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工作手册
索引
1.目的……………………………………………………………………………2
2.适应范围………………………………………………………………………2
3.参考资料………………………………………………………………………2
4.定义………………………………………………………………………2
5.规划设计管理工作总则………………………………………………………3
6.规划设计管理实施细则………………………………………………………7
7.设计环节的有关程序………………………………………………………17
8.规划设计的理论升华……………………………………………………………18
9.其它………………………………………………………………………………19
10.附件……………………………………………………………………………20
1.目的:
为保证项目设计各阶段处于受控状态,协调设计成果正确实施,验证设计符合质量要求,确保开发项目满足要求,最终达到设计精品的目标。
2.适应范围:
适用于公司开发项目设计管理工作的全过程。
3.参考资料:
【中海地产股份有限公司设计管理工作程序】以下简称《程序》。
4.定义:
4.1设计:
指项目发展过程中的一切设计和相关设计行为。
4.2两级评审委员会的组成
4.2.1中海地产股份有限公司设置中海地产规划设计决策委员会,中海发展(北京)有限公司设置规划设计评审委员会,分层分工决策和处理相关规划设计方面的工作;
4.2.2评审委员会分为两个层次,组成情况说明如下:
A中海地产股份有限公司评审委员会为中海地产规划设计决策委员会(以下简称集团评委会);
B北京公司规划设计评审委员会(以下简称北京公司评委会),北京公司评委会组成:
公司董事长、主管设计正、副总经理、总(副总)建筑师、设计研究部正、副经理、主任建筑师、经营销售部经理、投资策划部经理、前期报建部经理、项目发展部经理、设计部骨干建筑师;
4.2.3北京公司评委会由评委会主任牵头并负领导责任,评委会主任由主管设计正、副总经理兼任。
总(副总)建筑师任秘书,负责主持北京公司评委会的日常工作,对项目规划设计进行各阶段的审查评议,落实集团评委会的评审意见,实施跟踪、反馈及总结,并保证规划设计管理贯穿整个项目发展过程;
4.2.4北京公司评委会具体人员及组织架构的产生和变动需经报集团评委会批准;
4.2.5公司评委会在有条件的情况下,可以聘请一些有经验的社会优秀建筑师作为顾问,一方面可以得到更加专业性的意见,另一方面也可以及时收集到设计领域新的潮流和信息;
4.2.6设计研究部是项目设计管理的责任部门,负责项目发展各个阶段设计管理工作的具体实施。
5.规划设计管理工作总则
5.1总则:
5.1.1北京公司评委会在集团评委会的领导下,负责处理中海发展(北京)有限公司所辖项目规划设计方面的所有事宜;
5.1.2北京公司评委会日常工作由设计研究部负责,设计研究部组织架构与工作职责见《设计研究部组织架构与工作职责》(程序一),设计研究部工作包括:
5.1.2.1北京公司评委会方面:
a)北京公司评委会负责向集团评委会申报北京公司评审委员会的人员组成,推荐北京公司评委会主任并提出成员名单并随北京公司架构的变化,经集团评委会批准,随时调整评委会编制;保证北京公司评委会与集团评委会的沟通渠道畅通;
b)北京公司评委会负责对项目设计主要阶段成果的原则问题进行评审;
c)北京公司评委会应致力于在公司内部形成主管领导提出综合意见,总(副总)建筑师、主任建筑师、责任建筑师、骨干建筑师提出专业意见,经营销售部评委提出市场意见,前期策划部、项目发展部评委提出操作意见,评审委员会决策,总(副总)建筑师、主任建筑师、责任建筑师、骨干建筑师负责组织实施的分层管理、分层负责、权责分明、各施其职的完整决策体系;
