合约策划报告示例.docx
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合约策划报告示例.docx
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合约策划报告示例
----高新区项目
合约策划报告
编制:
审核:
编制日期:
2010年09月15日版本:
----高新区项目
合约策划报告
一、项目概述
(一)地理位置
本项目地位于苏州市区西部的新区核心区——狮山路板块,滨河路和玉山路交界处。
地块整体呈“L”形,被规划道路划分为两部分。
政府留出规划道路的目的是在地块南侧紫兴纸业拆迁后,通至该地块。
西地块西至滨河路,北至办公物业和汽车4S店以及苏州水利局,东至规划道路,南至河道;东地块西至规划道路,北至玉山路,东至粮食仓库和办公楼,南至河道。
地块交通非常便利,西侧滨河路为城市主干道,三分钟车程内可达城市内环高架。
地块北侧约800米即为新区CBD——狮山路,该区域开发已非常成熟,分布有大量银行、餐饮企业、高档办公楼,两家五星级酒店和高档住宅区。
地块东侧临近新建成的商业街——狮山永利广场,众多高档餐饮、娱乐设施已运营。
项目五分钟车程内:
狮山路向东过狮山桥后即为三香路,三香路上有市政府、市行政中心、海关等政府机构和家乐福、苏大附二院、中学等;狮山路向东则有苏州乐观、绿宝广场等娱乐商业设施。
南侧紫兴纸业和东侧仓库对项目素质有不利影响。
(二)技术指标
1、全期技术指标及其它相关情况
整个项目共10栋小高层(17F/10F)住宅楼、8栋联排别墅,1层地下室。
10栋小高层分布在整个地块的北侧,南侧是联排别墅,主入口在规划道路小区中间位置,次入口在小区的西侧滨河路近小区中间位置。
具体技术指标如下表:
1
用地性质
住宅
2
总用地面积(M2)
44,046
3
总建筑面积(M2)
117,412
4
计容积率建筑面积(M2)
88,092
小高层住宅
77,898
联排别墅
10,194
配套用房
620
其他
100
5
不计容积率建筑面积(M2)
29,320
架空层
1,320
地下室
28,000
人防地库
6,000
非人防地库
22,000
6
容积率
2.0
7
绿地率
30%
8
建筑密度
25%
9
最大建筑高度(M)
55
10
户数(户)
425
210户型
120
185户型
264
240户型
25
260户型
16
根据上述情况,本项目有以下特点:
(1)地价高,工期要求紧,分判进度要尽可能快;而且首期开盘对整个项目发展举足轻重,故售楼相关分判工作要准备充分并及早完成。
(2)首期开发规模大,开发面积占到项目总体的31%;地下室2层、地下室面积较大,占总地下室面积的43%;地下室面积占本期开发总面积的1/3;占地面积大,达到总占地的37%。
(3)各项结构含量技术指标高、地下室占比大。
(4)机电复杂、精装修档次高、园林绿化面积大。
(5)园林面积较大,且为一整体,对地库顶板有一定要求。
(6)本项目为超高档项目,拟采用多项新材料、新工艺,要和设计、营销和项目一起尽早开展产品的前期调研和选型工作,力求打造高性价比的豪华产品;
(7)本项目拟打造为苏州新区豪宅项目,因此对工程质量及安全文明施工要求较高,开发规模大,对承建商的施工管理水平有更高的要求,需要引进多家有实力的合作单位;
(8)从目前详勘情况来看,地质条件不容乐观,对桩基础设计、招标及现场施工将带来不利影响。
本项目设计有人防地下室,地上2栋小高层及附属商业1座(拟作售楼用)。
依项目工程策划报告,规划道路北端为玉山路、地块西侧道路为滨河路为小区的主、次入口,亦是本项目施工期间进出工地的主要通道。
(三)发展计划
本项目一期发展计划如下表:
开工
开盘
竣工验收
交楼入伙
2010年11月
2011年9月
2012年12月
2013年4月
二、合约策划综述
(一)目的
为预控、指导下一步的工程管理,协调合约各方关系,控制成本管理工作,确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。
