房地产金融知识点.docx

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房地产金融知识点

1、名词解释（4分*5）

1、房地产金融：

围绕房屋与土地开发、经营、经营、管理等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为，其中最主要的是以房屋和土地作为信用保证而进行的资金融通行为。

（2页）

2、房地产金融市场：

房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，其基本职能是为房地产的开发、流通以及消费筹集和分配资金。

（5页）

3、信托：

委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。

（35页）房地产信托包括房地产财产信托和房地产资金信托

4、房地产保险：

以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的的保险业务的总称（135页）

5、房地产信贷：

以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动。

即各房地产金融机构运各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。

（48页）

6、房地产开发贷款：

贷款人向借款人（开发商）发放的用于房地产开发及其配套设施建设的资金

7、房地产抵押：

抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

（69页）

8、住房公积金：

国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会团体等各种企业机及其在职职工缴存的长期住房储金。

职工个人缴存的住房公积金及其单位为其缴存的住房公积金，实行专户专储，其所有权归职工个人所有。

9、房地产夹层融资：

夹层融资是一种优先级债务和股本之间的融资方式，是企业或项目通过夹层资本的姓氏融通资金的过程。

将夹层融资应用于房地产产业，就被称为房地产夹层融资。

10、房地产投资信托基金：

以发行受益凭证或股票的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

11、住房抵押贷款证券化：

住房抵押贷款的发放机构将其持有的质量、偿还期限相同或相近的住房抵押贷款汇集成抵押贷款资金池，并将其出售给特定目的的载体，由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券。

2、单选

1、1984--1989初步发展

1989-1991停滞

1992-1997提高整顿

1998-2003快速成长

2003-2008调整整顿

2008-2010规范创新

2010-今限购限贷

三、多选

1、中国的货币政策工具：

（1）公开市场业务

（2）存款准备金率

（3）中央银行贷款

（4）利率

（5）汇率

4、简答（6分*5）

1、房地产金融的特征：

（1）资金运用具有中长期性

（2）容易受政策影响

（3）房地产金融安全性较高、收益较好

（4）杠杆效应明显

（5）具有无转移抵押性质

2、房地产金融市场运行的条件：

（1）有完整对称的信息

（2）市场供求决定价格的机制能充分发挥作用

（3）房地产市场上有银行、信托投资公司、开发商、住房公积金管理中心等众多的市场参与者和丰富的金融商品种类，不存在少数或个别交易者对市场的垄断行为

（4）有完善的管理手段和交易方法

3、房地产信贷的特征（48页）

（1）贷款投向受到严格控制

（2）贷款期限较长

（3）贷款规模与资金占比有限制

4、房地产信贷借款单位应满足的条件（50页）

（1）是依法批准的法人单位

（2）实行自主生产经营和独立核算

（3）拥有一定的自有资金

（4）要在银行开立账户，将所有业务收入存入开户银行，并由银行办理结算业务

（5）具有年度开发计划和开发项目规划设计文件

（6）具有健全的管理机构和财务管理制度，并定期向贷款银行提供经费计划和财务收支计划以及报表等资料

5、房地产信贷资金筹集的特征：

（1）筹集来源相对稳定

（2）政策性房地产银行资金主要源自房地产行业

（3）商业性房地产信贷资金筹集渠道具有广泛性

（4）筹集手段具有多样性

6、房地产信贷的积极作用（61页）

（1）彻底改变了住房面貌

（2）有利于解决居民的住房问题

（3）促进了住房资金的合理运行

（4）促进了居民消费结构的改善

（5）房地产政策成为房地产市场的晴雨表

7、房地产开发贷款的特点（68页）

（1）按开发项目贷款

（2）贷款金额较大

（3）贷款占用时间较长

（4）贷款风险较大

8、房地产开发贷款的程序

（1）借款受理（提交材料、初步审查）

（2）贷前调查（客户信用评级、项目评价、担保评价）

（3）贷款审批与发放

（4）贷后管理（档案管理、贷款项目检查、贷款五级分类管理、回笼资金管理、保证人及抵押物管理、贷款回收管理）

9、房地产开发贷款的风险

（1）信用风险（违约风险）

（2）市场风险（价格风险和流动性风险）

（3）操作风险（人的能力风险、流程风险、系统风险）

10、房地产开发贷款的风险管理（84页）

（1）原则

项目管理原则、以销定贷原则、阶段拨付原则、公私联动原则

（2）措施

预防：

对四证不全的项目不得发放任何形式的贷款；申请贷款的企业开发项目资本金比例不低于35%；建立严格的贷款项目审批机制，确认该项目的合法性、合规性、可行性；对企业进行深入调查核实

风险转移：

采取抵押贷款、担保贷款的方式，还有房地产贷款证券化、房地产贷款保险、信贷衍生交易等途径

风险分散：

分为内部分散和外部分散，其中内部分散是重点。

内部分散指将贷款发放给不同区域、不同类型、不同规模和不同开发时间的项目；外部分散是指通过与外部合作，解决贷款过度集中带来的风险集中问题

风险回避：

对可能产生的风险太大的项目贷款采取主动回避、放弃提供贷款的做法

风险监督管理：

加强风险监控，建立合理的识别防范机制。

11、按揭贷款与抵押贷款的区别

（1）债务人拥有标的物的产权状态不同。

按揭是将自己非按揭楼宇部分的房地产作为按金，向按揭权人租用按揭楼宇；抵押将自己拥有的房屋所有权和土地使用权作为还款的担保

（2）债权债务参与人不同。

按揭贷款参与人包括原有房产所有权人、按揭人、按揭权人；抵押贷款参与人只有借款人（既是债务人又是抵押人）与贷款人（既是债权人又是抵押权人）

（3）借款资金运用目的不同。

抵押获得的资金可以自由运用；按揭贷款资金只能用于特定房屋的购买。

（4）债务还款方式不同。

抵押贷款还款可以一次性偿还本息，也可以分期偿还；按揭贷款一般分期偿还本息。

12住房公积金的特点

长期性专用性保障性互助性强制性普遍性

13信托的特征

（1）信托业务方式灵活多样

（2）信托的产生基于委托人对受托人的信任

（3）信托财产具有一定的独立性

（4）所有权与收受益权分离

（5）信托管理具有连续性

（6）受托人不承担损失风险

14、信托的作用

（1）拓宽了投资者的投资渠道

（2）通过把储蓄转化为投资，促进了产业发展和经济增长

（3）促进了金融市场的发展和完善

15、房地产夹层融资与其他融资方式比较

房地产融资方式比较

比较内容

银行贷款

夹层融资

股权融资

预计融资成本

较低

适中

较高

预计风险

较低

适中

较高

周期

根据具体情况

协商决定

2-7年

根据公司运营

情况决定

股权稀释情况

无

无

有

尽职调查

较严

严

很严

还款保证

高

较高

不确定

夹层融资的风险和收益介于银行贷款和股权融资之间

夹层融资的自有资金回报高于普通贷款项目，但是开发利润略低

16、住房抵押贷款风险防范

（1）提前偿付风险的防范。

增加再筹资成本，设计证券化产品组合。

（2）利率风险的防范。

优化商业银行的利率结构；构建合理的债券利率结构

（3）信用风险的防范。

合理组织证券化的基础资产；严格评价借款人的信用状况；借款人应尽量分散化

（4）建立证券化监管体制

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