d)规划设计的评审要严格遵循民主集中制的原则,要充分听取全体委员会成员的意见、集团公司和北京公司领导有关规划设计的指导思想和各项指示。
在此基础上由评委主任组织评委会做出集体决策,并下达到有关部门进行实施及对实施情况进行跟踪和落实;
e)北京公司评委会向集团评委会和北京公司主管领导负责;
f)编制本细则中所规定的各类文件,根据项目总体开发进度和规划设计进度,及时将设计成果上报集团评委会获得评审通过,并执行评审会决议;
g)完成集团评审会委托的设计研究、考察报告及研讨会议等专项工作;
h)熟悉掌握北京市有关城市建设、综合开发、土地使用的政策,随时把握北京市房地产最新动态,搞好调查研究、积累资料;
i)不断收集境内外优秀项目的资料,建立档案、图片等技术资料。
不断提高自身业务素质,吸纳最新设计创意和构思,根据市场变化对总体规划、单体方案、装修标准、设备选型、成本控制等提出建议;
j)做好规划设计管理各阶段的管理,并及时将管理成果上报集团评委会审定;
5.1.2.2土地投资及吸纳方面:
为增加土地储备及吸纳土地提供规划设计方面的技术支持,为土地成本评估提供可行性规划设计方案;
5.1.2.3项目发展方面:
a)为项目发展部编制该项目发展的总进度计划提供设计进度计划。
b)深入分析宗地历史、文脉、线索,编制项目概念设计,确定项目总体形象,为项目规划设计的具体实施提供体系性的线索和纲要。
c)根据北京市基本建设程序,围绕与规划设计相关的“三证一书”(即建设用地规划许可证、审定设计方案通知书、建设工程规划许可证、建设工程开工证)开展下列规划设计工作:
负责规划设计、建筑设计、环境景观设计、室内装修装饰设计等的设计招投标工作和方案评审,以及对上级集团优化深化意见的跟踪落实。
d)对上述内容的初步设计成果负责,对重要环节、重要部分进行重点跟踪及监督。
e)保证规划设计工作与公司各部门尤其是项目发展部、投资策划部、前期报建部、经营销售部、合约管理部的沟通与默契。
f)负责贯彻上级领导意图,提出建筑装修标准,会同项目发展部、合约管理部完成对各种装修材料的选样认定工作以及涉及到装饰效果的各种机电设备的选型认定工作,贯彻公司发展的意图与设计思想,处理好重大问题的设计变更工作。
g)以开发商设计代表的身份,参与各地产项目的验收。
h)负责建筑模型制作的委托和跟踪。
i)负责项目地质勘察、测绘工作的委托,并对成果进行分析,为设计的具体实施提供依据。
j)负责收集分工范围内的政策和法规以及有关设计参考资料及图片工作,整理保存项目实施期间分工设计范围内的档案资料。
k)负责对各地产项目的土建设计施工图、室内设计施工图的审图工作,并提出书面意见。
l)负责监督设计单位,根据设计合同要求按时或根据施工进度需要提前保质保量地完成设计图纸,参加设计交底会议,出修改图纸以及对施工中存在的重要设计问题及时到场解决。
m)经常深入施工现场,配合项目发展部对发现的设计问题及时发出整改指令,以便于合约管理部控制成本与核算。
n)配合财务部搞好各地产发展项目的成本预测和控制。
o)积极配合相关部门的工作,保证规划设计工作与公司各相关部门紧密合作,努力完成上级领导交办的各项事宜。
5.1.2.4楼宇销售配合方面
a)提供楼宇相关建筑面积图纸给经营销售部,配合楼宇销售面积及分摊原则的确定。
b)努力为与卖场相关的分项工程(如售楼处、样板间、精装修大堂及电梯间等)提供创新的设计和必要的技术支持。
5.1.3北京公司评委会主要工作程序:
5.1.3.1根据各部门对拟开发项目进行的详细调研及市场定位报告,就户型、面积比例、设计潮流、装修标准、发展趋势等进行分析,并将概念设计书报集团评审委员会,就项目概念设计定位标准进行审批。
5.1.3.2根据项目概念设计和规划局要求,拟定项目规划设计任务书报集团评委会审批,根据项目的特点推荐和确定参与投标的境内外设计单位,进行项目设计发标工作。
