地产行业审计指南.docx
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地产行业审计指南.docx
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地产行业审计指南
目录
1.货币资金审计要点…………………………………………1
2.收款循环审计要点…………………………………………2
3.成本循环审计要点…………………………………………7
4.费用循环审计要点…………………………………………12
5.税金审计要点………………………………………………13
6.实物资产审计要点…………………………………………15
7.往来款项审计要点…………………………………………16
《地产行业审计指南》使用说明:
本指南主要应用于年度会计报表审计,其他审计参照本指南执行。
本指南不是审计程序(具体审计计划),只是执行审计程序的思路和方法的指导。
若其报表项目中有本指南未包括的,主审人员可参照相关项目指南。
第一节货币资金审计要点
货币资金是企业资产的重要组成部分,也是企业资产中流动性最强的一种资产,而且与各个交易循环均直接相关,因此在企业会计核算中占有重要的位置,同时也成为各行业审计的重点。
一、货币资金审计目标:
1.是否确实存在?
是否为其拥有或控制?
2.期间内的所有收支业务是否均已记录完毕,有无遗漏?
3.余额是否正确?
(关注大额未达账项)
4.列报是否正确?
(关注受限资金、外币等)
二、符合性测试程序
1.通过观察、了解检查货币资金内控制度建设,查看公司对集团财务审批制度的执行情况。
详见:
《货币资金内控问卷》
2.取得公司各银行基础信息资料,了解公司与银行业务往来信息。
详见:
《银行信息资料》
三、实质性测试程序
1.突击盘点库存现金(关注差异及保险柜库存的其他资料);核对银行对账单及调节表(关注未达账项);
2.抽查大额库存现金、银行存款、其他货币资金的收支;
3.检查现金、银行存款、其他货币资金收支的正确截止;
4.检查外币管理及折算、银行存单(冻结、质押或受限情况)、信用卡核算等。
另外,结合实际经验,可进行以下程序:
①支付工程款项等是否有月计划用款审批或报告;②抽查大金额的现金支出原因及是否有主席授权的权限人审批,关注现金支出是否需收手续费,对需收的手续费查看是否已收回,未明确手续费的记录下来,请示领导;;③查看以借款支付的预付款,出纳是否做好备查登记,现金借款冲账是否当月冲回;冲账发票提供地与资金流向地是否相符;
5.核查大额的现金支出原因,查看资金去向与业务发生地是否相符,检查现金借款是否当月报账;检查非对公户存折,逐笔核对开支审批及合理性(关注现金支出是否有审批,月末、月初转入款项是否合理,有无挪用现金现象);检查正常利息和签订的特殊协定存款返点利息是否及时入账。
6.检查收据管理情况,是否存在未入账等情况;抽查发票系统汇总的各时期已开发票金额报表,核实各时期账上金额与实际发票金额是否存在差异,了解差异原因;未入账的各押金收入管理是否规范合理,退款时单据是否一式三联作废。
本环节审计重点详见:
《资金管理专项审计》
(注意:
二、三环节应同时关注以下几方面:
岗位分工及授权审批、现金及银行存款的管理、票据及有关印章的管理、监督自查的执行情况。
)
第二节收款循环审计要点
一、地产行业收款循环的业务流程,参见《集团内部控制规范》流程图。
二、地产行业收款循环涉及会计报表科目主要有:
货币资金、预收账款、主营业务收入、其他业务收入、营业外收入。
依据《地产行业统一会计科目》,查看科目是否按集团统一的会计科目进行设置。
以下是相关会计报表科目的审计重点:
(一)预收账款
说明:
预收账款是地产行业公司归集收入的主要科目。
其下设二级科目为预收购房款、车位款、商铺、租金
A.审计目标:
1.五项认定:
存在、义务、完整性、计价、列报。
2、“预收账款”是否和售楼软件保持一致
3、确保是否按新会计准则规定及时转入“主营业务收入”科目。
B.实质性测试程序:
1、结合售楼部提供的基础信息,了解预售与实测面积是否在合理差异率内,销售
