连锁店选址分析报告上岛咖啡.ppt
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连锁店选址分析报告上岛咖啡.ppt
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新店周围地理位置特征新店周围地理位置特征表述表述丽影商业广场位于广州市海珠区新港中路客村立丽影商业广场位于广州市海珠区新港中路客村立交以东,珠交以东,珠江电影制片厂门前,是地铁二、三号江电影制片厂门前,是地铁二、三号线交汇站线交汇站客村站客村站CC、DD出口的上盖物业,是广出口的上盖物业,是广州地铁东南西北四向交通的核心枢纽,州地铁东南西北四向交通的核心枢纽,广州目前广州目前三大地铁换乘站之一,加上目前往来穿梭的三大地铁换乘站之一,加上目前往来穿梭的2222条条公交公交车路线就在门口靠站,交通网络四通八达,车路线就在门口靠站,交通网络四通八达,十分便利。
十分便利。
周边滨江东豪宅区;广州大道住宅区和新港周边滨江东豪宅区;广州大道住宅区和新港路白领住宅路白领住宅区;琶洲会展区;琶洲会展CBDCBD商务群;赤岗、大商务群;赤岗、大塘、敦和成熟旧居民区;塘、敦和成熟旧居民区;省教育学院、文理学院、省教育学院、文理学院、纺织学校、服务学院、新港中路小纺织学校、服务学院、新港中路小学;电子七所学;电子七所商务大厦、国家海监南海总局办公大楼以及丽商务大厦、国家海监南海总局办公大楼以及丽影影华庭、丽影会展时代商务楼、影城花园、影城宾华庭、丽影会展时代商务楼、影城花园、影城宾馆等数馆等数1010万稳定消费人群,更为进驻丽影商业广万稳定消费人群,更为进驻丽影商业广万万场的商家提供场的商家提供了无限的商机。
了无限的商机。
被选店址周围商业被选店址周围商业环境环境、竞争店情况竞争店情况上岛咖啡是丽影商业广场目前唯一一家咖啡店,上岛咖啡是丽影商业广场目前唯一一家咖啡店,无直接无直接竞争对手竞争对手客村立交以东的丽影商业广场是客村商圈的桥头堡,因其有客村立交以东的丽影商业广场是客村商圈的桥头堡,因其有极其优越的地理位置,正处于地铁极其优越的地理位置,正处于地铁二、三号线交汇站二、三号线交汇站客村客村站,是广州地铁东南站,是广州地铁东南西北四向交通的核心枢纽,广州目前西北四向交通的核心枢纽,广州目前三大地铁换三大地铁换乘站之一,新港中路和广州大道呈乘站之一,新港中路和广州大道呈“十十”字在此字在此相相汇,交通网络四通八达,十分便利,每天为丽汇,交通网络四通八达,十分便利,每天为丽影商业广场带来影商业广场带来至少至少1010万人次的流动客量。
万人次的流动客量。
新店址周围居民及流动人口消费结新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次构、消费层次新店址周围居民及流动人口消费结新店址周围居民及流动人口消费结构、消费层次构、消费层次人均可支配收入和人均消费性支出基本同步增长。
因此新店的未来收益会非常可观。
客村商圈拥有三大优势:
(1)核心消费商圈的优势。
客村商圈辐射范围内聚集的大型居民区就达20多个,经营空间十分广阔。
按照海珠区政府的规划,客村将是海珠区的核心商业圈。
(2)交通便利优势。
客村是地铁三号线和二号线的交接点,所谓“地铁人气住宅群=商机”。
而且,丽影华庭门前村珠影站,公交线路共有14条之多,北可直达天河,南可通番禺,西可往江南西商圈,东可至琶洲会展中心。
交通四通八达,十分便利。
(3)丽影华庭是客村惟一的大型商铺,并被政府确定为海珠区新的商业中心地段标志性建筑。
该建筑气势宏伟,可以借助其外立面来发布自己的巨幅宣传广告,为咖啡店造气势。
新店开业后预计能辐射的范围新店开业后预计能辐射的范围l新店的开业面积新店的开业面积200200平方米平方米l主要经营进口现磨原豆咖啡主要经营进口现磨原豆咖啡,中餐中餐,西餐西餐,台式台式简简餐餐新店的营业面积和商品结构新店的营业面积和商品结构市场定位:
商务休闲的市场定位。
上岛以最佳的环境,最优的服务,最好的品质,最惠的价格,使其成为人们放松身心,享受休闲的首选。
新店的市场定位和经营特色新店的市场定位和经营特色经营特色:
上岛咖啡着重表达中国传统茶文化与西洋时尚咖啡文化自然、完美的结合,并体现其柔美的同质性。
上岛咖啡执著于“香醇、甘美”的极致品质的制作理念;在店面设计方面,上岛融合了经典与时尚的理念,独具一格的经营模式。
营业潜力假设咖啡店的商圈有三个层次:
第一层次的主要商圈内居民户数为2000户,第二层次的次要商圈内居民户数为4000户,第三层次的边际商圈内居民户数为10000户。
若平均每户居民每周去咖啡店喝咖啡的消费水平为30元,则:
主要商圈居民支出总额:
3020006(万元)次要商圈居民支出总额:
30400012(万元)边际商圈居民支出总额:
301000030(万元)新店址经营效益预估新店址经营效益预估据调查分析,新开咖啡店的市场占有率在主要商圈为30,在次要商圈为10,在边际商圈为5,则:
主要商圈购买力为:
6301.8(万元)次要商圈购买力为:
12101.2(万元)边际商圈购买力为:
3051.5(万元)该新店营业潜力可估计为:
1.81.21.54.5(万元)则一年的总销售额估计为:
4.552234(万元)新店址经营效益预估新店址经营效益预估
(1)加盟费:
5万元/年
(2)租金:
30万元/年(3)装修费:
24万元(标准为1200元/平米,200平方米)(4)设备:
8万元(包括厨房设施如咖啡机、磨粉机、水处理设备、音响、空调、收银系统等固定资产设施)(5)家具:
6万(如吧台、沙发、桌椅等)(6)户外广告:
3万元(7)流动资金:
4万元开店投资与经营费用估算1、开店前期投资估算、开店第一年需要总投资80万元,具体项目如下:
新店址经营效益预估新店址经营效益预估开店后经营费用估算开店后经营费用估算、第一年总费用预计为第一年总费用预计为5454万元,万元,第一年总费用预计为第一年总费用预计为8080万万元元,损益损益平衡点分析平衡点分析损益损益:
销售毛利营业收入销售成本销售毛利营业收入销售成本2340000-5600002340000-56000017800001780000税前损益销售毛利税前损益销售毛利-变动费用变动费用-固定费用固定费用1780000-1780000-460000-80000460000-8000012400001240000实际损益税前损益实际损益税前损益-分担总部费用分担总部费用1240000-500001240000-5000011900001190000损益损益平衡点:
平衡点:
损益平衡点营业额固定费用损益平衡点营业额固定费用/(毛利率(毛利率-变动利变动利率)率)460000/460000/(8282-2-2)575000575000经营经营安全率:
安全率:
经营安全率经营安全率(1-1-损益平衡点营业额损益平衡点营业额/预期营业额)预期营业额)100100(1-575000/23400001-575000/2340000)1001007575可以看出,新店可以看出,新店的安全率在的安全率在3030以上为优秀店。
以上为优秀店。
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