什么是物业前期介入.docx
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什么是物业前期介入
什么是物业前期介入
一、什么是物业前期介入
1、物业管理早期介入
是指新建物业竣工之前,建设单位根据项目开发建设的需要,引入的物业管理的咨询活动。
是指物业服务企业在物业的开发设计阶段即介入,从事物业形成前的阶段性管理。
即指物业管理企业在接管物业之前,参与房地产项目的投资立项、规划设计及施工建设等过程,并提出相应的意见和建议,以便建成后的物业能够更好地满足业主和物业使用人的需求。
2、物业管理的前期介入
是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前,专业机构接受开发商的委托,从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管提出建设性意见。
编制公司架构,确定管理人员人数,制定人员的培训计划、管理计划、各岗位的工作流程、岗位责任制等各项管理制度。
二、物业前期介入作用
1、物业管理提前介入物业开发建设,是整个物业管理活动中的关键环节,是搞好物业管理的主要基础,对完善物业的使用功能、确保物业建设质量,具有不可替代的重要作用。
2、前期介入有利于减少物业建设中的问题和完善物业后期管理
物业前期介入,不仅能减少建设单位在建设过程中随意改变物业规划,保证物业施工的质量,达到完善物业使用功能的目的;而且能保证业主的长远利益。
同时,物业前期介入,有利于避免建设单位、业主及物业管理企业三方的对立情绪,减少三方之间的矛盾,减少前期遗留的诸多问题等。
建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业,有利于实现建设单位、物业管理企业和业主的“三赢”,互惠互利,共同发展。
3、在项目的施工阶段,物业管理的前期介入能起到确保项目的功能定位和物业使用功能的正确性,并从使用人的角度出发监督施工,防止物业在使用功能上存在缺憾。
4、物业管理前期介入可以收集和掌握物业的第一手资料,如收集图纸资料,分门别类编制物业设备设施台账、记录物业建设过程中的重大相关事项、建立物业技术档案和物业业户档案、调查分析未来业户服务需求等,为物业的日后管理打下基础。
5、根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案,进行编制物业管理处机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、物业接管验收前准备等工作,使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡。
6、物业工程人员熟悉场地,方便物业后期设备设施的维修、保养和管理。
三、物业工程前期介入工作内容
1、从物业管理角度对设计提出合理化建议
2.、对不规范施工工艺提出合理化建议
3、从维修、应急角度对设备安装位置提出合理化建议
4、检查工程安装是否存在安全隐患
5、熟悉场地,熟悉各系统设备安装位置、供电线路的走向、水系统管道走向,熟悉阀门、电源开关安装位置。
四、前期介入时物业企业向开发商提出的建议
1、配套设施的完善
2、水电气等供应容量
3、安全保卫系统
4、垃圾处理方式
5、绿化布置
6、消防设施
7、建材选用
五、物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与
1、在规划、设计阶段的参与:
房地产项目的开发建设应具有超前意识,物业管理专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细致的针对物业管理顺利实施的各种需要以及在以往管理实践中发现的规划设计上的问题向开发企业和设计单位提出建议。
2、在施工阶段的参与物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括:
1)应派选有关专业人员参与工程施工质量监理;2)要尽可能全面的收集物业的各种资料,同时熟悉各个部分,为日后的管理作充分的准备;3)按国家规定的技术标准,对工程设计与设计单位施工单位,开发商一起认真进行技术鉴定和图纸会审;4)工程施工中按国家现有法律规定,技术标准及合同不断进行检查。
六、常见的案例
1、小区出口较多,人车不能分流,给管理上带来成本增加、外来人员及车辆管理困难等。
2、车位比例严重不足,造成停车混乱。
3、小区道路主次不分明,道路狭窄。
4、物业管理用房太少,功能不全。
物业管理用房配置应遵循相对集中、方便业主、便利服务的原则,配置在小区中心位置或小区主出入口附近。
5、设置专变,没有按规定安装一户一表,物业公司每月抄表收费,承担水损、电损以及人力成本。
七、项目规划设时应提出的意见
1、要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具用房等)。