(二)合约关系架构
合约关系架构采用“总承包+专业土建装修分包+专业机电分包+甲供物料及设备分包+非总承包协调工程”的形式,如下所示:
(三)合约分判总体思路
1、按合约关系架构,本项目拟“总承包(土建主体施工单位)+专业土建装修分包+专业机电分包+甲供物料及设备分包+非总承包协调工程”的形式。
为控制成本,本工程采用较多的专业分包单位和供货商,而总承包(土建主体施工单位)需完成主体结构施工+内外粗装饰施工,并承担现场全面管理的责任。
所有专业土建装修分包、专业机电分包、甲供物料及设备分包、非总承包协调工程,直接与我司签订合同,明确相互关系和各自权利义务,但由总承包(土建主体施工单位)进行照管,纳入总承包的管理体系,既可保证项目质量,又可降低成本。
现场所有非土建主体施工单位均需与总承包(土建主体施工单位)签订分包合同,该分包合同规定相关义务实际无需履行,仅作为避免合约风险与漏洞之用。
2、招标模式
我司为外资企业,本工程拟采用邀请招标的方式。
3、招标采用工程量清单报价模式,合约形式主要采用总价包干,对于暂定量工程和物资采购合同可采用单价包干;除土方工程和基础工程外,其他工程无特殊情况均不能采用暂定工程量招标。
4、付款方式:
(1)土建工程:
无预付款或备料款;
承建商每月25日向发包人提出中期付款申请;
中期付款发包人审批期限为28天;
发包人在完成付款申请审批后的14天内,支付承包人当期应得工程款项;
如发包人未能按规定期限付款,则随后的14天视为宽限期。
在宽限期内,承包人不得行使任何追讨的权利,包括停工方式,而应维持正常施工;
如发包人未能在宽限期结束前付款,承包人可向发包人发出追讨通知。
如发包人在收到该通知后14天内仍不付款,承包人可以暂停执行本工程直至收到欠款。
暂停的时间作工期延长处理,而不当作承包人应负责的延误。
(2)专业工程:
付款方式同主包工程;
(3)材料、设备(不包括集团采购):
无预付款和定金;
每批货物送抵工地现场经需方初步验收合格后的三十(30)天内支付,同时,供方向需方提供该批货物货款总额的销售发票;
(4)小额工程:
如金额较小,且施工期较短,则完工后,承建商申报结算书,发包人28天办理结算,结算完成后28天内支付工程款。
是否预留5%保修金,视具体工程灵活处理。
(5)个别工程付款方式因其特殊性,有可能与上述四项付款方式均不相同,应根据自身特点,合理设置。
具体支付比例按区域公司之合约付款统一方式执行。
5、招标过程坚持采用考察评比、多家竞争投标、多轮议价等方式,以筛选出优秀的承包商。
市政垄断工程应尽量避免政府指定独家单位议标的情况,而是通过投标竞争报价的方式,以便降低成本。
对于特殊市政工程或额度极小的零星工程,经领导批准,可采用直接议价委托方式。
6、定标必须经合约评审委员会评审决定,并按区域和集团管理制度执行,定标的一般原则是经评审的合理最低价中标。
三、招标分判(售楼相关工程分判另述)
(一)各分判工程对承建商数量需求及划分方案
根据项目自身特点,需选择具有较强实力的施工单位来完成该项目的承建工作。
根据目前的承建商情况,尚需考察新的施工单位:
桩基础工程,2家;
土建工程,2家;
装修工程,3-4家;
园林工程,2-3家;
橱柜工程,2家;
石材供应,1-2家;
入户门锁供应,2-3家;
结合本项目的特点,部分集采供应商的产品如不能满足项目需求,则需要通过招标程序确定合作单位:
电梯;
中央空调;
地暖;
新风;
厨房电器;
洁具、水暖件;
木地板;
另外,木地板集团采购如满足项目需求,因集团采购不包括安装,则安装由我司自行招标分判。
中央空调集团采购,如满足项目需求,因集团采购中央空调不包括安装,我司自行分判安装单位。
另根据实际情况,为保证工程的防水质量,除保证主体工程的施工质量外,拟将本项目防水工程进行指定分包。
招标分判计划详见下表:
样板确认时间根据招标进度计划推算而得。
序号
分判工程名称
投标单位
中标单位
预计分判金额(万元)
样板确认
时间
备注
新单位考察时间安排
1
前期工程
5
1
