中海凯旋门商业定价报告.docx
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中海凯旋门商业定价报告
中海凯旋门商业定价报告
第一部分商业产品概况及分析
一、商业部分基本情况
1、中海凯旋门商业为A1、A2、A3、B栋一二层商铺以及F栋点式商业(1-3层);
2、一层沿街门面多为40-60平米小面积商铺;
3、二层面积较大,面积段主要集中在200-300平米左右;
4、F栋为1182平米,1-3层点式商业。
5、本项目商业总建面积约6200多平米。
6、底商一层层高为5米,二层层高为4米。
本项目商业是具有地标风范、以城中稀缺沿街商铺为主体的社区服务型并兼具辅射周边的商业街区。
商铺列表:
栋号
一层
面积
套数
二层
面积
套数
三层
面积
套数
每栋商铺总面积
得房率
总套数
A1商铺
404.21
7
772.95
3
/
/
1177.16
一层76.87%,二层69.22%
10
A2商铺
383.23
7
776.22
3
/
/
1159.45
一层76.25%,二层68.87%
10
A3商铺
755.1
11
896.57
1
/
/
1651.67
一层82.6%,二层82.98%
12
B栋商铺
547.96
10
494.05
4
三层为物管用房和社区活动用房,面积为:
845.17平米
1042.01
一层92.4%,二层53.47%
14
F栋商铺
327.86
5
427.14
2
427.14
2
1182.14
一层83.15%,二层83.15%,三层83.15%
9
合计
55
二、商业核心优势总结:
1)项目地段位置较好,紧邻家乐福商圈,周边商业氛围已基本形成;
2)项目为该区域的标志性建筑,交通枢纽,具有一定的昭示性;
3)本项目为综合性的大社区,公寓部分有1700余套,未来将导入3000-5000余人,具有一定自主消费能力;
4)商业整体体量较小,仅为6000余方;
5)商业部分定位为中档社区商业,比周边商业档次高,具有较强的市场竞争力。
三、商业部分主要劣势:
1)二层商铺面积划分过大,200-300平米左右,总价较高。
2)部分商铺为小区商业内街,商业价值相对较低。
3)F栋点式商业位于东妙峰庵,商业氛围不足,档次偏低。
4)每栋商业的沿街展示面窄,昭示性差。
二层商业没有临街独立通道,通达性和昭示性均较差。
5)商业没有考虑预留充足的临时停车位,也没有预留电梯通达地下停车场。
6)商业于2010年3月交付,交付使用时间较晚。
商业产品定价思路:
商业产品定价
第二部分商业价格推演
一、沿中山北路一层门面价格推算
方法1:
租金还原法
目前区域内商铺基本采用租赁方式作为主要经营模式,因此本处以同类地段商铺的租金水平为参照,采用租金还原法,再结合本项目的具体情况来进行定价。
租金还原法的基本思路就是主要运用租金与售价的关系,通过租金来推算售价。
我们以目前调研范围内各物业的租金状况为基准,根据通用公式来推算项目商用物业的售价。
商业售价=年租金收入*投资回报年限
表:
项目周边商铺租金情况
区位编号
地址
平均租金(元/㎡/天)
A
多伦路
2.2
B
中山北路(中段)
7.6
C
东妙峰庵
4
考虑到本项目的区域因素,本处以中山北路以及周边的主要商业干道的租金水平为核算依据。
目前南京市场上的商业平均回报率约为8%,投资回报年限约为15年,计算的租赁时间定为330天/年。
根据公式得出:
区位编号
地址
价格
A
多伦路
3*330*15=14850
B
中山北路(中段)
7.4*330*15=36630
C
东妙峰庵
4*330*15=19800
根据以上选取地段与本项目的相关性分析,作出如下权重比例,以此来推算出本项目的销售价格。
比较内容
权重
A
B
C
多伦路
中山北路(中段)
东妙峰庵
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
地段
40%
1.33
0.533
0.94
0.376
1.14
0.457
形象
25%
1.67
0.417
1.43
0.357
1.67
0.417
规划
10%
8.00
0.800
2.67
