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写字楼的顶尖策划
写字楼的顶尖策划
写字楼的顶尖策划
顺天国际财富中心这个作为湖南首个与国际接轨的高档写字楼,如今树立在长沙bd核心位置上,浑身焕发着“楼王”的魅力!
这个项目能产生如此的销售旺势,销售业绩如此可观,产品形象如此富有影响力,策划在其间的作用是不可估量的。
在它身上诞生了许多新名词:
“国际化办公”、“生态办公”、“国际商务制造”、“楼宇经济神话”……这一切的得以实现,凝聚了我们的策划师多少心血与智慧。
这个项目的成功,也是策划人的成功!
“顺天国际”的两位核心策划人李柏先生和肖芳清先生,曾经默默无闻地为该项目服务了两年多时间,很多运作中的细节其实并不为外界知晓,但他们作为优秀策划人和高级策划师,在本项目的全程策划中付出了艰辛的劳动和非凡的智慧。
一、前期调研:
提出国际商务写字楼的十大标准记得一个房地产商说过这么一句话,“我宁愿花一年的时间和投资额5%的费用,来进行一个项目的市场研究,相信这样可以给我80%的成功率;否则我只有20%的成功率。
”“顺天国际”的开发商湖南顺天集团以及其董事长苏松泉先生和总经理李建国先生就是这样。
当年,他们拿到位于长沙市芙蓉中路湖南图书城南侧的那块地后,公司正在开发距此不远处的顺天城——湖南第一个“soho”项目。
因而算上开发商自己的研究论证,前期调研应该有2年时间。
我们的调研工作做过三次,调动了公司几乎所有的研究和信息资源,每一次都有新的收获和更多的一手资料。
最重要的最全面的一次是,XX年3月12日至4月12日。
我们采用问卷调查的方式对长沙市的上市公司、事务所、广告公司、电脑电器公司、高科技产业、金融机构等进行了分类调查研究,我们派出调研人员10名,调研时间32天。
我们的问卷内容包括:
业主寻求办公场所的首要因素,公司现有写字楼使用面积,公司对商务中心的要求,对空调的要求,对会议室一个月的需求量,对停车位、户型的要求,是愿买还是租用,对银行按揭的要求等各方面。
李柏先生担任此次调研组组长,对调研数据严格把关,亲自撰写了调研报告,经过研究分析总结并提出“国际商务专业写字楼十大条件”:
1、必须具备象纽约曼哈顿bd风采一样的商务极核地段;
2、提供能与世界500强零距离接触的大商务平台;
3、国际大师规划设计的国际级地标性建筑;
4、全面升级的综合配套;
5、跨越国界的5a智能中枢系统;
6、极具时代感的生态景观相匹配;7、开合有度适合现代化办公要求的弹性空间;8、彰显身份与地位的著名酒店全程星级物管服务;9、人性化关怀的顶级职业经理人商务会所;10、物超所值升值无限的多重价值物业。
此次调研对以后“顺天国际”的开发提供了市场依据,也基本上确定了本项目的品味和建造标准,而且还收集了一些有初步意向的目标客户群。
二、开发策划:
八次修改推出国际化专业写字楼规划方案我们对顺天国际财富中心的定位与开发,做了详尽的开发策划报告。
通过对长沙市写字楼市场的研究和对潜在用户的问卷调查,表面上看长沙写字楼市场供大于求。
然而,作为策划人,必须首先站在一个相当的高度,看到相当的远处。
当时,正好中国刚刚加入世贸组织,许多国际企业更加快了进驻中国的步伐,甚至深入到了中国的腹地城市。
另外,中国经济自改革开发以来,保持着持续增长的势头,更多国际人士预测21世纪将是亚洲时代或者说是中国时代,中国力量成为世界经济发展最看好的力量。
从微观层面分析,长沙只有行政机关、原来国有企业和集体企业拥有自己的写字楼,即使1993年开发过具有市场化性质的平安大厦写字楼,出租情况一直不错,也已经是好多年了。
凭着敏锐的专业洞察力,我们预测专业写字楼市场另一个波峰即将出现。
因此,在项目开发策划报告中,我们明确提出打造“国际化高档写字楼”的初步定位。
项目初步定位后,开发商与策划公司负责人还考察了国内外许多城市,参考学习高档专业写字楼的开发理念、建筑风格、全面配套和完善服务等等。
我们尤其关注电梯配置,开发商看到新加坡一些国际级的建筑作品,亲身体验了什么叫做“零等待电梯”,也就是说进入国际化的大厦等待电梯时间不会超过30秒,而且进了电梯后感觉舒适又快捷,电梯速度为5米秒,真正做到了某电梯广告所描述的“上上下下的享受”。