2
土方开挖与支护
8
1
1,000
3
桩基础
9
1
1,500
2010.10.25
4
土建
9
2
20,600
2010.11.15
2010.11.13
5
防水
5
2
380
2010.12.15
指定分包
7
工程监理服务
5
1
260
8
人防门
5
1
250
2010.12.15
10
铝门窗
8
2
2,500
2011.3.10
11
阳台栏杆
-
1
500
2011.4.20
区域采购
12
弱电
-
1
260
2011.4.20
区域采购
13
消防报警
7
1
500
2011.4.20
14
室内煤气管道
5
1
300
15
变配电
7
1
3,800
18
泛光照明
5
1
70
2011.5.15
19
精装修
10
2-4
50,000
2011.8.20
包括入户门安装
2011.7.30
20
室内木门及入户门
-
1
2,600
2011.8.20
21
防火卷帘及防火门
-
1
530
2010.12.20
区域采购
22
橱柜
7
1-2
2,400
2011.5.30
2014.4.10
23
木地板
-
1
2,500
2011.5.30
集团采购
24
地库交通标志
4
1
50
2012.6.05
25
地库地坪漆
5
1
100
2012.6.05
27
室外道路、市政
结合目前承建商具体情况及项目发展进度需要,拟归入土建工程进行分判。
28
园建
7
1-2
1,400
2011.6.30
2011.5.05
29
绿化
7
1-2
900
2011.6.30
2011.5.05
(二)甲供物资
本工程甲供材料设备采购计划详见下表:
序号
工程项目
样板确认
时间
供货
周期
卸货责任
到货时间
备注
供货商
承包商
1
电梯
90
■
2011.03.10
集中采购
2
电梯安装
60
■
2011.04.10
集中采购
3
发电机
30
■
2011.03.10
集中采购
4
发电机组环保工程
20
■
2011.03.10
集中采购
5
管材
10
■
2010.10.10
集中采购
6
外墙砖
2011.03.20
20
■
2011.04.15
集中采购
7
中央空调
15
■
2011.03.10
集中采购
8
抛光砖
2011.03.20
20
■
2011.04.15
集中采购
9
阀门
15
■
2010.10.10
集中采购
10
电线电缆
20
■
2010.10.10
集中采购
11
户内配电箱
25
■
2010.10.10
集中采购
12
热水器
2011.03.10
30
■
2011.04.15
集中采购
13
煤气炉
2011.03.10
30
■
2011.04.15
集中采购
14
抽油烟机
2011.03.10
30
■
2011.04.15
集中采购
15
消毒碗柜
2011.03.10
30
■
2011.04.15
集中采购
16
室内洁具
2011.03.10
30
■
2011.04.15
集中采购
17
室内墙地砖
30
■
2011.07.15
集中采购
22
水暖件
2011.03.10
30
■
2011.04.15
自行招标
23
水暖配件
2011.03.10
30
■
2011.04.15
自行招标
24
室内石材
2011.03.10
30
■
2011.08.10
自行招标
25
外墙石材
2011.03.10
20
■
2011.08.10
自行招标
26
淋浴门
2011.03.10
20
■
2011.04.15
自行招标
28
排气扇
20
■
2011.04.15
自行招标
29
电话、电脑面板
2011.03.10
20
■
2011.04.15
自行招标
30
通风机
30
■
2011.11.15
自行招标
31
劈开砖
30
■
2011.11.15
自行招标
32
屋面瓦
15
■
2011.11.15
自行招标
33
园林灯具
20
■
2011.03.15
自行招标
37
游乐设施
90
■
2011.03.15
自行招标
说明:
1、木地板集团采购如满足项目需求,因其不包括安装,安装由我司自行招标。
本条所述对应工程均归入招标分判计划。
2、电梯设备的正常供货期的前提是预付款和提货款的正常支付,且不含非标设置;安装时间为双方确认现场具备安装条件起拿到电梯准运证的时间。
3、根据制度:
建筑材料、装饰性材料及设备,除洁具外,由承包商卸货;机电设备由供应商卸货;洁具由供应商卸货;2.2条要求,卸货责任包括用人力将物资搬离运输车辆、转运至仓储场所、堆放整齐或安放牢固。
机电设备供应商卸货责任包括用人力或机械辅助手段将物资搬离运输车辆、转运至合约管理部指定的位置(包括露天场地和仓储场所)、堆放整齐或安放牢固,不负责二次转运。
4、根据集团集中采购物资要求,如属于供货商卸货,则满足合同条件第12.1.1条规定:
如无特别说明,供方的供货责任应包括将货物卸车,搬运到工地内的上下不超过一层建筑物高度阶梯的任何地方,或距工地最近一个出入口二百(200)米以内、上下不超过一层建筑物高度阶梯的工地以外的地方,并按需方要求及根据货物特点堆放整齐。
5、电梯、中央空调均由供货商卸货,并负责安装。
中央空调集团采购如满足项目需求,因其不包括安装,我司自行分判安装单位。
6、承包商接收货物后,随之保管责任转移至承包商。
7、供货周期天数为日历天,到货时间根据项目一期工程施工计划推算而得。
(三)招标分判时间节点
项目一期分判进度计划表
合约分类
招标图纸提供
标书制作
发标
回标
议标
定标
(一)前期工程
1.1垃圾破碎外运及场地平整
OK
1.2地质详勘
OK
1.3活动板房供应安装
OK
1.4临电
OK
(二)主楼部分
2.1基础、桩基、土建工程
*土方开挖与基坑支护
2010.10.20
2010.10.21
2010.10.22
2010.10.25
2010.10.30
2010.11.10
*桩基础
2010.11.3
2010.11.5
2010.11.6
2010.11.10
2010.11.15
2010.11.20
*土建工程
2010.11.20
2010.11.21
2010.11.22
2010.12.5
2010.12.8
2010.12.30
2.3工程监理服务
OK
2.5人防门工程
2010.12.15
2011.1.10
2.6阳台栏杆
2011.03.10
2011.04.10
2.7铝门窗工程
2010.03.10
2010.04.10
2.8精装修工程
2011.04.20
2011.05.20
2.9木门工程
2011.03.20
2011.03.30
2.10弱电工程
2011.03.20
2010.03.30
2.11消防报警
2011.08.10
2011.08.30
2.12室内煤气管道
2011.10.15
2011.11.10
2.13电信、有线电视工程
2011.10.15
2011.11.10
2.14直饮水工程
2011.11.01
2011.11.15
2.15泛光照明工程
2011.09.05
2011.09.25
2.16高低压配电
2011.10.10
2011.10.30
2.17橱柜工程
2010.12.10
2010.12.30
2.18木地板工程
2011.11.09
2011.11.25
2.19防火卷帘及防火门
2011.09.16
2011.10.10
2.20地库交通标志及地坪漆
2012.06.01
2012.06.15
(三)室外部分
3.1室外道路、市政工程
结合目前承建商具体情况及项目发展进度需要,拟归入土建工程进行分判。
3.2园林绿化及泳池工程
2010.3.15
2011.04.30
说明:
以上招标时间均为初步计划时间,视招标图出图时间而定。
如出图时间延后,则招标、定标等时间相应顺延。
四、售楼相关工程招标分判
根据营销意见及项目发展计划,样板区预计于2011年7月对外正式销售。
对外销售时要求配套的售楼区及小区主入口、样板区范围内的中心园区全部完成。
因此作为售楼区的商业1座,对外开放时装修须完成并投入使用;园林绿化需完成并投入适用。