在参与竞标的单位提交设计文件后,进行认真评审,初步确定中标方案和中标单位,填报相关审批表,并将所有竞标方案呈报集团评委会。
根据集团评委会的意见确定设计单位,并对中标方案进行最后优化调整,调整后的设计文件报集团审批。
审批通过后,向公司相关部门提供必须的设计报建图纸及文件。
方案招标完成后,负责审查设计合同。
核准委托设计内容及周期,对合同执行进行管理。
并将合同报集团评委会备案。
5.1.3.3按项目设计任务要求,进行设计优化控制。
对各单位方案的平面布局、大堂进行优化,户型面积、厨厕进行优化,洗衣机位、暖气位、空调机位、窗型、立面风格、颜色、装修标准及环境绿化进行优化,将优化后的单体方案及设计图纸报集团评委会,并开始初步设计的管理工作。
5.1.3.4落实集团评委会意见,对单体方案作进一步调整,填报相关审批表,将单体方案报集团备案。
5.1.3.5组织设计单位进一步明确我方对设备选择、材料做法、成本控制方面的要求,评审结构方案、设备布置、技术参数等是否经济合理,安全可靠。
5.1.3.6协助前期报建部的报建工作。
5.1.3.7在施工图设计阶段,设计研究部负责施工图的设计管理工作,确定装修材料以及配合设备选型,在开工之前配合项目发展部组织设计单位及施工单位进行设计交底。
在施工图阶段交底后,设计研究部应根据集团评委会意见,拟定项目详细装修标准,并在合约管理部的配合下对主要装修材料初步选定材料样板。
在施工图开始后,设计研究部应拟定环境设计、示范单位设计、售楼处设计等专项工程设计原则,经北京公司评委会批准后,展开设计招标工作,并将最终的设计文件报集团评委会备案。
在示范单位、售楼处施工完成后与各相关部门进行联合验收。
5.1.3.8在施工图纸完成后设计研究部应及时将图纸交送经营销售部并配合其进行可售面积核算工作,在施工图及各专项设计图完成后,设计研究部应将全套设计文件报集团评委会备案。
5.1.3.9项目在施工过程中,设计研究部相关建筑师应经常到地盘察看,了解工程进度,及时解决施工中出现的设计问题。
对施工过程中重大问题的设计变更单需经设计研究部确定盖章后方可下文、执行。
项目达到竣工验收条件时,设计研究部应配合公司各职能部门进行验收和评价,对不符合设计要求的地方及时提出整改意见。
5.1.3.10在项目完成后设计研究部应对照项目策划书和项目规划设计任务书等进行项目规划设计方面的评估和总结,并将总结报告报集团评委会备案。
5.1.4由北京公司评委会及集团评委会负责评审的内容,必须按规定程序进行。
对未规定的内容,在不违背《程序》精神的前提下,有关职能部门在请示主管领导同意后即可付诸实施。
6.规划设计管理实施细则
6.1规划设计管理工作分为规划设计的设计管理阶段和规划设计的实施管理阶段;
6.2从项目正式立项到项目或分项工程开工的规划设计管理,称为规划设计的设计管理阶段;从项目或分项工程开工直至竣工期间的规划设计管理,称为规划设计的实施管理阶段;
6.3责任建筑师制度:
6.4根据公司发展的规划要求及项目的具体实施状况,项目设立责任建筑师制度;责任建筑师由该项目驻现场建筑师或驻本部建筑师担任,全面负责协调项目各设计人员工作安排及设计技术管理,对项目实施工程中出现的重大设计变更应报经北京公司评委会批准后方可下文、执行。
6.5设计管理阶段可分为以下主要阶段:
a)土地吸纳规划设计阶段;
b)概念设计阶段;
c)规划设计招标阶段;
d)规划设计初步设计阶段;
e)施工图设计、精装修设计阶段;
f)施工图审查阶段;
6.4.1土地吸纳规划设计阶段:
6.4.1.1由北京公司评委会组织有关人员参与对地块进行实地踏勘,安排专人了解区域城市规划情况及动向,依据投资策划部《可行性研究报告》、《发展策划报告》对土地出让方既定规划方案的各项经济技术指标进行重新评估,得出总体印象及评价,编写《概念规划》;
