的全部税费改由卖方支付,并在原价格基础上相应调整,调整后买方应付给卖方( )元/㎡。
A.2816
B.2823
C.2688
D.2632B
解 析:
正常成交价格=卖方得到的实际价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500/(1-7%)=2688.17元/㎡。
正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)
买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2688.17×(1+5%)=2822.58元/㎡。
为评估某房地产2007年9月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:
交易日期为2007年3月1日,合同交易价格为4000元/㎡,约定建筑面积为95㎡,合同约定面积误差在6%以内不增加付款,实际产权登记面积为l00㎡。
自2007年1月1日起至2007年9月1日,当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/㎡。
(2007年试题)
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89C
解 析:
4000×(1+0.3%)6=4072.54,面积误差为(100-95)÷95=5.26%,超过《商品房销售管理办法》规定的面积误差范围(3%),但由于合同约定面积误差在6%以内不增加付款,因此对此问题可不予考虑。
为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/㎡,成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期调整后的价格为( )元/㎡。
(2002年试题)
A.3214
B.3347
C.3367
D.3458B
解 析:
可比实例在估价时点时的价格=可比实例在其成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=3000×(1+1%)11=3347元/㎡
最适用的房地产价格指数或变动率是( )。
A.全国房地产价格指数或变动率
B.某地区房地产价格指数或变动率
C.全国某类房地产价格指数或变动率
D.某地区某类房地产价格指数或变动率
解 析:
针对具体的可比实例,对其价格进行市场状况调整,不是任何类型的房地产价格指数或变动率都可以采用,而应采用可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。
下列不属于房地产区位因素的是( )。
(2006年试题)
A.交通
B.用途
C.环境
D.楼层B
解 析:
房地产区位因素包括:
位置(包括所处的方位、距离、朝向、楼层等)、交通(包括进、出的方便程度)、周围环境和景观(包括自然环境、人文环境和景观等)、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)等影响房地产价格的因素
房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以( )状况为参照系进行的。
(2003年试题)
A.可比实例房地产
B.估价对象房地产
C.标准房地产
D.类似房地产C
在百分率法中,房地产状况调整系数应以( )房地产状况为基准来确定。
A.估价对象
B.标准房地产
C.市场上
D.交易情况A
*****按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98,则其依据是( )。
C
A.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为2%
B.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为2%
C.可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为2.04%
D.可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况,对价格的影响幅度为2.04%
解 析:
100/98=1.0204,1.024-1=0.0204=2.04%
按间接比较的判定,某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,价格低2%;而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况,价格高5%。
若改为直接比较判定,将出现( )的情形。
(2004年试题)C
A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况,价格高7%
B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况,价格低7%
C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
在市场法中,对房地产状况进行间接比较调整,其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况,得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况,得97分,则房地产状况修正系数为( )。
(2006年试题)
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05A
解 析:
房地产状况修正系数=100/102×97/100=0.951
某宗地的面积为1000㎡,采用市场法进行评估。
通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/㎡,2190元/㎡。
和2220元/㎡。
,如果赋予这三个价格的权重分别为0.3,0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比准价格为( )元/㎡。
(2006年试题)
A.2160
B.2175
C.2181
D.2205C
解 析:
比准价格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181元/㎡
某宗房地产选取3个可比实例,通过对3个可比实例修正、调整得出的3个价格分别为8200元/㎡、8500元/㎡、9000元/㎡,若赋予的权重分别为0.5、0.3、和0.2,则该宗房地产的比准价格为( )元/㎡。
A.8500
B.8450
C.8690
D.8570B
解 析:
该宗房地产的比准价格=8200×0.5+8500×0.3+9000×0.2=8450元/㎡
下列房地产交易中,需要进行交易情况修正的有( )。
A.以正常市场价格成交的交易
B.急于出售的交易
C.以协议方式进行的房地产交易
D.受迷信影响的交易
E.相邻房地产的合并交易BDE
解 析:
需要进行交易情况修正的交易中的特殊因素有9条:
(1)强迫出售或强迫购买的交易;
(2)利害关系人之间的交易;(3)交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易;(4)急于出售或急于购买的交易;(5)交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易;(6)相邻房地产的合并交易;(7)特殊交易方式的交易;(8)交易税费非正常负担的交易;(9)受迷信影响的交易。
在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。
根据税法及中央和地方政府的有关规定,应由买方缴纳的税费包括( )等。
A.土地使用权出让金
B.营业税
C.土地增值税
D.契税
E.所得税AD
解 析:
应由买方缴纳的税费包括契税、补交土地使用权出让金等费用。
在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。
