第四章 服务需求及要求.docx
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第四章服务需求及要求
第四章服务需求及要求
1.本次招标物业服务的内容为郑州市档案馆项目范围内所有地上、地下建筑物、构筑物的公共秩序维护、内外环境清洁、垃圾清运、设施设备维修维护、绿化养护、会议服务等。
1.1项目地点:
郑州市中原区百花里1号。
1.2项目基本情况
1、各区域功能及面积
项目
面积(m2)
占地面积
5800m2(含院)
建筑面积
23630m2
地上21391.84m2,地下2237.44m2
层数
地上10层,地下1层
室外绿地
700m2
外墙
玻璃幕墙面积
2520m2
外挂石材面积
8100m2
室内地面
公共通道
3000m2
卫生间20个(1-9层2个)
大厅
一个420m2
会议室:
1大6小总计1200m2
展览馆
1个1100m2
天面
二层北侧
120m2
十层环道
240m2
2、主要设备一览表
序号
名称
型号及规格
数量
备注
供配电系统
干式变压器
2000KVA
2
直流电源柜
2
高压柜
10
备用发电机组
1600KVA
电力控制系统
3
高压2路进线各一,发电机预配1
其他配电箱
楼层配电
192个
格栅灯
604套
每套中3个18W日光
吸顶灯
230个
筒灯
500
灯带
1101根
日光灯
240根
日光灯
应急灯
281
空调及通风系统
空调机组48HP2台34HP5台24HP4台18HP4台1-5HP107台(3-4HP84台)
风机盘管
风机1000立方左右/H27台
送风、补风机
37台(其中10000立方左右/H5台)
排烟、排风机
42台
电梯
客梯
1000KG
2
消防梯
1600KG
1
货梯
250KG
1
给排水及消防水系统
生活给水泵/电机
2
消防栓给水泵/电机
4
喷淋给水泵/电机
2
排污泵
9
消防水池
地下室400吨
2
感应水龙头
78
手动冲水阀
64
楼宇自控系统
消防系统
主机
1
联动控制柜
11
每层各一
消防广播
66
每层均有
消防电话
33
每层均有
烟/温感控册器
110
气体消防系统
2
8-9层一套;6-7层一套
安防系统
摄像机/头
半球73个,高速球2个,地下室枪机7个
2.项目简介
2.1档案馆为一次规划,一期实施,投入使用时间为2012年1月。
2.2按照国家、省和市有关规定,新建物业应当配置必要的物业管理配套设施。
招标人承诺在本项目内无偿提供100m2物业管理用房。
2.3交通组织:
大楼院区设1个出入口,大楼1个主出入口,均为24小时值班,其它为消防通道,每层3个步梯。
2.4物业建筑
2.4.1公共部分:
(入户门厅、走道、电梯、楼梯间)一层前室地面为优质地砖地面。
2.4.2外墙立面:
玻璃幕墙和大理石贴转组成。
2.4.3外墙窗户:
断桥彩铝、中空平板浮法玻璃平开窗。
2.5消防概况
2.5.11-5层设置自动喷水灭火系统,6-9层为气体消防装置,每层均设室内消火栓并配置手提式干粉灭火器。
2.5.2消防水泵房、高压值班室设在地下一层。
2.6电梯配置概况
4部电梯,分别为2部客梯、1部货梯、1部消防梯。
2.7智能配套概况
设置安防、消防监控室1个,24小时值班。
具体位置在1楼东南角。
3.景观、绿化:
公共绿地面积约700m2。
3.本项目共有会议室8个,其中多功能厅1个,可提供220人会议服务;小会议室6个。
4.项目事项说明及要求
4.1档案馆是集行政办公、档案存贮、展览等功能于一体的大型现代化公共建筑,对安全性、规范性要求严格,物业服务要高标准、高档次。
4.2招标人对中标人组建的档案馆物业服务机构进行业务归口管理。
4.3中标人对档案馆的物业服务方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度,在实施前需报招标人进行审核。
4.4中标人对所录用人员要严格政审,保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。
招标人对一些重要岗位的设置、人员录用与管理和一些重要的管理决策有直接参与权与审批权。
为保持稳定,要求秩序维护员的全年人员交换率不超过15%。
重点区域配置的清洁人员全年交换率不超过5%。
4.5在处理特殊事件和紧急、突发事故时,招标人对中标的物业服务公司的人员有直接指挥权。
4.6中标人的员工按岗位要求统一着装、言行规范,要注意仪容仪表、公众形象,一些公众岗位录用人员年龄、体形、身高要有规定。
4.7中标人在做好工作的同时,有责任向招标人提供合理化建议,以提高管理效率和质量。
4.8中标人在物业服务方案中,要有切实可行的节能具体措施和实施办法,并纳入评分标准。
4.9中标人提供的物业服务质量符合全国物业服务示范大厦标准。
4.10中标人不得擅自改动中标项目范围内房屋、管线、设备等位置和用途,如需改动应报招标人审核、批准后执行。
4.11中标人对档案馆内的安保、消防监控室、配电值班室、主要出入口进行24小时值班。
4.12中标人不承担公共水、电、热费和网络、有线电视收视维护等费用。
