设备运行维修手册综.docx
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设备运行维修手册综.docx
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设备运行维修手册综
设备运行维修手册
2012年7月
第一章编制说明
本工作手册编制的目的是为了保证公司所管物业的设备运行检修、综合维修的服务质量,是ISO9002质量体系标准中有关要素中“过程控制”和“设备管理”程序文件的具体作业指导文件,属支持性文件。
本手册中主要说明工程部和有关作业部门的工作范围、各专业的分工界面、各主管和运行维修人员的岗位职责、各岗位工作标准、设备运行检修规程规范、综合维修操作方法以及有关管理规定。
由于各管理中心部门经理职能分工存在差异,本手册中没有涉及部门经理的职责及工作标准,有关内容按各管理中心管理制度汇编中相应规定执行。
由于时间关系,白广路物业管理中心所辖南调度楼机电设备运行规程规范没有纳入本手册,暂按原国调中心管理处编制的《电气运行规程》、《通风系统运行规程》、《冷水机组运行规程》、《供水、消防系统运行规程》、《UPS运行规程》、《火灾报警及自动灭火运行规程》执行。
住宅物业管理中心和府佑街物业管理中心的设备运行、检修及管理根据所管设备的类型参照北京国土资源和房屋管理局最新出版的《房屋设备管理手册》及本手册中相应设备的运行检修规范执行。
第二章岗位职责、专业分工及工作标准
第一节工程部主管岗位职责
一、设备、电气及弱电
1.在部门经理的领导下确保所管辖范围内系统、设备的安全、正常运行。
2.根据运行检修实际经验,对系统、运行、检修及保养规程规范适时进行修订、完善。
3.组织运行、检修人员学习各系统设备运行、检修及保养规程规范及国家颁布的有关安全生产的规程规定。
4.负责运行、检修人员的现场操作和技术指导。
5.负责各系统、设备运行、检修及保养工作的组织、安排,合理安排运行维修人员正常工作时间及加班时间。
月初提交运行人员值班表,月末提交运行人员考勤及加班、夜班统计表。
6.负责监督、检查值班制度、交接班制度、设备巡检度及机房管理等项制度的执行情况及设备保养计划落实情况,并将存在问题及时向部门经理反映。
7.接前台分发的报修单或报修电话后及时安排检修工作,如不能及时修复,需及时向前台说明情况。
8.对系统、设备故障及事故须及时进行调查分析,提交故障、事故分析报告。
9.全面掌握和细致了解系统、设备运行状况,及时发现问题并提出解决方案。
10.编制各系统、设备维修月、季、年度保养计划。
11.编制劳保用品、维修工具、备品备件、辅助材料及消耗品的采购月计划。
12.对维修工具、备品备件、辅助材料及消耗品进行妥善管理,统计并提交季度、年度设备维修消耗费用。
13.掌握紧急事件处理程序,遇紧急事件时应协同其他部门共同处理
14.负责整理、保存设备运行记录、检修记录、事故记录以及相关设备、技术资料。
15.负责本岗位运行人员日常工作的考核。
16.季度、年度末向部门经理提交工作报告。
17.每日向部门经理提交工作日报表。
18.向部门经理负责,接受部门经理的监督和检查。
二、综合维修
1.在部门经理的领导下确保所管辖范围内设备、设施修缮及时、状态完好。
2.根据维修工作的经验,对各类设备、设施维修操作规程适时进行修订、完善。
3.组织维修人员学习各类设备、设施维修操作规程及国家颁布的有关安全生产的规程规定。
4.合理安排维修人员日常巡检时间,及时安排客户/住户的报修。
5.月末提交维修人员考勤及加班统计表。
6.负责监督、检查值班制度、巡检制度及维修服务工作的落实和服务质量,并将存在问题及时向部门经理反映。
