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我国房地产面临的问题和对策
我国房地产发展差距及对策
摘要:
近几年来,我国房地产业取得了快速发展,与房地产相关的产业占GDP比重超过了10%,房地产行业对我国经济发展做出了很大贡献,但全国各个地区房地产业发展却极不平衡。
本文依照我国的区位划分,将房地产业分为东部、中部和西部三大板块,从房地产投资差距、房地产供给地区差异距、房地产消费地区差距等指标进行分析,得出影响房地产发展差异的主要原因,并提出相应的政策建议,这对进一步完善政府对房地产市场的宏观调控,保持房地产业持续、健康、稳定发展,对于加快推进社会主义现代化建设都具有十分重要的现实意义。
关键词:
房地产差距表现原因对策
目录
一、引言……………………………………………………………………
二、………………………
(一)…………………………………………
(二)…………………………………
三、……………………
(一)…………………………………
(二)…………………………………
(三)……………………………………
(四)…………………………………………
(五)…………………………………………
四、…………………………
(一)……………………………
(二)………………………
(三)…………
(四)………………………………
(五)……………
结论…………………………………………………………………………
注释…………………………………………………………………………
参考文献……………………………………………………………………
一、引言
(一)选题目的与现实意义
我们把全国区域分成三大板块,即东部、中部和西部。
其中东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、江苏、浙江、福建、山东、广东、广西、海南12个省、自治区的城市和直辖市;中部地区包括山西、内蒙古、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南9个省和自治区的城市;西部地区包括重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆10个省(直辖市)和自治区的城市。
随着我国社会主义市场经济体制的建立,房地产业在国民经济发展中已具有举足轻重的地位,不仅是国民经济的先导性和基础性产业,而且也是国民经济的支柱产业,直接制约和影响社会生活的诸多方面。
由于我国中观经济发展不平衡,东部沿海发达、中西部内陆落后,反映到房地产投资上也存在巨大反差,内陆城市房地产业发展水平与沿海发达城市相比,要落后不少。
2009年,东中西各地区商品房新开工面积和竣工面积增幅增加,中部地区增幅较大。
近年东部地区房地产开发投资比重逐步下降,而中西部地区房地产开发投资比重逐步上升,2009年中部地区房地产开发投资占比继续较快增加,超过西部地区占比近1个百分点。
本文研究的意义主要表现在以下几个方面:
(1)研究我国房地产投资的区域差异性,分析我国房地产投资空间分布特征的成因,有利于更深入地了解我国区域房地产市场发展状况,发现其存在的问题以及产生的危害,进而有利于区域房地产市场持续、稳定、健康地发展;
(2)研究我国房地产投资的区域差异性,探讨我国房地产投资在空间结构上的发展运行规律,这可以为房地产业发展方针政策的制订和房地产宏观调控起指导作用,从而促进我国房地产业的持续发展;(3)研究我国房地产投资的区域差异性,分析房地产投资与区域经济发展的相互影响,并进而提出促进房地产投资与区域经济协调发展的政策建议,不仅为国家和政府协调房地产投资与区域经济发展提供参考和借鉴,也为政府制定区域发展政策促进东中西部经济平衡发展提供科学据。
(二)国内外研究现状
20世纪60年代后城市经济学开始从城市的住宅及其他建筑物和内部结构等方面研究房地产业的发展。
区域科学家阿隆索(W.Alonso)和温哥(L.Tr.Wingo)提出了居住区位模式,引出了一系列的城市土地利用模式、房地产供需模式、土地与住宅市场均衡模式等问题的研究。
其中比较典型的模式有:
劳瑞(工.S.Lowry)的大城市模式和哈里斯(B.Harris)的城市发展数量模式等。
1985年,伊文思(AlanW.Evans)出版的《城市经济学》,比较系统地分析了住宅区位、制造业区位、办事机构区位以及房地产市场等问题,是从区位角度对房地产业发展进行比较系统研究的重要著作。
