物业设备设施维修养护.docx

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物业设备设施维修养护

物业维修保养计划的实施

建筑本体和公共设施的维修养护是物业管理的重要内容。

大厦的建筑本体与公共设施管理工作中，我们确立了“管养合一〞的方针，指定合理的养护计划，精选高质量的维修养护队伍，采取严密的监管措施，保障建筑设备与设施始终完好如初，实现业主满意、社会满意的目标。

第一节物业维修养护要点

一、大厦的运作趋势与季度因素。

二、根据自身的技术力量和维修保养的工作量，全面平衡季度、月度工作量。

三、据物业运作状况，拟订维修保养重点。

四、充分考虑费用预算。

五、充分考虑执行计划是否可能出现的问题，评定相应的对策。

第二节物业维修养护计划编制程序

一、大厦公共设施、建筑设备的状况是编制计划的依据。

二、维修保养的工作量是编制年度计划操作依据。

三、资金是年度预算编制计划依据。

四、编制年度维护保养方案草案。

第三节物业维护保养的管理措施

一、根据大厦的特点，制定严格的零修、中修、大修、翻新、综合维修的管理与施工制度，保证维修质量。

二、科学地、规X地制定各项维修方案，有效地控制成本。

三、对于需要分包的维修项目，严格的进行分包商评审，严格监督施工，保证维修质量。

四、维修工程完成后，组织人员对工程质量进行检查。

五、定期总结，就大楼维护情况做出管理报告。

第四节物业维修养护项目计划与实施方案

为了确保大厦建筑设备与设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能与使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。

一、建筑本体日常维修养护计划与实施方案〔表一〕

二、建筑本体定期维修养护计划与实施方案〔表二〕

三、公共设施日常维修养护计划与实施方案〔表三〕

四、公共设施定期维修养护计划与实施方案〔表四〕

第四节物业维修养护项目计划与实施方案

为了确保大厦建筑设备与设施安全可靠、经济运行，根据设备设施性能与使用情况，制定相应设备设施维修养护计划，并组织实施。

一、建筑本体日常维修养护计划与实施方案〔表一〕

二、建筑本体定期维修养护计划与实施方案〔表二〕

三、公共设施日常维修养护计划与实施方案〔表三〕

四、公共设施定期维修养护计划与实施方案〔表四〕

一、建筑本体日常维修养护计划与实施方案〔表一〕

序号

类别

项目

计划情况

实施方案

标准

实施效果

1

房屋承重与抗震结构部位

1〕局部受损；

2〕施工质量原因造成的结构问题。

每周巡查一次，发现问题与时解决。

1〕由于使用不当造成结构局部受损较轻，由维修部按修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家会诊提出方案，委托专业公司实施；

