龙岩市中心城区基准地价修编成果初稿.docx
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龙岩市中心城区基准地价修编成果初稿
附件一:
龙岩市中心城区第八轮土地级别暨基准地价修编成果
一、基准地价内涵
(一)用地类型
基准地价用地类型主要根据《福建省国土资源厅关于进一步规范土地用途分类管理的通知》(闽国土资综【2009】225号)和《福建省国土资源厅关于印发<若干产业项目用地管理分类目录(2013年本)>的通知》(闽国土资综【2013】378号)文件划分,基准地价用地类型划分具体如下:
1、商服用地:
(1)商服用地-批发零售用地:
批发零售用地、批发零售用地(加油站)
(2)商服用地-商务金融用地:
商务金融用地、商务金融用地(公寓式办公)、商务金融用地(经营管理总部)、商务金融用地(广告、动漫)
(3)商服用地-住宿餐饮用地:
住宿餐饮用地、住宿餐饮用地(饭店、旅馆、度假村)、商服用地-住宿餐饮用地(自驾车旅居车营地)、住宿餐饮用地(酒店)、住宿餐饮用地(产权式酒店)、住宿餐饮用地(星级酒店)、住宿餐饮用地(景区内住宿、餐饮等服务设施)
(4)商服用地-其他商服用地:
其他商服用地、其他商服用地(运输型物流)、其他商服用地(商业仓储)、其他商服用地(综合服务型物流)、其他商服用地(会展中心)、其他商服用地(机动车训练项目)、其他商服用地(主题公园)、其他商服用地(娱乐、民俗观光设施)
2、住宅用地
(1)公寓用地
(2)普通住宅用地
3、工业仓储用地
(1)工业用地
(2)采矿用地
(3)仓储用地
4、公共管理与公共服务用地
(1)营利性新闻出版用地
(2)营利性科教用地
(3)营利性文体娱乐用地、营利性文体娱乐用地(博物馆、展览馆或美术馆)
(4)营利性医卫慈善用地、营利性医卫慈善用地(养老服务设施用地)
(5)营利性公共设施用地
(6)营利性风景名胜用地
(7)营利性停车场用地
5、特殊用地
(1)营利性殡葬用地
(二)评估基准日
本次基准地价的评估基准日为2017年1月1日。
(三)土地开发程度
本次基准地价的土地开发程度设定为红线外“五通一平”(通路、通上水、通下水、通电、通讯、土地平整)。
上述“五通”不包括项目建设向有关部门缴纳的城市建设配套费及市政管线等的接入工程费用。
(四)基准地价年期
商服40年、住宅70年、工业50年、其他类型用地按法定最高年限确定。
(五)基准地价容积率
本次基准地价中商服用地的标准容积率为2.5,住宅用地的标准容积率为2.5,工业用地的标准容积率为1.0,其他类型用地的标准容积率为2.5(加油站、运输型物流、主题公园、民俗观光设施、营利性殡葬用地、营利性停车场用地、营利性风景名胜用地不考虑容积率)。
(六)用地类型说明
1、商服用地
商服用地-批发零售用地:
指主要用于商品批发、零售的用地。
包括商场、商店、超市、各类批发(零售)市场,加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。
商服用地-住宿餐饮用地:
指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地,包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧等。
商服用地-商务金融用地:
指企业、服务业等办公用地,以及经营性的办公场所用地。
包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地。
商服用地-其他商服用地:
指上述用地以外的其他商业、服务业用地。
包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所等用地。
2、住宅用地
城镇住宅用地-公寓:
住宅用地的一种,户型面积小于90㎡,该类户型建筑总面积占总建筑面积的2/3以上(含2/3),配套设施完善的居住小区用地。
城镇住宅用地-普通住宅:
城镇中一般的用于生活居住的各类房屋用地及附属设施用地。
3、工矿仓储用地
工矿仓储用地-工业用地:
指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。
工矿仓储用地-采矿用地:
指采矿、采石、采砂(沙)场,盐田,砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。
工矿仓储用地-仓储用地:
指用于物资储备、中转的场所用地。
4、公共设施用地
新闻出版用地:
指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地。
科教用地:
指用于各类教育,独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等的用地。
医卫慈善用地:
指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、福利救助等的用地。
风景名胜用地:
以风景名胜(包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等)景点及管理机构的建筑用地。
景区内的其它用地按现状归入相应地类。
公共设施用地:
指用于城乡基础设施的用地。
包括给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地。
5、特殊用地
殡葬用地:
指陵园、墓地、殡葬场所用地。
6、产业项目名称(业态类型)的基本含义
(1)现代物流是指将信息、运输、仓储、库存、装卸搬运以及包装等物流活动综合起来的一种新型的集成式管理,其任务是尽可能降低物流的总成本,为顾客提供最好的服务。
它主要包括运输、储存、加工、包装、装卸、配送和信息处理等活动。
(2)公路港是利用实体和信息平台衔接车货信息,为货主和回程的空载车辆提供配货交易和零担货运专线服务。
(3)陆地港又称为无水港、内陆港,是指内陆一个具有与海岸类似的货物集散功能的特定区域,具有报关、报检、签发提单等港口服务功能的物流中心。
(4)文化创意是以文化为元素、融合多元文化、整理相关学科、利用不同载体而构建的再造与创新的文化现象。
文化创意产业主要包括广播影视、动漫、音像、传媒、视觉艺术、表演艺术、工艺与设计、雕塑、环境艺术、广告装潢、服装设计、软件和计算机服务等方面的创意群体。
(5)动漫产业,是指以“创意”为核心,以动画、漫画为表现形式,包含动漫图书、报刊、电影、电视、音像制品、舞台剧和基于现代信息传播技术手段的动漫新品种等动漫直接产品的开发、生产、出版、播出、演出和销售,以及与动漫形象有关的服装、玩具、电子游戏等衍生产品的生产和经营的产业。
(7)会展中心是人们进行物质交流和文化、学术等方面信息交流活动的场所。
会展中心集展览、会议、商住为一身,通常包含会议、展览和相关附属建筑。
(8)产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权,即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。
(9)城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。
(10)总部企业(或企业总部)是指依法注册成立并开展经营活动、对其控股企业或分支机构行使管理和服务的企业法人机构,一般有下属分公司或子公司,总部就是总公司或集团。
总部企业一般分为现代农业、现代工业、现代服务业和文化创意产业等四大类,其中现代服务业又包括旅游业、信息服务业、商贸服务业、现代物流业、科技服务业、房地产业和金融服务业等八类。
研发总部是指科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息、科技咨询、研发总部等机构,以及各类产品及其技术研发、中试等设施(不包括附设于其他单位内的研究室和设计室等)
(11)民办教育,又名私立教育,是相对于公办教育、公立教育的教育形式,指国家机构以外的社会组织或者个人,利用非国家财政性经费,面向社会举办学校及其他教育机构的活动,如民办幼儿园,民办小学、中学、学校、学院、大学,民办专修(进修)学院或学校,民办培训(补习)学校或中心等;大致分为两大类:
一类是举办实施学历教育、学前教育、自学考试助学及其他文化教育的民办学校,它们由县级以上教育行政部门按照国家规定的权限审批;另一类是举办实施以职业技能为主的职业资格培训、职业技能培训的民办学校,它们由县级以上人民政府劳动和社会保障行政部门按照国家规定的权限审批,并抄送同级教育行政部门备案.
(12)民办医疗卫生机构,如民办门诊部(所)、医院,民办康复、保健、卫生、疗养院(所)等;
(13)养老服务是指为老年人提供必要的生活服务,满足其物质生活和精神生活的基本需求;养老服务机构包括所有为老年人提供养护、康复、托管等服务的老年社会福利院、养老院、老年公寓、护养院、敬老院等.