区域科学中的地理学(城市地理学、经济地理学等)对房地产业发展也进行了大量研究工作,主要侧重于空间方面,如空间结构、演化和空间政策。
地理学家很早就开始研究房地产开发活的控制对策,参与了国土开发政策、区域开发政策、土地利用规划政策以及城市规划政策的制定等。
谢清树(1994)论述城市区位的两个层次即宏观和微观城市区位层次对于房地产投资决策有不同的意义,并分析了城市的宏观区位的优劣直接影响该城市房地产开发的规模和速度。
张仲祥等(1994)从土地区位与收益的相关性出发,对城市土地利用区位配置问题进行研究。
阎小燕(1995)对房地产投资可行性研究中的区位分析进行研究。
林斗明(1995)对房地产区域进行研究,论述了区域形成的因素,区域选择与房地产投资决策的关系及区域选择策略。
刘晓玲(1996)论述
区域因素(包括自然因素、社会经济因素和规划因素)对房地产开发的影响。
施建刚(2001)对房地产开发项目区位因素进行分析,并研究了两种房地产开发区位选择的定量分析方法,即关键因素评估法和组合权重法。
罗玲(2005)对区位在房地产投资中的地位与作用进行研究。
(三)本文的研究方法及创新之处
研究方法:
1、横向比较分析。
横向比较分析一是将我国各大区域及各板块的房地产的现状进行分析及比较,从中分析出可供房地产企业借鉴的经验;二是指通过具体案例将我国房地产项目开发过程进行对比,从中总结出我国房地产发展区域的对策。
2、理论联系实际的方法。
将区域理论运用于我国房地产,这是本文的主要研究思维和方法。
创新之处:
通过总结我国房地产发展概况及其发展趋势,为房地产企业提供详实的产业数据和市场数据,对住宅房地产项目开发在宏观区位的决策上提供了实际的参考意见。
二、房地产区域差距表现
(一)投资差距
我国大规模的投资从1992年开始,经历了大起大落的发展阶段,1996—1997年房地产投资呈下滑趋势,并且1997年房地产投资达到低谷。
自1998年我国实施扩大内需政策以及国家出台新的房改政策和住房货币化,房地产投资率持续增长。
2009年,东中西各地区商品房新开工面积和竣工面积增幅增加,中部地区增幅较大。
东中西地区房地产开发企业购置土地面积负增长,只有中部地区完成开发土地面积同比增加,各地区房地产开发投资增幅低于2008年。
2009年东中西各地区商品房销售面积大幅增加,东部地区增幅最大。
2008年,东中西地区房地产开发投资增幅均比上年有所减少。
东部、中部和西部地区房地产开发投资额分别为18325.29亿元、6287.49亿元、5967.04亿元,分别同比增长17.1%、31.7%、22.7%,增幅比2007年分别增加9个、20个和4个百分点。
(见下图)
各地区房地产开发完成投资增幅
2009年,东中西各地区房地产开发投资增幅继续减少。
1-11月,东部、中部和西部各地区房地产开发投资额分别为18073.81亿元、6831.91亿元、6365.20亿元,分别同比增长14%、26.3%、20.4%,增幅分别减少5个、6个和5个百分点。
近年东部地区房地产开发投资比重逐步下降,而中西部地区房地产开发投资比重逐步上升,2009年中部地区房地产开发投资占比继续较快增加,超过西部地区占比近1个百分点。
其中,东部地区房地产投资比重由2005年的66.18%下降为2008年的60%,2009年1-11月进一步下降为57.8%;中部地区房地产投资比重由2005年的17.02%上升为2008年的20.6%,2009年1-11月增加21.9为%,西部地区房地产投资比重由2005年的16.80%上升为2009年1-11月的20.4%。
2009年1-11月,东部、中部、西部三大地区商品住宅投资分别为12564亿元、5169亿元、4637亿元,分别比去年同期增长11.0%、23.5%、21.0%,增幅分别减小10.5个百分点、9.8个百分点、7.4个百分点,西部地区商品住宅投资增幅减小幅度最大。
(见下图)
中西部地区房地产开发投资比重
(二)房地产企业生产经营状况的地区比较
1、房地产开发企业生产经营状况分析。
东部房地产开发企业施工房屋面积、竣工房屋面积、新开工房屋面积、实际销售面积、预售面积、出租面积、空置面积、竣工房屋价值、实际销售额占全国同类指标比重最大。
竣工造价和房屋销售价格东部最高,土地购置情况东部最好。
2003-2006年,房地产企业购置土地面积增长一直呈现逐年下降的局面,2005年和2006年为负增长。
2007年,房地产企业购置土地面积出现大幅增加为40609.18万平方米,增幅达到11.03%。