2、高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。
3、水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要,尽量集中放在首层。
4、信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上,邮电部门会加收服务费),并且信报箱的规格和锁要符合要求,也可以同时考虑送奶的存放。
5、小区进出口位置和数量配置要合理,能少则少,以减少不必要的费用支出。
6、小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例尽量充足
7、小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要,铁围栏的设计要防攀防钻,围墙亦要设计成防攀越的。
8、小区内绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁多。
除充考虑到错落有致,四季有花有香外,配制原则是大方得体,合理选择背阴喜阳易于养护的植物。
9、小区标牌和建筑小品设计也要考虑到易于低成本维护。
10、小区路灯不必多,只需满足一定的光照度就可以,路灯尽量采用高腐蚀、牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯(方便日常维修,减少开支)
11、垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处,且垃圾房门朝外,便于垃圾清运车在外面作业,不影响小区安宁。
12、各单元门、电梯轿厢、停车位、外围、巡视死角、上人平台等应设计加装监控。
13、建筑上不要出现死角,如不可上人的平台等
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不想穷,就好好读懂这些话~一言惊醒梦中人~
1、成功的人,就是那种能用别人扔向他的石头来铺设路基的人。
2、批评你的人是你今天的敌人,明天的朋友;吹捧你的人是你今天的朋友,明天的敌人。
3、Nothingisimpossible、只要选择了目标,不要再想太远,每天脚踏实地,风雨兼程。
生命不息,战斗不止。
4、你和你的朋友会一起在将来打造一个可能很辉煌的事业。
很好听是吗,记住,你们都要努力。
5、后悔是一种耗费精神的情绪,后悔是比损失更大的损失,比错误更大的错误,所以不要后悔。
6、别怕丢人,追求丢人是一种成功的尝试,至于为此笑话你的人,你可以把他们从你将来人生对手的名单中排除了,你也要为每一位上台唱歌的人鼓掌。
7、人生在世,需要不断地为心灵除尘,自省、自责、自悟、自重……。
8、永远不要对可能是坏事的事好奇,否则可能要了你的命。
永远不要在痛苦的时候做决定,否则你以后一定会后悔。
9、别为你自己和别人下定论,你所看到听到的可能只是一面。
10、如果周围有人嫉妒你,那么你可以把他从你的竞争者之列排除了。
11、很多事情别人通知你了,要说谢谢,没有通知你,不要责怪,因为那些事你其实应该自己弄清楚。
12、一个人最大的痛苦,莫过于被圈在自己设定的圈子里出不来。
就像一只蚕,丝吐的越多,对自己捆绑得越紧,直到最后完全把自己包上,想出也出不来。
13、善良是一种智慧,是一种远见,一种自信,一种精神力量,是一种文化,一种快乐。
14、一个人的脚步再大,也永远无法丈量完脚下的道路。
人生有限,道路无限,要想在有限的生命中多走一程,就时刻别停下脚步,别浪费分秒时间。
15、遇到再大困难的时候,不要惊慌,千万要学会冷静;不要去想着求别人,以前有家人帮你,现在需要你一个人面对挑战,从绝望中寻找希望,人生终将辉煌。
16、学会说谢谢,但谢谢并不是随便敷衍,是对别人帮助的肯定和回报;更要学会说对不起,但对不起不是借口,是对自己过错的弥补和内疚。
17、处事不必求功,无过便是功;为人不必感德,无怨便是德。
18、有时你的快乐是你的微笑之源,但是有时候你的微笑却可能是你的快乐之源。
19、不论男人还是女人,如果还把容貌当作重要的东西而过分重视的话,可能不会吃亏,但是早晚会吃亏、可能,很可能。
20、放假的时候,要么留在家里多陪陪父母,帮他们做点事,远走高飞的你能像以前天天守在他们身旁的时间已不多;要么多去社会中体验生活,因为你不但要懂得生活,还要学会如何去生活。
21、心烦意乱或者无聊闲着的时候,多到图书馆去泡泡,书中有现实中难得的纯明和清静;多看些书,生活会渐渐少一些迷茫,多一些追求。
22、一个人如果心中时刻能够想着别人,别人也一定会时刻想着你。
多替别人着想,就等于给自己铺设一条道路。
你付出的越多,你得到的也会越多,这就叫做感情投资或感情积累。
23、你可输给任何人,但不能输给自己。
24、经常给家里打个电话,即使嘴上都说不想对方,其实内心早已情动于中;有了女(男)朋友,也不能忘了爹和娘。
25、多笑笑,会慢慢让自己真的快乐起来。
26、好好利用公开场合锻炼、展示自我,哪怕只是一次课堂上的发言,别怕尴尬,更别怕丢人,也不要笑话在公众面前丢脸的人。