0.267
8.00
0.800
项目规模
5%
4.00
0.200
4.00
0.200
4.00
0.200
人流量
10%
1.60
0.160
0.80
0.080
2.00
0.200
户型产品
10%
4.00
0.400
1.01
0.101
1.14
0.114
合计
100%
2.510
1.382
/
2.188
表:
沿中山北路部分权重的确定如下表所示:
参考对象
销售均价
修正系数
修正价格
项目权重
权重价格
当期拟合价格
A
14850
2.51
37273.5
15%
5591
47514
B
36630
1.3815459
50606.028
70%
35424.21931
C
19800
2.1880952
43324.286
15%
6498.642857
因此,通过租金还原法,中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47500元/平米。
方法2:
市场比较法
根据本案地理区位及品牌价值,选取城中北片区在售商业蜂巢、观城及天正湖滨一层门面销售价格作价格拟合,拟合过程中,着重考虑地段、商业氛围、人流量、商业户型、开发商品牌及项目规模等对商业价格产生影响的因素,拟合过程如下:
比较内容
权重
A
B
C
蜂巢
观城
天正湖滨
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
地段
40%
0.67
0.267
0.62
0.246
0.76
0.305
形象
25%
0.98
0.246
1.00
0.250
0.83
0.208
规划
10%
0.44
0.044
0.44
0.044
0.67
0.067
项目规模
5%
0.67
0.033
0.67
0.033
0.44
0.022
开发商品牌
10%
1.14
0.114
1.33
0.133
1.33
0.133
户型产品
10%
0.44
0.044
0.90
0.090
0.64
0.064
合计
100%
0.749
0.797
/
0.799
(备注:
蜂巢一层层高6.6米、观城及天正湖滨一层层高6米,本案5米。
)
将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出沿中山北路商铺一层参考定价:
参考对象
销售均价
修正系数
修正价格
项目权重
权重价格
当期拟合价格
A蜂巢
65000
0.7487542
48669.021
40%
19467.60844
47005.0933
B观城
60000
0.7971526
47829.156
30%
14348.74676
C天正
55000
0.7993175
43962.46
30%
13188.7381
因此,通过市场比较法,中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47000元/平米。
二、二层及一层商铺价格比推算
通过统计南京市在售典型商业项目一二层价格比例可发现,2层、1层单价比在0.5-0.63之间浮动,其平均单价比约为0.55。
表:
南京在售项目一层、二层价格列表
层数
天正湖滨
万达广场
明发商业广场
一层
55000
25000
26000
二层
35000
12500
13500
2层、1层单价比
0.636364
0.5
0.519230769
2层、1层平均单价比
0.551865
即按照目前南京市场商铺定价的普遍规则,二层商铺价格约为一层商铺价格基础上的5.5折。
三、市场价格分析:
1、通过租金还原法,中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47500元/平米。
2、通过市场比较法,中山北路沿街商铺一层可实现销售单价47000元/平米。
3、通过统计南京在售商业典型项目一二层定价比较,获取商铺定价原则,二层商铺价格约为一层商铺价格5.5折左右。
第三部分客户意向价格评估
一、诚意金客户价格意向
自2008年10月13日至10月26日,针对一层商铺目前收取诚意金的共计11笔18套。
