文安旧城改造实施办法.docx

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文安旧城改造实施办法

文安县旧城改造实施办法

（征求意见稿，2016年1月26日）

第一章　总则

第一条为加快我县城区旧城改造步伐，推进县城建设，改善人居环境质量，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《河北省土地管理条例》、《河北省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《廊坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》等法律、法规和规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条贯彻落实中央、省城市工作会议精神，坚持“以人为本、科学发展、改革创新、依法治市”，转变城市发展方式，根据城市总体规划、土地利用总体规划以及其它专业规划要求，结合旧城地块区位条件和特点、经济结构和社会发展水平等因素，由县政府统一组织和领导旧城改造工作，县城区街道办事处作为主体实施单位，具体操作和管理征迁、建设、回迁等工作。

第三条县城规划区范围内旧城改造的规划、建设、管理，适用本规定。

本办法所称的旧城，是指文安县县城规划区范围内房屋及地上建筑物建设年代较早、结构陈旧，基础设施配套不齐全，居民住房条件较差的成片住宅区域，不包括列入城中村改造范围的住宅区域。

旧城改造区域范围由县政府统一确定并对外公布。

第四条旧城改造采取原址改造或整体搬迁异地安置的方式，原则上改造单个项目的用地面积一般不得少于30亩（因历史遗留问题造成地块狭小的改造区域可单独审批），按照统一规划、一次性征迁、综合开发的原则进行，统筹兼顾国家、集体、个人及开发企业的利益。

