工程管理返修制度修订版.docx

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工程管理返修制度修订版

工程返修管理制度

第一条为了规范瑞丰地产控股有限公司（以下简称“集团”）下属房地产公司（以下简称“项目公司”）开发的物业项目的日常返修程序，提高维修效率，根据国家有关法律规定及集团有关规章制度，特制定本制度。

第二条本制度所称的物业项目返修包括：

1、项目原施工单位根据法律规定以及项目公司向业主出具的《住宅质量保证书》中的保修期限内，对存在质量问题的项目进行返修。

2、超过原施工单位保修期限的但未销售的物业存在质量问题的项目。

3、超过原施工单位保修期限的属于集团自留物业存在质量问题的项目。

第三条相关单位及部门的职责分工

1、物业项目所在的物业管理公司（以下简称“物业公司”）是返修工作的发起及总体协调部门，负责返修工作进度跟进、物业项目返修的监督、与业主及返修施工单位进行沟通。

2、项目公司工程部（以下简称“工程部”）负责物业项目返修的监管及验收。

3、集团营销中心（以下简称“营销中心”）负责物业项目返修的使用及质量要求的提出、验收。

4、集团成本控制中心（以下简称“成控中心”）负责大宗返修工程选定维修单位以及核价、质保金的转扣。

5、集团工程设计中心（以下简称“设计中心”）负责防水、裂缝及房屋安全结构有关的返修方案的审定以及参与上述工程的验收。

6、集团法律事务部（以下简称“法律事务部”）负责与委托第三方施工单位进行返修的合同会签及付款审批。

7、集团财务部（以下简称“财务部”）负责返修工程款的付款手续。

8、集团审计中心（以下简称“审计中心”）负责对返修工程的审查。

第四条物业项目保修期限包括：

1、项目原施工单位自房屋竣工验收之日起至法律规定的最低保修期与项目原施工单位承诺的保修期两者中较长的年限截止之日。

2、自该房屋实际交付业主使用之日起开始计算至项目公司向业主出具的《住宅质量保证书》中的保修年限截止之日。

第五条保修责任划分

1、保修期内

自每栋房屋竣工验收之日起，对比法律规定的最低保修期与项目原施工单位承诺的保修期后选取较长的期限作为房屋的保修期，由项目原施工单位负责房屋的质量保修；项目公司向业主出具的《住宅质量保证书》的保修年限超过前述保修期限的，超过部分由项目公司承担保修责任。

2、保修期满后

（1）超过法律规定的最低保修期或项目原施工单位承诺的保修期的属于集团自留物业由项目公司承担保修责任。

（2）物业管理公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任，上述公共设施的返修方案及费用支付方式需要进行公示，且征得绝大多数业主或业主委员会的同意方可实施。

返修的费用由业主维修基金支付。

业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。

（3）项目公司向业主寄送《收楼通知》后，物业公司应该催促业主尽快办理收楼的手续，并告知业主超过房屋保修期收楼的弊端。

业主在该房屋的保修期满后才来收楼的，项目公司不承担该房屋的保修责任，该房屋的返修费用由业主承担，物业公司负责向业主解释说明。

3、其他情况

凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。

第六条流程说明

1、接收返修信息并判断责任

（1）物业公司收到业主就房屋质量的投诉或有关人员提供维修信息或在对集团未销售物业、自留物业进行巡查过程中发现需要返修的物业，物业公司需在一个工作日内安排工作人员到需要返修的现场了解情况，工作人员随身带备照相机，对需要返修的具体位置进行拍照，并对了解具体的情况进行书面登记。

对于业主就房屋质量的投诉，工作人员调查完毕后，应向投诉业主告知需要核实后再给予答复，不能以任何形式向投诉业主作出任何承诺。

（2）物业公司工作人员了解现场情况后一个工作日内，填写《竣工物业维修情况调查表》，并核实物业项目的原施工单位及合同约定的保修期和保修义务，若合同中没有约定保修期或保修义务，则以《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为准。

物业公司工作人员核实投诉业主的房屋实际交付使用时间（以业主实际收楼之日或业主不肯收楼但已向其寄送《收楼通知》中的最后收楼期限之日为准）。

物业公司工作人员在取得上述资料后需要初步鉴别返修的物业项目是否属于保修期内。

（3）物业公司工作人员在确认需返修的物业项目属于保修期内的，将《竣工物业维修情况调查表》连同现场照片或现场勘查报告等资料递交工程部。

工程部人员与物业公司工作人员一起到需要返修的物业项目现场进行核实，并共同在《竣工物业维修情况调查表》填写现场核实情况及初步返修意见。

（4）需要返修的物业项目的保修责任由项目原施工单位承担的，由物业公司在《竣工物业维修责任审定表》中填写“项目名称、单位工程名称、施工单位、报修内容”等信息后连同书面告知函一起向原施工单位寄出，通知原施工单位在限期内返修。

（5）需要返修的物业项目的保修责任由项目公司承担的，由物业公司选取有资质的第三方施工单位对返修的物业进行报价以及报送施工方案，物业公司根据本制度的要求最终确定施工单位以及施工方案。

（6）非保修范畴的物业项目或保修期已过的物业项目由物业公司向投诉业主进行解释说明，并在《竣工物业维修情况调查表》中“物业管理处初步意见”上书面记录处理情况。

2、实施返修

（1）属于原施工单位的保修责任

A、由物业公司书面发函联系原施工单位，原施工单位按照合同约定的时限到现场查看，原施工单位在现场查看后两个工作日内提出书面处理方案，发生（重大）返修物业项目在三个工作日内提出书面处理方案，并在物业公司限定的的合理期限内处理完成。