面积是否正确。
详见:
《地产公司预售、实测、销售面积核对表》
2、核查在未取得预售许可证情况下,所收取的定金、预收款是否按规定进行挂账
处理。
3、开发园区均取得预售许可证后,由售楼部提供基础情况作为核对收入的依据。
详见:
《地产公司园区房屋、车位基础情况表》
4、结合公司销售合同,核查收取的定金收费标准(包括团购定金、大额定金、小额定金)及房款等,且是否录入售楼软件;折扣减免审批手续是否齐全。
5、检查售楼软件签约合同与实际合同金额是否存在差异,导出未收款数据,检查是否存在一次性付款、分期付款、公积金贷款、商业贷款人为滞后到户情况,落实是否办理审批手续,核实其享受的付款折扣是否有效。
详见:
《售楼合同与售楼软件数据核对表》
查看财务部是否对应收款建立备查登记。
核对财务信贷人员统计的未收回款项备查金额是否与售楼部相符;售楼部与财务部是否每月都核对应收帐,并及时催收已到付款期的应收帐款,了解银行放贷周期,审核其合理性,关注逾期未收回款项的处理。
6、检查财务部是否定期进行软件之间数据复核程序,检查售楼软件已收款与财务U8“预收款”、“其他应付款”是否一致(含代收款项,如:
印花税、抵押登记费等),如不一致查明原因并调整数据一致。
详见:
《售楼软件与U8预收款核对表》
7、结合各园区销售合同总金额与财务账上“预收账款”、“主营业务收入”核对是否账账相符,收款是否及时准确,减免审批是否有效,结转收入是否符合会计制度。
详见:
《地产公司预收账款与主营业务收入平账表》
8、结合售楼软件,查看退房、换房、更名等审批手续是否齐全,违约金及手续费是否收取;定金罚没审批手续是否齐全,详见:
《退房、换房、更名核查工作底稿》。
9、检查收据开具的收款总额(含:
认筹金、定金、首付款、全款、代收款)是否与账上已收款一致,关注收据作废、退款情况是否有审批手续。
详见:
《收据收入与U8账目核对表》
10、检查售楼部财务部之间的单据交接流程是否符合内控要求,如:
定金单、罚没单等。
是否有定期书面核对收入,催缴款项工作程序。
11、统计未售房屋、车位及使用情况,详见:
《地产公司未售房、车位情况汇总表》
12、检查特殊情况下的账务处理是否规范:
①退房、退车位、退面积差的账务处理:
贷:
现金/银行存款贷:
预收账款(红字)
②二级明细科目串户情况先冲错误账目,再重新入正确处理:
借:
现金/银行存款贷:
预收账款--***(红字)(错误的)
借:
现金/银行存款贷:
预收账款--***(正确的)
13、核查预收明细账异常余额情况,确认是否存在串户、延迟结转收入等情况。
如:
借方余额、长期未结转收入、已售此房仍有余额等情况。
(二)主营业务收入
说明:
主营业务收入一般包含:
销售住宅、商铺及不动产租赁。
A.审计目标:
1.六项认定:
存在、完整性、准确性、截止、分类、列报;
B.实质性测试程序:
1.查明主营业务收入的确认原则、方法,注意是否符合相关会计制度(准则)规定的收入实现条件及年初上报集团的会计处理原则确认,且前后期一致;追查其入账依据及有关法律性文件是否充分;对执行项目核算的,独立估计项目完工进度;以确认收入的合理性。
税务收入确认原则:
①一次性付款方式销售开发产品的经营收入,于取得价款或取得了索取价款的凭据时,确认收入的实现;②分期收款方式销售开发产品的经营收入,可按合同规定的收款时间分次转作经营收入,付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现;③银行按揭方式销售开发产品的经营收入,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入的实现。
各集团的会计处理收入确认条件:
湖南区域以交房为标准确认收入,附件为由物业公司确认后的交房清单,清单中需列明实测后结算房价。
贵州区域按已开具发票确认收入。
安徽区域以发出入伙通知书为收入确认条件。
:
2、检查主营业务收入科目贷方红字账目,核查是否为退房、退车位、退面积冲账原因,审批手续是否合理、有效,账务处理是否规范:
