开封森林半岛项目可行性谋划书.docx
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开封森林半岛项目可行性谋划书
摘要I
AbstractII
目录...III
1项目总论1
1.1项目背景1
1.1.1项目所在区域发展情况1
1.1.2项目发起人及发起缘由1
1.1.3项目投资的必要性1
1.2项目概况1
1.2.1项目名称1
1.2.2项目建设单位概况2
1.2.3项目地块位置及周边状况2
1.2.4项目规划控制要点4
1.3可行性研究报告编制依据4
2市场研究6
2.1我国房地产行业发展分析6
2.2本市房地产市场分析6
2.2.1本市房地产市场现状6
2.2.2本市房地产市场发展趋势8
2.3板块市场分析8
2.3.1区域住宅市场状况8
2.3.2区域内供应产品及特征8
2.3.3项目定位方案11
3项目开发方案12
3.1项目地块特性与价值分析12
3.1.1地块特征分析12
3.1.2地块升值潜力初步评估12
3.1.3土地法律性质评估12
3.2规划设计分析13
3.2.1初步规划设计思路13
3.2.2规划设计的可行性分析13
3.2.3规划方案提出14
3.3产品设计建议14
3.3.1项目建设布局14
3.3.2设计指导思想15
3.3.3设计原则15
3.4项目实施进度15
3.5营销方案16
3.5.1项目SWOT分析16
3.5.2项目核心价值体系17
3.5.3项目核心定位17
3.5.4推广主旨与策略18
3.5.5营销节点19
4投资估算与融资方案21
4.1投资估算21
4.1.1投资估算相关说明21
4.1.2分项成本估算21
4.1.3总成本与单位成本估算22
4.1.4销售收入估算23
4.2融资方案23
4.2.1项目融资主体23
4.2.2项目资金来源24
4.2.3编制资金流动计划,确定资金的需求额24
4.2.4借款偿还计划25
5财务评价26
5.1财务评价基础数据与参数选取26
5.2财务评价26
5.3财务评价结论27
6不确定性分析28
6.1盈亏平衡分析28
6.2敏感性分析28
6.2.1变动因素一项目总投资28
6.2.2变动因素二售价变动28
6.3项目开发经营主要风险与对策分析29
7社会评价30
7.1项目对社会影响分析30
7.2项目与所在地的互适性分析30
7.3社会评价结论30
8结论与建议31
8.1结论31
8.1.1项目拥有较好的投资环境与机遇31
8.1.2项目在经济上具有较强的可行性31
8.1.3项目的突出优势31
8.1.4项目开发经营风险小31
8.1.5项目实施的难点31
8.1.6项目结论31
8.2建议31
9附录31
致谢45
参考文献46
1项目总论
1.1项目背景
本可行性研究针对的是开封-建业森林半岛项目。
开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大古都之一。
然而,在新世纪的门槛回首历史的风云,曾让多少有着汴京情结的人们在追忆盛世汴梁的荣光时,黯然神伤于开封城在近现代的没落。
当“中原崛起”与“中原城市群建设”纳入到国家整体发展视野之后,开封再一次面临千载难逢的历史机遇。
2003年,河南省作构造中原城市群经济隆起带规划。
2004年,推动郑汴一体化,复兴开封,成为河南省政府使命并写进省“十一五”规划。
2006年11月19日,郑开大道建成通车,“郑汴融城”宏伟战略拉开帷幕。
1.1.1项目所在区域发展情况
本项目位于开封市汴西新区郑开大道南侧,面积400亩。
地块毗邻规划建设的郑汴轻轨,距开封金明广场仅2公里,是开封未来发展的中兴之地,具有不可复制的地段优势。
1.1.2项目发起人及发起缘由
开封是河南地市中离郑州最近的一个城市,却又是建业集团自2002年启动省域化战略以来最晚一批进入的地市。
一直到2006年8月16日,建业集团董事长胡葆森与时任开封市市长、现任开封市市委书记刘长春签署了建业住宅集团投资开封合作协议。