7.编制劳保用品、维修工具、备品备件、辅助材料及消耗品的采购月计划。
8.对维修工具、备品备件、辅助材料及消耗品进行妥善管理,统计并提交季度、年度设备维修消耗费用。
9.掌握紧急事件处理程序,遇紧急事件时应协同其他部门共同处理。
10.负责本岗位运行人员日常工作的考核。
11季度、年度末向部门经理提交工作报告。
12.每日向部门经理提交工作日报表。
13.向部门经理负责,接受部门经理的监督和检查。
第二节各专业分工
一、设备主管负责的系统设备
1.制冷系统
2.空调系统
3.供暖系统
4.给排水系统设备(给水包括生活水、消防水)
5.通风系统
二、电气主管负责的系统设备
1.变配电系统(包括计算机监控系统)
2.照明系统
3.动力系统
4.UPS电源系统
三、弱电主管负责的系统设备
1.消防报警系统
2.气体灭火系统
3.紧急广播系统
4.保安监控系统
5.车库管理系统
6.楼宇自控系统
7.电视接收系统
四、综合维修主管负责的设备、设施
1.照明灯具(包括应急照明灯具)、开关面板、电源插座
2.给水系统(包括消防给水)支管及末端设备(包括水龙头、阀门及喷洒头等)
3.卫浴、开水器、排风扇等设备、设施
4.门(包括防火卷帘门非电气部分)、窗、玻璃、锁具、闭门器等设备、设施
5.雨污水管道、雨污水井、集水井、化粪池
6.屋面、吊顶、地面、墙面等修补
五、各系统界面划分
1.电气与设备
1)风机盘管的风扇电源、控制线由电气专业负责,风扇的电机由设备专业负责。
2)各类风机、水泵的电源、电机由电气专业负责,风机、泵体由设备专业负责。
2.电气与弱电
1)各类电控箱中除24V信号线以外的控制回路及器件由电气专业负责。
2)各类阀门执行机构的电源由电气专业负责,24V控制信号由弱电专业负责。
3.电气与综合维修
照明分箱以上(含分箱)系统设备由电气负责;照明分箱以下的设备由综合维修负责。
4.设备与弱电
1)各类电控阀门、风门、风口的控制信号、执行机构由弱电负责,阀体由设备专业负责。
2)各类传感器由弱电专业负责,机械浮球阀由设备专业负责。
5.设备与综合维修
给水系统支管线及支管线上的管件、阀门由综合维修专业负责,支管线为DN100(不含DN100)以下。
第三节运行检修、综合维修岗位职责
一、设备运行检修岗位职责
1.在本岗位主管的领导下,负责管辖范围内所有空调(包括业主/客户提出的分体式空调的特约维修)、给排水、通风系统设备的运行、维修及保养。
2.严格执行各系统设备运行、检修、保养规程规范。
3.严格执行操作监护制度及国家颁布的安全生产规程规定。
4.严格遵守值班制度、交接班制度、机房管理制度及设备巡检制度。
5.监视计算机监控系统和控制屏上显示的各系统、设备运行情况。
6.定时巡视所管辖系统、设备和机房。
7.定时记录冷水机组、空调系统、热力系统各运行参数和其他重要系统设备运行参数。
8.定期打印各系统设备运行报表。
9.定时记录设备巡检情况。
10.每天向本岗位主管提交设备运行工作日报表。
11.对楼宇自控系统工作站能正确、熟练操作。
12.对各系统、设备能正确、熟练地启停。
13.负责二次水的清洁防疫工作。
14.严格按照本岗位主管下达的设备检修、保养计划完成设备检修、保养工作,不得削减工作内容或简化工作程序。
15.负责所管辖机房、水箱间、值班室及管道竖井的卫生清洁。
16.接客户/住户和有关部门的报修后,按规定时限到位维修,维修完毕后将报修单及时返还物业部/楼长。
17.及时发现并处理设备故障和故障隐患,遇跨专业问题须及时与相关专业人员联系、协调处理。
18.遇重大设备故障、事故或在设备检修中遇疑难问题需及时向本岗位主管反映情况,不得延误时问。
19.熟知紧急事件处理程序,遇突发事件应及时与相关部门取得联系。
20.加强业务学习,不断提高技术水平。