6.4.1.2《概念规划》内容应包括总销售面积、密度分析、楼型分布尝试、景观及朝向论证等,并对地块做出2~3个分析方案,提交成果性文件。
由公司评委会对评价成果进行初步评审并上报集团评委会备案;
6.4.1.3《概念规划》内容一般由公司设计研究部组织该项目负责建筑师编制。
如项目较大或重大,可考虑委托专业设计单位进行有关概念规划设计方案;
6.4.2概念设计阶段:
6.4.2.1概念设计共分3个阶段:
创意稿、方案稿、实施稿;
6.4.2.2概念设计创意稿
a)在项目确定后,在依据投资策划部《可行性研究报告》和经营销售部《发展策划报告》的基础上,经过设计市场调研,通过发散思维进行概念创意多方案起草,成果文稿用以指导设计任务书的编制;
b)概念设计创意稿编制过程:
先由设计、投资和营销等有关人员通过发散思维提出各种概念创意,再由公司评委会组织公司内部讨论和评选,创意稿文稿由设计研究部负责起草及编制;
c)概念设计创意稿以工作信函上报集团评委会。
在收到集团评委会意见后,由公司评委会组织设计管理部进行优化完善;
6.4.2.3概念设计方案稿
a)在规划方案回标后,由北京公司评委会组织设计、投资和营销策划人员进行讨论,吸收建筑师的投标创意,对创意稿进行再创作,完成概念设计方案稿作为指导规划方案优化、平面、立面、环境、装修等方案设计的依据;
b)概念设计方案稿由设计研究部起草编制,由北京公司评委会组织评审,并以中海地产企管委审批表(附件二十五)上报集团评委会。
集团评委会组织联合评审并给以批复。
在收到集团评委会意见后,由北京公司评委会组织设计研究部进行深化完善;
6.4.2.4概念设计实施稿
a)在销售之前,由公司评委会组织设计研究部、投资策划和营销人员进行讨论,根据方案稿实施情况,对各专业方案设计创意进行系统总结,为营销部门编制《营销策划》提供条件,并进行设计交底,使得设计概念经包装后能够真正推广成为卖点;
b)概念设计实施稿由设计研究部起草编制,由公司评委会组织初步评审,并以工作信函上报集团评委会。
在收到集团评委会意见后,由公司评委会组织设计研究部进行深化完善;
6.4.3规划设计招标阶段
6.4.3.1在概念设计创意稿完成后,由设计管理部根据政府规划设计要点,结合《可行性研究报告》、《发展策划报告》和创意稿,编制《设计任务书》(附件九);
6.4.3.2对境内、外设计单位进行调研,编制《设计师网络登记表》(附件十),完成《设计单位考察报告》;
6.4.3.3一般情况下,规划设计必须通过设计招标确定设计方案和设计单位。
个别小型项目可考虑直接委托一家设计单位进行多方案设计用以选定设计方案;
6.4.3.4设计单位选择参见《设计单位管理工作程序》(程序二);
a)公司评委会组织对设计任务书进行初步评审,连同投标设计单位考察报告评审表上报集团评委会,由集团评委会组织评审;
b)在收到集团评委会意见后由设计研究部建筑师进行修改完善,报北京公司评委会审批备案;
C)根据规划设计任务书要求深入完善概念规划,针对重点要素、难点进行定性、定量分析、推论,及时上报集团评委会
6.4.3.5规划方案招标:
a)发标
依照《设计单位考察报告》,由北京公司评委会推选、集团评委会审批选定设计投标单位名单,发出《项目方案招标邀请函暨确认书》(附件十一)并附上《设计任务书》,在收齐设计单位回复后由设计研究部组织安排发标前3个工作日召开设计招标答疑会议,并向投标设计单位发出《招标答疑会会议议程》(附件十二)函件,并按函件程序安排召开答疑会;
b)在设计招标过程中,由公司评委会和设计管理部及时与各投标单位分别进行中期交流,在不影响设计师创意发挥的前提下适当引导以确保最终投标方案的可实施性、有效性及准确性;
6.4.3.6设计投标方案评审
a)评审前准备工作:
由设计研究部对投标方案进行编号并及时将投标方案文件分送各级评委会;
b)初步评审:
设计研究部、投资策划部和经营销售部需先行分别在内部进行讨论和交流。