出于种种考虑,开发商和策划公司一致认为聘请新加坡的著名规划设计大师蔡家声做本项目的规划和景观设计。
对于规划设计,我们也提出了许多合理的见意。
这其中包括了项目的区位研究对周边环境、交通条件、项目地块的分析,针对该项目如何塑造核心竞争力,和已确定的国际标准,单单是本项目的外立面规划设计,前前后后大的修改就多达八次。
建筑工程设计也随之相应作出了修改和完善,景观规划设计充分体现了超前和生态原则。
这样,才使本项目开发出来更具有国际化的新元素:
独特俊郎的时尚立面与造型,玻璃幕墙的全面使用,21部高速电梯,首创屋顶直升机停机坪,XX平方米的生态广场,动感喷泉与建筑小品,8.1米超高的豪华大堂,近万平方米的地下停车场,泛会所概念,为业主量身定做的国际商务俱乐部……。
三、营销策划:
打击商住楼与创造专业写字楼客户有些市场是靠发现,有些市场需要抢占,有些市场则需要创造,“顺天国际财富中心”几乎全部是靠后两者。
追溯长沙的写字楼开发的发展阶段,最初从93年的平安大厦的成功开发,引起了开发商对写字楼市场开发的追捧,但由于97年受国家宏经济观调控的影响,市场疲软,以及大量一涌而上的写字楼,其自身素质存在这样或那样的问题,如设计缺乏前瞻性,配套不全,交通、停车位、使用功能等问题,导致写字楼市场开始滑波,大量写字楼空置,陷入了发展商们“谈写字楼”色变的困境。
98年这个市场才慢慢有了转机,企业的增加拉动了对这一市场需求,但整个写字楼开发还是比较保守。
从XX年起,各种打写字楼擦边球的概念如“居家办公”,“酒店式公寓”等的推出,整个市场的竞争才显得激烈起来。
那么,我们应该怎样去面对这样一个市场呢?
在营销前的调查中,我们发现其实很多酒店、交通便利的公寓、商住楼里面都存在许多办公的公司。
在酒店的则主要显示其档次;在公寓的则看中其实惠;在商住楼的则兼顾了居家和办公。
那么这一批公司中,肯定有些需要专业化的纯粹的写字楼,作为自己公司的办公场所。
我们对产品的定位——国际化的高档专业写字楼,这是我们一种主动出击市场的策略,在长沙当时阶段高档写字极少,更没有与国际接轨的专业写字楼,顺天国际财富中心的横空出世,就是填补这个市场空白,开创长沙写字楼市场的一个新的华章。
所以,我们必须在争抢市场的同时,更要创造市常因此,我们制定了打击商住楼的营销策略,我们推出了“买比租更合算”的置业理念。
为了打击商住楼,从XX年3月起,我们在长沙的三大主流媒体《长沙晚报》、《潇湘晨报》、《三湘都市报》上,以非常的气势和手段推出特别报道——《入世与写字楼开发的国际化》,分为五篇作为一个系报道:
“长沙写字楼开发大回眸”、“商住楼与专业写字楼大讨论”、“长沙bd在商务国际化中迎来大发展”、“国际专业写字楼的十大标准”、“与国际接轨的专业写字楼为何倍受青睐”。
在一个月的时间里,“顺天国际”售楼部的咨询电话已经不断地响起来了。
这一组报道一出,加上“顺天国际”此前的预告性广告和工程现场的形象,让长沙市民似乎感到“国际化写字楼”即将浮出水面。
其时,长沙楼市推出了好几个商住楼项目及酒店式公寓产品,尤其是在本项目之前半年认购销售的“湖南xx中心”项目,因定位为“第二代商住楼”,推出“移动办公”等概念,销售情况本来不行,又受到这组系列报道的严重打击,加上工程本身原因而接到规划等部门的整改通知。
商住楼的市场出现了一时的沉寂,市场转向有利于“顺天国际”这一边来了。
在做宣传引导的过程中,我们调动所有的营销人员进行“扫楼运动”,就是向长沙的三四五星级酒店、市中心区的商住楼、酒店式公寓的公司进行调查访问,寻找潜在客户群。
结果大有成效,有些公司的老板表示会亲临“顺天”考察,也有些老板正在考虑购买写字楼,希望早一点全面了解“顺天国际”。
接下来,我们策划推出了一系的直接硬性广告,以保持有利的市场形势,并吸引更多的潜力客户。
同时也继续推出项目的连续软性新闻,详细介绍项目本身。
这一组软文可谓直接命中目标,标题为《引领国际化办公新潮流》,包括:
雄踞bd核心地段篇、完美的功能配套篇、生态化办公篇……在这一组软文广告中,基本公布了“顺天国际财富中心的xx大优势”,甚至还特别发出活动通知:
凡在6月30日前来购房者,继续享受优惠,自7月1日起价格上调;6月28日,本大厦提前封顶及开盘隆重举行!