①已结转到收入的退房、退车位、换房退差额、退面积差账务处理:
贷:
现金/银行存款贷:
主营业务收入(红字)
②已结转到收入的换房补差额情况下的账务处理:
借:
现金/银行存款贷:
预收账款(应收帐款)
借:
预收账款(应收帐款)贷:
主营业务收入
3、检查主营业务收入明细科目设置是否符合土地增值税要求,按住宅、商铺等不同类别进行核算。
4、结合销售面积*单价与优惠后合同总额对比,审核各项销售优惠是否执行集团和公司制度,低折扣审批手续是否齐全、有效;结合销售报告、合同,查看团购情况、大户购房情况,重点关注销售政策执行情况及折扣的审批情况。
详见:
《地产公司销售优惠核查表》
5、检查已售房收款情况与交付情况:
①抽查已交房未全额收款的客户,核实欠款原因和审批手续是否有效;②检查物业公司交费情况,关注是否存在款项未全额付清,房、车位已交付使用。
详见:
《抽查已售房、车交付情况表》。
6、检查入账发票开具是否与合同一致,并检查是否存在虚开发票或已销售但未开发票的情况。
详见:
《地产公司发票核查表》。
7、检查租赁合同及其收款情况,审核减免审批是否齐全有效。
详见:
《地产公司
合同收入核查表》
8、检查租金合同主体立项和租金收入是否均为地产公司,若存在立项在地产而租金收入在其他公司的情况下,需双方签订委托收款协议,账务挂往来款处理。
9.报表数据合理性分析:
9.1将营业收入、主营业务利润与经营活动产生的现金流量、净利润进行对比分析,判断业务收入、主营业务利润的合理性:
(三)其他业务收入
说明:
其他业务收入主要包含各类卡证工本费、变更付款而收取的手续费、违约金等各类杂项收入及利息收入。
A.审计目标:
六项认定:
存在、完整性、准确性、截止、分类、列报。
B.实质性测试程序:
1、1.核查各项收费标准、审批手续、收费程序及内控是否合理。
2、核查其他收入是否完整,可抽查一定数量凭证、相关单据进行核实收入完整性。
3、结合销售变更记录,查看合同工本费及手续费是否收取。
4、结合帐上收入,核查售楼部定金罚没单、违约金扣款单,款项是否由相关部门定期核对,及时入账。
详见:
《地产公司定金罚没核查表》。
4、查看外部公司借款的帐务处理是否正确。
委托银行贷款的帐务处理及税务处理详见《货币资金管理专项审计》附录。
(四)营业外收入
说明:
营业外收入主要包含处置非流动资产利得、罚没利得、政府补助利得、税务手续费返还、其他收入。
A.审计目标:
六项认定:
存在、完整性、准确性、截止、分类、列报。
B.实质性测试程序:
1.了解公司对营业外收入的内部控制流程,抽查同一期间账上营业外收入与各类单据是否一致。
关注款项入帐是否及时。
2、检查施工班组扣款单、施工班组能源费用或杂项扣款单,与财务账、收据等核对是否一致;检查跨区域代扣款项是否已协助扣款,如未扣回了解未扣原因,后续跟办扣款情况。
详见:
《地产公司各类扣款核查表》
3.对于违约补偿款收入,检查是否符合规定的条件,必要时可向违约方发函确认或抽查合同约定的违约金条款,核实合同执行情况,是否存在违约情况而未落实违约责任,是否有审批免责情况;
4.核查处置固定资产的审批手续、变卖流程、收款单据等,了解变卖收入是否符合当期市场合理行情。
5.核查各类罚单是否连号管理,罚款内容、金额是否与公司规定相符。
抽查同一期间单据,与收入核对是否一致。
第三节成本循环审计要点
一、地产行业成本费用循环的业务流程,参见《集团内部控制规范》流程图。
二、地产行业成本费用循环涉及会计报表科目主要有:
开发成本”、“开发间接费用”、“开发产品”、“主营业务成本”、“预付帐款”,、其他业务成本、营业外支出、
依据《地产行业统一会计科目》,查看科目是否按集团统一的会计科目进行设置。
以下是相关会计报表科目的审计重点:
(一)开发成本
说明:
开发成本下设二级科目为:
①基础设施费:
基础设施费是指房地产开发项目周围所需的各项基础设施建设所
发生的支出。
包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
②土地征用及拆迁补偿费:
土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费,有关地上、
地下附着物拆迁补偿的净支出(即扣除拆迁旧建筑物等回收的残值),安置动迁用房支出。
③开发间接费:
开发间接费用是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发
项目发生的各项间接费用。
其中包括管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、利息等。
重点关注:
①能按转让房地产项目计算分摊和能提供金融机构证明的利息,在不超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额允许据实扣除。
②企业不设置现场管理机构而由公司本部定期或不定期派人到现场组织开发活动而发生的费用,直接计入管理费用。
(以上适用于土地增值税)
④前期工程费:
包括:
规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、
三通一平或七通一平。
⑤公共配套设施费:
公共配套设施费是指房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的公共配套设施所发生的支出。
包括开发小区内的居委会、派出所、幼儿园、学校、自行车棚、公共厕所、消防、锅炉房、水塔等设施的支出。
⑥建筑安装工程费:
在开发项目过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
包含以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。
A.审计目标:
1、六项认定:
存在、完整性、准确性、截止、分类、列报。
2、开发成本”按新会计准则结转为“主营业务成本”
B.实质性测试程序:
1、检查开发成本二级科目设置和核算内容是否清晰,能够准确反映成本情况。
2、查看项目立项书,核查项目立项、成本列支、帐务处理是否一致。
详见:
《地产公司项目立项核查表》
3、结合土地使用权出让或转让合同,查看土地出让金的付款、发票、合同是否一致;帐务处理是否符合集团规定(理论上应通过“无形资产”进行核算,目前集团未按此方式操作,直接计入“开发成本”);而后再根据开发面积等结转到开发成本科目,对于分期开发的土地使用权查看转入开发成本是按建筑面积还是其它方法,依据是否充足;查看预交购买土地保证金金额及购买后的处理,是退回,还是抵土地出让金。
4、检查按地块成本计算而缴纳的契税、耕地占用税交纳是否符合规定。
详见:
《地产公司土地契税、耕地占用税核查表》
5、检查工程施工许可证上施工区域与工程承包合同是否一致。
详见:
《地产公司施工许可证核查表》
6、核对建设用地规划许可证土地面积与土地使用证面积、地块分配是否正确。
详见:
《地产公司土地规划与分配核对表》
7、①结合工程合同核查外包及内包工程是否按集团下发的招投标管理有关规定进行工程招投标,招标后中标结果及未进行招标项目是否报主席审批,并核对实际施工班组、承包价格、施工区域等是否中标结果一致;②核查工程合同时,应注意合同签订主体是否妥当,施工项目立项是否属于本公司;③对已执行完毕的工程合同,核查合同、付款、发票(发票是否按公司全称开具)三者是否一致,核查建安项目是否收取建安发票,外地施工队开具的发票是否为税务代开建安发票。
详见:
《前期阶段地产工程合同与付款核查表》
8、结合与内包挂靠公司的协议或合同的管理费条款,查看管理费的支付情况;查看财务部对挂靠项目的核算情况,是否有项目部专户,对项目部专户是否有备查登记表,并定期进行对帐;了解内包工程的税金由地产公司承担还是由施工班组承担,如由施工班组承担查看代付款项是否及时扣回。
9、查看公司是否有代建项目,并结合合同及日常资金流向等判断是否符合税法上代建行为的规定,查看财务核算上是否按代建工程帐务处理进行核算。
如果代建工程符合:
a、由委托方自行立项; b、不发生土地使用权或产权转移;c、受托方不垫付资金,单独收取代建手续费(或管理费);d、事先与委托方订有委托代建合同。
