第三世家物业管理方案.docx
- 文档编号:26584834
- 上传时间:2023-06-20
- 格式:DOCX
- 页数:25
- 大小:55.17KB
第三世家物业管理方案.docx
《第三世家物业管理方案.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《第三世家物业管理方案.docx(25页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
第三世家物业管理方案
一、公司概况
第三z花园位于广州市海珠区工业大道南821号,是广州市z集团房地产开发有限公司开发的森林式住宅小区。
在开发类型中有普通住宅、别墅、商铺和综合服务楼为一体的低密度大型住宅组团,与第一、第二z花园遥相呼应,自然型成一个“品”字型、配套服务设施齐全的“z物业”住宅组团,在广州市具有较强影响力在海珠区起到了风向标作用明星楼盘。
小区总占地面积178000平方米,总建筑面积445000平方米。
公建面积35400平方米(公建商场13500平方米、会所1000平方米、第五中学1500平方米、幼儿园2000平方米、首层自行车库1639平方米)。
地下停车库面积32490平方米。
其中已在管理的60、61号楼共27000㎡,住宅户有304套,别墅共46套,共10600平方米。
商铺13套。
80—85号楼总建筑面积90920平方米,住宅户有1128户。
商铺39套。
于今年9月份交楼。
(62—67号楼已开始动工)
小区主要配套设施齐全,配有多功能的智能化会所、广州市重点中学第五中学、超大型停车场、游泳池、网球场、花世界、水世界、幼儿园以及具有天然氧吧之称的森林广场。
小区现主要机电设备有:
四台日立牌电梯、消防系统、保安监控系统、通风系统、配送电系统(含备用发电机组)、给排水系统、公共照明、对讲门铃、垃圾清运设施等。
二、管理目标
在第三z花园第二期全部竣工交付使用后,获得ISO9002国际质量标准认证,达到广州市物业管理优秀小区的管理考评标准;二年后达到省级和“全国物业管理优秀住宅示范小区”管理考评标准,把z社区建设成为健康、文明、和谐进步的全国一流精品文化小区。
三、管理架构
广州z世家物业公司贯彻“以人为本”的服务理念,以建设富有人文内涵的小区为目标,全面负责第三z花园的日常管理运作,系统管理小区内外事务,公司按综合一体化服务,管理分为七大块服务:
房屋管理维护,治安、车辆、清洁、绿化、维修、社区文化,设置行政部、客户服务部、物业部、工程维护部、保安部、环卫部、经营部。
保安部实行24小时值班。
如图示:
序号
部门
岗位
人数
工作职责
到位时间
备注
1
公司领导
总经理
负责物业管理公司全面工作
已到任副总经理1人
副总经理
1
2
行政管理部(6人)
经理
1
行政、人力资源、社区文化、公共关系等行政管理工作
已到位
副经理
1
8月以前到位
行政助理
1
已到位
文秘
1
已到位
采购员
1
已到位
仓管
1
6月30日前到位
3
客户服务部(6人)
经理
1
客户接待、咨询建议受理、投诉受理、证件办理、服务工作调度、服务质量督导
已到位
副经理
1
8月1日前到位
主管
1
8月1日前到位
收费员
1
8月1日前到位
前台接待员
1
已到位
4
物业部(8人)
经理
1
楼宇巡查、投诉处理、住户回访、管理费催缴统计、抄水电表、水电费公摊、公告栏管理、商铺管理等日常服务事务处理
6月份
副经理
1
8月份
主管
1
8月份
物业助理
5
2人已到位,另3人8月1日前到位
5
工程维护部
(29人)
经理
1
公共设备设施维护保养、公共区域维护保养、维修资金管理、大中零星维修、有偿维修服务
已到位
副经理
1
8月1日前到位
动力分部主管
1
8月1日前到位
服务分部主管
1
已到位
电梯工程师
1
8月1日前到位
给排水工程师
1
8月1日前到位
弱电工程师
1
8月1日前到位
消防工程师
1
8月1日前到位
土建工程师
1
已到位
电气工程师
1
8月1日前到位
电梯技工
2
1人已到位,另1人8月1日前到位
消防弱电技工
4
1人已到位,另3人8月1日前到位
维修工
5
1人已到位,另4人8月1日前到位
高低压值班技工
3
8月1日前到位
强电维修技工
2
已到位1人,另1人8月1日前到位
服务值班技工
2
8月1日前到位
水技工
1
8月1日到位
三、各部门人力配置及职
6
保安部
(68人)
经理
1
治安防范、公共环境巡查、公共秩序维护、车辆管理、消防巡查管理、突发事件处理
已到位(华府物业调入)
副经理
1
7月30日前
中队长
4
已到位
中队长助理
3
已到位
专职消防员
1
7月30日前到位
收费员
3
9月中旬到位
内勤
1
7月30日前到位
保安员
54
已到位17人,6月30日前到位19人,7月10前到位9人,9月30日前到位3人。
7
环卫部
(72人)
经理
1
园区清洁、垃圾清运、园区消杀、园林绿化养护、园林设备维护保养、清洁设备维护保养、环境改造更新、社区节日环境布置
已到位
副经理
1
9月前到位
保洁主管
1
已到位
绿化主管
1
已到位
保洁员
52
