房屋买卖合同解除案例.docx
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房屋买卖合同解除案例
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房屋买卖合同解除案例
篇一:
房屋买卖合同解除权纠纷案例
合同解除条件未成就,卖方无权解除房屋买卖合同
作者:
北京市正海律师事务所涛
房屋买卖合同解除权纠纷案例
【案情介绍】
20XX年4月,姜卓与张升签订了《北京市存量房屋买卖合
同》,约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室
房屋一套。
房屋总价款人民币108万元。
同日,双方签订《补充协议》,主要内容如下:
姜卓以商业
贷款方式购买此房,于签署本协议当日给付张升定金2万元,于
房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万
元,其余购房款73万元,由姜卓所申请的贷款机构支付。
贷款
期限不晚于20XX年5月31日,即姜卓支应于20XX年5月31日
前,支付全部购房款。
张升在20XX年5月31日前将房屋交付姜
卓。
协议签订后,姜卓依约于20XX年4月22日向张升支付了购
房定金2万元;于20XX年5月11日向张升支付了购房首付款
32万元,同日,张升将房屋交付姜卓,姜卓对房屋进行了装修。
此后,贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由,不予办理
商业贷款。
姜卓为了履行剩余74万元付款义务,决定另行筹措
资金改由现金形式支付,并于20XX年6月25日电话通知张升,
张升表示同意。
20XX年7月13日,姜卓通知张升办理收款、过户事宜。
但
张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由,提出解除合同。
20XX
年8月28日,张升向姜卓发出《房屋买卖合同解除通知书》,以
姜卓延期付款为由再次提出解除合同。
鉴于双方坚持己见,不能协商解决争议,姜卓委托北京市正
海律师事务所韩涛律师,依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件
提交
【仲裁庭意见】
仲裁庭经过审理,认为:
1、姜卓因自身原因未能办理贷款,未能按照合同约定于20XX
年5月31日前支付全部购房款,构成违约,应当承担违约责任。
但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。
2、张升请求单方解除房屋买卖合同,不符合《合同法》第
九十四条第三项有关合同解除的条件,不予支持。
【裁决结果】
1、双方应当继续履行房屋买卖合同。
姜卓于仲裁裁决书送
达之日起五日内,向张升支付购房款74万元,张升拒不接受的,
姜卓应立即办理提存公证。
张升配合姜卓办理房屋过户登记手
续。
2、姜卓向张升支付违约金4800元。
3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。
【法律分析】
一、《合同法》对于合同解除的规定
本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否
成就。
在此,我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定:
所谓“合同解除”,是在合同有效成立之后,因当事人一方
的意思表示,或者双方的协议,使基于合同发生的债权债务关系
归于消灭的行为。
《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类:
(一)约定解除,它包括两种情况:
1、合同约定了合同解除条款。
如合同约定,违约方以支付
一定数额的违约金作为合同解除的条件。
2、在合同签订后,经双方协商解除合同。
(二)法定单方解除权,即合同法第九十四条规定的几种情
况:
1、因不可抗力致使不能实现合同目的;
2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的
行为表明不履行主要债务;
3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍
未履行;
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实
现合同目的;
5、法律规定的其他情形。
二、张升行使法定解除权的条件与程序
就本案而言,张升认为姜卓迟延履行付款义务,但是合
同未约定在此情况下张升拥有合同解除权;故张升只能依据
《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定行使法定单方
解除权。
该条规定的单方解除权必须满足以下条件:
1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为;
2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务;
3、经另一方催告;
4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。
当事人一方迟延履行其主要义务时,另一方在催告之后,并
不立即享有解除合同的权利,而应当在催告之后,经过一段
合理的期限,以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主
要债务。
在满足上述行使解除权的条件后,张升还要依据《合
同法》第96条规定通知对方,自通知到达对方时合同解除。
本案中,鉴于张升在双方变更付款方式后,并未明确向
姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务,不符
合《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定的单方解除
权的条件,故张升不享有合同解除权。
三、姜卓收到张升解除合同的通知后,提出异议的期限。
姜卓收到张升发出的解除合同通知后,如果不在三个月内及
时提起仲裁申请,有可能导致合同解除的法律后果,丧失胜
诉权。
依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同
法》若干问题的解释
(二)》第二十四条规定,在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权,解除合同通知到达对方
当事人后,对方当事人行使异议权的期限有两种情况:
(一)双方约定解除合同的异议期限。
如果一方当事人
在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持。
(二)当事人没有约定异议期间。
在解除合同或者债务
抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。
通过上述简要分析,我们不难看出合同法立法目的是维
护交易的安全与稳定,合同解除的条件十分严格,当事人不能随意主张解除合同,否则构成违约行为。
篇二:
成功解除二手房买卖合同案例范本
基本案情】
20XX年7月,曲某与梁某经中介公司介绍签订《房屋买卖合同》,约定:
房屋交易价为1250000元,曲某交付该物业于梁某使用的日期为出同意贷款通知书当天;付款方式:
梁某于20XX年7月25日前支付20000元作为定金,于交易过户当天支付350000元,于交易过户完成并办妥他项权利登记后,由贷款银行直接将880000元划入曲某银行账号作楼价余款;另约定:
双方均知悉涉讼房屋未办理房产证,故须加快办理房产证,加快办证费用由被告支付,曲某须积极配合或提供有关资料办理房产证。
20XX年8月,曲某与梁某签订《房屋买卖补充协议》,约定:
曲某同意在收到梁某支付购房款200000元之日将涉讼房屋交付给梁某入住使用。