根据营销意见,由于产品户型不同,要求在分别在三栋楼内设置样板房,样板房拟计划设置于四层。
样板房开放时样板房栋号的首层正式大堂需装修完成、门楼装修完成。
室内参观电梯需投入使用。
在板房开放前,如确定指定品牌销售、且又非集中采购或区域采购品牌的产品要在板房施工前完成招标程序,包括厨柜、衣柜、电梯、空调、洁具水暖件、厨房电器、木地板、开关面板、门锁等。
相应售楼区土建图纸、机电图纸、装修图纸、一期园林图纸、大堂装修图纸、电梯厅装修图纸、门楼装修图纸、室内装修图纸应尽早设计并进行招标,完成相关单位的分判。
(一)具体分判工程
详见下表:
序号
分判类别
名称
备注
1
工程分判
桩基础工程
售楼部
2
工程分判
售楼部室内装饰及外墙石材干挂工程
售楼部
3
工程分判
售楼部铝合金门窗工程
售楼部
4
工程分判
售楼部夜景泛光照明工程
售楼部
5
工程分判
样板房、电梯大堂及电梯厅装饰工程
样板房
6
工程分判
外墙石材干挂工程
售楼展示需要
7
工程分判
样板区园建工程
售楼展示需要
8
工程分判
样板区绿化工程
售楼展示需要
9
工程分判
样板房橱柜工程
样板房
10
工程分判
样板房木门工程
样板房
11
工程分判
样板房木地板工程
样板房
12
工程分判
售楼部、门楼外墙石材
售楼部
13
物资分判
售楼部龙头供货
售楼部
14
物资分判
售楼部屋面地砖供货
售楼部
15
物资分判
售楼部、样板房家具采购
售楼、样板房
16
物资分判
售楼部、样板房装饰灯供货安装
售楼、样板房
17
物资分判
售楼部、样板房灯具供货
售楼、样板房
18
物资分判
售楼部、样板房中央空调主机及末端供货
售楼、样板房
19
物资分判
售楼、样板房
20
物资分判
样板区雕塑
售楼展示需要
21
物资分判
样板房
22
物资分判
样板房卫生间墙地砖供货
样板房
23
物资分判
样板房阳台墙地砖供货
样板房
24
物资分判
样板房厨房墙地砖供货
样板房
25
物资分判
样板房排气扇供货
样板房
26
物资分判
门楼外墙石材供货
售楼展示需要
27
物资分判
休闲椅及垃圾桶供货
售楼展示需要
28
物资分判
园林灯具及潜水泵供货
售楼展示需要
(二)分判工程定标时间节点
售楼相关工程分判进度计划表
合约分类
样板确认时间
最迟定标时间
备注
桩基础工程
2010.11.10
2010.11.30
售楼部室内装饰工程
2011.03.10
2011.03.30
要求图纸提供时间为2010.09.20。
单位进场时间为2010.11.20。
售楼部外墙石材干挂工程
2011.03.10
2011.03.30
时间同上。
售楼部铝合金门窗工程
2011.03.15
2010.03.10
要求图纸提供时间为2010.09.10。
售楼部夜景泛光照明工程
2011.05.20
2011.05.01
与塔楼泛光照明工程分开,单独招标。
样板房、电梯大堂及电梯厅装饰工程
2011.03.10
2011.03.30
有示范单位、有交楼标准,挑选手工好的施工单位。
门楼外墙石材干挂工程
2011.03.10
2011.03.30
时间同上。
展示区园建工程
2011.04.20
2011.04.30
因展示区占整个一期室外面积的60%,故整体分判。
展示区绿化工程
2011.04.20
2011.04.30
同上。
样板房橱柜工程
2011.03.20
2011.03.30
根据板房施工要求委托单位施工或大货定标。
样板房木门工程
2011.03.20
2011.03.30
同上。
样板房木地板工程
2011.03.20
2011.03.30
同上。
售楼部外墙石材
2011.03.10
2011.03.20
供货周期为20天,供货时间满足项目发展要求。
售楼部龙头供货
2011.02.10
2011.04.20
供货周期为20天,供货时间满足项目发展要求。
售楼部屋面地砖供货
2011.02.10
2011.02.20
供货周期为20天,供货时间满足项目发展要求。
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