13人已到位,其余的9月前到位
绿化员
16
4人已到位,其余的9月前到位
8
经营部(7人)
经理
1
拓展项目经营、配套服务项目经营
6月份到位
副经理
1
6月份到位
管理员
3
6月份到位
收费员
2
6月份到位
9
合计
200
四、薪金标准
广州市z世家物业管理有限公司岗位工资标准
序号
岗位名称
人数(人)
职级
转正后工资标准(按起薪标准)
工资合计
备注
工资级别
合计
1
部门经理
7
员工26—21级
25
3500
24500
2
部门副经理
7
员工28—23级
27
3000
21000
3
物业助理、收费员、仓管员、管理员
17
员工36—34级
35
1350
22950
4
文员、技工、保安中队长助理、保安部门内勤、专职消防员
25
员工35—33级
34
1500
37500
5
采购员
1
员工34—32级
33
1700
1700
6
工程师
6
员工28-23级
27
3000
18000
7
部门主管、行政助理
7
员工33—29级
32
1900
13300
8
保安中队长
4
员工34—31级
33
1700
6800
9
前台接待
4
员工37—35级
36
1200
4800
10
保安员
54
员工37—35级
36
1200
64800
11
保洁员、绿化员
68
员工40—38级
39
850
57800
合计
200
273150
五、经营收入计算:
(一)管理费收入:
1、住宅管理费:
185274.8元/月
①、60—61号楼
27240平方米×1.6元×98%=42712.3元/月
②、80—85号楼(按集团工程节点从10月份开始交楼)
90920平方米×1.6元×98%=142562.5元/月
2、商铺管理费:
3630.9元/月
160—61号楼商铺
400平方米×2.85元×98%=1117.2元/月
280—85号楼商铺(按集团工程节点从10月份开始交楼)
900平方米×2.85元×98%=2513.7元/月
3、别墅管理费:
26550元/月
10620.85平方米×2.5元×98%=26550元/月
4、车位管理费:
24000元/月(按集团工程节点从10月份开始交楼)
80个×300元=24000元/月
1—4项管理费收入合计:
239455.7元/月
(二)经营收入:
16000元/月(计划从6月份开始经营)
1、游泳池:
10000元/月
2、网球场:
3000元/月
3、会所:
3000元/月
(三)其他营业收入(有偿服务):
2000元/月
(四)A:
10月份起每月经营收入合计:
239455.7元/月+16000元/月+2000元/月
=257455.7元/月
B:
60、61号楼+别墅管理费1—9月每月经营收入:
42712.3元/月+26550元/月=69262.3元/月
C:
游泳池、网球场、会所6月份开始经营和60、61号楼商铺6月份起计管理费:
10000元/月+3000元/月+3000元/月+1117.2元/月=17117.2元/月
类别
序号
法规项目
明细分类
2004年预算
所占收入比例
所占支出比例
备注
物业管理服务收入
1
物业管理服务费
(1)住宅部分
别墅
312252
23
10620.85×2.5×12×0.98
60、61号楼
427123
31
27240×1.6×10×0.98
80-85号楼
427687
31
90920×1.6×3×0.98
(1)商铺管理费
14244
1
1、400×2.85×6×0.98(60—61号楼)
2、900×2.85×3×0.98(80—85号楼)
(3)租车位管理费
70560
5
300×80×3×0.98
(4)有偿服务收入
10000
0.7
2
经营部收入
(1)会所收入
18000
1.3
按6个月计
(2)网球场
21000
1.5
按7个月计
(3)游泳池
50000
3.6
按5个月计
3
其他
2000
0.1
总收入
1352866
以上3项之总和
物业管理支出
1
物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费
(1)人员工资(156人)其中公司领导2人未计
1780200
50
59人按全年算(每人平均1350元)
97人按半年算(每人平均1350元)
(2)社保费(管理层)
24200
0.6
121人×200
(3)办公费用
3600
0.1
50人×6元/月×12个月
(4)电话费
25200
0.7
(5)接待费
60000
1.7
5000元/月×12个月
(6)服装
120000
3.4
200人×300元/套×2套
(7)宿舍
95760
2.7
(8)办公区域水电费
60000
1.7
(9)低值易耗品
4280
0.1
(10)固定资产
187432
5.3
(11)固定资产折旧
37486
1.0
187432÷5年
小计:
2398158
2
经营成本(分明细)
会所、网球场、游泳场
66015
1.8
3
工程维护费用
327890
9.3
4
清洁维护费用
253200
7.2
5
绿化维护费用
162280