做到对系统设备深入了解,对技术熟练掌握。
21.向本岗位主管负责,接受本岗位主管的监督和检查。
二、电气运行检修岗位职责
1.在本岗位主管的领导下,负责管辖范围内所有变配电设备、动力、照明系统设备的运行、维修及保养。
2.严格执行电气设备运行、检修、保养规程规范。
3.严格执行操作监护制度及国家颁布的安全生产规程规定。
4.严格遵守值班制度、交接班制度、机房管理制度及设备巡检制度。
5.监视模拟屏/CRT/监控盘等监控系统的运行。
6.定时巡视所管辖的变配电室、UPS电源室、动力、照明设备运行情况。
7.定期打印变配电系统运行各类报表。
8.定时记录设备巡检情况。
9.每天向本岗位主管提交电气运行工作日报表。
10.负责正常情况下倒闸操作,倒闸必须填写操作票。
11.负责设备停送电,停送电必须填写工作票。
12.严格按照本岗位主管下达的设备检修、保养计划完成设备检修、保养工作,不得削减工作内容或简化工作程序。
13.负责所管辖机房、配电室、值班室和电气竖井的卫生清洁。
14..接客户/住户和有关部门的报修后,按规定时限到位维修,维修完毕后将报修单及时返还物业部/楼长。
15.及时发现并处理设备故障和故障隐患,遇跨专业问题须及时与相关专业人员联系、协调处理。
16.遇重大设备故障、事故或在设备检修中遇疑难问题需及时向本岗位主管反映情况,不得延误时间。
17.熟知紧急事件处理程序,遇突发事件应及时与有关部门取得联系。
18.加强业务学习,不断提高技术水平。
做到对系统设备深入了解,对技术熟练掌握。
19.向本岗位主管负责,接受本岗位主管的监督和检查。
三、弱电运行检修岗位职责
1.在本岗位主管的领导下,负责管辖范围内消防报警及自动灭火系统、电视监控系统、车库、巡更自动管理系统的检修及维护保养,负责新楼宇自控系统、有线电视接收系统的运行、维修及保养。
2.严格执行各弱电系统设备运行、检修、保养规程规范。
3.严格执行操作监护制度及国家颁布的消防法规和规范。
4.严格遵守值班制度、交接班制度、机房管理制度及设备巡检制度。
5.监视楼宇自控系统CRT上显示的各系统、设备运行情况,并协助设备部门设定及修改运行参数。
6.定期巡视所管辖系统设备运行情况。
7.定期打印楼宇自控系统运行自检参数。
8.定时记录各系统设备巡检情况。
9.每天向本岗位主管提交弱电系统运行工作日报表。
10.定期对消防报警、自动灭火及消防联动系统进行测试。
11.按规定时间、曲目播放音乐节目。
12.严格按照本岗位主管下达的设备检修、保养计划完成设备检修、保养工作,不得削减工作内容或简化工作程序。
13.负责所管辖范围内值班室、设备机房的卫生清洁。
14.对保安部及楼管员的设备报修及时作出反应,检修完毕后将报修单及时返还保安部和物业部。
15.及时发现并处理设备故障和故障隐患,遇跨专业问题须及时与相关专业人员联系、协调处理。
16.遇重大设备故障、事故或在设备检修中遇疑难问题要及时向主管反映情况,不得延误时间。
17.协助保安部进行消防演习。
18.熟知紧急事件处理程序,遇突发事件应及时与相关部门取得联系。
19.加强业务学习,不断提高技术水平。
做到对系统设备深入了解,对技术熟练掌握。
20.向本岗位主管负责,接受本岗位主管的监督与检查。
四、电梯运行检修岗位职责
1.在本岗位主管领导下,确保所管理的电梯的正常安全运行。
2.严格执行电梯运行、检修、保养规程规范。
3.严格执行操作监护制度及国家颁布的有关安全生产的规程规定。
4.严格执行电梯故障困人紧急救援制度。
5.严格遵守运行检修值班制度、交接班制度及电梯巡视制度。
6.每日正式开梯前将每部电梯做升降运行一次,检查电梯运行是否正常。
7.做好电梯厅门、轿门地坎、机房、基坑的维护和卫生以及轿厢内照明设备的维护。