受金融危机影响,2008年房地产开发企业购置土地面积再次出现负增长,为36785.37万平方米,同比减少8.6%,增幅比去年同期减少20个百分点。
2009年,全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米,比上年下降18.9%,降幅高于2008年10个百分点。
(见下图)
2009年1-11月,东部地区商品房竣工面积同比增加15.6%,中西部地区商品房竣工面积分别同比增加35%和46%。
中西部地区商品房竣工面积增幅大大高于东部地区。
2008年,东中西各地区商品房销售面积均为负增长。
2009年,东中西各地区商品房销售面积大幅增加。
1-11月,东部、中部和西部地区商品房销售面积分别增加61%、39%、51%,东部地区增幅最大。
2、物业管理企业生产经营状况的地区差异。
东部物业管理企业生产经营状况最好。
东部物业管理企业在管房屋建筑面积占了全国在管房屋建筑面积的69.87%,中部为15.52%,西部为14.61%,东部在管住宅、办公面积占了同类总面积70%,商业占了62%,厂房占了79%。
3、房地产中介企业生产经营状况的地区差异。
东部中介企业生产经营状况最好。
东部中介代理销售成交面积和成交金额占了全国同类指标的80.22%和92.85%,中部为8.7%和1.97%,西部为11.08%和5.18%。
东部中介代理出租成交面积和成交金额占了全国同类指标的86.06%和80.72%,中部为6.58%和5.86%,西部为7.36%和13.41%。
4、房地产业企业财务状况的地区比较。
东部房地产企业资产、负债、权益占全国同类指标比重70%多,资产负债率高于全国平均水平。
全国房地产开发企业资产负债率为74.10%,东部为75.10%,中部为70.08%,西部为70.89%。
东部房地产开发企业资产负债率高于全国平均水平。
东部房地产开发企业主营业务收入、营业利润、利润占全国同类指标比重90%左右。
而从财务比例分析来看,利润收入比类似于毛利率指标,东部利润收入比是中部的4倍多,西部的2倍多。
这说明东部企业产生利润能力最强。
负债权益比为资本结构比例指标,用来判断融资成本,东部负债权益比中西部高出很多,说明其债务融资比重比中西部高很多。
人均主营业务收入类似于全员劳动生产率指标,东部相当于中西部的3倍左右。
利润权益比和利润资产比,前者为利润占权益比重,反映了企业为股东创造利润的能力,东部最高,东部利润权益比是中部的5倍,西部的2倍多。
后者为利润占资产比重,反映了全部资产创造利润的能力,东部最高,东部利润资产比是中部的4倍多,西部的2倍多。
全部从业人员人均利润来看,东部也高出全国平均值很多(见下表)。
三大地区房地产开发企业财务比率分析
(三)房地产消费需求地区差异
一个地区的房地产消费必然和当地的经济发展水平有很密切的联系。
一般来说,经济发展水平高的地区,居民的收入相对也高,从而对房地产的需求也增加。
但同时我们还要考虑房价和利率以及其他因素。
在国际上,一般以房价收入比来衡量和反映不同区域房地产市场的有效需求水平。
房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。
对于房价收入比的计算,不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法,本文采用的数据皆来自于国家统计系统,其中商品住宅特指一手房,不包括二手房。
计算公式如下。
房价收入比
尽管房价收入比是一个全球通用的指标,但其合理范围却没有严格界定。
世界银行1998年对96个地区的统计资料显示,家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000美元~3999美元(中等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区),房价收入比平均数为5.6。
各国(地区)房价收入比的数值是高度离散的,这96个地区最高的为30,最低的为0.8,平均值为8.4,中位数为6.4。
一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。
数据来源:
国家统计局网站CRIC中国房地产决策咨询系统
东部地区人均收入高,经济发达,部分城市的房价收入比超过10,已显示出房地产泡沫征兆,中部地区的人均收入比东部地区普遍要低,收入的增长更多的用于其他消费品的消费,对房地产的需求也就不如东部高了。
近几年由于东部的示范效应以及中部地区经济的发展,中部的房地产行业处于上升阶段,房价收入比也相应地提高了。