4.6
6
物业管理区域秩序费
297135
8.4
总支出合计
3504678
二、盈亏分析
从以上数据来看每年需集团补贴21518124元。
六、管理标准及保障措施
大型社区精品服务标准
序号
项目
服务标准
内部保障标准及措施
(一)
综合管理服务
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
1、由物业公司提供前期物业管理服务协议,由销售部在与业主签订销售合同的同时,签订前期物业管理服务委托合同。
2、在楼宇首批交付使用前三个月,由物业公司与开发商签订前期物业管理服务委托合同。
3、已交付使用区域,收楼时由业主在业主公约中授权业主委员会或临时业主委员会与物业管理公司签订委托服务合同,如合同期届满,应在期满前二个月按条例协商续签物业委托合同。
2、楼宇竣工移交接管时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
1、完善楼宇竣工移交接管管理制度及工作程序。
2、完善楼宇验收质量表格。
3、管理人员、专业操作人员按国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
全年分期选送优秀员工参加行业协会组织的培训
4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全,并运用计算机进行管理
对原有制度进行计论完善
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范、服务主动、热情。
1、进行服务礼仪礼貌工作要求培训及检查。
2、统一服装,建立规范服务形象。
对报修跟进的程序重新理顺,下发工作质量表格及要求
序号
项目
服务标准
内部保障标准及措施
(一)
综合管理服务
6、设有服务接待中心,公示24小时服务电话。
急修半小时内,其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
把有偿服务收费及经营部提供的其他项目收费制订成册,在公共位置备业主索取
8、按有规定和合同约定公布物业服务费用或物业服务资金的收支情况。
1、将修订后的物业管理服务收支状况公布管理办法交集团公司审批执行。
2、作好财务状况公布前的准备
9、按合同约定规范使用专项维修资金。
完成维修资金的授权工作。
完善维修资金的使用审批程序及质量表格
10、经常与业主沟通,及时解答业主的咨询和处理业主投诉,进行物业管理服务满意率调查,征求业主的意见,改善服务质量。
1、建立月度回访制度。
2、坚持季度总经理接待日制度。
3、坚持总经理信箱制度。
4、每年进行一次全体业主对物业管理满意度的调查。
11、每年开展一次以上健康有益的社区文化活动。
制定全年社区文化活动方案,并组织落实。
(二)
房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
制定层级对日常管理和维修养护、检修记录的检查制度,公司主管领导每月对工作节点质量表格应有检查记录。
2、根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
制定年度房屋公共部位及设施、设备的小、中、大修工作计划及费用预算,提交业主委员会批核。
序号
项目
服务标准
内部保障标准及措施
(二)
房屋管理
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。
落实巡查责任部门为物业部,保安部为协办部门,每日填写巡区日志,并及进报修。
4、按照住宅装饰管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。
装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行业和注意事项。
每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
严格把好装修审批及装修监管工作,及时对违例情况进行制止,并要求整改。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
对违章搭建的钉子户,要求城监进行清拆。
6、小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。
各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地明显标志。
对园区各类标识进行统计,制定落实整改方案
(三)
共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
建立完善日常管理制度及质量表格。
建立主管、部门经理、主管领导三级检查制度,每月对有关质量记录进行检查、签字。
序号
项目
服务标准
内部保障标准及措施
(三)
共用设施设备维修养护
3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养