8.定时检查电梯机房的温度,温度不在正常范围时应及时调整机房内空调机的温度设定,确保设备安全运行。
9.定时巡视电梯运行情况,发现运行不平稳、噪声、平层不准确、内显示及外招显示异常等问题应及时处理。
10.协助电梯保养单位做好电梯维护保养工作及井道、基坑卫生。
11.做好货梯管理,督促用户注意卫生、保护轿厢。
协助物业部安排好货运时间。
12.电梯需要检修、保养时应提前通知物业部/楼长,不得随意停梯。
13.火灾发生时,按消防规定将所有电梯停靠至首层。
14.熟知紧急事件处理程序,遇突发事件应及时与相关部门取得联系。
15.加强业务学习,不断提高技术水平。
做到对系统设备深入了解,对技术熟练掌握。
16.向本岗位主管负责,接受本岗位主管的监督和检查。
五、综合维修工岗位职责
1.在本岗位主管的领导下,负责管辖范围内的公共设备设施维修及入户维修,保证各项维修达规定标准
2.严格执行各类设备、设施维修操作规程、管理规定及维修工言行规范。
3.严格执行操作监护制度及国家颁布的有关安全生产的规程规定。
4.严格遵守值班制度和设备巡检制度。
5.定时巡视所管辖区域的公共设备设施。
6.及时处理工作范围内的各类急修。
7.按规定时限完成楼管员下达的维修单中的各类维修事项以及业住/客户的报修。
8.按时完成主管安排的维修计划。
9.及时发现并处理设备设施的故障隐患,遇跨专业问题须及时与相关专业人员联系、协调处理。
10.熟知紧急事件处理程序,遇突发事件应及时与相关部门取得联系。
11.加强业务学习,不断提高维修技术水平。
12.向本岗位主管负责,接受本岗位主管的监督与检查。
第四节主管和运行维修岗位工作标准
一、设备主管及设备运行检修工作标准
1.保证分管专业系统设备安全、正常运行及分管区域内一切工作的正常运转。
2.保证分管专业系统设备完好率在95%以上。
3.检修、运行记录清楚、准确,报表涂改率在5%以下。
4.保证各管道、阀门完好,跑、冒、滴、漏控制在3%以下。
5.保证供应的冷、热水符合防疫站规定的卫生标准。
6.保证冬夏季空调水温在设计参数范围内,重要机房温湿度指标完成90%。
7.保证消防水系统、防排烟系统设备在火灾时正常投入率达95%。
8.保证设备年、季、月保养按计划进行,完成率为100%。
9.保证各项技术指标达标率在90%以上。
10.大厦、办公区维修到位时限为接报修后30分钟内到位。
11.小区维修到位时限按《居住小区物业管理服务基本要求》中“房屋及其设备小修服务标准”中规定或各小区自定工作标准中相应条款执行。
12.维修及时率达95%。
13.主管实行走动管理,现场工作时间占总工作时间70%以上。
14.运行检修人员必须按规定时间对设备巡视检查。
15.严格执行各项规程规范和规章制度。
二、电气主管及电气电梯运行检修工作标准
1.保证分管专业系统设备安全、正常运行及分管区域内一切工作的正常运转。
2.保证分管专业系统设备完好率在95%以上。
3.检修、运行记录清楚、准确,报表涂改率在5%以下。
4.保证电梯年、季、月检修、保养按计划进行,完成率达100%。
5.保障各类供配电设备保养、检修按计划进行,完成率达100%。
6.保证各项技术指标达标率在90%以上。
7.大厦、办公区维修到位时限为接报修后30分钟内到位。
8..小区维修到位时限参照《居住小区物业管理服务基本要求》中“房屋及其设备小修服务标准”中规定或各小区自定的工作标准中相应条款执行。
9.维修及时率达95%。
10.电网供电、供电设备正常情况下,不得出现无故障停电。
11.电梯无故障或不在维保期间不得无故停梯。
12.接报修单或通知后15分钟内必须到位维修。
13.正常电气分合闸操作过程时间不超过3分钟。
14.主管实行走动管理,现场工作时间占总工作时间70%以上。