由北京公司评委会组织召开投标设计方案初步评审会议对各投标设计方案进行初步评审,提出初步评审意见并以评审表上报集团评委会;
c)设计研究部需编制投标方案汇总图集、填写《投标方案经济技术指标对比表》(附件十三)、《投标方案景观、噪音等专项对比表》(附件十四)、《投标方案评分表》(附件十五)以及《招标方案设计服务计划对比表》(附件十六),并上报集团评委会;
d)联合评审:
由集团评委会发出《联席评审会议议程》(附件十七)组织召开联席评审会议,以确定中标方案中标单位。
公司设计管理部应做好各种协助工作,联系各投标设计单位设计师到场表述设计构思和思路。
北京公司评委会在联席会议上汇报对各方案的初步评审意见并参与讨论、评议。
由集团评委会和北京公司评委会部联合填写《投标方案评分统计表》(附件十八)和《投标方案评审意见汇总表》(附件十九);
6.4.3.7设计研究部负责起草《中标通知书》(附件二十),由公司盖章发出;
6.4.3.8设计研究部负责起草《未中标通知书》(附件二十一),由公司盖章发出,发出时间一般在与中标单位签定设计合同之后;
6.4.4规划设计初步设计阶段:
6.4.4.1签定设计合同:
设计研究部负责按照《设计合同标准文本》起草设计合同,并与中标单位商定有关设计合同条款。
设计费用由公司领导确认。
设计时间根据项目发展计划制定。
设计合同文件按公司有关评审程序进行评审并由公司总经理签署;
6.4.4.2由设计研究部根据项目发展计划编制《开工前设计计划》(附件二十二);
6.4.4.3规划方案优化:
设计研究部负责起草编制《中标方案优化要求》(附件二十三),由公司评委会确认并以工作信函上报集团评委会。
在收到集团评委会意见后,由公司评委会组织设计研究部进行修改和完善并将《中标方案优化要求》发至中标单位。
设计研究部需根据设计过程情况,上报阶段性图纸、工作模型及调整意见,并根据集团评委会意见指导设计单位进行方案优化。
《中标方案优化要求》、设计合同及《开工前设计计划》应及时上报集团评委会;
6.4.4.4定稿方案评审:
北京公司评委会组织对规划设计定稿方案进行评审,提出初步评审意见并上报评审表,由集团评委会组织联合评审对定稿方案进行最终审批;
6.4.4.5委托相关设计单位进行必要的地质勘查工作,签订《委托合同》;
a)勘察单位应提供《地勘报告》;
b)勘察单位应提供建筑抗浮深防水位的咨询意见;
c)勘察单位应提供其它必要的咨询意见;
6.4.4.6编制《初步设计要求》,要求设计单位在方案深化基础上进一步完善;
6.4.4.7建筑方案设计
建筑方案设计分为平面设计、立面设计和建筑方案报建图设计三个阶段。
一般情况下,建筑方案设计交由规划设计中标单位承担。
如中标单位为国内设计单位,则由该设计单位承担建筑方案报建图设计。
如中标单位为境外设计单位,则由初步设计和施工图设计单位负责建筑方案报建图设计;
a)平面设计
1)在规划设计定稿方案确定后,在公司评委会的指导下,由设计研究部负责组织进行建筑单体平面设计;
2)应结合市场需求提出平面设计要求,组织设计师对单体平面进行系统设计及优化,并上报集团评委会平面设计要求、阶段性图纸及调整意见;
3)定稿方案评审:
由公司评委会组织对平面设计定稿方案进行初步评审,提出评审意见并上报审批表,由集团评委会最终审批;
b)立面设计
1)北京公司评委会需对建筑方案设计单位的立面设计水平进行评估,提出立面设计要求。
如认为该设计单位的立面设计水平较高,则继续委托进行立面设计。
如认为该设计单位的立面设计水平有限或通过几轮立面设计仍不能达到满意的成果时,则需另行委托或通过立面设计招标以确定立面设计单位和中选方案。
《设计单位考察报告》及立面设计要求上报集团评委会;
2)选择立面设计单位程序参见《设计单位管理工作程序》(程序二);
3)设计研究部组织设计单位根据评审意见进行后续设计优化、定稿、实施工作。