(14)机动车驾驶培训学校就是能使人掌握驾驶技术,并教会人安全驾驶、文明开车并协助其通过车管部门的考试取得驾驶证的培训单位。
(15)主题公园,是根据某个特定的主题,采用现代科学技术和多层次活动设置方式,集诸多娱乐活动、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地,是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性活动方式的现代旅游场所。
(16)休闲观光农业是指为满足人们对精神和物质需求而开展的、利用田园景观、自然生态及环境资源等通过规划设计和开发利用,结合农林牧渔生产、农业经营活动、农村文化及农家生活,提供人们休闲增进居民对农业和农村体验为目的的现代农业形态,是旅游业与农业之间交叉性的新兴产业。
其形式和类型主要包括观光农园、农业公园、教育农园、森林公园和民俗观光村等。
7、其他说明
(1)公寓式办公:
办公与居住一体化的设计,在平面单元内复合了办公功能与居住功能,主要满足小型公司与家庭办公的特点与需求。
(2)饭店、旅馆用地指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地,配套设施相对一般;酒店主要为游客提供住宿服务、亦生活的服务及设施(寝前服务)、餐饮、游戏、娱乐、购物、商务中心、宴会及会议等设施;星级酒店是由国家(省级)旅游局评定的能够以夜为时间单位向旅游客人提供配有餐饮及相关服务的住宿设施,所取得的星级表明该饭店所有建筑物、设施设备及服务项目均处于同一水准,本轮设定的星级酒店为四星含四星级以上酒店。
(3)根据《国土资源部住房和城乡建设部国家旅游局关于支持旅游业用地政策的意见(国土资规[2015]10号)》自驾车房车营地项目土地用途按旅馆用地管理,按旅游用地确定供应底价、供应方式和使用年限。
(4)国家支持发展的新产业、新业态建设项目,属于产品加工制造、高端装备修理的项目可按工业用途落实用地,属于产品加工制造、高端装备修理的项目,可按工业用途落实用地;属于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测的项目,可按科教用途落实用地;属于水资源循环利用与排水、供电及污水、废物收集、储存、利用、处理以及通信设施的项目,可按公用设施用途落实用地;属于下一代信息网络产业(通信设施除外)、新型信息技术服务、电子商务服务等经营服务项目,可按商服用途落实用地。
新业态项目土地用途不明确的,可经县级以上城乡规划部门会同国土资源等相关部门论证,在现有国家城市用地分类的基础上制定地方标准予以明确,向社会公开后实施。
二、商服用地级别及基准地价
(一)商服用地土地级别范围
一级地范围:
集中分布在中山路道路两侧,龙川路(从街心往西至韭菜园)道路两侧,九一路(从国贸往南至天马湾大厦)道路两侧,人民路(从西兴桥往西至龙腾新地标)道路两侧,龙腾路(从龙腾新地标往南至天马路)道路两侧,解放路(从街心往北至北市场)道路以西、龙津河以北、龙川路(韭菜园)以东、一中以南围成区域,苏溪以西、体育中心以西、南环路、天马路以北、龙腾路以东、人民路以南围成区域。
二级地范围:
分布在一级地外缘,解放路(从天宇往南至北市场)道路两侧,和平路道路两侧,龙川东路(从闽西宾馆往西至街心)道路两侧,溪南路(从街心往南至溪南环岛)道路两侧(小溪桥往东沿小溪路东至龙景商务酒店、往南顺沿小溪路、莲东北路至厦鑫博士园道路两侧),登高中路(从溪南环路往西至隔后桥)道路两侧,南环路(从大同加油站往西至海关)道路南侧,曹溪路(从海关往南至龙长高速路)道路两侧,双龙路道路两侧,犀牛路道路两侧,龙厦铁路以南、解放路(从天宇往南至北市场)以西、和平路以南、龙川东路(从闽西宾馆往西至街心)以北、溪南路以西、登高中路以北、登高山路以西、南环路(从大同加油站往西至海关)以北、曹溪路(从海关往南至龙长高速公路)以西、龙长高速公路以北、龙腾路(从金鸡路往南至双龙路)以东、犀牛路西侧200米以东、双洋路以南以及整个闽西交易城围成的区域。
三级地范围:
分布在二级地外缘,北二环(从谢洋往东至绵绣花园)道路两侧,解放北路(从警苑小区往南至天宇)道路两侧,北环东路道路两侧,龙川东路-东兴路(从二院铁路桥往西至老附小)道路两侧,登高东路(从货运站往南至东风桥)道路两侧,曹溪南路(从金鸡路往南至漳龙高速)道路两侧,南环东路以西、金鸡路(东环路至莲庄南路)道路两侧、龙腾路(龙长高速至福三线)道路两侧、龙岩大道(龙长高速线至兴业路)道路两侧、福三线(龙腾路至省道203)、龙长高速以东围成区域以及省道203线(东肖企业管理站往东至烟叶仓库)道路两侧。
四级地:
分布在三级地外缘,解放北路(从警苑小区往北至龙岩监狱)道路两侧,东兴路(从二院铁路桥往北至森宝)道路两侧,东肖动漫城,铁山集镇区,龙门集镇区(从进江山的路口(湖二桥)沿319国道至中国农业银行道路两侧,以及从中国农业银行沿319国道至旧高速公路入口道路两侧)西外环路(从龙长高速公路至西外环隧道口)道路两侧、红坊集镇区、龙长高速(从东肖往北至华莲西路)西侧100米,翠屏山铁路线以西、浮东路以北、冶金三队和龙岩学院以西、龙工路以东、龙腾北路以东、北三环以南、解放北路以西、北二环隧道以南围成区域。
五级地:
分布在四级地外缘,龙长高速(从福三线往北至磷酸氢钙厂)西侧四级地西侧100米,厦双联络线以西、利来山319国道以北、龙岩学院东侧规划路以西、从旧高速路口至考塘村路口道路两侧、西外环路(从龙长高速公路至华莲西路),红坊县道609与省道203交汇处往南至倒流水村省道203道路两侧,东肖后堀规划路以北、龙岩经济开发区联发路以东、龙州工业区所处黄竹坑村西侧规划路以东及沿保安路和北三环隧道以南围成区域。
六级地:
龙岩市中心城区定级范围内除上述已经划分的五个土地级别范围以外的土地,定级范围外的土地参照末级地。
备注:
土地级别范围详见土地级别暨基准地价图,当文字描述与土地级别暨基准地价图不符时,以土地级别暨基准地价图为准。
(二)商服用地区片基准地价
1、楼面地价
商服用地中加油站、运输型物流、主题公园、民俗观光设施等几种三级类商服用地不设定楼面地价,其余类型楼面价如表1
表1龙岩市中心城区商服用地基准地价(楼面地价)一览表
单位:
元/平方米
用地类型
土地级别
一级
二级
三级
四级
五级
六级
商服用地
批发零售用地
2844
1978
1372
949
667
481
商务金融用地
2332
1622
1125
778
547
394
住宿餐饮用地
1706
1187
878
626
440
317
其他商服用地
2133
1484
1070
740
520
375
商务金融用地-公寓式办公
2361
1642
1166
807
567
414
商务金融用地-经营管理总部
1945
1353
937
637
448
323
商务金融用地-广告、动漫
1971
1371
948
645
454
327
住宿餐饮用地-酒店
1280
890
616
444
312
245
住宿餐饮用地-产权式酒店
1561
1086
771
540
380
286
住宿餐饮用地-星级酒店
1152
801
569
403
295
233
住宿餐饮用地-饭店、旅馆、度假村
1561
1086
771
540
380
286
其他商服用地-商业仓储
1113
774
561
387
272
226
其他商服用地-综合服务型物流
1113
774
561
387
272
226
2、地面地价
表2龙岩市中心城区商服用地基准地价(地面地价)一览表
单位:
元/平方米
用地类型
土地级别
一级
二级
三级
四级
五级
六级
商服用地
批发零售用地
7110
4945
3430
2373
1668
1203
商务金融用地
5830
4055
2813
1946
1368
986
住宿餐饮用地
4266
2967
2195
1566
1101
794
其他商服用地
5333
3709
2675
1851
1301
938
批发零售用地-加油站
11021
7516
4631
3132
2168
1564
商务金融用地-公寓式办公
5901
4104
2916
2017
1418
1035
商务金融用地-经营管理总部
4863
3382
2341
1593
1120
808
商务金融用地-广告、动漫
4927
3427
2371
1614
1134
818
住宿餐饮用地-酒店
3200
2225
1541
1109
780
614
住宿餐饮用地-产权式酒店
3903