27、小的眼睛里没有君子,君子的眼睛却可以识破小人。
28、屈原说:
“路漫漫其修远兮,吾将上下而求索。
”这种精神可贵,但在现实之中却很
少有人能这样执着了。
如果有人能够做到,他一定会是最成功的人。
29、永远别渴望做个任何人都不得罪的人,有人反对有人支持然后自己做出决定是精彩的人生。
30、一个生命完结,另一个生命诞生,世界就是在这种循环中得到永恒。
用不着为死去的过于悲哀,也用不着为新生的过分高兴。
生命都是一种相同的过程,关键在于能否使它辉煌。
如果一个人能活得无愧无悔,坦坦荡荡,虽未轰轰烈烈,但这仍可算作是伟大的一生。
31、后悔是一种耗费精神的情绪、后悔是比损失更大的损失,比错误更大的错误、所以不要后悔。
32、你的确要学的有心计,但是记住,永远记住,在社会上要胜利的唯一的方法永远只是一个,那就是实力,永远不用怀疑。
34、人生百态,不要对新的看不惯的东西生气,无所谓的。
35、我们确实活得艰难,一要承受种种外部的压力,更要面对自己内心的困惑。
在苦苦挣扎中,如果有人向你投以理解的目光,你会感到一种生命的暖意,或许仅有短暂的一瞥,就足以使我感奋不已,所以我们要学会感激。
36、冷静,有大事时,能安静并能快速想出办法的人,很厉害。
37、社会充满竞争,赢得竞争靠的是自己的实力。
38、一种对工作和学习的冲击力及持久力会让你有特殊的魅力和个人实力。
39、父母给我们生命,生活给我们智慧。
智慧产生于社会实践,这是千真万确的真理。
因此,不仅要珍惜生命,珍视生活,更要重视社会实践。
不经历风雨就无法见到彩虹,没有实践就无法得到智慧。
40、积水成渊,积土成山。
不积跬步无以致千里,做事万不可心急,必须从一点一滴做起,必须从每一件小事做起。
现在的人常是小事不做,大事做不来,到头来空活一场,空耗一生。
41、水涨船高,勿怕他人强于己。
水落石出,别羡乌云压枝低。
42、你可以选择坚持,也可以选择放弃。
没有对错。
我是说对爱情来说,但是重要的是坚持你的选择。
43、如果老是去琢磨哪些人你讨厌,哪些人与你志趣相投,那么你就大错了,要想着如何让别人接纳你,而不是你能接受什么样的人。
44、对陌生人,或者把对方当做一张白纸,或者把对方当你的朋友,总之别当做敌人,即使你听到再多的关于他(她)的不好的传闻。
45、爱你的人,不管你接不接受,你都应该感谢对方,这是对他们的尊重。
46、坚持在背后说别人好话,别担心这好话传不到当事人耳朵里,有人在你面前说某人坏话时,你只微笑。
47、抽时间出来锻炼身体。
48、不管现在你对未来多困惑,多迷茫,都不要忘了树立一个目标。
一个人过去或现在的情况并不重要,将来想要获得什么成就才最重要。
除非你对未来有理想,否则做不出什么大事来。
49、不要把过去的事全让人知道,尊敬不喜欢你的人。
50、成大事的方法多种多样,别不接受你看不惯的方法。
51、一切以健康为中心,遇事潇洒一点,看世事糊涂一点。
52、气不鼓不能前进,气太足可能爆胎。
53、三个忘记:
忘记年龄,忘记过去,忘记恩怨。
54、乐观的人看见问题后面的机会,悲观的人只看见机会后面的问题,机会是从来不会主动敲响你的门,无论你等待多少年。
它也只会如一阵风一样拂面而过,需要你的反应能力和追随速度。
朝着一个目标前进,尽量使用你的潜能,才华横溢的你会发现机会的存在。
风虽然没有颜色,可是拂过之后却是绿意一片。
55、很多事情当你再回忆时会发现其实没什么。
所以,不管当时你多么生气都告诉自己不必这样,你会发现事实真的没啥大不了。
56、人生唯一不会落空的等待是注定的死亡,世间唯一保持恒久不变的就是变化。
57、最难战胜的敌人,是自己;最可怕的敌人,是朋友;最防不胜防的敌人,是欲望;最迷惑人的敌人,是感情。
58、生活是一种经历,也是一种体验;生活是一种感受,也是一种积累。
生活没有答案,生活不需要答案。
当生活即将不属于你时,你才会发现:
生活仅仅是一个过程,而这个过程无论多么复杂,最终结局都是一样的。
生活注重的是过程,而不是结局。
59、奋斗人生的诀窍就是经营自己的长处。
经营自己的长处能给你的人生增值。
经营自己的短处必然使你的人生贬值。
自己的路自己走
自己的路自己走,谁都无法代替你,无论别人如何成功你如何失败。
即使是一个失败的自己你也要好好的珍重自己的失败,因为这是你人生的经验,是你来到这世界上的你全部的报偿和收获。
我们也可以说适合自己的就是最好的,你之所以这样做之所以这样走到今天,一定是有你的理由和依据。
人与人没有可比性关键是要找到自己。
我曾经以为自己已经找到了自己却发现寻找的工作还是要一直继续下去,活一天就得去寻找一天。
追求是要追求的哪怕这样的追求显得是很虚弱很无力很无奈,甚至它像是一块遮羞布但是我仍然需要它,因为只有这样才能看见自己感觉到自己。
人生的路曲曲弯弯已经走成了这样,墓志铭已经提前写就。
失败已经注定但追求的脚步并没有停下,内心的不屈渐渐已成为一种信念,成为自己人生的支撑。
孤独人生里,无尽天涯路,始终不放弃自己的努力,自己的路走成了自己,这或许也是值得自己自豪的吗?