第二章　工作机构和职责

第五条县政府成立文安县旧城改造工作领导小组（简称县领导小组），负责全面指导与协调旧城改造工作。

县领导小组下设文安县旧城改造办公室（简称旧改办），办公地点设在县城乡规划局，具体负责旧城改造的日常管理工作，办公室主任由县城乡规划局局长兼任。

第六条县领导小组职责：

（一）批准旧城改造计划，并进行宏观管理；

（二）审定旧城改造申请、改造方案及配套政策；

（三）对招商企业进行审查、批准；

（四）督促、检查、指导城区街道办事处开展相关工作。

第七条县旧改办职责：

（一）组织编制旧城改造计划和制定相关配套政策；

（二）审核旧城改造方案；

（三）组织审定旧城改造开发企业主体资格；

（四）对旧城改造项目备案资料进行统一管理。

第八条县城区街道办事处职责：

（一）进行旧城改造的前期调查、市场调研等准备工作，掌握旧城改造征迁及土地现状；

（二）制定改造方案；

（三）对辖区内旧城改造工作进行监督管理；

（四）组织编制辖区内旧城改造详细规划；

（五）组织实施旧城改造过程中的搬迁、补偿和安置工作；

（六）负责辖区内旧城改造项目的招商工作；

（七）组织居民委员会召开居民代表大会；

（八）负责组织有关部门对被征收房屋的权属、结构、用途以及征收、回迁面积等进行测量、登记；

（九）协调解决旧城改造中的相关问题；

第九条县政府征收办公室（简称“征收办”）职责：

（一）拟定征收补偿方案；

（二）委托城区街道办事处实施改造项目国有土地上房屋的征收、补偿、安置等具体事宜；

（三）按照征收补偿方案，对被征收房屋权属、结构、用途以及征收、回迁面积等进行核准；

（四）监督指导城区街道办事处实施改造过程中征收、补偿、安置等具体事宜。

第三章　实施改造的基本条件

第十条符合下列条件之一的地块可纳入旧城改造计划：

（一）大多数居民要求改造，愿望比较强烈的；

（二）城市基础设施及公共设施需要进行改造的；

（三）居住条件或居住环境恶化，严重妨碍单位和居民正常经营和生活的；

（四）因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；

（五）因其他公共利益需要进行改造的。

第四章　征迁补偿启动模式

第十一条旧城改造征迁补偿安置可采取以下两种模式：

（一）政府负责对居民进行补偿安置，国土资源管理部门收储后净地公开出让；

（二）企业负责前期投资，城区街道办事处组织征迁补偿安置。

在土地公开出让后，负责前期投资的企业未获得土地使用权的，由城区街道办事处根据协议规定予以清算。

采取何种征迁补偿启动模式由县领导小组研究确定。

第五章实施程序

第十二条城区街道办事处编制本辖区旧城改造总体计划和年度计划，年度计划应包括：

（一）计划改造的旧城范围、投资规模；

（二）旧城改造实施的时间及步骤安排；

（三）对旧城改造的其他要求。

改造总体计划及年度计划，经县政府常务会审议通过后，纳入县国民经济和社会发展年度计划。

第十三条旧城改造范围界定。

县旧改办组织城区街道办事处、国土局等相关部门对纳入计划的拟改造区域进行踏勘测量，研究确定旧城改造范围。

旧城改造范围的确定应尊重现状和居民意愿，坚持实事求是、公开、公正的原则。

第十四条确定规划改造范围。

旧城改造范围界定后，由县旧改办依据文安县城市总体规划和土地利用总体规划研究确定规划改造范围。

规划改造范围的面积原则上应与旧城改造区域面积一致。

超出面积部分可一同开发，但不享受旧城改造相关政策。

第十五条旧城改造申请的审批程序

（一）旧城改造由城区街道办事处组织征求居民意见，经居民同意后，由城区街道办事处提出书面改造申请。

改造申请应包括：

1、《旧城改造申报审批表》；

2、实施改造的初步构思、步骤、办法和保障措施；

3、征求意见原始记录；

4、其他相关资料。

（二）改造申请报县旧改办，由县旧改办审核后报县领导小组审批。

（三）县领导小组对条件成熟、符合县城乡总体规划和相关政策要求的项目予以批准，并由县旧改办下达批复。

第十六条制定征收补偿方案

县征收办拟定征收补偿方案报县政府，县政府组织发改、规划、国土、房管、建设等部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日，必要时应当组织召开听证会。

第十七条制定改造方案。

城区街道办事处根据改造详细规划研究起草旧城改造方案，改造方案应包括以下内容：

（一）旧城改造修建性详细规划；

（二）旧城改造实施的步骤和时间安排；

（三）旧城改造的项目范围、性质和投资规模；

（四）旧城改造补偿、安置的标准和方式；

（五）其他材料。

改造方案在改造范围内公示7天无异议后，报县领导小组审核批准，并由县旧改办下达批复。

涉及县级以上文物保护单位的改造方案，需提前报文物行政主管部门核准。

经批准的旧城改造方案，在实施改造过程中，应当严格执行，不得变动。

如确需变更原方案，须按原程序报批。

第十八条发布旧城改造项目公告。

由城区街道办事处提出申请，县旧改办对已完成房屋征收补偿征迁任务的项目进行公告。

旧城改造项目公告后，有改造意向的企业均可报名参与改造，经批准参与改造的企业应开展相关前期工作，与城区街道办事处协商好保障长远发展等事宜，并进行项目整体规划。

规划设计中要明确回迁安置占地位置以及房屋户型、面积等内容。

旧城改造项目实施补偿安置前，开发企业应向县政府交纳信誉和工程质量保证金，项目用地面积50亩以下的，需交纳1000万元；项目用地面积50亩至100亩的，需交纳2000万元；项目用地面积100亩以上的，需交纳3000万元。