2〕如因施工质量原因造成结构问题，应报请管理处处理。

1〕房屋修缮标准；

2〕有关工程施工技术规X。

1〕安全、正常使用；

2〕功能完好。

2

外墙

每周检查一次，发现问题与时维修。

由维修部门按有关修缮规程实施。

1〕房屋修缮标准；

2〕外墙面修缮作业规程。

无脱落、无渗水、整洁统一。

3

1〕屋面防水破损造成屋面渗漏；

2〕避雷装置脱焊、间断；

3〕屋面积水。

每天检查一遍，发现问题，与时维修。

由维修部门按相应作业规程实施维修；

1）房屋修缮标准；

2）相应修缮作业规X。

1）无积水、无渗漏；

2）避雷装置无间断。

4

电梯

每天巡视一遍，发现问题，与时与维修人员联系。

由维修部电梯主管组织人员实施维修。

电梯维修保养主要标准

1〕安全正常运行、平稳；

2〕机房、轿厢整洁；电梯各组成部分完好率100%

5

1〕水泵等机电设备维护保养

2〕日常机电设备的零部件易耗品维修更换

每天巡视检查、发现问题与时维换

由维修部组织实施

各项机电设备维修保养规程

无故障停电；保障安全运行

6

智能

设备

1〕系统维护保养

2〕线路的检修

每周检查一次，发现问题，与时维修

由维修部负责组织实施

智能系统维护保养规程

1〕系统完好、无故障、使用正常有效

2〕防盗监控设施完好、无损坏

1）线路无乱搭接

7

室内

照明

1〕线路的检修维护

2〕灯具的维修与更新

每周检查一次，发现问题，与时维修

由维修部按照相应作业规程实施维修

照明维修保养规程

1〕线路无乱搭接

2〕照明灯具正常有效

8

消防设施

1〕疏散标志的维修与维护

2〕室内消防栓的有效维护与检修

3〕烟、温感报警系统故障的排除和维护

每周检查一次，发现问题，与时维修

由维修部按照相应作业规程实施维修

1〕标志制定与维护管理规定

2〕消防栓维修操作规程

3〕消防报警系统维护保养规程

1〕实施有效、标志清楚、完好无损

2〕灵敏、准确报警

9

通道门厅楼梯间

1〕公用地面的维修改造

2〕公共通道、门厅的墙、天棚维护

每天检查一次，发现问题，与时维修

由维修部按照相应作业规程实施维修

1〕相应建立部分修缮技术规程

2〕房屋修缮标准

整洁、无缺损、无霉斑

10

空调系统

冷水机组、风机盘管、冷却塔等

运行期间每天检查一次，发现问题，与时维修

由维修部专业人员负责维修

设备运行正常

11

供水

1〕接口与砂眼漏水

2〕管道堵塞、破裂

3〕固定码松脱

每天检查一次，发现问题，与时维修

由维修部专业人员负责维修

1〕排水管维护修缮标准

2〕给水管维护修缮标准

上下水畅通，无渗漏

二、建筑本体定期维修养护计划与实施方案〔表二〕

序号

类别

项目

计划情况

实施方案

标准

实施效果

1

房屋承重与抗震结构部位

1〕局部受损

2〕施工质量原因造成的结构问题

1〕每年对房屋基础进行一次检查

2〕与时发现隐患、做到早发现、早处理

1〕由维修部负责实施

2〕维修费用每年递增10%

1〕建筑物白蚁防治标准

2〕建筑物完好等级标准

1〕结构安全、正常使用

2〕结构性能完好

2

外墙面

1〕外墙面局部渗漏

2〕外墙面大面积渗漏

3〕外墙面的更新

1〕每2年对于较大面积渗漏外墙久修无效的，应局部更新防止面积继续扩大，并清洗一次

2〕每年雨季前进行一次维护检查，杜绝雨水侵入

1〕由维修部门负责实施

2〕外墙面每年全面清洗一次

1〕房屋修缮标准

2〕外墙面修缮作业标准

1〕外墙面无破损、无渗水

2〕整洁统一

3

屋面

1〕防水层破损造成屋面渗漏

2〕

屋面积水

1〕避雷装置每年刷一次油漆，防止锈蚀

2〕每年全面修补一次屋面隔热层板，重新勾缝，修补

3〕每半年疏通一次屋面雨水口

4〕每半年对屋面防水层检修一次，每5年翻新更换老化部分

1〕由维修部负责实施

2〕屋面防水层每15年全面翻新一次

1〕房屋修缮标准

2〕相应修缮作业规程

1〕无积水、防水层正常，有效发挥功用，无渗漏

2〕避雷系统完好

4

电梯

1〕每月检查一次拽引绳X紧度

2〕每月定期对滑动、转动部分加一次油

3〕每季度检查一次导轨，安全工作情况

4〕每年进行一次全面安全检查

1〕由电梯主管组织人员负责实施定期维护

2〕每3-5年进行一次负荷试验

电梯维修保养主要标准参照电梯维修手册

1〕减少故障，改善并增进电梯各部分的性能，确保正常、安全、平稳运行

2〕确保顺利通过安全监察部门检验确保正常

5

机电

设备

1〕水泵等机电设备的维护保养

2〕日常机电设备的零部件易耗品维修、更换

1〕月检制控设备一次

2〕每季开关灵敏度与开关紧固件完好情况

3〕年检电源切换与自动保护装置

4〕每季度检修一次发机电设备。

1〕由维修部门负责实施：

2〕重大设备如柴油发电机等每25年更换一次。

3〕风机、水箱等每15年更换一次。

各项机电设备维修保养规程。

1〕运转正常，安全；

2〕设备完率100%。

6

智能

设备

1〕系统的维护保养；

2〕线路的检修。

每月对系统进行一次维护检修〔含线路〕。

由维修部门负责实施。