通过这几个回合的营销和推广,“顺天国际”的人气上来了,每天的咨询电话都响个不停,据肖芳清先生某日统计,其中最多的一个小时接到40个咨询电话。
前来认购且后来成交的知名企业有:
美国j.p集团、中国财富证券、浙江双良集团、湖南经阁集团、省招标局、锦绣红楼……,这一大批国内外知名的企业往往购买“顺天国际”的某一整层或几层,有些是XX多平方米,有些甚至为5000多平方米,他们挟资金、人才、技术、信息等优势落户长沙bd的核心,他们选择“顺天国际”,实际上就是选择一个更高、更好的财富平台,从而实现自身雄霸天下、永续发展的梦想!
就这样,顺天国际财富中心基本上奠定了前期营销阶段的客源,抢占并创造了自己的市场通道。
附送:
写字楼管理年终工作总结
写字楼管理年终工作总结
我司XX年通过公开投标中标中国江苏吴江农村商业银行股份有限公司(以下简称吴江农商行)综合大厦物业管理项目,于XX年1月15日派员介入吴江农商行前期物业管理,主要提供施工现场安全防范和电梯驾驶服务,XX年5月初正式接管吴江农商行综合大楼物业管理服务。
江苏吴江农村商业银行股份有限公司于XX年8月由吴江市农村信用合作联社改制成立,是中国银监会成立以来全国第一家改制组建的股份制农村商业银行。
吴江农商行总行综合大楼位于吴江市经济技术开发区中山南路1777号,建筑面积2万余平方米,主体20层,裙楼3层,地库两层,另有独体食堂3层。
配备两台1600千伏变压器,备一台600千伏柴油发电机。
主要功用为吴江农商行总行大楼办公及部分营业业务。
吴江农商行项目与其他物业项目相比,具有鲜明的特殊性。
第
一、该项目开发方、业主方均为吴江农商行,不存在开发商与小业主的区分。
其次,由于银行工作的需要,综合大楼设金融会所,大型会议中心,宴会包厢等设施,会务服务、宴会服务、会所服务等服务较多,对此类服务的要求较高。
再次,因为开发方(业主)与使用方(小业主)主体相同,业主对于大厦设施设备功用较为了解,业主对于大厦物业服务极为重视,吴江农商行股份有限公司监事会监事长亲自分管物业管理工作,物业服务活动处在业主方的监督、管理中,对物业服务标准要求严格。
最后,因大楼业主不是专业房地产开发企业,在房屋开发、接管验收与管理维护上不及专业房地产开发企业正规。
我处5月初进驻吴江农商行综合大楼以来,在设施设备管理上,根据银行特殊情况,做了如下工作:
一、工程人员跟进相关施工,加强对设施设备的了解,学习相关操作,收集相关资料。
1、公司对农商行项目很重视,早在大厦装修施工仍在进行的3月份,即派出公司工程方面的精兵强将介入现场。
几名工程人员在施工现场,克服工地环境脏乱,住宿条件较差等困难,对装修施工、水电安装、水暖安装、消防监控施工等施工项目进行了有效的跟进。
2、我处工程人员进行了合理分工,采取根据所长,分工跟进的方式,分组对各类施工进行现场跟进,与施工单位现场施工人员进行沟通,了解相关设施设备的性能、使用、维护技能,并收集了相关图纸、设备说明书、施工单位负责人联系方式等相关资料,建立了设备档案。
3、在前期介入中,我处工程人员发现了一些施工方面的问题,有些当时与施工单位提出,及时纠正。
有些施工单位不愿意整改的问题,我处也记录在案,以便日后提出。
二、对前期装修施工、水电安装遗留的工程问题,及时发现和汇总,报业主方联系施工方跟进,并全程跟踪。
1、在吴江农商行总行综合大楼通过相关政府部门的竣工验收后,我处提出需按照物业接管验收的标准进行接管验收,由于农商行开发、使用主体的特殊性,尽管我处进驻后多次通过各种方式提出需要按照相关标准进行接管验收,但接管验收一事不了了之。