2715
1926
1351
950
716
住宿餐饮用地-星级酒店
2880
2003
1422
1009
737
583
住宿餐饮用地-景区内住宿、餐饮等服务设施
3967
2759
1956
1372
964
726
住宿餐饮用地-饭店、旅馆、度假村
3903
2715
1926
1351
950
716
住宿餐饮用地-自驾车旅居车营地
2432
1798
1289
888
647
534
其他商服用地-运输型物流
2643
1869
1378
938
659
553
其他商服用地-商业仓储
2784
1936
1402
968
681
564
其他商服用地-综合服务型物流
2784
1936
1402
968
681
564
其他商服用地-会展中心
2560
1825
1354
908
652
540
其他商服用地-机动车训练项目
2611
1856
1369
918
655
544
其他商服用地-主题公园
2342
1780
1268
882
638
524
其他商服用地-娱乐、民俗观光设施
2342
1780
1268
882
638
524
3、修正体系
(1)商服用地-批发零售修正幅度
表3龙岩市中心城区商服用地-批发零售基准地价修正幅度表
单位:
%
级别
一级
二级
三级
四级
五级
六级
修正幅度
±25
±25
±23
±23
±21
±21
注:
其他类型商服用地修正幅度参照商服用地-批发零售用地。
(2)商服用地-批发零售楼层修正系数
表4商服用地-批发零售各级别地上首层相对基准地价的修正系数
单位:
元/平方米
级别
一级
二级
三级
四级
五级
六级
级别楼面地价(均价)
2844
1978
1372
949
667
481
地上首层修正系数
2.32
2.2
2.13
2.08
1.83
1.78
地上首层楼面地价
6598
4352
2922
1974
1221
856
注:
建筑密度按35%计算。
表5商服用地-批发零售各楼层相对地上首层的修正系数
楼层
一层
二层
三层
四层
五层及五层以上
级别
一级
1.00
0.49
0.37
0.31
0.29
二级
1.00
0.49
0.41
0.34
0.32
三级
1.00
0.49
0.41
0.35
0.35
四级
1.00
0.49
0.41
0.37
0.37
五级
1.00
0.53
0.47
0.46
0.46
六级
1.00
0.55
0.48
0.48
0.48
(3)容积率修正系数(适用于所有商服用地类型)
容积率是建筑总面积与总用地面积的比率,不同的容积率代表不同的土地利用强度。
基准地价是在一定容积率条件下的均质区域平均价格,因此,在宗地地价评估中,必须根据宗地容积率对基准地价进行修正。
表6商服用地地面地价容积率修正系数
级别容积率
一级
二级
三级
四级
五级
六级
≤1.0
0.8500
0.8500
0.8800
0.8800
0.9000
0.9000
1.1
0.8600
0.8600
0.8880
0.8880
0.9067
0.9067
1.2
0.8700
0.8700
0.8960
0.8960
0.9133
0.9133
1.3
0.8800
0.8800
0.9040
0.9040
0.9200
0.9200
1.4
0.8900
0.8900
0.9120
0.9120
0.9267
0.9267
1.5
0.9000
0.9000
0.9200
0.9200
0.9333
0.9333
1.6
0.9100
0.9100
0.9280
0.9280
0.9400
0.9400
1.7
0.9200
0.9200
0.9360
0.9360
0.9467
0.9467
1.8
0.9300
0.9300
0.9440
0.9440
0.9533
0.9533
1.9
0.9400
0.9400
0.9520
0.9520
0.9600
0.9600
2
0.9500
0.9500
0.9600
0.9600
0.9667
0.9667
2.1
0.9600
0.9600
0.9680
0.9680
0.9733
0.9733
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