防盗监控与智能系统维护保养规程。

1〕系统持续有效使用；

2〕系统线路正常；

3〕设施美观、整洁。

7

室内

照明

1〕线路的检修维护；

2〕灯具的维修与更换。

每年检修一次线路和灯具，更换老化线路和损坏灯具。

1〕由维修部按相应保养规程实施；

2〕照明器具每15年更换一次。

公用照明维修保养规程。

1〕线路无老化；

2〕灯具正常使用，照明完好。

8

消防

设施

1〕疏散标志的维修与维护；

2〕室内消火栓〔箱〕的有效维护与检修；

3〕烟、温感报警系统故障的排除和维护；

4〕自动喷淋系统维护。

1〕每月检查一次烟、温感报警系统完好情况；

2〕每半年进行一次烟感试验；

3〕每年对消防箱油漆一遍，并将消防带晾晒一次，以防发霉；

4〕每年对消防疏散标志进行一次维护。

1〕由消防、机电、维修专业人员对应负责实施；

2〕消防系统主要设施、设备每20年更换一次。

1〕消防设施保养规程；

2〕消防报警系统维护保养规程。

1〕设施完好率100%

2〕报警系统灵敏有效。

9

通道门厅楼梯间

1〕公用地面的维修改造；

2〕公共通道、墙、天棚的维护；

3〕楼梯间墙面、扶手、踏步的维护。

1〕每半年对公共地面进行维护一次，补换损坏或空鼓地面；

2〕每二年刷新一次通道、梯间墙壁天棚、护手与拦杆；

3〕每年全面维护一次楼梯踏步，消除空鼓、开裂、破损等。

1〕由维修部门按相应技术作业规程实施；

2〕每20年铲除抹灰翻新一次。

1〕房屋修缮标准；

2〕相应建筑部分修缮技术规程。

美观完好、整洁、清爽。

10

空调

系统

冷水机组、风机盘管、冷却塔等。

每年全面检查一次，发现问题，与时维修。

由维修部专业人员负责维修。

设备运行正常

11

供水设备

1〕接口与砂眼漏水；

2〕管道堵塞、破裂；

3〕固定码松脱。

1〕每年刷一次管道油漆；

2〕每年检修一次，并紧固管道固定码；

3〕每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。

由维修部门按相应作业规程实施。

1〕排水管维护修缮标准；

2〕给水管维护修缮标准。

1〕美观完好，上下水畅通；

2〕无渗漏。

三、公共设施日常维修养护计划与实施方案〔表三〕

序号

类别

项目

计划情况

实施方案

标准

实施效果

1

道路

砼路面、人行道、道牙。

每天检查两遍，随坏随修。

由维修部门专业维修工按项目维修规程实施。

1〕路面修缮质量标准；

2〕人行道铺设修缮标准。

平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达100%以上。

2

室外

照明

室外各类灯具

每天检查一遍，随坏随修。

由维修部门专业维修工按项目维修规程实施。

1〕电气作业安全作业操作规程；

2〕灯具施工技术标准。

灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆与灯座无破损，完好率99%以上。

3

沟渠池井

雨水口〔井〕、污水井、化粪池、阀门井。

每周检查一遍，发现问题与时维修。

由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。

1〕井内无积物井壁无脱落；

2〕化粪池出口与分隔地无堵塞；

3〕井盖上标志清晰。

1〕井盖完好率100%；

2〕无缺损，少污染；

3〕无堵塞。

4

园林

绿化

雕塑小品、花池、喷泉水池、绿化牌、园灯、室内外。

每天检查一遍。

维修部门进行设施维修，绿化工负责巡视，并管理绿化。

1〕绿化工作标准；

2〕园林工作标准。

1〕绿化管理设施、设备齐全完好；

2〕雕塑小品等完好率达95%以上；

3〕绿化与时补种率达99%以上。

5

停车

场

地面、地下停车场。

每天检查两遍，随坏随修。

由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。

1〕砼路面修缮质量标准；

2〕停车场面地面修缮标准。

平整、无积水、无缺损、完好率100%。

6

消防设施与排水管网

排水管、室外消火栓、水泵结合器。

每天检查两遍，随坏随修。

由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。

1〕排水管施工技术标准。

2〕消防设施施工。

1〕管道畅通，无堵塞；

2〕无泄漏

7

公共标志设施

标识牌、警示牌。

每天检查两遍，随坏随修。

由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。

1〕标识清楚，无污迹、破损；

2〕安放牢固。

1〕标志设施完好率100%；

2〕标志无破损。

8

自行

车蓬

自行车蓬。

每周检查一遍，随坏随修。

由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。

1〕墙地面整洁，无损坏；

2〕连廊通畅；

3〕结构完好。

1〕无乱搭建；

