中级房地产专业知识与实务摸底押题评测卷答案过几天给出.docx
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中级房地产专业知识与实务摸底押题评测卷答案过几天给出
2013中级房地产专业知识与实务摸底评测卷
一、单选题()
1、农产品的销售价格为V,生产成本为E,运输成本为T,农业经营利润P可表示为()。
A.P=V+E+T
B.P=V-E+T
C.P=V-E-T
D.P=V+E-T
ABCD
2、城市土地利用从中心到郊区依次是()用途。
A.居住、商业、工业和农业
B.商业、居住、工业和农业
C.商业、工业、农业和居住
D.农业、工业、商业和居住
ABCD
3、房地产价格与房地产()负相关。
(2012试题-4)
A.需求
B.供给
C.开发成本
D.价值
ABCD
4、一块土地上连续追加投资,由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润转化的地租形态是()。
A.级差地租I
B.级差地租II
C.绝对地租
D.垄断地租
ABCD
5、按城市人口规模,城市分为()。
A.直辖市、地级市、县级市
B.单中心城市、多中心城市
C.棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市
D.大城市、中等城市、小城市
ABCD
6、房地产征收的主体是()
A.国家
B.行政主管部门
C.拆迁主管部门
D.政府
ABCD
7、关于不动产征收中公共利益特点的说法,错误的是()
A.公共利益具有客观性
B.公共利益具有共享性
C.公共利益具有不确定性
D.公共利益具有与被征收人利益的一致性
ABCD
8、征收基本农田以外的30公顷耕地,需经()批准。
A.国务院
B.省级人民政府
C.市级人民政府
D.县级人民政府
ABCD
9、关于集体土地征收或农用地转为建设用地的说法,错误的是()。
A.集体土地必须经过征收转为国有土地后,方可用于出让
B.征收农用地须先办理农用地转用审批,再办理征地审批
C.农用地转为建设用地,必须由国务院批准
D.集体土地征收实行由国务院和省级人民政府两级审批
ABCD
10、关于国有建设用地租赁范围的说法,正确的是()。
A.对土地用途改变后不再符合划拨用地目录的,不可实行租赁
B.对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的,必须实行出让,不实行租赁
C.对使用者申请建设用地进行非经营性开发、依法应当有偿使用的,只能采用租赁
D.国有企业破产或出售时所涉及的划拔建设用地使用权,既可采取出让方式处置,也可实行租赁
ABCD
11、下列关于建设用地使用权互换的说法中,正确的是()。
A.互换的标的物必须都是建设用地使用权
B.互换的标的物必须之一是建设用地使用权
C.互换后的建设用地使用权人不发生变化
D.互换的建设用地使用权应当是等值的
ABCD
12、关于建设用地使用权出租的说法,正确的是()。
A.建设用地使用权出租的主体是国家
B.建设用地使用权出租的主体是建设用地使用权人
C.建设用地使用权出租时,建设用地使用权人发生改变
D.建设用地使用权出租期间,出租人的建设用地使用权消灭
ABCD
13、建设用地使用权抵押后,下列关于该土地上新增的建筑物的说法中,正确的是()。
A.新增建筑物属于抵押财产
B.在建设用地使用权实现抵押权时,新增建筑物应与建设用地使用权一并处分
C.新增建筑物转让时,建设用地使用权不随之转让
D.实现抵押权时处分所得的价款,抵押权人有权优先受偿
ABCD
14、已动工开发建设、但已投资额占总投资额不足()且未经批准中止开发建设连续满一年的土地,可以认定为闲置土地。
A.25%
B.30%
C.33%
D.50%
ABCD
15、在房地产市场调研类型中,因果性调研主要是分析问题的()。
A.性质
B.现状特征
C.原因
D.发展趋势
ABCD
16、
房地产市场调研现场踩盘法优点不包括()。
A可以获取楼盘的某些直接信息,信息可靠性较高
B调研人员掌握调研主动权,对调研问题具有较强灵活性
C有较强的针对性和实用性
D具有全面性、准确性、可操作性的特点
ABCD
17、房地产市场调研问卷设计的原则不包括()。
A针对性原则
B可行性原则
C简明性原则
D逻辑性原则
ABCD
18、()是基于观察与陈述,对调研对象质的规定性进行科学抽象和理论分析的方法。
A文案调研法