西部房价收入比比中部高的原因归结为西部大城市如兰州、西安、成都等在地区发展中占有更重要的地位,对城市外围地区的吸引力强,除本地居民购买商品房以外,还会吸引周边地区的消费者,而这部分群体通常属于收入相对较高的阶层,因而造成西部大城市住宅市场需求相对大于供给,刺激了房地产市场的发展,更加大了对房地产消费的需求。
(四)房地产市场供给地区差异
2008年,东中西各地区商品房建设总量和新开工量增幅均较快下降。
其中,东中西地区商品房新开工面积分别同比减少0.8%、同比增加7%和3.5%,增幅分别减少17个、15个和20个百分点;东中西地区商品房竣工面积分别同比减少2%%、减少6%和减少4%,增幅分别减少2个、24个和7个百分点。
(见下图)
2009年全国及东中西地区商品房新开工面积增幅增加
2009年1-11月,东中西地区商品房新开工面积增幅分别为11%、24%和16%,分别减少15个百分点左右。
2009年1-11月,东部地区商品房竣工面积同比增加15.6%,中西部地区商品房竣工面积分别同比增加35%和46%。
中西部地区商品房竣工面积增幅大大高于东部地区。
(见下图)
2009年全国及东中西地区商品房竣工面积增幅增加
在房地产供给市场上,开发较早、市场化程度较深的东部大城市更易受到国家宏观调控政策、市场调节政策的影响;而市场开发稍晚的中、西部地区的房地产供给变化比较平稳,受政策影响的波动不剧烈,开发程度落后于东部大城市,在开发时序上也晚于东部大城市。
三、中国房地产业地区差异的影响因素
通过上述的现状分析可以看出,我国房地产存在地区的不平衡性。
这种差异在一定程度上源于房地产自身的地域性和不可移动性,同时中国经济发展、开放程度和城市化进程的区域差异又加深了这种房地产业的区域的不平衡性。
(一)自然条件差距
东部大部分地区处于沿海地带,具有优越的地理环境,东部沿海地区濒临太平洋,水路交通方便,与当时己经发展起来的亚洲四小龙有相似的地理环境,具有发展外向型经济的良好区位。
例如珠江三角洲以珠江下游冲积平原为主体,以广州、深圳、珠海等城市为主要支点,毗邻香港、澳门,形成向南中国海辐射的扇形;福建地处海峡西岸,其特殊优势己为人们所共识,海峡两岸关系的微妙发展,使福建区位优势蓄备了巨大潜在势能。
而中西部大部分地区则处于内陆地区,不具备这些地理优势。
(二)住房制度改革和宏观经济政策的地区差异
1992年后,全国掀起了房地产热。
随着住房制度改革和经济增民,带动了房地产供求两旺。
特别是1998年国务院下令停止实物分房以后,房地产巾场发展迅速。
东部住房制度改革最旱,房地产巾场发育最成熟,西部相对滞后。
为了促进我国经济快速发展,针对不同区域制定不同的经济政策和经济发展战略是符合我国国情的。
因此我国宏观经济政策的区域性倾斜较为明显。
邓小平同志提出两个大局的思想,东部得到率先发展。
东部除了享受外商在我国境内投资的统一优惠外,还享受国家针对不同地区和不同项目所设立的特殊条款。
上述一系列的优惠和倾斜的经济政策使东部地区经济高速发展,而且还带动了东部房地产业的迅速发展,但同时也拉大了东部与中西部房地产业的区域差异。
(三)消费水平、消费观念的差异
不同区域、不同规模的城市消费水平、消费观念存在差异。
一般来说东部城市的居民消费观念超前。
与西部相比,东部房地产市场环境好。
东部地区人均收入比较高,地区消费水平高和消费观念超前。
以2007年为例,从收入水平上看,西部地区城镇居民人均可支配收入与农村居民人均可支配收入分别为11634.37元和3028.38元,均是各地区中最低的,分别仅相当于东部地区的66.63%和51.72%;城乡居民人均消费支出分别为8477.49元和2526.87元,也是各地区中最低的,分别仅相当于东部地区的69.91%和59.03%。
东部人口规模大,人口密度高,对房地产需求大。
中部地区,如河南、湖北、湖南等地,经济发展水平居中,人口数量庞大但是人均可支配收入水平还不足以形成房地产消费的热潮。
其中,湖北省,由于区位条件比较好,经济增长率近年来也比较高,因而在湖北省的房地产投资数额比较大,企业数量多。
国家重点工程的建设投资为此作出了较大贡献。
但这种地区存在的主要问题是,房地产开发和经营效益低下,值得警惕。
四、对策建议
为了使房地产业的发展适应地区经济发展的需要,除了国家进行统一的宏观调控外,应针对不同区域的房地产市场发展状况制定相应的区域发展战略,实现房地产业的持续、快速、稳定、健康、全面发展,使房地产业真正成为拉动国民经济发展的支柱性产业。
