金地九龙壁SWOT分析以及优质项目定位.docx
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金地九龙壁SWOT分析以及优质项目定位
06A,06B地块SWOT分析以及项目定位
一、地块既有状况分析
(一)06A、06B地块基本状况
地块交易
编号
位置
面积(㎡)
用途
土地使用强度(按规划净用地面积计算)
竞买保证金(万元)
土地使用年限
总用地面积
净用地面积
06A
禅城区文华路东侧、魁奇路北侧
187932
117173
居住(兼容商业)
建筑密度≤25%,容积率≤2.0,绿地率≥35%
住宅70年,商业40年
06B
禅城区华阳路(规划中)西侧、深宁路北侧
191384
108566
建筑密度≤25%,容积率≤2.0,绿地率≥35%
(二)宗地状况概述
地理位置:
06A地块位于佛山市禅城区文华路东侧、魁奇路北侧。
06B地块位于华阳路(规划中)西侧、深宁路北侧。
(1)地块周边周边景观分析
自然景观:
06A,06B所在亚艺园板块区域自然条件较好,亚洲艺术公园到06A和06B距离局限性四百米,虽06A和06B地块无直接自然景观资源,但区内大型生态公园依然提高项目附加价值。
人文历史景观:
离06A,06B项目直线距离约三百米处为亚洲艺术公园,项目有一定人文景观资源。
(2)地块周边自然环境分析
空气:
亚艺园板块空气质量从来较为良好,但由于项目所在地06A,06B分别接近魁奇路和华阳路,使本项目所地空气质量受到了一定影响。
噪音:
由于魁奇路和华阳路为都市迅速路,因此有06A地块南面,06A地块西面会受到一定噪音污染。
(3)地块周边社会环境分析
居民素质:
该地区会聚了佛山高品位置业群体,在该板快居住多为有一定社会地位和较高收入。
居民素质较高。
社会治安:
由于城南为高档住宅区,整体治安状况良好,而亚艺园板块更是高档住宅楼盘集中地,人文素质较,居民构成相对第一,治安状况较为良好。
(4)地块周边交通状况:
当前能到达该地区交通线路不多,但由于该区域已反发展为高档住宅区,周边路网建设和规划逐渐。
随着亚艺园板块路网不断完善,交通状况将得到进一步得到改进,以便公交网络也会逐渐形成。
(5)地块既有都市配套状况
商业、商务配套:
季华货仓超市、沃尔马购物中心
教诲配套:
幼儿园:
蓓蕾艺术学校、幼儿园(拟建)
小学:
实验小学、公立小学(拟建)、环湖小学(拟建)
中学:
华英中学、佛山新三中、
医疗单位配套:
佛山第一人民医院
金融配套:
中华人民共和国银行、农业银行、建设银行、工商银行。
娱乐、休闲配套:
岭南明珠体育中心、季华美食长廊、鲤鱼门、周记海鲜酒家等
二、项目SWOT分析及竞争方略建议
通过SWOT分析办法对06A、06B地块项目自身以及外部各种因素进行充分认知,是市场营销分析一种重要手段,在房地产前期市场判断中,显尤为重要。
下面,将就项目优势、劣势以及机会和威胁进行分类描述以及应对分析:
因应项目自身条件强化优势,把握机会。
规避劣势,化解威胁制定竞争方略。
(一)06AB地块综合SWOT分析
(二)应对竞争方略:
Strength(优势)
Weakness(劣势)
应对方式
(S0)发挥优势,抓住机会
(0W)抓住机会,规避劣势
Opportunity(机会)
◆高姿态切入市场,整合产品特点塑造标志建筑。
◆用媒体提高市场关注度。
◆高质高价,赢得市场美誉度。
◆整合品牌优势,拉升项目价值
◆产品创新,品牌优势输出
提高项目优势。
◆建筑用材提高项目品质,减少环境影响。
◆打造精品园林景点,削弱地块周边景观局限性
应对方式
(ST)发挥优势,化解威胁
(WT)规避劣势,化解威胁
Threat(威胁)
◆运用大市托升板块价值。