B定性调研法
C定量调研法
D比较调研法
ABCD
19、房地产市场调研报告的基本形式组成不包括()。
A封面、目录
B摘要、正文
C结论和建议
D情况说明
ABCD
20、一般说来,随着人们收入水平的提高,人们的住宅需求从生存型向发展型乃至享受型发展。
追求居室面积大小的需求属于()。
A.生存型
B.发展型
C.享受型
D.豪华型
ABCD
21、某房地产开发企业通过对同类物业和相邻物业特点的分析,有针对性地对自己的项目进行了产品定位。
该产品定位策略是()。
A.属性定位策略
B.性能定位策略
C.独立定位策略
D.竞争对手定位策略
ABCD
22、下列某房地产开发项目SWOT分析列出的事项中,属于项目威胁的是()
A.地块面积较小
B.周边企事业单位较少
C.城市化进程加快
D.周边同类房地产开发项目增多
ABCD
23、房地产开发项目前期策划的工作的核心是()。
A可行
B调适
C效益
D创新
ABCD
24、在我国,目前还不能成为房地产开发投资主体的是()。
A.政府投资机构
B.国有企业
C.私营企业
D.自然人
ABCD
25、某家庭向银行申请了总额为30万元、年利率为6%、贷款期限为30年、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。
该家庭的月还款额是()元。
A.1798.65
B.2333.33
C.4786.25
D.5018.81
ABCD
26、下列住宅小区开发项目的成本费用中,属于公共配套设施建设费的是()
A.供水系统工程费
B.绿化建设费
C.公寓的建安工程费
D.托儿所的建设费
ABCD
27、下列资金中,不在房地产投资项目现金流量表中列出的是()。
A.开发建设投资
B.经营资金
C.应收款
D.销售收入
ABCD
28、房地产开发项目的成本利润率是()的比率。
A.年利润总额与项目总投资
B.年利润总额与资本金
C.年税后利润总额与资本金
D.总开发利润与总开发建设成本
ABCD
29、房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至()等于零时的年份。
A.净现金流量
B.累计净现金流量
C.现金流入减去现金流出
D.累计净现值
ABCD
30、在土地总价一定的情况下,楼面地价与容积率之间的关系是()。
A.楼面地价随容积率的增高而降低
B.容积率随楼面地价的增高而升高
C.楼面地价不受容积率变化的影响
D.容积率间接地受到楼面地价变化的影响
ABCD
31、下列风险中,属于房地产投资系统风险的是()。
A.变现风险
B.比较风险
C.时间风险
D.持有期风险
ABCD
32、甲、乙、丙三个计算期相同的互斥方案,若有△IRR(乙-甲)>Ic,△IRR(丙-乙)
A.甲、乙、丙
B.乙、丙、甲
C.丙、乙、甲
D.乙、甲、丙
ABCD
33、下列内容中,不属于房地产投资项目可行性研究报告摘要内容的是()。
A.项目的主要经济指标结果
B.可行性研究的结论
C.项目的基本情况
D.项目经济指标的测算过程
ABCD
34、某房地产开发企业拟开发建设一个由十幢住宅、一幢幼儿园和一幢物业服务中心组成的住宅小区。
该住宅小区包括()。
A.3个建设项目
B.10个单项工程
C.12个单项工程
D.12个单位工程
ABCD
35、关于工程设计单位资质及资质管理的说法,错误的是()。
A.工程设计综合资质只设甲、乙两级
B.取得工程设计综合资质的企业,可以承接各行业、各等级的建设工程设计业务
C.未受聘于建设工程设计单位的设计人员,不得从事建设工程设计活动
D.禁止建设工程设计单位允许其他单位以本单位的名义承接建设工程设计业务
ABCD
36、下列工作中,不属于房地产开发项目工程招标程序的是()。
A.发出招标公告或邀请函
B.工程投标询价和现场考察
C.开标、评标和授标
D.签订工程承包合同
ABCD
37、下列合同中,工程量增减风险由承包人承担的是()。
A.成本加固定额酬金合同
B.成本加比例酬金合同
C.单价合同
D.总价合同
ABCD
38、房地产开发项目的实施控制是对项目投资、质量和()三个目标进行有效控制。
A.成本
B.效益
C.进度
D.环境
ABCD
39、下列措施中,在房地产开发项目投资控制时,发现实际投资值偏离目标投资值,应采取的纠偏措施不包括()。
A.司法措施
B.组织措施
C.经济措施
D.技术措施
ABCD
40、房地产开发项目施工实施阶段可分为()、施工和竣工验收三个环节。