2〕整洁畅通；

墙面无破损或污迹。

9

公共

智能

化系

统

通讯、车辆管理系统、智能控制中心。

1〕每对摄像系统监视器，控制器，摄像头等的外观与控制性能进行检查一遍；

2〕各系统电脑外观，运行情况，传输线，传输性能软件与数据的运行情况等检查一遍；

3〕每天对各通讯设备进行检查，保证通讯线路畅通。

由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。

智能化系统维护保养标准。

1〕系统性能良好，正常运行；

2〕设施完好，整洁有序，无破损。

10

管理

用房

每周检查一遍。

由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。

1〕相应建筑部分维修保养规程；

2〕相应电气、设备维修保养规程。

1〕正常安全使用；

2〕各项设施、设备完好；

3〕无改造。

11

其他

公共

设施

每周检查一遍，发现问题与时维修。

由维修部门专业维修工按项目维修规程实施维修。

1〕无破损；

2〕无脱落；

3〕流水通畅。

1〕确保围栏安全使用；

2〕确保垃圾转运站正常使用。

四、公共设施定期维修养护计划与实施方案〔表四〕

序号

类别

项目

计划情况

实施方案

标准

实施效果

1

道路

砼路面、人行道道牙

每天检查两遍。

1〕加强装修监督，严禁重型施工车辆进入大楼内道路。

2〕翻新工作由维修部门组织专业维修工或委托有关施工单位实施。

1〕道路使用管理规定；

2〕路面施工质量标准；

3〕人行道铺设技术标准。

1〕减少不必要的路面受污损和破坏；

20使局部损坏严重路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。

2

室外

照明

室外各类灯具

1〕灯杆每年刷漆一次；

2〕每月清洁灯具一次；

3〕每季检修线路一遍。

1〕由维修部门专业维修工按操作规程实施；

2〕对于破损灯具与老化线路进行更换。

1〕照明设施清洁完好；

2〕灯具施工技术标准。

1〕良好的灯具外观；

2〕照明系统正常有效启用；

3〕照明设施线路完好率达95%以上。

3

沟渠

池井

雨水井〔口〕、污水井、化粪池、阀门井。

1〕化粪池每年清理一次；

2〕井盖每年刷一次漆，防止锈蚀；

3〕每季度清理井内杂物一次；

4〕一年全面维修完善。

由维修部门专业维修工按作业规程实施。

1〕化粪池清理作业规程；

2〕井盖刷防锈漆作业规程；

3〕井内无沉淀物。

1〕化粪池内无沉积物，出口畅顺；

2〕井盖正常使用，密合；

3〕流水通畅。

4

园林

绿化

绿化、雕塑小品、水池。

1〕春、夏季各补换草地0.3%-0.6%，树木补种各一次，每次0.3%；

2〕花木每半年修剪一次；3〕草坪每月修剪一次；

4〕乔木每月修剪一次；

5〕循环水每周更换一次；

6〕根据病虫害发生规律，每两月打一次药。

1〕由环境保洁部按作业规程实施；

2〕自第10年起按10%更换草坪。

1〕绿化工作标准；

2〕园林工作标准。

1〕绿草丛生，树木青青，剪切整齐；

2〕雕塑小品完整清洁，流水清洁。

5

停车场

地面、地下停车场

每年对车场损坏道牙进行更新一次。

由维修部门专业维修工按作业规程实施。

1〕砼路面施工质量标准；

2〕停车场地面施工技术标准。

1〕停车场地面均衡、有效发挥功用；

2〕场地平整，无积水。

6

消防设施与排水管网

排水管、消火栓、水泵结合器。

1〕消火栓与水泵结合器每半年油漆一次；

2〕消防栓每半年排一次水，检修一次。

由维修部门组织实施。

1〕开启灵活；

2〕不渗漏。

1〕正常有效使用；

2〕外观完好。

7

公共标志设施

标识牌、警示牌

1〕每月清洁标志一次；

2〕每半年对标志安装基础稳固情况进行检查维护；

3〕每半年对标识进行维护一次。

1〕由维修部门负责实施；

2〕每15年更换一次。

标识、警示牌制作安装与管理规定。

1〕标志清洁美观；

2〕安放稳固；

3〕标示清晰。

8

摩托车自行车停车棚

1〕每两年粉刷一次；

2〕每年油漆护栏一次；

3〕每半年检修一次线路。

由维修部门按相应作业规程实施。

1〕有关建筑部分修缮质量标准；

2〕有关电气维护标准。

1〕安全正常使用；

2〕美观完好。

9

公共智能化系统

摄像监控系统、巡更系统、车辆管理系统、智能控制系统、通讯。

对各系统的设备性能与连接运行与传输显示情况进行月检，季检和年检。

1〕由维修部门按相应保养规程实施；

2〕本系统设备每20年更换一次。

智能化系统维护保养标准。

1〕系统运行良好；

2〕设施、设备与传输线路完好；

3〕软件与数据完好正确保存。

10

管理

用房

1〕每月检修一次设施、设备；

2〕每两年内粉刷一次。

由维修部定期检查、粉刷。

按相应保养规程实施。

整洁安全，正常使用。

11

其他公共设施

1〕每年刷油漆一次；

2〕每季度检查排水沟通畅情况。

由维修部按相关作业规程实施。

围栏维护标准。

1〕设施安全正常使用；

2〕美观完好。