房地产估价师《经营管理》试题及答案卷十一.docx

房地产估价师《经营管理》试题及答案卷十一.docx

《房地产估价师《经营管理》试题及答案卷十一.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师《经营管理》试题及答案卷十一.docx（28页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

房地产估价师《经营管理》试题及答案卷十一

2020年房地产估价师《经营管理》试题及答案（卷十一）

　　单项选择题

　　1、可行性研究的作用不包括（　）。

　　A、项目投资决策的依据

　　B、申请项目备案的依据

　　C、筹集建设资金的依据

　　D、下阶段规划设计工作的依据

　　2、对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会是（　）阶段的主要任务。

　　A、投资机会研究

　　B、初步可行性研究

　　C、详细可行性研究

　　D、项目的评估和决策

　3、详细可行性研究阶段投资估算的精度在（　）。

　　A、±5%

　　B、±10%

　　C、±15%

　　D、±20%

　　4、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（　）。

　　A、一般投资机会研究

　　B、特定项目投资机会研究

　　C、初步可行性研究

　　D、详细可行性研究

　　5、可行性研究内容中，属于环境影响评价内容的是（　）。

　　A、环境保护投资估算

　　B、估算年管理费用支出情况

　　C、市场供给现状分析及预测

　　D、项目构成及平面布置

　　6、（　）的分析与选择主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。

　　A、融资方式与资金结构

　　B、合作方式

　　C、开发时机

　　D、产品经营方式

　　7、以下各项中，不属于经济评价基础参数的是（　）。

　　A、时间类参数

　　B、资金类参数

　　C、融资类参数

　　D、评价标准类指标

　　8、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（　）。

　　A、时间类参数

　　B、融资相关参数

　　C、评价标准类参数

　　D、收益相关参数

　　9、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（　）。

　　A、房屋价值补偿费

　　B、搬迁补偿费

　　C、停产停业损失补偿费

　　D、土地补偿费

　　10、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（　）构成。

　　A、基础设施建设费

　　B、公共配套设施建设费

　　C、城市建设配套费

　　D、不可预见费

　　答案部分

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是可行性研究的作用。

可行性研究的作用包括：

申请项目核准的依据;项目投资决策的依据;筹集建设资金的依据;开发商与有关部门签订协议、合同的依据;下阶段规划设计工作的依据。

参见教材P249～250。

　　【答疑编号10708271,点击提问】

　　2、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。

投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

参见教材P251。

　　3、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。

详细可行性研究阶段投资估算的精度在±10%。

参见教材P252。

　　4、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。

详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。

参见教材P252。

　　5、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是可行性研究的内容。

可行性研究内容中，环境影响评价主要内容包括：

建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。

参见教材P254。

　　6、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是房地产开发项目策划。

产品经营方式的分析与选择主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。

参见教材P257。

　　7、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是选择基础参数。

经济评价中的基础参数包括时间类参数、融资相关参数、收益相关指标、评价标准类指标。

参见教材P258。

　　8、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是选择基础参数。

收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。

参见教材P258。

　　9、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是土地费用。

选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。

城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：

被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。

参见教材P259。

　　10、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是土地费用。

以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。

参见教材P259。

　　单项选择题

　　1、房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（　）。

　　A、物业管理和设施管理

　　B、物业管理和资产管理

　　C、资产管理和投资组合管理

　　D、设施管理和投资组合管理

　　2、（　）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。

　　A、物业管理

　　B、资产管理

　　C、绩效管理

　　D、投资组合管理

　　3、以下各项中，属于设施管理的具体工作内容的是（　）。

　　A、定期进行资产的投资分析和运营状况分析

　　B、室内布局与空间规划

　　C、设计和调整房地产资产的资本结构

　　D、持有或出租分析

　　4、（　）的主要工作包括：

制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

　　A、物业管理

　　B、设施管理

　　C、房地产资产管理

　　D、房地产组合投资管理

　　5、下列各项中，属于房地产组合投资管理主要工作的是（　）。

　　A、制定并执行组合投资策略

　　B、制定物业策略计划

　　C、电讯整合、安全和综合管理服务

　　D、制定长期财务规划和年度财务计划

　　6、物业管理中经营计划的核心是（　）。

　　A、租金方案

　　B、出租策略

　　C、预算

　　D、确立目标

　　7、物业管理人员选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介，一般来说，中低档写字楼物业可选择的宣传媒体是（　）。

　　A、广播

　　B、电视

　　C、物业顾问机构的期刊

　　D、网络

　　8、对收益性物业而言，物业维修通常起源于（　）。

　　A、业主对建筑物的检查

　　B、租户对建筑物状况的抱怨

　　C、物业管理人员对建筑物的检查

　　D、物业管理人员对建筑物使用情况的调查

　　9、我国写字楼分类尚无统一标准，国外通常将写字楼分为（　）等级。

　　A、两个

　　B、三个

　　C、四个

　　D、五个

　　10、写字楼内，租用面积范围内的窗户的数量及其相对位置、现有照明情况、房间的进深和开间以及楼外的景观等，都会影响到室内空间的灵活使用，这主要是考虑了写字楼的（　）因素。