梁某支付20万元购房款后,曲某将涉讼房产交付梁某入住使用,然而,梁某入住使用之后,却怠于履行加快办证义务,致使房产无法交易过户,曲某迟迟不能取得余下购房款。
曲某决定委托律师代理诉讼,诉请:
1、要求解除双方的房屋买卖合同关系;2、梁某退回涉讼物业给曲某。
【被告辩称】
1、合同可以继续履行,曲某没有提供证据证明不可以办理房产证;2、梁某已按约支付了加快办证费用,且现加快办证时机尚未发生,梁某不存在迟延履行的违约行为。
【律师代理意见】
律师的主要代理意见包含以下几点:
1、《房屋买卖合同》合法有效,双方应恪守履行;2、加快办理涉讼房屋房产证的合同义务归梁某及中介方;3、梁某未履行加快办证义务导致曲某合同目的无法实现,属根本违约;4、涉讼房产至今未进行房地产初始登记(大确权),二手房交易客观上无法继续进行,《房屋买卖合同》应予以解除。
【法院判决】
一审:
解除双方的房屋买卖合同,梁某将物业交回曲某。
二审:
维持原判。
【律师点评】
1、违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定,合同并非必然无效。
2、诉讼过程中,依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定,法官可依法行使释明权。
3、在开发商尚未大确权的情况下进行的二手房交易,因该交易客观上无法继续进行,二手房交易的任何一方均有权向法院请求解除该二手房买卖合同。
篇三:
房屋买卖合同解除权纠纷案例
合同解除条件未成就,卖方无权解除房屋买卖合同
作者:
北京市正海律师事务所涛
房屋买卖合同解除权纠纷案例
【案情介绍】
20XX年4月,姜卓与张升签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定姜卓购买张升位于
北京市朝阳区远洋天地小区两居室房屋一套。
房屋总价款人民币108万元。
同日,双方签订《补充协议》,主要内容如下:
姜卓以商业贷款方式购买此房,于签署
本协议当日给付张升定金2万元,于房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民
币33万元,其余购房款73万元,由姜卓所申请的贷款机构支付。
贷款期限不晚于20XX年5
月31日,即姜卓支应于20XX年5月31日前,支付全部购房款。
张升在20XX年5月31日前
将房屋交付姜卓。
协议签订后,姜卓依约于20XX年4月22日向张升支付了购房定金2万元;于20XX年5
月11日向张升支付(:
房屋买卖合同解除案例)了购房首付款32万元,同日,张升将房屋交付姜卓,姜卓对房屋进行了
装修。
此后,贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由,不予办理商业贷款。
姜卓为了履行剩余
74万元付款义务,决定另行筹措资金改由现金形式支付,并于20XX年6月25日电话通知张
升,张升表示同意。
20XX年7月13日,姜卓通知张升办理收款、过户事宜。
但张升却以姜卓延期付款已经违
约在先为由,提出解除合同。
20XX年8月28日,张升向姜卓发出《房屋买卖合同解除通知书》,
以姜卓延期付款为由再次提出解除合同。
鉴于双方坚持己见,不能协商解决争议,姜卓委托北京市正海律师事务所韩涛律师,依
据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件提交
【仲裁庭意见】
仲裁庭经过审理,认为:
1、姜卓因自身原因未能办理贷款,未能按照合同约定于20XX年5月31日前支付全部购
房款,构成违约,应当承担违约责任。
但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。
2、张升请求单方解除房屋买卖合同,不符合《合同法》第九十四条第三项有关合同解除
的条件,不予支持。
【裁决结果】
1、双方应当继续履行房屋买卖合同。
姜卓于仲裁裁决书送达之日起五日内,向张升支付
购房款74万元,张升拒不接受的,姜卓应立即办理提存公证。
张升配合姜卓办理房屋过户登
记手续。
2、姜卓向张升支付违约金4800元。
3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。
【法律分析】
一、《合同法》对于合同解除的规定
本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否成就。
在此,我们简要回顾一
下合同法对于合同解除的相关规定:
所谓“合同解除”,是在合同有效成立之后,因当事人一方的意思表示,或者双方的协
议,使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。
《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类:
(一)约定解除,它包括两种情况:
1、合同约定了合同解除条款。
如合同约定,违约方以支付一定数额的违约金作为合同解
除的条件。
2、在合同签订后,经双方协商解除合同。
(二)法定单方解除权,即合同法第九十四条规定的几种情况:
1、因不可抗力致使不能实现合同目的;
2、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
3、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
5、法律规定的其他情形。
二、张升行使法定解除权的条件与程序
就本案而言,张升认为姜卓迟延履行付款义务,但是合同未约定在此情况下张升拥
有合同解除权;故张升只能依据《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定行使法定
单方解除权。
该条规定的单方解除权必须满足以下条件:
1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为;
2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务;
3、经另一方催告;
4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。
当事人一方迟延履行其主要
义务时,另一方在催告之后,并不立即享有解除合同的权利,而应当在催告之后,经过
一段合理的期限,以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主要债务。
在满足上述行
使解除权的条件后,张升还要依据《合同法》第96条规定通知对方,自通知到达对方时
合同解除。
本案中,鉴于张升在双方变更付款方式后,并未明确向姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务,不符合《合同法》第九十四条第一款第(三)项规定的单方解除权的条件,故张升不享有合同解除权。
三、姜卓收到张升解除合同的通知后,提出异议的期限。
姜卓收到张升发出的解除合同通知后,如果不在三个月内及时提起仲裁申请,有可能导致合同解除的法律后果,丧失胜诉权。
依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
(二)》第二十四条规定,在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权,解除合同通知到达对方当事人后,对方当事人行使异议权的期限有两种情况:
(一)双方约定解除合同的异议期限。
如果一方当事人在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持。
(二)当事人没有约定异议期间。
在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。
通过上述简要分析,我们不难看出合同法立法目的是维护交易的安全与稳定,合同解除的条件十分严格,当事人不能随意主张解除合同,否则构成违约行为。
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