◆树立项目形象与周边项目差别化。
突出项目优势。
◆整合品牌及网络资源,加强线下推广。
◆突出产品、设计、物管以提高项目竞争力
◆联合媒介,炒作板快优势。
◆运用产品创新、品质提高拉升与周边项目差距。
◆全方位广告推广,结合网络营消,抢占市场制高点
三、项目定位
(一)定位思考
虽然06A、06B两地块属于同一片区,地块状况大体相似,但由于两块地在地块条件和周遍环境状况均有差别,由此两地块在项目定位上也因应各自地块条件和特点有所区别。
本项目定位需要考虑到如下某些重要因素。
(1)区位条件分析
06A、06B均距离亚洲艺术公园局限性10分钟步行路程,地块属于亚艺园板块高档商住区辐射圈内,商住地段价值明显。
若然以亚洲艺术公园为中心,06B边周边相对居住氛围较为浓厚,06A相对偏离此区域中心地带。
而06A现时周边居住氛围相对较差。
(2)地块条件分析
06A地块占地约282亩、而06B地块占地约287亩,06B地块被学校和周遍高档住宅区包围,周边配套完善,而06A周边景观系数较差。
06A、06B地块所位双公园板快居住氛围浓厚,高品位物业云集,是佛山人公认豪宅区。
区位价值值得进一步挖掘。
但06A地块受到规划河涌影响,建筑物规划设计受到一定影响。
(3)市场条件分析
06A、06B地块所在区域多高品位个项目正热卖或陆续启动中(汇银奥林匹克、雅居乐项目、龙江天湖郦都、力迅项目、怡翠玫瑰项目),区域居住形象将在这些项目宣传下得进一步以提高:
同步,这些在建在销项目质量同属高档住宅项目,本项目应避免与此类项目同质化竞争。
(4)区域形象分析
06A,06B所在调蓄湖板块已经在佛山市民中形成了崇高住宅区印象,板块形象提高地块价值。
但由于06A较接近魁奇路、而地块以东为中级人民法院。
(佛山市民对法院较为忌讳)区域形象相对较06B要稍逊一筹
(5)投资回报分析
按照不同开发分期,不同方案,投资回报率将不同,同步风险也不同样,对于发展商资金能力也有不同需求。
在最后拟定项目定位时,将综合考虑到上述几种方面内容,平衡各个因素选取最适合本项目方案。
结论:
由上述分析可以知O6B地块在地块条件、区位条件、区位形象上均优胜于06A地块。
在地块选取上可优先考虑06B地块。
但鉴于提高贵司在佛山地区影响力,占领高品位市场制高点,和最大化占有市场等方面考虑。
在资金和地价成本容许下,建议同步拍得06A、06B两块土地。
并一同开发。
四、目的客户定位
咱们结合之前市场某些分析与对城南与本项目类似个盘置业群体分析及对项目地块价值判研把重要目的客户定位为四类:
第一类:
二次置业都市中产群体:
此类客户为重要目的客户,据我司经验此类客户占总成交客户60%
客户重要职业构成:
重要是以医生、高档教师、公司高管、高档公务员、私人公司主为主。
年龄层次:
30-40岁之间。
来源区域:
从客户本来居住地重要以禅城区旧城南板块为主、桂城以及禅城旧区为辅。
客户置业性质:
绝大多数为二次以上置业群体,以自住为主。
家庭收入水平:
月家庭收入在1元以上
客户户型面积需求:
重要以建筑面积120以上三房单位为主。
购房心理:
购买目为了改进居住环境。
提高生活质素。
生活观:
注重生活品质,对居住环境有相称高规定。
消费观:
处在理性消费阶段,有消费能力但消费较理性,不易形成购买冲动。
家庭观:
注重家庭氛围;但愿在工作回家之后,能享有家温馨。
客户状况总结:
依照上述对此类客户描述,咱们可以懂得归纳出此类客户共通性:
客户基本特性:
◇年龄在30-40之间中青年人,三口之家或是四口之家为主。
◇职业相对稳定,有丰厚而固定收入。
以高档公务员和私公司主为主,专业人士为次。
◇有一定文化水平:
◇当前居住在城南旧楼盘,或者是禅城旧区与桂城。
客户需求特性:
◇客户置业区域首选城南,而亚艺园板块更是重点关注区域。
客户对房价有一定承受能力。
◇客户以自住为主,首选建面在110-130平方户型。
◇客户为多次置业,购房相对理性,并有一定品鉴能力。
◇对项目周边配套、楼盘物业管理尤为关注。
◇有一定品牌意识,品牌发展商开发楼盘对此类客户有一定号召力。
客户形态描述:
总体来说,此类购房群体重要是禅桂地区中产家庭,她们注重生活品质,有一定居住规定当,有定期置换物业习惯。
由于购买多为自住。
可以定义此类需求为刚性需求。
据判断此类客户占本项目购房客户相称大比重。
理性消费,务实购房重复对比是此类客户最大消费特性。
06B地块项目较为适合此类客户需要。
第二类:
初次置业外地精英群体:
此类客户为次重要目的客户,据我司经验此类客户占总成交客户20%
客户重要职业构成:
外来高学历、高收入专业人士。
从事公司管理、专业技术类外来人才。
年龄层次:
25-35岁之间。
来源区域:
居住在禅城、桂城外地人为主。
生活状态:
收入丰厚,无自己房产。
租房为主。
客户置业性质:
绝大多数为初次置业群体,以自住为主。
家庭收入水平:
个人月收入6000以上,月家庭收入在8000元以上。
客户户型面积需求:
重要以建筑面积80-100平方两房或小三房单位为主。
购房心理:
想在佛山落地生根长期发展,向往居者有其屋生活。
生活观:
注重生活品质,对居住环境有一定规定。
但对居住面积规定不大。
消费观:
处在理性消费阶段,有一定消费能力,但消费较理性务实价格敏感度较高。
家庭观:
但愿在佛山置业增长对佛山归属感觉,处在事业上升阶段。
客户状况总结:
依照上述对此类客户描述,咱们可以懂得归纳出此类客户共通性:
客户基本特性:
◇年龄在25-35之间青年人,两口之家或三口之家为主。
。
◇职业相对稳定,有丰厚而固定收入。
以从事公司管理、专业技术类外来人才。
◇有较高学历层次。
◇当前租房住,但愿通过购房置业溶入佛山社会。
客户需求特性:
◇客户置业无固定区域倾向,着重看楼盘综合。
客户对房价有一定承受能力,对价格较为敏感。
◇客户以自住为主,首选建面在建筑面积80-100平方之间。
◇客户为多次置业,购房相对理性,但是品鉴能力不强。
◇对项目周边配套、楼盘物业管理、教诲配套、生活配套犹为关注。
。
◇有一定品牌意识,品牌发展商开发楼盘对此类客户有一定号召力。
客户形态描述:
总体来说,此类购房群体重要是禅桂地区外来高专人才,她们注中生活品质同步也注重居住环境。
由于处在事业起步期或者发展期,她们对居所面积区间规定不大。
购买多为自住。
其购买需求相称迫切。
需求为刚性需求。
据判断此类客户占本项目购房客户约两成。
理性消费,务实购房注重社区人文氛围和项目周边教诲配套是此类客户购房特性。
第三类:
镇街私公司主:
此类客户为次要目的客户,据我司经验此类客户占总成交客户15%
客户重要职业构成:
重要佛山周边镇街私企公司主。
年龄层次:
35-50岁之间。
来源区域:
从客户本来居住地重要佛山周边镇街为主,多数有自建别墅或者是在所在镇街有商品房。
客户置业性质:
绝大多数为二次以上置业群体,以自住为主。
家庭收入水平:
月家庭收入在0元以上
家庭构造:
家庭人口较多,多为三代同堂居住。
客户户型面积需求:
重要以建筑面积130-160四-五房单位为主。
购房心理:
购买目为了改进居住环境,向往都市生活。
想运用城中购买高档物业变化生活品质。
或显示身份地位。
生活观:
较为虚荣,对居住环境有一定规定。
对户型和产品有自己喜好。
消费观:
处在感性消费阶段,有强劲消费能力,易形成购买冲动。
家庭观:
注重家庭氛围;比较喜欢享有天伦之乐。
客户状况总结:
依照上述对此类客户描述,咱们可以懂得归纳出此类客户共通性:
客户基本特性:
◇年龄在35-50之间中青年人为主,三代同堂为主。
◇有一定资产积累,以小型制造业公司主为主,物流、五金、陶瓷等公司主为辅。
◇文化水平不高,但有一定见识。
◇当前居住在佛山周边镇街。
客户需求特性:
◇客户置业区域首选城南,而亚艺园板块更是重点关注区域。
客户对房价有一定承受能力。
◇客户以自住为主,首选建面在130-160平方户型。
◇客户为多次置业,购房仍以感性为主,并有一定品鉴能力。
◇对项目地段,风水,户型朝向最为关注。
◇缺少品牌意识,有自己一套购房看法。
客户形态描述:
总体来说,此类购房群体重要是佛山周边镇街公司主或村镇干部等较为富裕家庭,她们讲气派,注重面积。
有一定居住规定当,但品鉴能力不强,购买多为自住。
也有作为投资保值解决。
但比较少数。
可以定义此类需求为刚性需求。
据判断此类客户占本项目购房客户约两成左右。
注重风水,喜欢几代同堂聚族而居。
感性消费,冲动购房是这群客户重要特性。
第四类:
投资型客户:
此类客户为重要目的客户,据我司经验此类客户占总成交客户5%
客户重要职业构成:
重要佛山私企公司主、或从事外贸或进出口贸易商人。
年龄层次:
30-45岁之间。
来源区域:
客户多数有数套或多套物业,分散于大佛山各区域。
客户置业性质:
基本为多次以上置业群体,以投资为主。
家庭收入水平:
月家庭收入在100000元以上,手头自有流动闲散资金较多。
客户户型面积需求:
重要以投资建面在60-90平方两房公寓,或者是建面在110-130平方左右高档住宅物业为主,少数会购买超过两百平方建筑面积高品位物业进行保值投资。
购房心理:
以投资为猪,想通过物业增值达到投资获利。
消费观:
处在理性消费阶段,有强劲购买能力,有一定投资眼光。
客户状况总结:
依照上述对此类客户描述,咱们可以懂得归纳出此类客户共通性:
客户基本特性:
◇年龄在35-45之间中年人为主,
◇有一定资产积累,和稳定收入来源,非专业购房投资客,重要收入来源为其她途径收入。
◇有一定文化层次,有一定投资意识和鉴别能力。
客户需求特性:
◇投资购房范畴遍及整个大佛山。
◇客户以投资为主,首选购买建面在60-90平方左右高档物业。
◇投资经验丰富,对楼盘及其产品有一定鉴别能力。
◇对项目地段、区位和将来周边发展规划朝向最为关注。
◇有较强品牌意识,多数曾购买过数套品牌发展商产品。
客户形态描述:
总体来说,此类购房群体重要是大佛山有一定闲散资金客户,她们以投资购房来实现资产增值和保值,房地产投资收入非投资客重要收入来源。
职业投资客数量很少。
由此判断佛山房地产市场相称稳健,基本没有形成房地产泡沫。
属于一种良性投资市场。
五、市场定位
通过前面前面地块价值判研,SWOT分析和和竞争方略分析,咱们可以懂得06A,06B地块有不单具备良好地块价值。
并且周边社区配套成熟。
优秀人文环境结合金地追求臻美设计科学理念更是该地块具备高品位住宅项目特性重要支撑。
由于本项目是金地在佛山中央核心居住区首个倾力打造项目。
结合金地开发理念与地块所在核心位置。
咱们可以初步推导出整个项目市场定位:
都市中央---金地生活领域
由于06A、06B具备不同地块状况与地块价值。
因应地块特点对产品定位作出规划。
06A地块适而做针对外来精英和二次置业客户,做面积较小精品户型项目,而06B地块由于景观和周边人文环境较好因素。
更适当针对二次置业中产群体和镇街客户,做高品位户型面积较大精品项目。
有鉴于两地块区别。
咱们对两地块市场定位作出细分:
06A地块项目市场定位:
金地欧洲潮流生活小城
06B地块项目市场定位:
金地尊尚精英领地
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- 九龙 SWOT 分析 以及 优质 项目 定位