交纳诚意金客户意向价格在2-3.5万/平米,3.5-4万/平米两个价格区间诚意金客户列表:
序号
客户姓名
收款日期
诚意金金额
均价接受范围
1
韦健
10月15日
20000
2万以下
2
苏总领
10月16日
20000
2-3.5万
3
叶力
10月13日
20000
2-3.5万
4
徐建新
10月13日
20000
2-3.5万
5
蔡义良\姚文斌
10月14日
20000
2-3.5万
6
10月14日
20000
3.5-4万
7
李华
10月14日
20000
3.5-4万
8
刘佩琼
10月15日
20000
3.5-4万
9
李彦
10月19日
20000
3.5-4万
10
彭秋姑
10月22日
20000
3.5-4万
11
丁兆祥
10月23日
20000
3.5-4万
12
董连海
10月中下旬
20000
3.5-4万
13
王晨诚
10月中下旬
20000
3.5-4万
14
陈顺荣
10月中下旬
20000
3.5-4万
15
曾庆文
10月中下旬
20000
2-3.5万
16
许悦
11月初
20000
2万以下
17
彭秋姑
11月初
20000
3.5-4万
18
王吉梁
11月初
20000
3.5-4万
19
於如桂
11月初
20000
2万以下
20
李希富
11月初
20000
3.5-4万
21
吴音多
11月初
20000
3.5-4万
22
陈月
11月初
20000
3.5-4万
23
唐学海
11月初
20000
3.5-4万
24
翁李慢
11月初
20000
2-3.5万
外场商铺客户分析
从上阶段对中山北路案场至模范马路段、和会街、三牌楼大街、大桥南路四条路线进行拜访。
共拜访83家门店,其余约30多家是一些酒店、连锁店、或是无支付能力的小门店等。
拜访的83家门店中有购买商铺需求的客户有11组(已登记)。
11组登记客户有经营家纺、花店、西点、服装、文具用品、干洗店、摄影店,以下对这些客户分别做详细的分析。
直销客户列表:
商业形态
店名
目前商业使用性质
年龄
现有商铺面积(㎡)
承受价位
家纺
谈竹庄
租用
35-40
20左右
2.6万/㎡
对于挑高也可承受3万/㎡
西点店
朱丽安
租用
25
10
西堤坊
租用
30
22
对我们的报价没有表示
花店
金扶朗
租用
40左右
15
对我们的报价没有表示
名卉
租用
30左右
15
对我们的报价没有表示
商业形态
店名
目前商业使用性质
年龄
现有商铺面积(㎡)
承受价位
服装
百尚外贸休闲
租用
40岁左右
25左右
对我们的报价没有表示
贝瑟尔
租用
25-30
15以上
对我们的报价没有表示
文具
益高
租用
35-40
40-50
认为价格偏高
干洗店
康洁干洗店
租用
摄影
橙色宝贝摄影
租用
35
18
直销客户分析:
目前外场直销登记的商铺客户,以小面积商铺的需求为主,目前直销人员对外报价一二层商铺均价为19000元/平米。
大部分客户对目前本案商铺价格抗性较低,少数客户认为价格略有偏高。
商铺客户意向价格评估:
上阶段统计项目案场接收商铺诚意金的客户共计24笔24套。
交纳诚意金的客户根据其购买一层商辅为主,主要分为两个意向价格段,分别为20000-35000元/平米,35000-40000元/平米。
已登记直销客户中,自营客户为主,多以购买小面积商铺为主,直销人员对外报价为一二层均价19000元/平米,目前登记的大部分客户对本案价格抗性不大,少数认为价格略有偏高。
综合分析:
商铺客户的心理意向价位预计为:
一层商铺价格30000元/平米左右;
一二层均价19000元/平米。
第四部分商铺定价建议
一、市场价格推演
1、租金还原法
考虑到本项目的区域因素,本处以中山北路以及周边的主要商业干道的租金水平为核算依据,结合盐仓桥及西妙峰庵周边商铺租金价格,根据目前南京市场上的商业平均回报率约为8%,投资回报年限约为15年,计算的租赁时间定为330天/年。
通过测算,预计中山北路沿街商铺一层可实现单价47500元/平米。
2、市场拟合比较法
根据本案地理区位及品牌价值,选取城中北片区在售商业天正湖滨、蜂巢及金陵大公馆一层门面销售价格作价格拟合,拟合过程中,着重考虑地段、商业氛围、人流量、商业户型、开发商品牌及项目规模等对商业价格产生影响的因素。