　　A、租户类型

　　B、建筑设备设施

　　C、建筑形式

　　D、写字楼室内空间布置

　　答案

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是物业管理。

物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

参见教材P336。

　　2、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是物业管理。

物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。

参见教材P337。

　　3、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是设施管理。

设施管理的具体工作内容通常包括：

制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。

参见教材P337。

　　4、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是房地产资产管理。

房地产资产管理的主要工作包括：

制定物业策略计划，持有或出售分析，检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出，监控物业运行绩效，根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作，协调物业服务企业与租户的关系，定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

参见教材P338。

　　5、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是房地产组合投资管理。

组合投资管理的主要工作包括：

与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理。

参见教材P338。

　　6、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是制定物业管理计划。

预算是物业管理中经营计划的核心。

参见教材P340。

　　7、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是加强市场宣传。

物业管理人员选定了进行物业宣传的主题后，还要选择适当的宣传媒介，一般来说，对于中低档写字楼物业，选择报纸上的分类广告或者物业顾问机构的期刊比较合适;对于大规模的收益性物业，还可选择电视、广播来进行宣传。

参见教材P341。

　　8、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是物业的维修养护。

良好的物业维修养护管理不仅是租户要求的，也是物业本身和物业管理目的所要求的。

物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨，物业管理人员在抓紧维修的同时，还要对承租人的合作表示感谢，对建筑物缺陷可能给租户造成的不便表示歉意。

这种及时应租户要求而进行的维修，不仅能树立物业服务企业的信誉，而且还有助于避免由于物业缺陷而导致的重大经济损失。

参见教材P342。

　　9、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是写字楼物业的分类。

国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。

参见教材P344。

　　10、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。

从满足新租户的需求和选择意愿出发，写字楼内空间布置比室内当前的装修水平要重要得多。

租用面积范围内的窗户的数量及其相对位置、现有照明情况、房间的进深和开间以及楼外的景观等，都会影响到室内空间的灵活使用。

参见教材P347。

　　单选题

　　1、金融机构在融出资金时，要遵循的原则不包括（　）。

　　A、流动性

　　B、平稳性

　　C、安全性

　　D、营利性

　　2、国家对房地产开发项目资本金比例的要求是（　）。

　　A、15%

　　B、20%

　　C、35%

　　D、40%

　3、关于债务筹措的表述中，错误的是（　）。

　　A、信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

　　B、债券偿付方式有三种：

第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转换

　　C、企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～6年

　　D、利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

　　4、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（　）。

　　A、担保能确保贷款得以足额偿还

　　B、金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

　　C、最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押

　　D、贷款质押不转移财产的占有权

　　5、下列关于贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是（　）。

　　A、企业信用等级越高，信用等级系数值越高

　　B、贷款期限越长，期限系数值越大

　　C、项目风险越大，风险等级系数值越大

　　D、用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

　　6、在贷款综合评价中，项目风险等级分成AAA、AA、A和BBB级四个风险等级。

其中，AAA级对应的风险系数为（　）。

　　A、50%

　　B、60%

　　C、70%

　　D、80%

　　7、某企业申请贷款额为5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房做抵押，期限2年，项目风险等级为A级，则贷款综合风险度为（　）。

　　A、18%

　　B、20%

　　C、50%

　　D、60%

　　8、关于收益性物业的现金流，下列说法错误的是（　）。

　　A、从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

　　B、潜在毛租金收入=物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

　　C、有效毛收入=潜在毛租金收入-其他收入

　　D、净经营收入=有效毛收人-运营费用

　　9、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5%，月平均租金损失率为2%，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3%，则该写字楼的月净经营收入是（　）万元。

　　A、33.00

　　B、33.10

　　C、36.00

　　D、36.10

　　10、员工医疗保险和失业保险属于运营费用中的（　）。

　　A、人工费

　　B、办公费

　　C、法定税费

　　D、保险费

　　答案

　　1、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是房地产项目融资的概念。

金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和营利性原则。

参见教材P326。

　　2、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是房地产项目融资方案。

国家对房地产开发项目资本金比例的要求是35%。

参见教材P327。

　　3、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是房地产项目融资方案。

企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年。

参见教材P328。

　　4、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。

选项A错误，担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还;选项C错误，常见的是以土地房屋为设定的抵押;选项D错误，质押转移产权或权利凭证的占有权。