规范;设施设备运行正常。
对全区机房进行大联检,找出不足,制定整改方案,分期进行整改
4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
每年的12月制定有关计划及预算,交业主委员会审核,通过后根据时间按排修缮。
5、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。
严格执行消防管理制度,提出专题报告,分步落实检查整改措施。
6、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
每周由部门经理检查机房的清洁、机械的状况,每月主管领导必须检查机房一次。
7、小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
日常巡检,及时返修。
8、对照明设备按规定时间定时开关,每天检查,及时更换。
加强对巡检、交接班记录等日常工作记录。
9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
制定突发事件应急处理方案。
10、接到相关部门停水、停电通知后,应向业主做好通知工作。
统一停水停电通告格式,有计划停水、停电提前24小时告知业主,突发停水停电马上通告。
序号
项目
服务标准
内部保障标准及措施
(四)
维护公共秩序
1、小区主出入口24小时站岗值勤。
巡逻队检查岗位仪容纪律
2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;配有安全监控设施的,配备专门人员实施24小时监控。
保证监控设施设备工作正常,巡逻队巡查。
3、有明显的车辆行走、停放标志,对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。
加强巡查力度、保证标志完整,设立专职岗位
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
全区实行封闭式管理
5、每年对服务人员进行消防培训,对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
进行消防安全疏散演习
保安员消防技能考核
(五)
保洁服务
1、每栋每层设置一个垃圾桶,每日上门收集并清运垃圾2次。
垃圾袋装化,保持垃圾桶清洁、无异味。
研讨垃圾清运专业外判与增设垃圾袋的成本对比工作,确定更好地解决垃圾清运问题。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶,每日清运2次。
制定分步更换垃圾桶的计划,每天主管巡查两遍以上,部门经理巡查一遍。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、楼道每日清扫2次,每周拖洗1次;一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。
及时清除道路积水。
制定清扫记录表,主管每天检查三遍,部门经理每天检查两遍。
序号
项目
服务标准
内部保障标准及措施
(五)
保洁服务
4、共用雨、污水管道每年疏通1次,雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。
由环卫部负责检查并填写质量记录,月度检查记录由部门主管、经理分别签字确认,主管领导每季度检查一次相关记录。
5、二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。
每季度清洗一次,由专业资质的公司进行,我司负责监管工作质量。
作好记录。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
每半月进行一次灭四害工作,外委进行,我司监督工作质量。
做好记录。
(六)
绿化养护管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
建立专业园林养护管理制度及质量记录
2、草坪生长良好,及时修剪和补裁补种,无杂草、杂物。
每天主管现场巡查不少于3次,有关记录一周交部门经理审核。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果。
按园林要求修整时间修整,每次有记录,由主管签字确认,部门经理每月检查记录一次
4、定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。
按规范操作要求操作,并做好记录,由主管签到字确认,部门经理每月检查记录一次
5、定期喷洒药物,预防病虫害。
按规范操作,并做好记录,由本部门主管及物业部主管签字确认。
(工作量测评及定岗定编见附表)
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 第三 世家 物业管理 方案
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)