e、施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位。
此种情况查看公司是否按代理行为进行帐务处理。
10、结合当地报建费标准(定额费用),审核报建费的明细支付情况,对于工程完工后需返还的报建费款项,查看帐务上是挂“其它应收款”科目核算还是直接计入成本费用,对于直接计入成本费用的,查看会计日常有无备查登记表及登记表是否清晰;
目前需返还的项目有:
新型墙体材料发展基金、散装水泥专项资金、贵阳区域的劳保统筹费(即缴即退)。
11、查看施工方是否按月报送工程完成进度表,经预算部、工程部等部门审核后(建筑安装工程需有监理公司审核签字,其它工程不需监理公司审核,由公司预算部做完工进度,关注财务部有无结合监理报告抽查核对工程进度表),财务部是否根据当月工程进度表及时结入当月开发成本。
12、①查看甲供材料日常操作是否按集团的甲供材料结算办法管理规定操作,由地产公司将款项打入各施工单位专户,而后再由专户进行材料款结算,并将材料发票开给施工单位,查看打入专户款项在帐务上是否作为预付款处理;②查看公司与施工单位签订的甲供材料结算的补充协议关于甲供材料结算单价的约定,计算如果按此协议操作,是否产生甲供材料的利润,关注公司对甲供材料利润的处理。
③查看公司日常对甲供材料的管理情况,出入库管理是否到位,定期盘点情况,备查管理情况、日常对帐程序是否合理。
13、检查防洪费和超转费是否符合以下条件:
对征用土地、在划拨国有土地上(含批租)新建、扩建、改建工程项目、使用土地从事非农业生产的单位和个人以市、区、县土地管理部门按审批权限核发用地许可证所确定的征用土地面积,按每平方米规定标准征收防洪费和每亩规定标准征收超转费。
检查防洪费和超转费的计税面积、金额是否正确,是否有相关优惠政策减免等。
详见:
《地产公司防洪费、超转费缴纳核查表》
14、开发产品完工前发生的直接成本、开发间接费和共同成本,应按配比原则将其分配至各成本对象。
其中,直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本,直接计入成本对象中;共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本,应按各个成本对象(项目)占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
详见:
《地产公司成本分配表》
15、检查各公司之间的工程款代付、代扣决算划分情况,决算是否与公司立项项目一致。
16、检查地产公司与其它公司分摊项目是否分开做决算;未分开做决算应有双方盖单确认的分摊表。
17、核查完工后发生的开发成本,是否首先在已完工开发产品和未完工开发产品之间进行分摊,然后再将应由已完工开发产品负担的部分,在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
帐务处理说明如下:
例题:
假设住宅楼已完工,公共配套设施未完工,尚有后续成本支出。
1、住宅完工后,预提公共配套尚未完工部分建筑安装工程费
借:
开发成本-配套设施开发
贷:
预提费用-预提配套设施费
2、将公共配套设施分配转入住宅等公共配套明细科目
借:
开发成本-住宅等(公共配套)
贷:
开发成本-配套设施开发
3、公共配套后续实际支出时(完工后发生的开发成本)
借:
预提费用-预提配套设施费
贷:
预付帐款等
4、调整公共配套实际成本与预提差额(负差异为红字)
借:
开发成本-配套设施开发
贷:
预提费用-预提配套设施费
5、调整分配公共配套设施(在完工产品与未完工产品间进行分配)
借:
开发成本-住宅等(公共配套)
贷:
开发成本-配套设施开发
6、调整结转已完工产品公共配套成本
借:
开发产品-住宅等
贷:
开发成本-住宅等(公共配套)
7、调整开发产品中已销产品主营业务成本
借:
主营业务成本-住宅等
贷:
开发产品-住宅等
住宅等完工后,目前集团一般不预提配套设施费,在配套设施完工后转入开发产品,在已销开发产品与未销售开发产品进行分配。