2、进驻后,农商行原后勤管理中心个别人员以部分设备交予相关厂家、原施工单位维保为由,对我处工程部巡视检查相关设备进行阻止。
我处克服困难,顶住压力,在不与相关人员发生正面冲突的前提下,对大厦设施设备进行了巡检,发现了较多前期工程遗留问题,并进行记录。
以《工作联系单》的方式及时向业主方后勤管理中心汇报,由后勤管理中心联系施工单位整改,并对整改效果进行验证。
三、制订设施设备管理、工程服务相关制度,落实到人,严格执行。
1、早在前期介入阶段,服务处即酝酿制订相关规章制度,以制度管人,以规程办事,确保管理的有效性和持续性。
在6月份,我处根据公司的规章制度和国家相关法规、行业标准,建立了工程设施设备管理,工程人员日常服务规范等规章制度,经公司领导审核后在服务处推行。
部分制度上墙,各项质量记录进行分类管理。
2、我处在农商行项目配置工程主管一名,工程班长一名,高压值班电工二名,维修电工一名,对大厦设施设备进行了分类、专人管理,工程人员分工明确,做好工程方面“事事有人管,人人有事做”,我处根据吴江农商行大楼设施设备特点,对人员进行了相关操作、维护方面的培训;对各项规章制度进行了培训,使工程人员熟悉相关制度,依据制度进行工程服务活动。
四、积极与业主方设施设备管理部门及原施工单位的沟通、交流,相关问题及时处理。
1、进驻以来,我处在尽力提供优质的物业服务同时,积极与业主方处理好合作关系,多次通过各种方式与业主沟通交流,与银行方分管物业管理工作的后勤管理中心(现行政管理部)保持着良好的工作联系。
对包括工程遗留问题在内的较多存在问题进行了沟通处理。
2、目前,农商行综合大楼部分设施设备的维保处在施工单位维保阶段,具体维保单位见下表:
序号单位名称维保项目1上海冠菱电梯公司大楼电梯2江苏钟星消防公司大楼消防设备3江苏新亿迪智能科技有限公司大楼监控、音响4吴江金大陆电子有限公司营业厅电子显示屏5吴江玫瑰园农业科技有限公司大楼楼内绿化6浙江开元安装工程公司大楼水电7华西霓虹有限公司大楼楼层景观灯8新成空调有限公司大楼空调9水乡绿化有限公司外围地面石材、部分绿化10楼层家具苏州桑尼、广东优派服务处留有维保单位的联系方式,发现问题及时与维保单位联系处理。
维护设施设备的正常运转。
五、加强设施设备巡检,发现异常按照《突发事件处理预案》处理。
1、服务处工程部根据相关制度,每日对大楼进行巡检,包括抄写水表、电表,对供配电设备进行检查等。
相关数据每周汇总一次书面报业主方。
并根据季节气候变化对大楼景观灯等灯光的开启时间提出建议,为大楼节约电能。
2、我处在日常巡检中,发现水表流量异常,及时与施工单位浙江开元安装公司联系处理,减少了业主方损失。
进驻以来,大楼发生过停电、电梯困人等事件,我处根据《突发事件处理预案》进行了处理,避免了事态扩大。
3、在安全防范方面,原施工单位提供的安防设备存在较多问题,设备经常出现不能正常录像,显示屏图像不清晰,k报警器不能正常设防等问题,我处均将相关问题记录在案,并联系维保单位修理,有些问题得到解决。
农商行项目是公司接管的第一个写字楼项目,没有现成经验可以借鉴,在管理上只能“摸着石头过河”,我们采取“物业管理”+“酒店服务”的模式,注重了设备管理,加强了员工培训,注重了规范服务。
目前,我处物业服务已经步入正轨,入驻以来,我处维护了大楼设施设备的正常运转,提供了多次会务服务、宴会服务和会所服务;安全防范上,大楼范围内的车辆进行了有效管理,大楼内未发生责任盗抢事件和火险等意外。
我处还配合农商行顺利举行了多次大型活动,如“新大楼乔迁仪式”、“职工代表大会”、“重阳节茶话会”、“大学生交流会”等,物业服务得到农商行领导的肯定。