根据税法及中央和地方政府的有关规定,应由卖方缴纳的税费包括( )等。
A.土地使用权出让金
B.营业税
C.土地增值税
D.契税
E.所得税BCE
解 析:
应由卖方缴纳的税费有营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税。
在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。
根据税法及中央和地方政府的有关规定,应由买卖双方都应缴纳或者各负担一部分的税费包括( )等。
A.土地增值税
B.印花税
C.交易手续费
D.土地使用权出让金
E.契税BC
在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价格等于( )。
(2006年试题)
A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)
B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费
C.买方实际付出的价格+应由买方负担的税费
D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率
E.买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)AD
房地产状况调整可分为( )。
A.实物状况调整
B.权益状况调整
C.区位状况调整
D.土地状况调整
E.房屋状况调整ABC
解 析:
房地产状况调整可分为实物状况调整、权益状况调整和区位状况调整。
评估某套住宅价格中,进行区位状况调整时,比较、调整的内容包括( )等。
(2004年考试题)
A.环境景观
B.离市中心距离
C.朝向
D.城市规划限制条件
E.地势ABC
解 析:
区位状况比较、调整的内容主要包括:
位置(包括所处的方位、距离、朝向、楼层等)、交通(包括进、出的方便程度)、周围环境和景观(包括自然环境、人文环境和景观等)、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)等影响房地产价格的因素
市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。
(2006年试题)
A.环境
B.地形地势
C.外部配套设施
D.内部基础设施完备程度
E.装饰装修BDE
析:
(1)对于土地来说,主要包括:
面积(大小)、形状(规则与否)、进深、宽深比、地势(高低)、土壤及地基状况、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)和场地平整程度等影响房地产价格的因素;
(2)对于建筑物来说,主要包括:
建筑规模(建筑面积大小)、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、使用率(得房率)、层高、完损程度(包括工程质量、建筑物年龄、维修养护情况)等影响房地产价格的因素。
对于土地来说,实物状况比较、调整的内容包括( )。
A.形状
B.外部配套设施
C.环境景观
D.基础设施完备程度
E.场地平整程度ADE
解 析:
答对于土地来说,主要包括:
面积(大小)、形状(规则与否)、进深、宽深比、地势(高低)、土壤及地基状况、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)和场地平整程度等影响房地产价格的因素。
权益状况比较、调整的内容包括( )。
A.土地使用期限
B.城市规划限制条件
C.周围环境和景观
D.基础设施完备程度
E.建筑规模AB
解 析:
权益状况比较、调整的内容主要包括:
土地使用期限,城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素
对于商业房地产来说,它着重的是( )。
A.繁华程度
B.安宁程度
C.交通条件
D.动力的取得
E.基础设施条件AC
解 析:
商业房地产着重繁华程度、交通条件。
设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%。
现某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡,则卖方出售其房地产实得收入为2350元/㎡,买方购买该房地产实际付出为2575元/㎡。
( )(2001年试题)DUI
解 析:
卖方实际得到的价格=正常成交价格×(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2500×(1-6%)=2350元/㎡
买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500×(1+3%)=2575元/㎡
比较法中,可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。
( )(2001年试题)DUI
解 析:
市场状况调整的具体方法,可采用价格指数或价格变动率,也可采用时间序列分析,而时间序列分析是长期趋势法中推测、判断房地产未来价格的方法之一。
某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/㎡,该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%,假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币,2006年9月30日为1美元=7.95元人民币,则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/㎡。
( )(2006年试题)COU
解 析:
500×7.98+(1-0.7%)8=3771.96(元人民币/㎡)。
市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。
(COU(2005年试题)
解 析:
房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
现判定某可比实例的房地产状况比估价对象差2%,则可比实例的房地产状况调整系数为100/102。
(COU
解 析:
可比实例的房地产状况调整系数为100/(100-2)=100/98。
成本法
成本法中的“成本”不是通常意义上的成本,而是( )。
A.价格
B.利润
C.生产费用
D.劳动价值A
解 析:
成本法中的“成本”不是通常意义上的成本(不含利润),而是价格(包含利润)。
新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产,都可运用( )进行估价。
A.市场法
B.收益法
C.假设开发法
D.成本法D
现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格,直接取决于其( ),成本的增加一定要对( )增大有所作用才能构成价格。
A.花费的成本
B.效用
C.市场价值
D.投资价值B
解 析:
现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格,直接取决于其效用,成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格。
在完善、成熟的土地市场下,土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由( )构成。
A.房地产开发商缴纳的税费
B.土地出让方缴纳的税费
C.政府管理部门缴纳的税费
D.房地产开发商和土地出让方共同缴纳的税费A
解 析:
在完善、成熟的土地市场下,土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方(在此为房地产开发商)缴纳的税费构成。
?
?
?
某宗面积为6000平方米的房地产开发用地,楼面地价为800元/㎡,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则土地取得成本为( )万元。
?
?