或许也不敢这样说,因为现实是残酷的,生存是艰难的,我们身上的力量也是有限的,不会无止境的挥洒下去,总有油灯熬过的一天。
唯一能告慰自己的就是没有放弃自己,一直以来坚守了自己,哪怕是一个晦暗的失败的自己。
努力可以,但已看不到成功的希望了,内心的欲望也在渐渐变得虚无。
在平凡的生活中,走完自己平凡的一生,风雨中,小草也可以纪念自己,因为你曾经为自己的生命不屈歌吟过,你也为自己的人生努力拼搏过,在你的身上留有伤痛的记忆和烙印,在你的眼神里有沉郁和悲伤,在你的心志里还有不屈的火种,自己的生命随时准备为它点燃。
精神越孤寂,就越需要支撑,需要理想、热情、力量和信念的支持。
别无选择,既然生活这样选择了你,你也只能成就这样的自己。
别无退路,只有坚持往前走,哪怕是把失败当作一条人生的出路。
有的时候,失败也是一种力量,激发人斗志的力量,你要向上拼搏才有希望,才有前途。
为自己的梦想而奋斗
年轻人总是会有各种各样的想法,青春的誓言总是会挂在嘴边。
不管是在哪里都能够体现出我们年轻人的朝气,而大学是一个年轻人最聚集的地方。
这里面发生的事情会更多,而里面的想法会更加的丰富。
来到大学,我们总是会有太多的想法,每天都是在匆匆忙忙中度过。
看起来是那样的忙碌,可是当自己静下来的时候,却会发现自己也不知道在忙一些什么。
自己都找不到自己的方向感。
当这个时候来临,就会出现各种各样的形式,来表达自己这个时期的不一样了。
因为是年轻人,所以一些怪异的想法和生活方式会出现。
有的人开始成天的打游戏了,有的人开始不上课而去买东西了,有的人开始整各种社团而旷课了。
没有几个人能真正明白自己成天都做了一些什么,只知道青春保贵,不能浪费,可是却不知道怎么样真正的珍惜。
适应社会这个话题,在大学里被提得很前,大家都在忙着自己去适应这个社会,忙得都没有时间来思考自己为什么要这样做了。
只是大学里的一阵风,大家就跟上去了。
可是慢慢地大家就会发现,这个所谓的适应社会,为自己工作打下基础的口号,其实只不过是一个空气。
大学里的那些设施只不过是一种摆设,天天就是在那里浪费时间,真正学到的东西没有。
越来越迷茫的我们,找不到方向在哪里,没有谁能够真正清楚的告诉我们应该怎么样做。
而我们只能是天天的在浪费时间,消耗自己的青春。
心里也会很为好受,可是也没有别的办法。
大学里的四年时间这么长,也只能这样过,才能让自己有点依靠吧。
面对考试,面对学习,越来越多的假东西出现了。
大家都变得不再爱学习,不再看书了。
成天像一只苍蝇一样,到处的飞。
而没有花点点的时间来想想,我们的路在何方,
沉静了一个寒假,在校园里冰冻了一个假期,一直在苦苦找寻着自己的方向。
或许是老天有眼,或许是虎年吉祥,这个方向在自己脑海里越来越清晰了。
那就是为自己的梦想而奋斗~
给自己的人生设立一个目标,给自己未来一个明确的希望,给自己的生活一个方向灯。
让我们为着这个方向而努力,不断去超越自己,提高自己的水平,不让自己有懈怠的时候。
越来越感觉,年轻人有目标,有理想,有梦想的重要性了。
这是他们前进的动力,这是他们行动的方向,这是他们人生奋斗的灯塔。
唯有这样,我们的青春才能不老不死不休。
年轻人,大家都起来吧~为自己的梦想而奋斗吧~
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