美国次贷危机后房地产周期分析.docx
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美国次贷危机后房地产周期分析
2019年美国次贷危机后房地产周期分析
2009年以后美国开始了新一轮经济扩张,与之相伴随的是新一轮房地产周期。
由于次贷危机后,美国通过出台《多德-弗兰克法案》等措施加强了对信贷机构和抵押贷款的监管,目前这轮房地产周期发展相对较为平稳。
现阶段房美国房屋需求还处于上升阶段;房屋自有率和房屋空置率分别为64.10%和1.30%,远低于2007年和2008年的水平,尚未出现房地产非常明显的过热现象;美国MBA市场综合指数、MBA再融资指数和MBA购买指数分别为576.20、2545.60和234.10,也远低于次贷危机时的水平。
从人口增长角度来看,若美国移民政策没有明显改变,长周期内人口红利将一定程度对美国房地产的发展起到支撑作用。
目前美国及全球经济增速放缓使美国房地产行业的扩张一定程度上开始趋缓。
由于2019年二季度以来,美国经济增长开始放缓,美国房屋库存开始上升,美国20座大城市S&P/CS房价指数增速开始下降,房地产行业扩张速度开始趋缓。
另一方面,考虑到全球经济增长同步疲软,大批央行进入降息周期,叠加美国经济短期内出现大幅走强的动力较为不足,在全球货币政策趋于宽松的周期中,美国很难独自坚持货币中性或紧缩,美联储大概率仍然会实施进一步的降息,所以短期内美国房地产的发展环境会较为宽松。
一、1971-2006年的房地产周期
在1971年以来,美国房地产大致经过三轮周期。
自1970年美国房价出现小幅下跌后,1971年开始美国开启新一轮的房地产周期,这次房地产周期一直持续到1990年,房价从1970年底的2.66万美元/每套上升至1990年14.98万美元/每套,房价上升了463.16%。
在美国这轮房地产长周期中,美国房价上升幅度最大的时间段是在1971-1980这十年,这十年间虽然经历了1974-1975年和1980年的经济衰退以及1973-1974年的美股熊市,但是房价依然持续上涨,主要是受到20世纪70年代以来石油危机引发的“滞涨”影响。
1971-1980这十年期间,美国CPI增速从1971年的4.4%上升至1980年的13.5%,而在通货膨胀的情况下,美国房价经常和黄金呈现出正相关走势,这十年里黄金迎来了近五十年里的第一轮长周期,伦敦金从1971年开盘的37.87美元/盎司最高上升最高至1980年的850美元/盎司,美国房价也上涨了近乎两倍。
20世纪80年代以来,房价依然保持上涨,但是由于CPI增速大幅回落,房价的增速也逐渐回落,这一轮美国房价的上涨一直延续到1990年。
1991年,美国陷入经济衰退,房价开始下跌,这一轮下跌一直持续到1992年,跌至14.41万美元/每套。
1992年以后,美国房价经历了新一轮的上涨,这一轮上涨一直持续到2007年,美国房价从14.41万美元/每套上升至31.36万美元/每套。
由于在2001-2003年的短短两年时间里美联储大幅下调利率,将利率从6%大幅下调至1%,2004-2006年又迅速上调利率,将利率从1%上调至5.25%,叠加当时美国政府设立联邦住宅贷款抵押公司和联邦国民抵押贷款协会,刺激房地产信贷业务迅速增长,导致房地产泡沫的大量累积和破灭,造成了2007年以来的次贷危机。
美国新建住房销售平均价从2007年的每套31.36万美元下降至2009年的每套27.09万美元,下降了13.62%。
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