参见教材P332～333。

　　5、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。

信用等级系数的取值规则是：

AAA级企业为30%，AA级企业为50%，A级企业为70%，BBB级企业为90%。

因此企业信用等级越高，信用等级系数越低。

所以A选项不正确。

参见教材P333。

　　6、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。

项目风险等级分成AAA、AA、A和BBB级四个风险等级对应的风险系数分别为80%、70%、60%、50%。

参见教材P334。

　　7、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。

综合风险度由四个因素相乘得出。

企业信用等级为AA，取值50%;商品房作抵押，取值为50%。

期限为2年，取值为120%。

项目风险等级为A级，取值为60%。

项目的综合风险度=50%×50%×120%×60%=18%。

参见教材P334。

　　7、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。

有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。

参见教材P367。

　　8、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是收益性物业经营状况的评估。

有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=100-100×（5%+2%）+100×3%=96（万元），净经营收入=有效毛收入-运营费用=96-60=36（万元）。

参见教材P367。

　　10、

　　【正确答案】A

　　【答案解析】本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。

员工医疗保险和失业保险属于人工费中的社会保险费。

参见教材P371。

　　单选题

　　1、国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款期限最长不超过（　）年。

　　A、30

　　B、20

　　C、10

　　D、2

　　2、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（　）。

　　A、60%

　　B、70%

　　C、80%

　　D、90%

　　3、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（　）。

　　A、开发商违法预售

　　B、借款人赖账不还

　　C、借款人拖延还款

　　D、房地产市场供需失衡

　　4、根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（　）。

　　A、操作风险

　　B、信用风险

　　C、市场风险

　　D、法律风险

　　5、为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（　）。

　　A、本次贷款的月还款额/月均收入

　　B、（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入

　　C、（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入

　　D、（本次贷款的月还款额+月物业管理费十其他债务月偿还额）/月均收入

　　6、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。

从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于（　）元。

　　A、3583

　　B、3909

　　C、4300

　　D、4778

　　7、以下各项中，不属于抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券的是（　）。

　　A、抵押贷款传递证券

　　B、抵押贷款转换债权

　　C、抵押贷款直付债券

　　D、抵押贷款担保债务

　　8、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（　）。

　　A、较高的收益性

　　B、较强的流动性

　　C、直接融资的功能

　　D、抵御通货膨胀影响的功能

　　9、房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs，这是以（　）为标准进行分类的。

　　A、投资业务

　　B、信托性质

　　C、收益形式

　　D、来源构成

　　10、房地产投资信托基金的风险管理中，可采取的措施不包括（　）。

　　A、提升专业化经营水平

　　B、提升规模经营水平

　　C、吸引个体投资者参与

　　D、制定积极稳妥的经营战略

　　答案

　　1、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款。

国内商业银行发放商用房地产抵押贷款时，贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年。

参见教材P309。

　　2、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款。

目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。

参见教材P309。

　　3、

　　【正确答案】D

　　【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款。

由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。

个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。

与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。

来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。

选项D属于市场风险。

参见教材P311。

　　4、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款。

市场风险：

在个人住房贷款业务中，贷款一般都提供房地产抵押，贷款的第二还款来源受房地产市场影响，因此也面临着较大的市场风险，特别是主要依赖未来预期收益支撑高房价的商业用房，以及期房按揭，更面临着巨大的市场风险。

市场风险主要来自：

市场供求风险、市场周期风险、政策性风险、变现风险和利率风险。

参见教材P311。

　　5、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款。

考核借款人还款能力时，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。

房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入;所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。

参见教材P312。

　　6、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款。

考核指标中的房产支出与收入比。

本题中没有提及其它债务问题，所以不计算第二个指标。

房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入=（2000+150）/月均收入<50%，月均收入>4300。

参见教材P312。

　　7、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。

抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券主要有四种类型：

抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。

参见教材P313。

　　8、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资信托基金概述。

信托的流动性仅次于现金。

流动性好就会减小风险。

参见教材P316。

　　9、

　　【正确答案】B

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资信托资金分类与组织形式和结构。

按信托性质分类，房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs。

伞型合伙REITs指REITs不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产;多重合伙REITs是REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。

参见教材P320。

　　10、

　　【正确答案】C

　　【答案解析】本题考查的是房地产投资信托基金风险及其管理。

房地产投资信托基金风险管理的主要举措包括：

（1）提升专业化经营水平;

（2）提升规模经营水平;（3）吸引机构投资者参与;（4）制定积极稳妥的经营战略;（5）建立优秀的管理队伍。

参见教材P324。

　　单项选择题

　　1、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（　）。

　　A、发行公司债券

　　B、权益型房地产投资信托基金

　　C、发行股票

　　D、商业银行贷款

　　2、在房地产资本市场中，上市融资渠道属于（　）。

　　A、私人权益融资

　　B、私人债务融资

　　C、公开权益融资

　　D、公开债务融资

　　3、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（　）。

　　A、发行可转换债券

　　B、发行普通股股票

　　C、发行优先股股票

　　D、发行公司债券

　　4、目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是（　）。

　　A、银行信贷

　　B、投资信托

　　C、民间借贷

　　D、租赁融资

　　5、下列市盈率的表达式中，正确的是（　）。

　　A、市盈率=股价/每股净资产

　　B、市盈率=股价/每股收益

　　C、市盈率=市值/销售收入

　　D、市盈率=市值/现金流

　　6、在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发