保证金交县财政专户存储，按回迁安置进度分期返还。

改造项目保证金交纳、监管、退还等具体程序由开发企业与县城区街道办事处签订书面协议确定。

保证金的返还由城区街道办事处按照工程进展情况提出申请，报县政府审批。

具体返还进度为：

回迁楼主体达到正负零，返还保证金的30%；回迁安置房主体全部封顶后，返还保证金的40%；回迁安置完毕后，返还剩余保证金。

旧城改造拆迁采用“预拆迁办法”，即：

设定改造项目中全部被安置户签订征迁补偿安置协议达到98%以上作为已签订协议的生效日，并由被安置户或代表监督。

达到比例的，协议生效并由城区街道办事处发放过渡费用，实施征迁；未达到比例的，征迁补偿安置协议废止，并由城区街道办事处张贴公告予以说明。

符合以下条件可启动拆迁：

（一）按程序确定投资企业后；

（二）签订信誉和工程质量保证书并缴纳保证金后；（三）拆迁安置人与被拆迁安置户签订征迁补偿安置协议生效后。

拆迁安置人为城区街道办事处。

投资企业应与拆迁安置人签订如下协议：

（一）拆迁安置人与投资企业签订信誉和工程质量保证书，并向县财政交纳保证金。

（二）拆迁安置人与投资企业签订拆迁补偿安置总体协议，内容包括回迁面积、公建面积、回迁时限、过渡安置费用等，监督人为旧改办。

（三）拆迁安置人与被拆迁户签订拆迁补偿安置协议，监督人为旧改办。

（四）拆迁安置人与投资企业签订承建移交改造项目回迁房屋总体协议（回迁安置房屋交付及安置日期，小区配套交付要求，公建配套财产的移交内容，配套财产的购买价格等），监督人为旧改办。

第十九条土地收回收储。

县国土局负责办理旧城改造国有土地使用权收回、收储和注销土地登记手续，改造区域土地纳入县政府土地储备库。

原则上旧城改造项目用地可根据征收补偿进度、收储条件是否成熟等采取分期收储、分期出让方式。

对分期收储、出让的地块，规划部门应当在下达规划设计条件时，对于容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高、居住用地是否配建商业等指标予以单独说明。

第二十条土地出让。

县国土局负责组织旧城改造项目用地的土地招标、拍卖、挂牌工作。

土地公开出让时，旧城改造规划设计条件、改造方案及城区街道办事处改造有关要求一并纳入土地公开出让文件。

报名企业应当提交由城区街道办事处出具的双方接洽、洽谈，保障长远发展的相关材料。

开发企业通过公开方式取得改造项目用地后，持旧城改造方案批复和相关材料办理各项手续。

第二十一条回迁安置房建设。

回迁安置房应由开发企业先行建设，并由城区街道办事处督促开发企业按协议或方案规定的期限完成。

第六章　房屋征收补偿及安置

第二十二条旧城改造中，由城区街道办事处负责与居民签订征收补偿安置协议。

被征收人为旧城改造项目辖区内的居民，征收补偿对象是用地范围内房屋及地上合法的建筑物、构筑物及其他地上附着物的所有者。

城区街道办事处应当向县房产管理机构查询被征收范围内房屋权属、面积、用途、抵押、查封、限制等权利信息，并应当向县房产管理机构下达征收冻结房屋通知，明确冻结期限，征收范围内的具体房屋门牌号、房产证号等。

冻结期间暂停为征收范围内新建、扩建、改建房屋办理初始登记手续。

征收范围内已办理房产证，但因转让、析产、赠与、继承等事由房屋权利已发生变化的，城区街道办事处应通知和督促被征收人到县房产管理机构办理房屋转移登记手续，确定产权后实施拆除，签订征收补偿协议。

房屋拆除并签订征收补偿协议生效后，城区街道办事处负责收缴房产证、土地证，并在依法征收房屋后，书面通知国土资源和房产管理部门。

由国土部门注销原国有土地使用权证书并收回国有土地使用权，由县房产管理部门注销原房屋所有权证。

第二十三条　旧城改造中被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，被征收人选择房屋产权调换的，原则上提供改造区域范围内的回迁房屋。

被征收人选择货币补偿的，由有资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定；被征收人选择房屋产权调换的，由城区街道办事处与被征收人协商。

第二十四条　对于违章建筑、超过批准期限或者虽未规定期限但已使用2年以上的临时建筑，不予补偿；对于未超过批准期限的临时建筑，根据其已使用的年限和市场评估价格，给予适当补偿。

第七章　相关政策

第二十五条修建城市主次干道、公共绿地、古城墙紫线保护范围或者县级及以上的公共服务设施和市政基础设施等，占用改造区域范围土地的，县政府可以按照占地面积1:

1的比例在适宜位置匹配相应土地给竞得开发改造项目的企业，并纳入旧城改造范围，享受旧城改造政策，也可由政府按成本价回购房屋安置回迁户。

第二十六条旧城改造项目的容积率原则上不超过2.5，对由开发企业负责回迁的公共绿地、城市道路及公共设施未匹配土地的，可经过测算适当增加容积率。

第二十七条国土、房管等有关部门不得为开发企业办理旧城改造项目回迁安置用地及回迁安置房屋的融资和抵押担保手续。

第二十八条旧城改造项目用地土地出让金使用政策：

（1）回迁安置用地的土地出让金政府收益部分等额计算后，用于回迁楼及基础设施建设。

（二）开发用地的土地出让金80%政府收益部分等额计算后，用于回迁楼及基础设施建设。

第二十九条旧城改造项目涉及的回迁安置住房，不超过原住房或原占地合法面积的，回迁户免缴契税，超出部分按规定征收契税。

第三十条旧城改造回迁住房，一律免收城市基础设施配套等各种行政事业性收费和政府性基金。

第三十一条根据新建改建居住区地块的规划条件，需开发企业承担配套教育设施建设：

（一）幼儿园的建设、经营、管理，由开发企业承担；

（二）学校的建设。

改造范围内原有学校的，由开发企业负责按照原面积还迁（超面积部分政府回购）；无学校的，由县政府按照学校占地的亩数匹配相应土地后由开发企业负责前期建设，经教育主管部门验收达到交付使用条件，并由审计部门审计后，县政府按成本价回购，教育主管部门负责管理。

第8章开发企业的准入和退出

第三十二条鼓励域内外有实力、有信誉的企业通过竞标开发或者参与开发我县旧城改造项目。

第三十三条旧城改造项目的开发企业准入条件：

（一）具有合法的营业执照；

（二）具有房地产三级以上（含三级）开发资质证书，且满足相应资质管理条件；

（三）具备完备的工程质量监督机制和技术人才；

（四）对于改造项目能够提出科学合理的资金筹措方案、改造计划，拥有管理团队。

第三十四条未经县政府同意，征收办、城区街道办事处不得与开发企业签订任何有关旧城改造协议。

第三十五条县领导小组负责审查批准参与改造项目的企业，并设定工作时限和任务要求，建立退出机制。

凡出现以下情况之一的，企业将被取消开发改造资格，无条件退出。

（一）对已介入改造6个月没有实质性进展的；

（二）不按照规定投入资金，损害公共利益、转让改造项目的；

（三）不依法办理相关改造建设手续的。

第三十六条旧城改造方案批复下达后，半年内没有实质性动作的，该批复自动失效，如确需改造，需重新申报逐级审批。

第九章　监督管理、争议处理与奖惩机制

第三十七条县政府及有关部门应当依法加强对旧城改造项目的监管，监督建设资金及时足额到位、工程顺利推进、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用，并依法保障建设单位、业主及居民和其他利害关系人的合法权益，确保社会稳定。

对旧城改造过程中发生的各类违法行为，有关职能部门应当及时依法查处。

对查处不力，导致严重后果的，依法依规追究有关责任人的责任。

第三十八条旧城改造项目实施过程中发生的民事纠纷，由城区街道办事处及县政府有关部门协调处理。

经协调处理仍不能解决纠纷的，有关当事人可依法向文安县人民法院起诉。

第十章附则

第三十九条城区街道办事处根据本办法制定具体实施细则，实施细则应当保持政策前后衔接，便于执行。

第四十条国土、规划、建设、财政等相关职责部门，对于旧城改造项目应加快工作效率，优先办理各项手续，推进工程进度。

第四十一条本办法施行前已由县政府批准的旧城改造项目按原办法执行。

第四十二条本办法自公布之日起施行，有效期五年。

公布后有关旧城改造的规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第四十三条本办法由县旧城办负责解释。