18、后期全面检查与各施工班组、建筑单位工程付款情况是否准确。
详见:
《地产公司工程付款全面核查表》
19、核对与合作公司房屋分成划款,是否按合同约定比例与约定开发项目决算情况分成。
附表:
《贵阳、长沙区域帐务对比》。
(二)、开发间接费用
简述:
开发间接费用分配方法:
湖南区域、安徽区域:
将实际发生的开发间接费用,按各开发项目当月发生直接成本的比例进行分配。
贵阳区域:
按监理报告中完成的当月产值进行分配。
A.审计目标:
1、六项认定:
存在、完整性、准确性、截止、分类、列报。
B.实质性测试程序:
1、检查其明细项目的设置是否符合集团统一的会计科目规定的核算内容及范围。
2.工资及奖金:
核查工资审批权限,以现金发放需查看发放记录;关注调动人员工资核算与个人所得税计算是否正确;归集是否准确,有无将现场管理人员工资归入到“管理费用”等科目。
(关注未领取的工资是否挂账“其他应付款”,3年以上未付款的是否结转到“营业外收入”)
3.核查福利费开支内容是否符合规定范围,是否在工资总额的14%以内开支。
4.办公费、物料消耗:
核查办公费、物料消耗是否为集团指定部门进行采购、入库、出库登记管理;对购买价值较大、使用期较久的抽查相关部门记录。
5.业务招待费、宣传费:
核查是否执行集团《财务审批制度》的相关规定,开支内容与税法是否一致。
6.通讯费、差旅费:
核查通讯费是否执行《世纪金源集团规章制度手册》相关规定,关注超支、调动人员电话费扣款情况,以及调动人员、员工假期路费审批和报销标准情况。
7、检查水电费付款审批手续有无工程部审核签字,属托收的查看水、电、气托收与物业公司关联情况,查看需外包工程耗用水电费扣款是否及时。
8、查看修理费、运费支出是否合理。
9、查看结合运输车辆标准油耗、运输记录、行驶里程数、各类机油出库数量,核查油耗的合理性,并做同期费用对比分析,详见:
《车辆油耗核查表》。
10、查看开发产品完工前借入资金而发生的利息支出及相关的手续费在各区分配是否合理,开发产品完工后是否计入财务费用。
11、查看固定资产折旧计提是否正确。
12、重点核查大额支出和有疑问支出的内容及审批权限,关注费用中的支出内容有无不正常开支。
13、检查开发间接费用各明细项目有无跨期入账的现象。
(三)、开发产品
A.审计目标:
1、六项认定:
存在、完整性、准确性、截止、分类、列报。
2、确保产品结转是否及时
B.实质性测试程序:
1、检查是否设“开发产品”、“出售开发产品”、“出租开发产品”等科目,开发产品对外出租时应“开发产品”转到“出租开发产品”进行核算。
对于分期收款开发产品,应将开发产品转到“分期收款开发产品”,而后再根据收款金额占总销售金额比例结转成本,目前集团未使用分期收款开发产品。
2、结合竣工验收报告查看是否从开发成本是否及时转入开发产品。
(四)、主营业务成本
A.审计目标:
1、六项认定:
存在、完整性、准确性、截止、分类、列报。
B.实质性测试程序:
1.检查主营业务成本的内容和计算方法是否符合规定,前后期是否一致。
2、检查结转已销开发产品的计税成本,是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本是否按下列公式计算确定:
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。
湖南区域成本结转方法:
因企业所得税为核定征收,结转方式为按利润率结转,凭证附件为自制原始凭证,结转成本金额=收入*(1-利润率)-期间费用-经营税金及附加-营业外支出。
贵阳、安徽区域成本结转方法:
①按照国税发[2006]31号文件执行,文件规定:
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本;
②各月主营业务成本=累计已结转销售面积*单位成本-上月止已累计结转成本,这样能保证已销售与未销售单位成本一致。
3、检查成本率是否有达到项
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