能过拟合测算,预计中山北路沿街商铺一层可实现单价47000元/平米。
3、一二层价格比推算
通过统计南京市在售典型商业项目的一二层价格比例可发现,2层、1层单价比在0.5-0.63之间浮动,其平均单价比约为0.55。
二、客户意向价格评估
1、诚意金客户意向价格
上阶段针对一层商铺目前收取诚意金的共计24笔24套。
交纳诚意金客户意向价格在2-3.5万/平米,3.5-4万/平米两个价格区间。
2、外场登记客户意向价格
上阶段对中山北路案场至模范马路段、和会街、三牌楼大街、大桥南路四条路线进行拜访。
共拜访83家门店,有11组(已登记)。
直销人员对外报价为一二层均价19000元/平米,目前登记的11组客户中大部分对本案报价表示可以接受。
3、内外场客户意向价格评估
商铺客户的心理意向价位预计为:
一层商铺价格30000元/平米左右;
一二层均价19000元/平米。
三、商铺价格建议
通过采用租金反推法及市场价格拟合比较,同时对内外案客户进行心理意向价格进行评估,并充分考虑销售目标及去化速度,建议将一层商铺均价定为30000元/平米左右较为合理,符合市场竞争需要,客户意向需求。
通过对市场上典型一二层商铺定价比例关系统计及测算,二层商铺普通定价为一层的5.5折,但考虑本案二层商铺面积及动线问题等产品劣势,为保证销售目标的实现,建议将二层商铺的价格在5.5折的基础适当下浮至一层售价的4.5折,预计为二层商铺均价为13500元/平米
中海凯旋门项目组
2009-8-13
附件:
本案周边商业租金价格调研
⏹东妙峰庵路段商业分析
1.总体概况
Ø东妙峰庵道路狭窄,为贯彻居民小区的背街小路,商业主要为沿街底商,商家数量稀少,商业档次较低。
Ø该片区商业业态以生活区内自发形成的生活配套类商业为主,服务于周边住户及财经大学;整体未形成有序而有参考价值的商业氛围。
2.东妙峰庵路段商铺概况
店铺总数
约20家
户型结构
共1层,1层层高3米;面积20-100平米
权属关系
95%租赁
租金
2.2-4.5元/平米*日
闲置率
10%
业态分布
餐饮54%,烟酒杂货15%,美容美发8%,其他23%
商业形态
沿街门面
品牌档次
低档
表:
东妙峰庵路段商业项目列表
商店名
层数
面积
底层层高
开间
进深
经营业态或规划方向
商业租售形式
租赁价格(万元/年)
商铺年代
兰州牛肉拉面
1
20
3
4
5
餐饮
租赁
2.2
1990
便民小吃
1
15
3
3
5
餐饮
租赁
1.5
1990
环宇印刷
1
60
3
4
15
文印
租赁
5
1990
维尼奶茶
1
15
3
3
5
餐饮
租赁
1.2
1985
味美鸭血粉丝
1
21
3
3
7
餐饮
租赁
2.2
1985
安庆小吃
1
15
3
3
5
餐饮
租赁
1.2
1985
川味麻辣烫
1
21
3
3
7
餐饮
租赁
2.5
1985
名街发艺
1
15
3
3
5
美容
租赁
1.2
1985
南北威龙烟酒
1
10
3
3
5
杂货
租赁
1
1985
惠宁排挡
1
30
3
4
7
餐饮
租赁
3
1990
姚小姐菜馆
1
60
3
5
12
餐饮
租赁
5.5
1990
3.东妙峰庵路段底商总结
3.1业态比例
Ø作为社区配套的商业体量稀少,且业态单一。
Ø低档餐饮、区域内主要商业形态,此外美容美发场所也占据一定比例,但档次不高。
3.2产品特征
单层面积在15-60平米的商铺占据很大比例,单层连家店为主,缺乏专业商铺。
3.3租金价格
区域租金水平保持在2-4元/天/平米之间。
3.4经营情况
Ø东妙峰庵两旁居民楼林立,街道相对狭窄,没有承担太多的交通功能。
街两侧商业氛围一般,单体店铺面积偏小、档次偏低,还保持着老城区一贯的低成本运营状态。
Ø中高档消费领域属于一片空白,只能满足一般市民及周边学校学生的需求,却远远无法满足高端人群的消费需求。
⏹虎踞北路商业分析
1.总体概况
Ø虎踞路又称城西干道,是南京城市西部贯穿南北的一条交通干道。
该路段道路宽阔上架高架,车流稠密,但人流稀少。
Ø虎踞北路两侧居民人口分散,消费人群基础不够丰富。
整体商业氛围匮乏,以酒店、休闲会所等目标型商业为主,缺乏辐射周边的零售业态。