在历经四年的等待后,建业集团终于在省域化版图写下了开封的坐标。
“慎始善终”,这是建业对古都汴京独有的敬重。
1.1.3项目投资的必要性
随着郑汴融城的加速,郑汴一体化日趋成熟,建业集团进入开封市场已成为公司发展的迫切需要。
目前建业在开封土地储备近3000亩,总投资逾50亿元。
预计分建业大宏城市花园、郑开森林半岛、水系二期周边工程、西北湖旅游度假村四个项目进行开发。
由于开发工程浩大,社会影响深远,建业开封区域的开发工作还吸引了亚洲最大的房地产上市公司——新加坡凯德置地及众多国际顶级设计机构和国际大师的介入和参与。
1.2项目概况
1.2.1项目名称:
郑开·森林半岛
1.2.2项目建设单位概况
河南建业(集团)有限公司是建业发展(香港)有限公司下属独资企业,其前身为河南建业房地产开发有限公司。
公司自1992年5月成立以来,积极致力于河南的房地产开发业务,建业集团从一个注册资金仅有800万元人民币的房地产开发公司,经过全体建业人坚韧不拔、艰苦卓越的努力,在建业连续五年处于被限制发展的平利形式下,仅用了六年时间便将自己的净资产规模扩大了近40倍,开发规模和销售额连续数年稳居全省首位。
建业“森林半岛”品牌是建业集团的龙头品牌,也是中原地产的领舞品牌,连同郑开森林半岛,“森林半岛”品牌已进驻了郑州、洛阳、南阳等12个中心城市。
“森林半岛”品牌缘起于2004年。
其时,在建筑文化与居住文化的探寻上,建业的建筑观已日臻成熟。
建业森林半岛系列产品,也是由此诞生。
森林半岛品牌的核心,是让建筑与居住融为一体,在尊重城市自然、人文的前提下,将建筑审美与建筑功能统一起来。
1.2.3项目地块位置及周边现状
1、地块位置
项目位于开封市汴西新区郑开大道南侧马家河畔,处于开发区核心地段,距金明广场2.7公里,40分钟直达新郑国际机场、郑东新区,距离市中心鼓楼广场10公里。
2、宗地现状
项目总用地面积约400亩,建设用地面积220亩。
地块呈不规则的长方形,临郑开大道边界长度约400米,东西两侧边界长约700米,场地平整。
其中晋安路以南、汉兴路以北为项目一期地块。
此项目用地原为耕地,当“中原崛起”与“中原城市群建设”纳入到国家整体发展视野之后,重新规划为建设用地。
没有地下管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下也没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
3、项目周边的社区配套
以项目为中心1.5公里范围内都为待发的荒地,三到五年内会完成开发,更大范围的配套设施如下:
金融——小区附近的银行有中行,农行,建行,邮政储蓄等
购物——距离航天平价商场五分钟车程,距离三毛很近,在金明广场有正在规划中的丹尼斯和沃尔玛。
餐饮——距小区2分钟车程有开元名都五星级大酒店,金明大道上有金明大酒店,开来大酒店,大梁路上有中州国际五星级酒店,开封第一楼。
美食——小笼灌汤包、第一楼包子、马豫兴“桶子鸡”、五香兔肉、鲤鱼焙面、菊花火锅、大京枣、双麻火烧、红薯泥、花生糕
医院——附近有市第二中医院,及正在筹建的新淮河医院。
教育——小区内部有建业小哈佛幼儿园,附近有金明小学,39中学,新世纪中学,天成双语学校,开封大学,河南大学等多所学校,可实现孩子一站式教育。
休闲——距离小区最近的有金明池公园,金明广场等让您卸掉一身疲惫,轻松享受生活。
旅游——距离龙亭公园,清明上河园,宋都御街,包公祠,大相国寺非常近。
娱乐——东京温泉中心,中亨温泉宾馆,凯撒宫温泉酒店
市政——小区距离市政府,各局委(市人大,市政协,工商局,财政局,国税局,中级法院,人民检察院,开发区管委会)5分钟车程,是汴西行政,文化中心,升值潜力巨大。
交通——郑开大道南侧,距金明广场2公里,交通便利。
郑开公交,直达项目。
新开封与老开封相交,郑州与开封相通。
郑开?