15.运行检修人员必须按规定时间对设备巡视检查。
16.严格执行各项规程规范和规章制度。
三、弱电主管及弱电运行检修工作标准
1.保证分管专业系统设备安全、正常运行及分管区域内一切工作的正常运转。
2.保证分管专业系统设备完好率在95%以上。
3.检修、运行记录清楚、准确,报表涂改率在5%以下。
4.保证消防报警系统误报率在1%以下。
5.保证消防报警、气体灭火及消防联动系统在火灾时正常投入使用,其各类末端设备投入率达95%。
6.保证系统设备年、季、月检修、保养按计划进行,完成率为100%。
7.保证各项技术指标达标率在90%以上。
8.维修及时率达95%。
9.保证对保安部运行人员的技术支持。
10.主管实行走动管理,现场工作时间占总工作时间70%以上。
11.运行检修人员必须按规定时间对设备巡视检查。
12.严格执行各项规程规范和规章制度。
四、综合维修主管及综合维修工作标准
1.保证分管范围内大厦、办公楼等建筑及公共设备设施完好率达95%;小区楼宇共用部分和公共设备设施完好率达95%。
2.大厦的客户报修要求在接到维修单后15分钟内到位维修;
3.小区维修到位时限参照《居住小区物业管理服务基本要求》中“房屋及其设备小修服务标准”中规定或各小区自定的工作标准中相应条款执行。
4.维修及时率达95%。
5.入户零修合格率达98%。
6.住户急修不过夜。
7.维修单中维修工填写栏须字迹清晰、工整。
8.主管实行走动管理,现场工作时间占总工作时间70%以上。
9.维修人员必须按规定时间对设备、设施巡视检查。
10.严格执行各项规程规范和规章制度。
第三章电气设备运行管理规程
第一节总则
一、为确保变配电、动力、照明系统设备的安全运行,必须建立正确的运行、维修及保养制度,按规定对系统及设备进行严格管理。
二、电气运行、维修及保养工作须设专人负责。
三、电气运行、维修保养人员应具备电气专业基础知识,熟知设备运行维修、保养规程规范,并持有高低压电气设备运行操作证。
第二节配电装置运行规程
一、一般规定:
1.所有电气设备送电前必须将有关工作票收回,并拆除安全措施。
2.配电装置的绝缘电阻:
10KV设备用2500V的摇表测量不低于10MΩ,380V及220V的设备用500V摇表测量不低于0.5MΩ。
应注意:
在进行摇测时必须是在设备停电情况下,如果测量结果低于上述规定值,在未查明原因时不许送电。
3.配电装置的检查按定期检查巡视,在异常情况下,应加强对设备的巡视和必要的检查。
4.遇雨天应加强巡视,检查屋顶和电缆沟是否有水和进水现象,如发现此种现象,应采取措施进行封堵保证设备安全运行。
5.配电装置着火时,应首先切断着火部位的电源,然后用灭火器将火扑灭,并尽快通知有关领导。
6.配电室内应备有足够并有效的灭火器。
二、继电保护及其定值
1.10KV配电装置
1)电源进线开关(201.202)设过流、速断、零序,整定值分别为6.5A0.5秒(过);20A0秒(速);0.5A0.5秒(零);CT变比为500/5。
2)变压器出线(211.212.213.221.222.223)设过流、速断、零序,保护定值为:
6A0.3秒(过);18A0秒(速);2A0.3秒(零);CT变比为100/5。
3)母线分段开关(245)不设保护,但与电源进线开关(201.202)之间设有联锁。
2.组合式过电流与接地故障继电器(SPAJ140C型)
1)特点:
a.带定时限或反时限(IDMT)特性的三相低定值过流元件。
b.带瞬时或定时限功能的三相高定值过流元件。
c.带定时限或反时限(IDMT)特性的低定值无方向接地故障保护。
d.带瞬时或定时限功能的高定值无方向接地故障保护。
e.内装的断路器失灵保护电路。
