广西物业管理条例定稿(粟老师).ppt

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广西物业管理条例广西物业管理条例v第三章物业服务第三章物业服务v第四章物业的管第四章物业的管理理主讲：

粟勤生主讲：

粟勤生物业资质与证书物业资质与证书v第二十三条第二十三条从事物业服务活从事物业服务活动的企业，应当按照国家规定取得动的企业，应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务。

证书许可范围内承接物业服务。

v从事物业管理的人员，应当按从事物业管理的人员，应当按照国家规定取得职业资格证书。

照国家规定取得职业资格证书。

11、对企业资质的要求：

、对企业资质的要求：

11）目的是实行物业市场准入制度，）目的是实行物业市场准入制度，通过资质动态管理，及时清理、整顿管通过资质动态管理，及时清理、整顿管理水平低、经营不规范、社会形象差的理水平低、经营不规范、社会形象差的企业。

事例：

南宁市注销企业。

事例：

南宁市注销4646家物业企业资质家物业企业资质22）相关规定：

）相关规定：

物业服务企业资质管理办法物业服务企业资质管理办法适用时应注意不同适用时应注意不同级资质可承接项目规模不同、同时注意二级资质以上的物业类型和管理级资质可承接项目规模不同、同时注意二级资质以上的物业类型和管理面积要求的计算方式面积要求的计算方式22、对物业人员的要求：

、对物业人员的要求：

从事物业管理的人员，应当按照国家规定取得职业资格证书。

对职业资格证书的理解：

经营管理人员：

（注册）物业管理师；普通管理人员：

物业员；特种岗位证书：

电工、电梯证、保安员证等物业企业的选聘物业企业的选聘v第二十四条第二十四条一个物业管理区域由一个一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

物业服务企业提供物业服务。

v业主大会选聘物业服务企业，可以要求业主大会选聘物业服务企业，可以要求物业服务企业提供诚信记录。

物业服务企业提供诚信记录。

v物业服务企业接受聘请从事物业服务，物业服务企业接受聘请从事物业服务，应当与聘请方订立物业服务合同。

应当与聘请方订立物业服务合同。

11、一个物业管理区域由一个物业一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

服务企业提供物业服务。

接管项目时杜绝前一个物业企接管项目时杜绝前一个物业企业还没退出就仓促接管的现象业还没退出就仓促接管的现象22、诚信记录的主要内容、诚信记录的主要内容:

企业和从业人员的基本情况、经营服务项目情况、主要企业和从业人员的基本情况、经营服务项目情况、主要业绩及良好行为记录、违法违规行为、服务质量问题、不良业绩及良好行为记录、违法违规行为、服务质量问题、不良行为记录、受到通报奖惩、公众投诉及处理情况等行为记录、受到通报奖惩、公众投诉及处理情况等33、物业服务企业接受聘请从事物业服务，应当与聘请方、物业服务企业接受聘请从事物业服务，应当与聘请方订立物业服务合同。

订立物业服务合同。

应注意尽量避免所谓的应注意尽量避免所谓的“事实合同事实合同”物业服务合同物业服务合同第二十五第二十五条物业服务合同（含前期物业服务合同）应当包含以下内容：

条物业服务合同（含前期物业服务合同）应当包含以下内容：

（一）物业管理的区域范围；

（一）物业管理的区域范围；

（二）共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；（三）利用共用部位、共用设施设备经营的范围、收益分配比例；（三）利用共用部位、共用设施设备经营的范围、收益分配比例；（四）公共绿化的养护和公共区域的保洁；（四）公共绿化的养护和公共区域的保洁；（五）公共秩序的维护、车辆停放的管理和安全防范的措施；（五）公共秩序的维护、车辆停放的管理和安全防范的措施；（六）物业服务的质量标准和收费方式、标准；（六）物业服务的质量标准和收费方式、标准；（七）物业服务用房的配置、使用、维修和管理；（七）物业服务用房的配置、使用、维修和管理；（八）装饰装修管理服务；（八）装饰装修管理服务；（九）物业服务档案和物业档案的保管；（九）物业服务档案和物业档案的保管；（十）专项维修资金的管理与使用；（十）专项维修资金的管理与使用；（十一）双方的权利和义务；（十一）双方的权利和义务；（十二）合同期限；（十二）合同期限；自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当公布物业服务合自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当公布物业服务合同的示范同的示范文本文本11、物业服务合同的重要性、物业服务合同的重要性:

确立业主和物业管理企业在物业管确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据。

理活动中的权利义务的法律依据。

22、物业服务合同基本要求：

、物业服务合同基本要求：

依法订立、内容详细、可操作性、依法订立、内容详细、可操作性、33、注意要点、注意要点:

与商品房买卖合同、（临时）管理与商品房买卖合同、（临时）管理规约、住户手册等文件有机联系规约、住户手册等文件有机联系44、物业合同示范文本、物业合同示范文本:

1）合同示范文本的特点：

权威性、）合同示范文本的特点：

权威性、公平性、示范性公平性、示范性2）合同示范文本的适用：

参照而又）合同示范文本的适用：

参照而又不宜照搬照套，可以根据具体情况通过不宜照搬照套，可以根据具体情况通过补充条款予以完善补充条款予以完善物业服务的标准物业服务的标准v第二十六条第二十六条物业服务应当符合下列要求物业服务应当符合下列要求v

（一）按照物业服务合同、国家和自治区有

（一）按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务的规范，实施物业服务；关物业服务的规范，实施物业服务；11、物业服务标准：

投标书、服务合同、服务规范、服务承诺、物业服务标准：

投标书、服务合同、服务规范、服务承诺、服、服务细则等务细则等v22、相关规定：

、相关规定：

关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释题的解释第三条第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

v物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分服务合同的组成部分”。

v

（二）在业主、物业使用人使用物业前，

（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；面告知业主、物业使用人；履行告知义务的告知履行告知义务的告知方式有：

方式有：

（临时）管理规约、（临时）管理规约、住户手册、公示、通住户手册、公示、通知、提醒信等知、提醒信等.v（三）根据物业管理区域实际情况提供所（三）根据物业管理区域实际情况提供所需的门卫、巡逻、秩序维护等服务，建立需的门卫、巡逻、秩序维护等服务，建立健全安全防范应急预案等各项管理制度，健全安全防范应急预案等各项管理制度，做好物业管理区域内的安全防范工作；做好物业管理区域内的安全防范工作；v（四）定期对物业的共用部位、共用设施（四）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，发现物业的共用部位、共用设备进行养护，发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，应当立即采取保护措施，设施设备损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业服务合同约定进行维修；并按照物业服务合同约定进行维修；11、定期养护的义务、措施、定期养护的义务、措施得当的义务、依约维修的义务得当的义务、依约维修的义务22、注意相关证据或档案的、注意相关证据或档案的保留保留v（五）做好物业维修、养护、更新及其费用（五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，定期向业主公布物业服务收支的各项记录，定期向业主公布物业服务费用和利用共用部位、共用设施设备经营的费用和利用共用部位、共用设施设备经营的收支情况，妥善保管物业档案资料和有关的收支情况，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；财务账册；1、如实记录的义务、定期公布的义务、妥善、如实记录的义务、定期公布的义务、妥善保管的义务保管的义务2、相关规定、相关规定:

最高人民法院关于审理建筑最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释释第十三条第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

v（六）听取业主委员会、业主、物业使用人（六）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务；的意见，改进和完善物业服务；认真听取认真听取业主意见业主意见意见形式：

意见形式：

口头与书面；口头与书面；意见范围：

意见范围：

个别意见、会个别意见、会议意见、调查意议意见、调查意见等见等v（七）发现违反本条例或者管理规约的行（七）发现违反本条例或者管理规约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告，配合有关行政管和有关行政管理部门报告，配合有关行政管理部门的执法工作；理部门的执法工作；作为的义务、作为的义务、报告的义务、报告的义务、配合的义务配合的义务v（八）法律、法规规定和物业服务合同约（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他要求。

定的其他要求。

物业项目的退出物业项目的退出v第二十七条第二十七条有下列情形之一的，有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：

物业服务企业应当退出物业服务：

（一）物业服务合同终止；

（一）物业服务合同终止；

（二）物业服务合同解除；

（二）物业服务合同解除；（三）物业服务企业依法不得继续从事物（三）物业服务企业依法不得继续从事物业服务活动。

业服务活动。

11、“解除解除”和和“终止终止”的理解，的理解，22、不得继续服务的情形、不得继续服务的情形被依法撤销资质证书、吊销营业执照、生效法被依法撤销资质证书、吊销营业执照、生效法律文书确定物业服务合同无效或解除物业服律文书确定物业服务合同无效或解除物业服务合同等务合同等v第二十八条第二十八条终止或者解除物业服务合同，应终止或者解除物业服务合同，应当依据合同履行告知义务；合同未约定告知期限的，当依据合同履行告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。

应当提前六十日告知。

自物业服务合同终止或者解除之日起十日内，自物业服务合同终止或者解除之日起十日内，物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜：

物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜：

（一）移交本条例第四十条规定的全部物业档案；

（一）移交本条例第四十条规定的全部物业档案；

（二）移交物业服务中形成的物业服务档案；

（二）移交物业服务中形成的物业服务档案；（三）移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场（三）移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物；地和财物；（四）移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、（四）移交物业共