2.商铺概况
店铺总数
约40家
户型结构
集中商业,底层层高4-5米
权属关系
95%租赁
租金
2-4元/平米*日
闲置率
10%
业态分布
宾馆20%,餐饮30%,休闲娱乐30%,其他20%
商业形态
集中商业为主
品牌档次
中高挡
表:
虎踞北路路段商业项目列表
商店名
层数
面积
底层层高
开间
进深
经营业态或规划方向
商业租售形式
租赁价格(万元/年)
商铺年代
双门楼宾馆
——
——
——
—
—
宾馆
自有
——
1985
苏捷连锁
1
100
4
6
16
烟草
租赁
9
1994
双门楼茶社
1
200
4
8
20
休闲娱乐
租赁
16
1994
东北菜
1
100
4
6
15
餐饮
租赁
7
1996
方源金陵酒店
10
3000
5
15
40
宾馆
租赁
——
1995
农业银行
1
800
5
15
30
金融
租赁
——
1995
手佳按摩
2
200
5
5
20
休闲娱乐
租赁
22
1996
苏湘门第酒家
2
500
5
8
30
餐饮
租赁
——
1996
暗香休闲会所
4
800
5
8
30
休闲娱乐
租赁
——
1996
联华超市
1
200
4
10
20
超市
租赁
——
1990
东方美食苑
1
120
4
6
20
餐饮
租赁
13
1997
3.虎踞路路段商业总结
3.1业态比例
Ø
片区商业业态以宾馆、休闲娱乐及中高档餐饮为主。
3.2产品特征
区域商业以集中式商业为主,街铺数量稀少。
3.3租金价格
Ø区域租金水平保持在2-4元/天/平米之间
3.4经营情况
Ø虎踞路东侧以低档次街铺为主,由于道路人流稀少,覆盖人群主要以周边人群为主。
经营状况惨淡,空置率达30%
虎踞路西侧以中高档宾馆、休闲会所为主要商业业态,为典型的目标型商业,客户群体有着明确的导向,受周边人群影响较小,且交通通达性较佳,整体经营状况良好。
⏹中山北路商业分析
Ø中山北路为城市北部主干道,沿街企事业单位众多,但商业中心主要集中于山西路附近,临近项目路段商业氛围一般。
Ø中山北路位于盐仓桥广场南段商业业态以金融、宾馆为主,零售商业业态稀少。
中山北路位于盐仓桥广场北段商业主要集中于大桥南路车站附近,延伸至挹江门段商业匮乏。
2.商铺概况
店铺总数
约50家
户型结构
单层商业为主
权属关系
95%租赁
租金
6-2元/平米*日
闲置率
基本无空置
业态分布
宾馆27%,金融40%,餐饮13%,其他20%
商业形态
单层为主
品牌档次
中档
表:
中山北路商业项目列表
商店名
层数
面积
底层层高
开间
进深
经营业态或规划方向
商业租售形式
租赁价格(万元/年)
商铺年代
集雅挂历
1
30
3
3
10
文化用品
租赁
7
1995
百信药房
1
200
3
10
20
医药
租赁
40
1995
世纪华联
1
50
3
5
10
超市
租赁
15
1995
中国工商银行
1
200
4
12
18
金融
租赁
——
1995
鸿兴隆大酒店
4
2500
4
20
30
宾馆
租赁
——
1994
荣氏烟酒
1
50
3
6
8
烟酒杂货
租赁
18
1999
虎踞楼饭店
5
3000
5
20
30
宾馆
租赁
——
1995
中信银行
1
180
4
12
15
金融
租赁
——
1995
华泰证劵
3
500
3
10
15
金融
租赁
50
1993
3.中山北路路段商业总结
3.1业态比例
Ø
片区商业业态以宾馆、金融机构为主,零售业态缺乏。
3.2产品特征
区域商业以单层商铺为主。
3.3租金价格
Ø中山北路最北段,即临近本项目路段租金水平在6-8元/平米*日,察哈尔路以北路段租金水平在9-12元/平米*日。
3.4经营情况
Ø区域人流量不足,缺乏消费人群支持,商业业态以金融、宾馆业为主,经营状况一般
⏹大桥南路门面房分析
1.总体概况
Ø大桥南路商圈以家乐福为核心,路段人流量较大。
路段租金在整个片区处高位,目前两层商铺金一般在7-9元/平方·天,一层门面房租金在12-13元/平方·天左右。
Ø家乐福是路段的核心商业,并吸引着周边及江北消费人群。
受此影响,路段商业
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