A.前期策划
B.规划设计
C.可行性研究
D.施工准备
ABCD
41、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6%和2%。
某宗房地产的成交价格为3000元/平方米,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为()元/平方米。
A.2830.19
B.2941.18
C.3061.22
D.3191.49
ABCD
42、基于租赁收入测算净收益的基本公式为:
净收益=()一运营费用。
A.总收入
B.有效毛收入
C.潜在毛收入
D.毛利润
ABCD
43、建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失,属于()折旧。
A.功能
B.经济
C.物质
D.快速
ABCD
44、评估一片区位和景观很好的适宜建造高档别墅的“荒地”价值,适宜采用()。
A.成本法
B.收益法
C.投资法
D.假设开发法
ABCD
45、熟地价值=开发完成后的房地产价值一()一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。
A.将生地开发成熟地的成本
B.由生地建成房屋的开发成本
C.由毛地建成房屋的开发成本
D.由熟地建成房屋的开发成本
ABCD
46、相对于自行销售方式,房地产开发企业选择商品房委托代理销售方式的不利之处是销售渠道的()。
A.经济性差
B.适应性差
C.可控性差
D.程序性差
ABCD
47、根据动态控制原理,关于房地产开发项目营销方案调整的说法,正确的是()。
A.方案的目标、计划可调整,但实施手段不应调整
B.方案的目标不应调整,但计划和实施手段应根据需要调整
C.方案的目标和计划不应调整,但实施手段应根据需要调整
D.方案的目标、计划和实施手段均应根据情况适时调整
ABCD
48、某房地产项目价格策略如下:
一次性付款优惠2%,申请抵押贷款价格优惠0.5%,分期付款不予优惠。
这是一种()。
A.现金折扣定价策略
B.数量折扣定价策略
C.定价策略
D.变动价格策略
ABCD
49、房地产公共关系促销的实质是()。
A.通过给予顾客优惠促进销售
B.通过公关获取潜在顾客的信息从而促进销售
C.在扩大企业影响的基础上促进销售
D.在完成销售目标的同时履行有关社会责任
ABCD
50、某房地产开发企业对潜在消费者的户型需求进行了调研,并将调研结果作为开发项目规划没计的依据之一,这表明该企业开发经营遵循的观念是()。
A.生产观念
B.推销观念
C.市场营销观念
D.产品观念
ABCD
51、某住宅小区业主委员会共有11名委员,出席该小区某次业主委员会会议的委员有9人。
如果该次会议所作出的决定有效,至少须经()名委员同意通过。
A.5
B.6
C.7
D.8
ABCD
52、制定物业管理规约的主体是()。
A.全体业主
B.业主委员会
C.社区居委会
D.物业建设单位
ABCD
53、某三级资质物业服务企业,物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员中,具有中级以上职称的有6人。
该企业若要申请二级资质,在其他条件满足的情况下,至少须增加相关专业中级以上职称的人员()人。
A.4
B.5
C.9
D.14
ABCD
54、下列组织中,负责主持物业管理评标工作的是()。
A.建设单位
B.业主委员会
C.评标委员会
D.居民委员会
ABCD
55、下列原则中,不属于物业服务收费原则的是()。
A.合理原则
B.费用与服务水平相适应原则
C.公开原则
D.费用与业主承受能力相适应原则
ABCD
56、在美国,房地产抵押估价是()。
A.州政府的直属机构完成
B.银行委托经纪公司完成
C.银行房地产信贷员完成
D.法律规定的强制性措施
ABCD
57、贷款总额为50万元,贷款年利率为5%,贷款期限为15年采用按月等额本息还款方式,月还款额是()元。
A.2777.4
B.3954.0
C.4553.5
D.4953.3
ABCD
58、土地储备贷款的借款人是()
A.负责土地一级开发的机构
B.房地产行政管理部门
C.城市规划行政管理部门
D.土地行政管理部门
ABCD
59、个人住房组合贷款是指由()形成的特定贷款组合。
A.等额本息贷款和等额本金贷款
B.一手房贷款和二手房贷款
C.固定利率贷款和浮动利率贷款
D.住房公积金贷款和商业性贷款