森林半岛尊据郑开大道核心位置,紧邻郑汴新区新区未来文化、行政中心,距金明广场仅两公里,瞬时接驳开封都市中心。
郑汴轻轨已于2008年7月开建,并在社区内部设置站点,届时郑汴轻轨将直接并轨郑州地铁系统,40分钟直达新郑国际机场、郑东新区;郑汴公交线路经过社区门口,随时畅达两城。
郑开·森林半岛,双城精彩一城尽享。
4、项目周边环境及市政配套
项目处于开发西郊马家河畔,东临4000亩平原水库,环境优美,污染较小,是个适合居住的风水宝地。
向西200米为开封塔的规划用地,建成之后将成为开封的门户和标志性建筑,这也预示着未来这里将成为开封新的繁华中心。
附近住宅区较少,治安相对较薄弱,这是值得开发商重点考虑的一个问题,这个问题能否解决好关系到整个项目的成功与否。
由于近两年来郑汴融城的加速,政府对于汴西新区的开发提供了各种优惠政策和措施,虽然附近都是未开发的土地,但是各种市政配套齐全。
贯穿郑开大道和郑汴路的八条南北主干道正在紧张工建设中,其中第一、二、三大街已经建造完成并投入使用。
项目所在地的管线铺设也已完成,供水供电不会妨碍开发工作的顺利进行。
1.2.3项目规划控制要点
序号
规划指标
规划要求
1
用地性质
商业,住宅
2
地块面积
400亩
3
综合容积率
1.50
4
建筑用地
220亩
5
绿化率
35%
1.3可行性研究报告编制依据
本报告研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益、风险等方面内容。
研究依据是跟据国家有关部门的法规、政策、规程和规范,其主要依据为:
(1)《城市居住区规划设计规范》
(2)《开封市城市总体规划2000-2020》
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》
(4)项目所在地现状地形图;
(5)《住宅建筑设计标准》
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》
(8)建设部《房地产开发项目经济评价方法》;
2市场研究
2.1我国房地产行业发展分析
目前我国房地产市场的需求表现为一种刚性需求状态,无论是与房地产投资增速的历史数据相比,还是与现阶段城镇固定资产投资增速相比,房地产开发投资还处于低位。
由于市场需求旺盛,加之资金充裕,房企投资意愿回升,预计土地购置、新开工面积等指标将进一步向好,开发投资景气度有望持续,未来增速还将继续加快。
短期来看,资金充裕的开发商并无降价动力,而市场潜在需求仍然旺盛,供不应求的态势将支撑房价继续维持高位;另一方面,作为传统的成交淡季,购房者和开发商参与市场的积极性都不高,买卖双方陷入僵持。
2.2本市房地产市场分析
郑汴融城从前景上讲非常好。
从中央到地方,对郑汴融城及其发展都十分看好,应该是力度会逐步加大。
郑汴融城已真正进入到可操作阶段,进入到实质进展阶段。
郑汴一体化的快速推进,给房地产带来的机遇、价值和惊喜是不言而喻的、无可限量的。
给老百姓所带来的实惠和期望等方面,我们都已经切切实实地感受到了融城所带来的可喜变化。
就政府而言,十五年之后,将会把郑汴新区建成河南最大的、最具投资价值的开发区。
随着郑汴融城的加速,开封西区到郑州东区时间和空间距离的一再缩短,郑东新区普遍过万的房价也会促使一部分在郑州工作的人到开封西区寻找住房。
郑汴融城会让很多郑州的白领告别蜗居时代,蜗居生活。
市场的刚性需求会在这个过程中得到一些释放,肯定会有利于郑州整个地产市场健康稳步发展,至少会遏制市区房价过快上涨,但对于开封市场而言,会加速开封西区房价的上涨趋势。
2.2.1本市房地产市场现状
1、市场供应状况
开封房地产开发投资占全省比重低。
从全省范围来看,2008年,开封市房地产开发投资总额(15.03亿元)仅占全省(837.11亿元)的1.8%,仅排于三门峡市(7.43亿元)、济源市(8.96亿元)鹤壁市(9.68亿元)之前,列全省18个市的第15位,位次比上年下降一位。