由设计研究部安排制作大比例工作模型,以考察整体立面效果。
由设计研究部组织材料选样和现场样板墙制作。
设计研究部在设计优化过程中需上报公司优化意见和设计师优化图纸。
集团评委会对色板、工作模型、现场外墙样板及照片进行备案,在必要时提出意见;
4)定稿方案:
北京公司评委会对定稿方案进行初步评审和确认,将审批表上报集团评委会。
由集团评委会最终审批。
c)建筑方案报建图设计
设计研究部负责组织设计单位进行建筑方案报建图设计,为前期报建
部提供相关的技术支持;
6.4.4.8其他专业的初步设计
除建筑设计外,其他专业如结构、水、电、暖等专业的初步设计由各专业工程师负责协调和配合;
6.4.4.9初步设计和施工图设计单位选择
a)一般情况下,如规划设计中标单位或建筑方案设计单位为国内设计单位时,该设计单位可优先被考虑成为初步设计和施工图设计单位;
b)如规划设计单位或建筑方案设计单位为境外设计单位时,则需另行委托一家国内设计单位承担设计。
根据对多家国内设计单位的考察情况及各家设计单位的报价情况,由北京公司评委会讨论确定一家设计单位承接初步设计和施工图设计,并将评选结果报集团评委会备案;
c)以建筑方案设计定稿成果为依据进行初步设计。
以初步设计定稿成果为依据进行施工图设计;
d)在开展初步设计和施工图之前,设计研究部需组织建筑师、结构工程师、机电工程师编制设计要求并提供给设计单位作为初步设计及施工图设计依据;
e)如初步设计和施工图设计单位和建筑方案设计单位不是同一家,则安排建筑方案设计单位进行其合同责任范围内的设计深化,并作为条件图交付初步设计和施工图设计单位。
建筑方案设计单位应与初步设计和施工图设计单位密切交流意见和磋商处理设计问题。
初步设计和施工图设计过程的作业图和最终成果应由建筑方案设计单位参与评审并提出意见。
设计研究部负责对各家设计单位的配合进行总体协调。
6.4.4.10环境设计
a)依据《概念设计(方案稿)》,以多方案为原则,根据项目情况和对设计单位考察情况,由北京公司评委会研究并与集团评委会交换意见以确定直接委托一家设计单位进行多方案设计或组织多家设计单位进行方案设计投标;
b)编制《环境设计专项任务书》(附件二十四),与《设计单位考察报告》及《设计师网络登记表》、《设计合同》一并上报集团评委会备案;
c)方案评选
北京公司评委会组织方案评选,对各方案提出初步评审意见后以评审表上报集团评委会。
集团评委会组织方案评审,确定中选方案及优化方向;
d)优化定稿
1)依据环境设计方案确定稿和建筑初设成果,进行环境初步设计;
2)设计研究部具体组织设计师根据评审意见进行后续设计优化、定稿、制作大比例工作模型、材料选样等实施工作。
公司评委会在设计优化过程中需上报集团评委会优化意见和设计师优化图纸备案。
集团评委会在必要时提出意见;
e)北京公司评委会对定稿方案进行初步评审并以评审表上报集团评委会。
集团评委会在必要时对定稿方案进行阶段性评审;
f)北京公司评委会以工作信函邀请集团评委会到现场对设计实施效果进行验收并提出优化意见。
6.4.4.11在此设计阶段,需由前期报建部提供以下资料:
1)人防、消防、教育、交通、绿化、河湖、文物、军队获得批文及咨询意见
2)自来水、雨水、污水、电力、煤气、热力、道路等的咨询方案,委托设计合约、施工图、路由
3)各种交通、噪声、环境、高度等条件的论证、评估
4)建设工程规划许可证申请过程中的有关配合工作
6.4.4.12初步设计完成后,由各部门填写《初步设计审核表》(附件二十六),设计部建筑师组织设计实施与管理
6.4.5施工图设计、精装修设计阶段:
6.4.5.1建筑施工图设计阶段的控制
a)依据初步设计,编制《设计合同施工图设计要点》;
b)项目负责建筑师全程跟踪、控制建筑施工图设计;
c)及时按照公司项
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