f.整定值、电流测量值及存储的故障值等均采用数字显示。
g.带有内部故障自动诊断的连续自检装置。
2)维护和检修:
a.保护继电器在规定的条件工作,继电器实际上免维护,在正常工作条件下,继电器模块不存在任何受不正常的物理或电气侵蚀的零部件。
b.如继电器工作的环境(温度、湿度或化学成分、尘埃)处于经常变化之中,则结合二次试验或者在继电器模块从壳体中取出时,应注意外观检查:
①模块、接点和客体上有无机械损伤的痕迹。
②如继电器模块和客体上有积灰,用吹风器仔细清理。
③继电器内部、客体或端子上有无腐蚀痕迹或锈斑。
3)注意事项
a.如果继电器不正确动作,或动作值与继电器特性有明显的差别,则继电器应适当进行检修。
b.数字保护继电器包含电子电路,可由静电放电引致严重损坏。
在抽出带电子电路的模块时,要确保与设备处于同一电位,如与继电器外框接触。
c.静态保护继电器是测量仪器,应小心轻放,并保护不受潮和机械应力。
三、380V配电装置
1.开关选型:
1)母线进线开关(401.402)为ABB-F2型自动开关。
2)分段开关(423)为ABB-F2型自动开关。
3)母线进线开关(403.404)为ABB-F2型自动开关。
4)分段开关(445)为ABB-F2自动开关。
2.机械电气联锁:
分段开关(423)与进线开关(401.402)和分段开关(445)与进线开关(403.404)之间设有连锁,三个开关只能同时合两个;当转换开关在自动位置时:
如果母线进线开关(401.402.403.404)其中之一跳闸时,母线分段开关(423、445)瞬时合闸。
3.当转换开关在手动位置时,需手动倒闸操作母线进线开关和分段开关。
四、母线及开关小车
1.一般规定:
1)母线周围环境温度为25摄氏度时,带额定负载允许温度为70摄氏度。
2)刀闸小车与开关小车不允许带负荷操作,推拉小车之前,其开关必须断开。
2.正常运行的监视与检查:
1)送电前的检查:
a.操作保险是否良好,开关指示灯是否正常。
b.小车的机构是否良好。
c.负荷电缆线绝缘良好。
d.母线绝缘电阻是否合格。
e.支持瓷瓶应完好,接地线应紧固。
2)运行中检查项目:
a.支持瓷瓶,清洁完整无放电声。
b.电缆接头是否过热,各部螺丝是否牢固有无震动声。
c.配电柜门是否关好。
五、表用互感器
1.一般规定
1)高压计量表的互感器安装在计量柜上,CT变比为300/5,为穿心式。
2)低压计量表的计量CT变比为750/5,位于AA4柜和AA25柜上,互感器为羊角式。
3)电压互感器(PT)二次侧不允许短路,电压互感器在退出运行前应考虑有关保护,以免造成误动作。
4)电流互感器(CT)二次侧不允许开路,如果开路应立即将其短路,如不能,应迅速停电,工作时应按照在高压设备上带电作业的规定带绝缘手套,穿绝缘靴,垫绝缘垫等。
2.检查项目
1)表用互感器送电前应进行下列检查:
a.外部清洁,外观无破损现象。
b.出线端子应牢固,接地线应良好。
c.互感器一、二次侧保险良好。
2)互感器运行中的检查:
a.外观良好,无破损。
b.无异常声音,各部无过热现象。
c.各部分接头无松动,接地线牢固。
3.表用互感器故障与处理:
发现互感器有下列异常时,应进行必要的倒闸操作,将互感器停电,对故障的互感器进行更换:
1)互感器异常发热,原因不明。
2)互感器内部异常声音。
3)引线与外壳火花放电。
4)从互感器内部发出异味或冒烟。
六、电力电缆
1.一般规定
1)电缆线路的正常工作电压不应超过电缆额定电压的15%。
2)新投入或检修后的电缆,送电前必须测量绝缘电阻,必要时还要核相。
3)禁止用手触摸运行中的电缆或在电缆外皮及其接地线
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