2009年,开封市商品房项目投放市场计划建设面积共367万㎡(其中多层135.5万㎡,占全年计划36.9%、高层191.5万㎡,占全年计划52.2%、别墅40万㎡,占全年计划10.9%)。
今年上半年计划投放市场建设面积276万㎡,占全年计划75.2%;下半年计划投放市场建设面积91万㎡,占全年计划24.8%。
3000元/㎡以下共13个项目,占全部项目的30.9%;3000—3500元/㎡共11个项目,占全部项目的26.1%;3500元/㎡以上2个项目;其余项目价格未定。
3、区域分布
据商都网住宅数据库统计,目前开封市地区在建楼盘,绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区,其中汴西新区往市中心辐射的沿途区域在小区项目总数占到了开封市新建住宅供应量的80%以上,这个区域也是近年来竞争最为激烈的。
4、价格结构
通过对在售项目的总价进行分析发现,目前开封市住宅供应量集中在30--50万价格段,占到了供应量的46%;其次是总价在50--100左右万的中档住宅,占总供应量的17%;而总价在百万元的经济型联体别墅和总价在百万以上的高档住宅小区分别为15%和12%。
从价格上看,开封地区市场的产品结构与消费结构并不吻合,存在大的结构性矛盾。
但是作为一个发展中的旅游城市,随着郑汴一体化,开封开始慢慢“开封”。
其前所未有的开发机遇,势必吸引更多的开封地区以外的目光。
而开封地区的本土化经济发展也势必会有大的起色,经济发展会呈现稳步上升的势头。
5、开发企业现状
受全国房地产市场大势及郑汴一体化影响,开封市场地产近两年进入快车道发展行列,房地产企业也随市场发展逐年增多,目前在开封注册的房地产开发企业共有198家,有项目运作的企业有50多家,其中三分之一是外来企业。
其中不乏有外地地产大鳄,开元、开祥、豪德、龙成、兴和、荣勋、郑州一建等纷纷进入,分享地产美羹。
2.2.2本市房地产市场发展趋势
1、需求预测
从需求结构的角度分析,开封当前住宅市场较之以前有了改变,追求优质住宅生活不再是可望而不可及的有钱人生活的标志,正在悄然走入普通百姓的生活。
而随着郑汴融城的加速进行,郑州与开封以及周边地市交通建设的不断完善,随着第二套住宅时代的到来,时间、空间和距离有了新的概念,人们的居住理念发生了重大的变化,郑州工作开封居住的生活理念正在深入人心,并逐渐发展成为一种流行趋势。
2、供给预测
需求增加,供给肯定会随着增加,由于政策的支持和规划的前景看好,接下来两三年,附近必会出现一阵大的开发热潮。
由于本案所处区域相对独立,目标客户群的范围且可以扩至郑州市乃至周边其余地县,目前来说,从地段资源上具有不可复制性,与众多的区域性楼盘形成市场区隔,销售潜力较大。
2.3板块市场分析
2.3.1区域住宅市场状况
2003年,河南省作构造中原城市群经济隆起带规划。
2004年,推动郑汴一体化,复兴开封,成为河南省政府使命并写进省“十一五”规划。
汴西成为实现郑汴一体化的重要板块,房价也随之迅速拉升,成为了开封市房价增长最快的区域。
现在,汴西已经是一个大盘林立的区域,既有开元名郡、豪德天下府邸等千亩大盘,又有等百亩楼盘,说这是一个大盘林立的区域一点也不夸张。
2.3.2区域内供应产品及特征
1、主要楼盘及发展商情况
①项目名称:
城市印象
开发商:
河南华博实业发展有限公司
售楼处:
大梁路东京艺术中心西侧
建筑面积:
10万平方米
好卖户型:
60平方1室
面积范围:
60—130平方米
工程进度:
一期现房
销售均价:
4100元/㎡
一期销售率:
93%
优势:
项目位于各大学府周边(河大、开大)成熟商圈内
劣势:
项目绿化少,空间不足,无法形成配套齐全的大社区
②项目名称:
宋城雅居
开发商:
郑州一建
售楼处:
宋城路金明大道西200米路北
建筑面积:
10万平方米
好卖户型:
130平方3室
面积范围:
96—145平方米
工程进度:
全部现房
销售均价3500元/㎡
销售率98%
优势:
现房销售,建设进度快,口碑好。
地铁出口附近
劣势:
价位较高
③项目名称:
裕洋青院本
开发商:
开封裕洋置业
售楼处:
宋城路金明东街东200米路南
建筑面积:
10万平方米
好卖户型:
105平方2室
工程进度:
二期在建
面积范围:
105—135平方米
销售均价:
3600元/㎡
二期销售率:
20%
优势:
多层电梯住宅,尽显尊贵
劣势:
价位较高
④项目名称:
希尔斯·天翼
开发商:
开封金石房地产
售楼处:
汉兴路夷山大街向东500米路北
建筑面积:
13万平方米
好卖户型:
130平方3室
工程进度:
二期在建
面积范围:
105—135平方米
销售均价:
3100元/㎡
二期销售率:
20%
优势:
开封高层地标性建筑
劣势:
施工进度跟不上,严重影响销售速度。
⑤项目名称:
英伦春天
开发商:
河南迪通置业
售楼处:
金明池公园
建筑面积:
7.5万平方米
好卖户型:
130平方3室
工程进度二期在建
面积范围:
75—160平方米
销售均价:
3900元/㎡
二期销售率:
40%
优势:
稀有多层建筑,绝佳位置
劣势:
无成熟商区,购物不方便
2、区域内表现最好个案状况
开元·金池名郡
地处开封经济开发区的政治金融中心,处于城市未来的发展方向,交通条件优越,区域环境优美,政府部门与电力通讯等大型企业分布周围。
项目占地面积约1400亩,总投资16亿人民币。
项目由国际知名设计公司联袂打造,美国WATG公司主笔规划设计,香港贝尔高林设计公司担纲景观设计,规划建造一座开封最高档次的五星级的酒店,一个约80000平米的大型商业中心以及一个水景住宅区,另外还在金明池遗址的中心建造一个约300亩的水景公园。
同时在集英街对面也将建造一个约35万方的大型精品生态住宅区。
整个社区配套完善,规划有商业娱乐设施和酒店式会所,为社区提供便利,满足不同业主对于生活的需求。
目前均价为5100元/㎡。
目前,整个项目工程进展顺利,金明池公园景观工程已经完成,300亩的湖面初具雏形;而作为开封首家按五星级标准建设的开元名都大酒店,现阶段已进入主体施工阶段,本年底可按计划实现整体结构封顶。
07年8月,酒店将投入使用,开始试营业;位于湖西岸的低密度住宅区,一、二标段工程,建筑单体大部分主体结顶,部分联排别墅外立面已经呈现,景观工程按计划进行中,样板区近期将开放。
三、四标段工程,独立别墅区主体基本结顶,其他建筑也在有条不紊的进行基础施工,届时,金明池将再现出“风景出尘寰“的盛世美景,开元名都也必将成为郑开大道上一颗璀璨的明珠。
开元·金池名郡 是距离本项目最近的在建楼盘,也是本项目最大的竞争对手。
建业集团以“居住改变河南”的姿态,在中原攻城略地,所到之处,无所披靡,皆成当地房产龙头,超然于众家之上,在开封亦如是。
然而,我们在开封遇到了前所未有的竞争对手——开元集团,和它的“军团”——开元名都。
3、分析与结论
汴西新区各楼盘以中低档住宅为主,高档住宅及别墅占的比例相对较小,面积以90—130平方米为主,缺少60—90平方米的精致小户型,建业应在高档住宅市场与精致小户型市场中寻找机会。
本案所在区域均价在3600左右,其中以开元·金池名郡的房价最高,均价为5100元/㎡,个别高档别墅突破万元大关。
本案不可复制的区位因素决定了其特有的市场开发潜力,建成之后将取代开元成为郑开大道进入开封的第一站,这在很大程度上会吸引郑州客户群的注意力,营销中能否打开郑州及五县的市场以及能否处理好与开元的竞争合作关系,将是开发中的营销焦点问题。
2.3.3项目定位方案
1、市场定位:
建成后的郑开·森林半岛,是集酒店、高档商业、住宅为一体的高品质区域城市综合项目。
2、目标市场定位:
主要以开封本地市场为主,加上在郑州工作的白领阶层,以及五县有潜力的置业者。
3、项目产品定位:
有面积约60—73平米的宽敞一房;80—90平米的精致两房;120—150平米的舒适三房;178—180平米的雍容四房,给客户更多的选择机会,满足客户的各种需求。
另外,还有少量180—300㎡的双排、联排和合院别墅。
4、价格定位:
均价4600元/㎡
5、停车位:
总数:
1764个,地上车位:
314个地下车位:
1450个
3项目开发方案
3.1项目地块特性与价值分析
3.1.1地块特征分析
地块面积400亩,呈不规则的长方形,临郑开大道边界长度约400米,东西两侧边界长约700米,场地平整。
其中晋安路以南、汉兴路以北为项目一期地块。
毗邻规划建设的郑汴轻轨,距开封金明广场仅2公里,是开封未来发展的中兴之地,具有不可复制的地段优势。
3.1.2土地升值潜力初步评估。
开封发展趋势:
西扩、东合、北控、南备
西扩:
城市主体发展方向,强力推进汴西新区的建设,与郑州全面对接的主体发展空间。
东合:
进行区域整合,将现有的边村组团、汪屯化工区和开封县城本三部分整合为一体,形成开封东西互动。
北控:
因靠近黄河及连霍高速公路的限制,控制北部用地的拓展。
南备:
因受军用机场限制,作为城市更远期的发展备用地。
区位背景:
汴西成为实现郑汴一体化的重要板块,房价也随之迅速拉升,成为了开封市房价增长最快的区域。
东起大梁路西段,西接金水路南至宋城路以南,北接连霍高速公路。
总规划面积74平方公里,比老开封城还大2平方公里。
高标准的市政生活配套、教育配套,金明开中学、开大、河大等多家大中院校;万宝商厦等多家大型商超。
在郑汴融城的号角下,汴西新区承担了一个新的使命,以城市运营商的姿态,引领古城复兴。
郑开·森林半岛,建成之后将成为郑汴一体化标志项目,项目毗邻规划建设的郑汴轻轨,东临4000亩平原水库,是开封未来发展的中兴之地,具有不可复制的地段优势,升值潜力巨大。
2009年此处更被评为全国最具升值潜力的40个地块之一。
3.1.3土地法律性质评估
土地性质为国有出让,规划为住宅和商业用地,由于政策上的大力支持和政府的大力支持,几乎不存在政策性风险。
3.2规划设计分析
3.2.1初步规划设计思路
1、设计概念:
森林半岛品牌的核心,是让建筑与居住融为一体,在尊重城市自然、人文的前提下,将建筑审美与建筑功能统一起来。
临路、近河、坐享大社区,在城市之外的自然里,又有别样的城市味道……这是森林半岛,更是许多人梦想中的森林生活。
每个人有每个人的森林梦想,而森林半岛却是实现了的森林梦想。
森林,不仅仅是一个社区,不仅仅是一种生活,更是每个人心中最本真的向往。
2、主要产品类型:
以高层住宅为主,辅以多层小洋房,联排别墅和合院别墅。
3、节能和环保型建筑材料选用的考虑
双水双气;外墙外保温系统;自动换新风系统;隔热断桥彩色铝合金门窗+中空玻璃;建筑标准:
抗震防水防噪音——多层现浇楼板;空间自由分割——高层剪力墙结构;断桥彩色铝合金门窗+中空玻璃=天衣无缝的降噪隔音;安全省心;快乐生活——PP-R给水管材;通力电梯,是品质也是身份彰显;品牌防盗门,安全有档次;建筑的不可复制性在于因地制宜——7度设防;双水双气(自来水、地热水;天然气,暖气);冬暖夏凉,建筑的神奇外衣——外墙外保温系统;人与住宅,同步呼吸——朗仕新风系统;精装单元门厅。
4、对营造大社区概念的考虑
4000亩的平原水库、32米宽的小区水景打造名副其实的水景房产。
小区内衣食住行四种基本要素都应具备,业主不出社区就可以最大限度的满足日常需要。
郑开森林半岛不会成为一个富人的私人领地。
相反,我们应将郑开森林半岛建成一个和谐、温馨的高品质社区,建成一个生动而富有生机的城市广场
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- 开封 森林 半岛 项目 可行性 谋划