A.494.4
B.1396.8
C.1440
D.1483.2
解 析:
土地取得成本为:
800×3×6000×(1+3%)=1483.2(万元)。
成本法主要适用于评估( )的房地产。
A.新开发的
B.重新开发
C.正在开发建筑
D.计划开发建设
E.危险房ABCD
解 析:
新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发建设的房地产(即在建工程)、计划开发建设的房地产,都可以采用成本法估价。
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,这类房地产主要包括( )等。
(2005年试题)
A.图书馆
B.钢铁厂
C.空置的写字楼
D.单纯的建筑物
E.加油站ABD
解 析:
空置的写字楼和加油站属于收益性房地产,适用于收益法估价。
成本法主要适用于评估的建筑物是( )等房地产的价值。
A.新的
B.比较新的
C.过于老旧
D.在建工程
E.危险房ABD
解 析:
成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值,不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。
价格等于“成本加平均利润率”是在长时期内平均来看的,并且需要具备( )的条件。
A.房地产开发成本等于平均利润
B.房地产开发成本大于平均利润
C.房地产开发成本小于平均利润
D.自由竞争
E.该种商品本身可以大量重复生产DE
解 析:
价格等于“成本加平均利润率”是在长时期内平均来看的,并且需要具备两个条件:
一是自由竞争,二是该种商品本身可以大量重复生产。
在运用成本法时最主要的有( )。
(2006年试题)
A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值BE
解 析:
在运用成本法时最主要的有:
一是区分实际成本和客观成本;二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整;三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值,在中国可视为( )的价值。
A.房屋所有权
B.房屋使用权
C.在估价时点剩余使用期限的土地使用权
D.土地使用权
E.土地所有权AC
解 析:
成本法测算出的价值一般是房地产所有权的价值,在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用期限的土地使用权的价值。
土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。
取得房地产开发用地的途径可归纳为( )。
A.通过市场购置取得
B.通过征收集体土地取得
C.通过征收国有土地上房屋取得
D.通过国家划拨得到
E.通过与别人合作经营取得ABC
解 析:
土地取得成本的构成可分为下列3种:
①通过市场购置取得;②通过征收集体土地取得;③通过征收国有土地上房屋取得。
在完善、成熟的土地市场下,土地取得成本一般是土地使用权购买价格和应当由买方缴纳的税费构成。
其中,土地使用权的购买价格,一般是采用( )求取。
A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
E.基准地价修正法ACE
征收集体土地下的土地取得成本中,征地补偿安置费用包括( )。
(2007年试题)
A.土地补偿费
B.安置补助费
C.地上附着物和青苗的补偿费
D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用
E.安排被征地农民的社会保障费用ABCE
解 析:
征收集体土地下的土地取得成本中,征地补偿安置费用包括①土地补偿费;②安置补助费;③地上附着物和青苗的补偿费;④安排被征地农民的社会保障费用
征收国有土地上房屋的土地取得成本中,土地有偿使用费包括( )等。
A.房屋拆迁补偿安置费用
B.相关费用
C.土地使用权出让金
D.青苗补偿费
E.土地使用税ABC
解 析:
征收国有土地上房屋的土地取得成本包括房屋拆迁补偿安置费用、相关费用和土地使用权出让金等土地有偿使用费三部分。
房地产价格构成中的开发成本包括( )。
(2003年试题)
A.取得土地使用权时的出让金或转让金
B.基础设施建设费
C.公共配套设施建设费
D.勘察设计和前期工程费
E.管理费BCD
解 析:
开发成本包括
(1)勘察设计和前期工程费;
(2)建筑安装工程费;(3)基础设施建设费;(4)公共配套设施建设费;(5)其他工程费;(6)开发期间税费。
成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
( )(2005年试题)COU
解 析:
估价作业日期应为估价时点。
成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格,然后扣除折旧,以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。
( )(2003年试题)COU
解 析:
应为在估价时点的重新购建价格。
成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。
( )(2001年试题)COU
解 析:
假设开发法适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。
在成本法中,房地产成本采用的是实际成本。
( )COU
解 析:
在成本法中,房地产成本采用的是客观成本。
成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值。
( )DUI
解 析:
成本法评估出的价值一般是房地产所有权的价值,在中国可视为房屋所有权和在估价时点剩余使用年限的出让土地使用权的价值
在完善的市场经济下,土地取得成本一般是由购买土地的价款和在购置时应由买卖双方共同缴纳的税费。
( )COU
解 析:
应为买方缴纳的税费。
房地产开发成本扣除土地开发成本后的余额,属于建筑物建设成本。
( DUI
成本法中一般不计息的项目是( )
A.管理费用
B.销售费用
C.开发成本
D.销售税费D
解 析:
成本法中计息的项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。
销售税费一般不计算利息。
已知年利率是6%,存款额是1000元,存款期限是一年,如果每半年计息一次,则实际利率是( )
A.6%
B.3%
C.6.09%
D.8%C
解 析:
(1+6%/2)2-1=6.09%。
新开发区土地的分宗估价,( )是一种有效的方法,因为新开发区在初期,房地产市场一般还未形成,土地收益也没有。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法B
解 析:
对于新开发区土地的分宗估价,成本法是一种有效的方法。
通常房地产开发投资利润率的计算基数为( )。
(2003年试题)
A.土地取得成本+开发成本
B.土地取得成本+开发成本+管理费用
C.土地取得成本+开发成本+管理费用+
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