物业公司人员填写《竣工物业维修、整改备案表》，书面确定返修项目类别、返修位置、原施工单位名称、返修开始时间、返修完成时间等。

B、原施工单位不同意返修的或在合同约定的时限内不到现场的，物业公司向集团成控中心、法律事务部书面报告该情况并提交向原施工单位发函的签收回执或相关的书面回复。

物业公司按照下述“属于公司的保修责任的”流程进行返修，待返修完工后物业公司将返修的合同、返修费用发票等资料向集团成控中心和法律事务部报送，集团成控中心根据合同的约定在质保金中扣减相关的费用，不足部分通知集团法律事务部通过法律途径追偿。

物业公司发函告知原施工单位在质保金中需要扣减的费用。

（2）属于公司的保修责任的

A、返修费用在人民币5000元以内（包含5000元）

由物业公司选定有资质的第三方施工单位，第三方施工单位与物业公司工作人员到现场查看后提出书面的返修方案以及报价清单。

物业公司以项目公司的名义与第三方施工单位签订返修合同，返修单位以项目公司的的抬头开具发票。

物业公司按照集团《付款审批制度》向集团财务部申请付款。

B、返修费用在人民币5000元以上

由物业公司选定有资质的第三方施工单位，第三方施工单位与物业公司工作人员到现场查看后提出书面的返修方案以及报价清单。

集团成控中心在收到物业公司提交的第三方施工单位的报价清单后在6个工作日内审核报价，集团成控中心与第三方施工单位就返修报价进行洽商，双方就价格不能达成一致意见的，集团成控中心需要在上述6个工作日内提供另外一家报价低且有资质的施工单位进行返修。

集团成控中心对物业公司选定的有资质第三方施工单位报价不予认可但又不能提供另外一家报价低的施工单位进行返修，则应按照物业公司选定的有资质第三方施工单位报价实施返修。

经集团成控中心审核后的返修工程，物业公司以项目公司的名与第三方施工单位签订返修合同，返修单位以项目公司的的抬头开具发票。

物业公司按照集团《付款审批制度》向集团财务部申请付款。

C、返修施工方案的审定

凡是涉及防水、裂缝以及影响房屋安全结构的返修工程施工方案物业公司一律报送集团设计中心审定，经集团设计中心书面确认的施工方案方可实施。

（3）返修要求

A、简单的返修项目在3日内能完成的返修项目。

如窗、五金件等维修。

B、一般返修项目在5日内能完成的返修项目。

如油漆、室内裂纹、空鼓、管道堵塞等。

C、复杂返修项目在10日内能完成的返修项目。

如房屋防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程、管道渗漏等。

D、重点返修项目指不能在15日内完成的返修项目。

由项目公司工程部指定人员核实原因后及时与投诉业主进行沟通，并亲自跟踪督办，及时向公司相关部门反馈书面结果。

（4）返修验收及跟踪

A、物业公司工作人员应根据返修的情况，并组织项目公司工程部、营销中心、设计中心共同对返修的物业项目进行验收，重大质量返修验收是否邀请政府认可的质检部门参与验收由集团及项目公司工程部共同决定。

验收合格后属于业主投诉的由物业公司工作人员通知并协同业主确认返修质量，共同在《竣工物业维修整改备案表》上签字确认。

公共设施设备的返修质量由物业管理公司或业主委员会签字（盖章）确认。

B、物业公司工作人员在返修验收合格后7日内进行保修回访，并对回访情况作好记录，每季度汇总整理《业主投诉分析报告》，报送物业管理公司领导批准后，抄送项目公司领导、公司成本控制中心和法律事务部。

第七条返修的监督

集团审计中心对返修费用在人民币5000元以内（包含5000元）的全部返修工程进行审查监督，对返修费用在人民币5000元以上的返修工程进行不定期审查监督。

第八条付款审批

属于项目公司承担保修责任的返修项目由项目公司支付返修费用，物业公司根据集团的《付款审批制度》的规定向集团财务部申请付款。

第九条原有规定与本制度抵触的，以本制度为准。

第十条本制度由集团法律事务部门负责解释。

第十一条本制度自发布之日起施行。

瑞丰地产控股有限公司

年月日

附件一：

竣工物业维修情况调查表

附件二：

竣工物业维修责任审定表

附件三：

竣工物业维修责任、整改备案表

附件四：

国家相关的法律法规

附件一竣工物业维修情况调查表

竣工物业维修情况调查表

报修内容：

现场情况：

（附现场照片）

房屋实际交付使用时间：

原工程施工单位：

工程质保期：

《住宅质量保证书》质保期：

物业管理处初步意见：

年月日

公司工程部现场核实情况及意见：

年月日

附件二竣工物业维修责任审定表

竣工物业维修责任审定表

项目名称：

单位工程名称：

施工单位：

报修内容：

产生原因：

审定结论：

物业管理处：

年月日

公司工程部

年月日

业主：

年月日

施工单位：

年月日

附件三竣工物业维修、整改备案表

返修（整改）部位

返修（整改）原因

返修（整改）责任人

返修（整改）计划完成时间

返修（整改）实际完成时间

返修（整改）验收记录

相关责任人意见及签字

物业管理处

公司工程部

返修单位

营销中心

业主

附件四：

国家的法律法规

2000年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：

①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；

③供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

④电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过《商品房销售管理办法》

第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。

当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。

保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

1998年5月20日建设部发布《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》

第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

１、工程质量监督部门核验的质量等级；

２、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

３、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：

屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起砂１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；

４、用户报修的单位，答复和处理的时限。

第六条　住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。

房地产开发企业可以延长保修期。