ABCD
60、张某贷款10万元,贷款年利率5%,贷款期限5年,每年还息,第5年末还款额()万元。
A.10.1
B.10.3
C.10.5
D.10.7
ABCD
二、多选题()
61、城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果,是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和,其代表性理论有()。
A.多核心理论
B.扇形理论
C.级差地租理论
D.中心商务区土地利用模式
E.同心圆理论
ABCDE
62、导致房地产供给缺乏弹性的原因有()。
A.房地产需求的难测性
B.土地总量不可增加
C.房地产开发期长
D.房地产不可移动
E.城镇化速度加快
ABCDE
63、房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法财产所有权为目的的行为,其法定的限制条件包括()。
A以满足公共需求利益为主,商业利益为辅
B.征收必须严格依照法律规定的权限和程序
C.政府以征收的执行人出现
D.按被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公正补偿
E.征收的权限和程序由各地方政府根据实际情况拟定
ABCDE
64、征收与征用相同点包括()
A.移转所有权
B.不移转所有权
C.强制性
D.补偿性
E.前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况
ABCDE
65、下列建设用地中,属于按建设用地服务的产业类型分类的有()。
A.农业建设用地
B.非农业建设用地
C.工业建设用地
D.民用建设用地
E.军事建设用地
ABCDE
66、关于建设用地使用权出售和互换的说法错误的有()。
A.两者都是根据市场中的供求状况决定成交价格的
B.市场经济中两者的性质是相同的
C.从法律性质看,两者的合同均为双方有偿合同,双方当事人的法律地位是相当的
D.两者均可以以金钱为标的物
E.两者均是建设用地使用权出让的主要形式
ABCDE
67、房地产市场营销活动调研主要包括()。
A竞争对手状况调研
B房地产营销调研
C市场推广调研
D房地产价格调研
E房地产供给调研
ABCDE
68、房地产开发项目前期策划的作用包括()。
A为企业科学决策提供保障
B为企业获得利润提供保障
C有助于增强项目竞争能力
D有利于实现与开发商优势互补
E能有效整合项目资源
ABCDE
69、房地产开发项目项目定位目标市场选择应重点关注()因素。
A市场规模
B资源条件
C客户群体
D环境条件
E盈利性
ABCDE
70、从投资者的角度看,资金产生时间价值的主要原因有()。
A.政策变化
B.投资收益
C.价格波动
D.通货膨胀
E.时间风险
ABCDE
71、下列房地产投资项目经济评价使用的财务报表中,属于辅助报表的有()。
A。
投资各方现金流量表
B.总投资估算表
C.财务计划现金流量表
D.借款还本付息计划表
E.资产负债表
ABCDE
72、在房地产投资项目线性盈亏平衡分析中,主要的假设条件有()。
A.房地产开发量在预期内全部售出
B.房地产销售均价在预期内保持不变
C.房地产产品的单位变动成本在预期内保持不变
D.房地产开发企业在预期内没有新的投资项目
E.土地出让价格在预期内不受市场变化的影响
ABCDE
73、关于招标人在招标文件中要求投标人提交投标保证金的说法,错误的有()。
A.投保证金可以使用支票
B.投保证金不得使用银行汇票
C.投保证金不得低于80万元
D.投保证金应超过投标总价的2%
E.投保证金应在规定的时间内提交给招标人
ABCDE
74、房地产开发项目的全寿命周期包括()等阶段。
A.项目前期策划
B.规划设计
C.物业管理
D.施工实施
E.使用
ABCDE
75、房地产估价报告通常由八大部分组成,包括()等。
A.估价委托书
B.致估价委托人函
C.估价委托合同
D.估价结果报告
E.估价技术报告
ABCDE
76、采用收益法评估出的某宗房地产价值偏高,其原因可能有()。
A.选取的报酬率偏低
B.预测的未来净收益偏大
C.估计的收益年限偏短
D.估计的运营费用偏大
E.计算使用的空置率偏高
ABCDE
77、根据《房地产广告发现暂行规定》,属于不得发布广告的房地产有()。
A.在未经国家征收的集体所有土地上建设的房地产