这就要求不同地区实施不同的房地产业发展战略。
(一)东部地区
东部房地产业法人单位数量、就业、一级资质、港澳台和外商投资企业比重最高,生产经营状况和则务状况最好。
这说明东部房地产业比中西部发达。
东部地区应着重从以下方面发展健全房地产市场的发展。
1、房地产市场开发较早,市场已初具规模,市场化程度也较高。
因此应在现有基础上健全房地产法规体系,加强和完善宏观调控。
2、充分发挥市场机制的作用,优化资源配置,住房供应应多元竞争,防止垄断,适当考虑取消住房预售制度。
3、由于房地产业和金融业的密切关系,所以应建立灵活、高效和规范的投融资体系,完善房地产开发信贷和住房抵押贷款业务,创新金融工具和手段。
4、规划土地管理制度,同时应以市场为导向,调整各种税费标准,制定合理的住房价格标准,东部房地产业应该进一步提高经营水平,减少房屋空置率,防止产生泡沫,政策重点在于稳定房价和防范房地产泡沫,降低企业资产负债率
(二)西部地区
与中部相比,西部单位数量多,就业少,非内资企业比重低,一级开发企业比重低,一级物业管理企业比重高。
与中部相比,西部房地产开发施上而积大,竣上而积略小,新开上而积略大,竣上房屋价值略低,实际销售而积略低,预售而积高一此,实际销售额略高,竣上率和竣上造价低,销售价格略高,空置而积略低,上地资源指标低。
西部物业管理生产经营状况差,中介经营状况好。
1、以西部大开放为契机,促进经济发展,西部大开发的范围包括重庆、四川、贵州、云南、西藏自治区、陕西、甘肃、青海、宁夏回族自治区、新疆维吾尔自治区、内蒙古自治区、广西壮族自治区等12个省、自治区、直辖市,面积为685万平方公里,占全国的71.4%。
西部大开发推动了西部地区的城市化进程,房地产作为先导性产业,造就了城市实体,城市又是房地产最大的市场,西部大开发为房地产业带来无限机遇,使西部房地产业迎来了发展的黄金期。
以二000年为例,中国房地产开发投资增长19.5%,其中西部增长28.8%,远高于中部和东部的增幅,在商品房销售上西部也增长了30.4%,高于东部三个百分点。
2、专挑“冷门”地块。
西部房地产企业在资金、管理、技术等多方面都难以与大企业抗衡,可以避其锋芒,选择大型地产商不愿或尚未大规模涉足的“冷门地块”。
比如,某些城市地方政府大力支持的“城中村改造”项目,由于拆迁工作量大、关系复杂、时间不可控等因素,往往是国企、上市公司、外来地产大鳄不愿触及的项目,这正是西部本土房地产企业的优势和契机。
3、选择个性化的细分市场。
房地产市场走向成熟的过程,也是市场不断细分化的过程。
在主流产品市场,如住宅、商业用房、办公楼等都已有地产巨头占据相对竞争优势,但仍存部分细分市场尚未被深入挖掘。
西部本土房地产企业可凭借在当地政府和社会资源方面的整合优势,发展个性化、偶然性很强的产品。
4、积极“走出去、引进来”,与优势企业合作。
西部房地产企业可以积极走出去,寻求与东中部房地产企业、上市地产公司、国企地产公司等合作,借鉴他们的优势发展壮大自己,在合作中提高自身的经营能力、管理能力与资本能力等。
与其它企业合作和结盟的方式有多种,比如合资企业、相互持股投资联盟和功能性协议联盟等。
笔者在经营实践中,就曾与保利南方集团合作,共同出资设立保利贵州房地产开发公司,共同开拓贵州房地产市场。
从根本上讲,要有些“人无我有的特色和优势”才能寻求到合作企业,或者土地、或者技术、或者客户群、或者政府资源,总之企业一定要有点核心的东西,才能成功。
而且,即使与优势企业合作以后,日后也有被抛弃的风险,与虎作伴,其心惶惶。
所以,最好是以“时间换空间”,在合作的过程中,迅速得以壮大。
(三)中部地区
由于中部地区人口总量较大,城市化率远不如东部,而目前中部地区经济发展基础良好,城市化将会不断推进,因此中部房地产业潜力巨大。
1、以中部崛起为契机,凭借各自优势,使经济上一个新台阶,中部湖南、湖北、河南、江西、山西、安徽六个省人口3.61亿,占全国人口28.1%,其中农村人口2.44亿,占全国农村人口近三分之一。
湖南长-株-潭城市圈、湖北8+1城市圈、河南中原城市群、江西昌-九-景城市带、安徽合肥-芜湖都市带、山西太-大城市。
制定区域房地产业发展的中、长期规划和地区性产业政策,逐步走上市场经济轨道。
2、加大政府的扶持力度,逐步完善房地产市场体系,尤其是住房抵押、金融等配套设施。
3、实行“梯度推进”和“中心城市辐射”战略,逐步把房地产业发展向深度和广度推进。
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