在取得成绩的同时,我们也清醒的看到存在问题:
1、部分客服人员的业务水平距离业主方要求和工作需要还有较大差距,银行营业区域每日人流量较大,来访人员较多,对于前台接待要求较高;银行领导对于会务服务及宴会服务要求高,特别在服务的细节与时效性方面要求较高。
现有部分客服人员在服务方面有待提高。
2、保安人员在工作责任心与安全防范技能方面不够理想,工作灵活性不强,保安骨干不能真正起到带头作用,保安人员流动性较大,队伍不够稳定。
3、工程方面,有些前期遗留问题多次请维保单位到场处理,但问题没有得到根本解决,少数设备存在“好一阵,坏一阵”的现象,性能不够稳定。
对一些目前由施工单位维保的设备,需要加强学习,为日后接管打下基础。
4、部门之间配合方面有待加强,有时候遇到一些临时性服务存在工作脱节现象;在进行突击性服务工作时,显得手忙脚乱。
基于以上问题,服务处采取如下改进措施:
首先,提出明确工作目标,服务处提出近期最高目标是创建苏州市优秀物业管理大厦,最低目标是亲切服务,用心管理,让业主满意,为楼盘添彩。
把农商行总行大厦物业服务工作向更高层次推进,建设一座安全、文明、和谐的农商行大楼。
工作目标指明工作努力方向,鼓舞了员工士气,促使员工提高工作热情。
其次,规范日常管理,对服务质量进行多频次实时监控。
管理人员每日对各部门工作进行巡视检查,确保员工保持正常工作状态,及时对员工不规范操作乃至违纪违规现象进行纠正。
再次,提高工作的前瞻性,想在、做在业主前。
通过近一年的管理服务,我们对农商行主要领导脾性喜好、银行重点工作时间段、大楼物业服务重点难点等均有了解和体会,为加强管理水平,提高服务质量打下良好基础。
今后,要加强工作的前瞻性,跟得上业主需求不断提高的节奏。
第四,加强员工培训,提高员工业务素质。
目前,农商行项目管理员较多,包含项目经理在内共有9名,其中,具有建设部颁发的物业管理上岗证人员仅有两名。
工程人员对于目前仍在维保期内的设备商不够熟悉,在弱电维护方面力量较为薄弱,员工整体业务素质需要提高。
我们将开展以部门为单位的培训活动,部门制订培训计划并严格落实,同时鼓励员工自学。
第五,在提高项目盈利能力方面,我们设想是人员精练,一专多能。
本项目为酬金制,提高利润,只能从人员方面着手。
我们鼓励员工在做好本职工作的同时,积极向其他同事学习,努力做到有需要时,部门之间、人员之间通用。
比如,会所人员在会所空闲时,可以参加会务、宴请服务;工程人员、保安人员在需要时,可以协助客服服务;办公室管理人员也可以进行前台接待、小安装小修补等工作。
第六,进驻近一年以来,本项目管理人员较为稳定,近10名客服人员中仅2人主动辞职。
但操作层人员,特别是保安人员流动量较大。
保安人员全年流动率达到300%以上。
保安人员不稳定,给安全防范工作带来了被动。
我们初步设想是在可能的基础上,请公司逐步提高保安人员待遇,特别是相关社会保障方面的待遇;拓展保安人员发展空间,对于优秀保安人员,除在保安部晋升外,可以报请公司选拨其到其他部门任职。
同时,加强团队文化建设,增强员工对于公司、服务处的认同感、归属感,提高团队凝聚力,稳定员工队伍。
面对物业服务行业日新月异的发展变化,苏房物业吴江农村商业银行物业服务处将秉承公司“快乐服务,创造价值”的企业精神,加强内部管理,坚持服务至上,打造一支具有优质服务技能和良好服务意识的员工队伍,不断满足业主飞速发展的物业服务要求,为公司的发展而不断努力。
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