B.已经办理预售许可证但尚未具体实施预售的房地产
C.工程质量验收不合格的房地产
D.已经依法获取各项前期建设手续但尚未完成基础施工的房地产
E.开发建设过程正常进行但尚未组织竣工验收的房地产
ABCDE
78、关于物业服务合同的说法,正确的有()。
A.物业服务合同是有名合同
B.物业服务合同是无偿合同
C.物业服务合同是劳务合同
D.物业服务合同是要式合同
E.物业服务合同是双务合同
ABCDE
79、招标人在物业管理招投标中,按照诚实信用原则,不得()。
A.事先预定中标单位
B.设定不公平条件
C.以言行影响评标委员会委员
D.在招标书发出后5日内,提出补充条款
E.违反规定拒绝与中标人签订合同
ABCDE
80、关于房地产保险的说法,正确的是()。
A.保险金额超过保险价值时,保险人应退还相应的保险费
B.损失较大时,赔偿金额可以高于保险金额
C.保险人可以采取修复房屋至原状的方法来补偿被保险人的损失
D.危险建筑物不在财产保险基本险的标的范围内
E.被保险房屋发生保险事故是由“第三者”而造成的,保险人不负责赔偿
ABCDE
三、案例分析题()
81、某投资者以500万元的总价购买了一店铺用于出租经营,首付款为60%,余款为银行提供的年利率为7%.期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。
该店铺的经营期为20年,投资者要求的目标收益率不低于10%。
1.该投资者的年还款额为()万元。
A.21.40
B.27.00
C.28.48
D.32.10
2.该投资项目的现金流出为()。
A.土地取得成本
B.购房款
C.经营成本
D.租金收入
3.在该投资项目动态分析中,表明可以接受最高贷款利率的盈利性指标为)。
A.财务内部收益率
B.资本金利润率
C.投资利润率
D.成本利润率
4.影响投资项目预期目标实现的因素为()。
A.贷款利率上升
B租金价格下降
C.经营成本增加
D.土地价格上涨
1、ABCD
2、ABCD
3、ABCD
4、ABCD
82、某商品住宅在建工程,土地总面积为15000㎡,容积率为2.5,已正常开发建设18个月。
同类商品住宅开发项目的建设期为24个月,相似商品住宅的市场价格为8000元/㎡。
1.该商品住宅在建工程的后续建设期为()个月。
A.6
B.18
C.24
D.42
2.该房地产开发项目开发完成后的价值为()亿元。
A.1.2
B.2.0
C.3.0
D.3.2
3.按假设开发法计算时,该商品住宅在建工程后续开发的必要支出包括()。
A.土地取得成本
B.续建成本
C.销售税费
D.取得该在建工程的税费
4.该商品住宅在建工程的价值等于开发完成后的价值减去()。
A.征地拆迁费用
B.后续开发的必要支出
C.商品住宅建筑安装工程费
D.后续开发的必要支出及应得利润
1、ABCD
2、ABCD
3、ABCD
4、ABCD
83、甲房地产开发企业将其开发的某住宅小区项目委托乙房地产经纪机构代理销售签订了委托销售合同,合同约定另外三家房地产经纪机构也可以销售该项目,但直接与甲房地产开发企业签订委托销售合同。
乙房地产经纪机构给甲房产开发企提交的营销方案中,关于销售价格的部分内容为:
按估算的开发成本和25%预期利润测算的价格为5600元/平方米,开盘时确定的均价为5800元/平方米,开盘以后原则上每个季度调升一次价格,每次调升的幅度不超过3%;当地同类房地产5%市场均价为8000元/平方米。
对于整层、整单元、整栋购买的消费者,价格优惠5%;对于一次性付款的消费者,价格优惠3%;对抵押贷款的消费者,价格优惠1%。
1.乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交的营销方案中运用的价格策略为()。
A.数量折扣策略
B.现金折扣策略
C.低开高走策略
D.高价策略
2.从甲房地产开发企业的角度分析,该项目代理销售的类型为()。
A.独家代理
B.共同代理
C.参与代理
D.转代理
3.若按照加权平均法确定该项目开盘时的销售均价,成本加成定价法和竞争导向定价法的权重分别为0.4和0.6,则项目开盘的销售均价应为()元/平方米。
A.6560
B.6829
C.7040
D.7120
4.乙房地产经纪机构向甲房地产开发企业提交营销方案之前应完成的工作为()。
A.与甲房地产开发企业签订委托销售合同
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