4.13中标人承担电梯、消防、安防系统等设施设备维保费用,聘请专业公司对电梯、消防设施实施维修、维护、保养。
5.项目维修相关事项说明
5.1建设工程的保修范围和保修期限根据国家规定执行。
保修的期限按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确定。
5.2招标人对建设项目承担相应的质量保修责任,保修期限从招标人向中标人首次移交物业之日起计算。
保修范围与保修期限由招标人与施工单位明确。
5.3在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,招标人履行应负的保修义务,维修的经济责任由责任方承担,并由责任方对造成的损失承担赔偿责任。
因不可抗力或者使用不当造成的损坏,招标人不承担责任。
5.4超过规定的保修期限,各项建设工程及安装设备包括空调、电梯、消防设施等特种设备的养护、维修、维保由物业服务企业组织实施,费用在物业服务费中支出。
5.5项目服务中涉及房屋主体、基础设施、设施设备、水电管线等维修事项,维修超过1000元项目,报招标方审核;1000元以下维修及零配件更换事项,由中标方负责。
5.6投标人对项目维修事项有维修计划和费用预算,每月报甲方审核,对维修事项有详细记录并由业主单位签字确认。
6.物业管理服务的其它事项说明
6.1招标人委托物业管理服务期限为:
两年
6.2招标人承诺按相关标准提供物业管理用房,具体位置由招标人和中标人双方协商。
6.3招标人应按计划向中标人移交招标项目,若招标人延误移交的,应按实贴补中标人对项目交接已投入的费用;若招标人提前移交的,应提前书面通知中标人。
物业管理进驻的时间,以招标人书面通知时间为准。
6.4除招标人投资建设的各项配套设施、设备外,由投标人在投标中提出所需增设的,将被视为投标承诺,中标后需在承诺期内予以实施。
6.5.用于本项目服务中的电脑、打印机、办公桌等办公物品及工作器具,列入投标报价的,合同期满后无偿交付甲方。
7.物业管理服务费的投标报价应由下列构成:
7.1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
7.2物业共用部位、共用设施的日常维护、管理发生的费用;
7.3物业管理区域清洁卫生费用;
7.4物业管理区域绿化养护费用;
7.5物业管理区域秩序维护费用;
7.6物业服务企业办公费用;
7.7会议服务费用;
7.8合理利润;
7.9法定税费。
8.综合服务要求
8.1制定物业管理服务工作计划并组织实施。
8.2妥善管理与物业相关的工程图纸、技术资料及竣工验收资料,有合理完善的档案保管方式。
8.3处理服务范围内的公共性事务,受理业主的咨询和投诉。
9.项目服务内容及标准要求
9.1基本服务要求:
9.1.1服务规范应符合《郑州市物业管理行业规范》要求。
9.1.2项目管理人员均要持证上岗。
上岗人员要佩带统一标志,穿戴整齐,当值时坐姿挺直,站岗时不倚不靠。
9.1.3门岗要24小时值班看守,大厅工作日值班,并有详细交接班记录和外来人员、车辆的登记记录。
9.1.4项目昼夜利用监控头监控,期间要有人驻守,传递信息。
夜晚采用巡逻岗巡逻,巡逻人员要配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
9.1.5项目机动车辆要凭出入证进出,外来人员或机动车辆进入项目,门岗要通过内部电话联系,决定是否放行,出入时凭临时出入证进出。
9.1.6在遇到异常情况时,及时赶到现场,并采取相应措施,要有火警、警情应急预案。
9.1.724小时受理业主报修,每天早上7点30分至晚上19点30分要有人进行业务接待,其它时间要有电话服务热线,接到任何报修后15分钟内到达现场处理,并提供服务。
9.1.8业主投诉要在24小时内答复处理意见。
9.1.9建立健全财务管理制度,对物业服务费和其它费用的收支做到规范运作。
9.1.10制定并公示本项目的物业管理与服务工作计划,严格组织实施。
9.1.11每年采取走访、座谈会、问卷调查等形式与业主或使用人进行沟通,倾听业主意见。
10.公共区域清洁卫生服务
10.1室外环境清洁,保持外庭院地面无杂物、无积水、积尘、无烟头、无油迹,垃圾日产日清。
10.2建筑物内公共区域的常规性保洁。
10.2.1大堂、其它主要公共区域内,墙面不得出现污渍、尘土、霉变,地面不得出现污渍、尘土,玻璃、镜面、不锈钢表面不得出现1米以外可见的污渍、尘土、印迹。
10.2.2大堂墙面:
每周擦拭一次。
10.2.3楼梯间及通道的天花板和墙壁:
每两周除尘一次。
10.2.4地砖:
每天擦拭,并循环保洁。
10.2.5公共卫生间:
每日定时打扫、循环保洁;每天早晨保洁后用专用消毒液对洗手盆、水龙头、大小便器、门把手和地板简易消毒;每月至少一次用毛巾擦灯具,清洁天花板。
10.2.6所有清洁剂、消毒剂、保养材料必须符合国家环保要求。
10.2.7墙面清洁:
每月除尘一次,脏污处随时清洁。
10.2.8公共区域内墙面:
每周清抹一次,每月清洗一次。
10.2.9公共区域乳胶漆墙面清洁:
每月除尘一次,随时擦拭或擦洗污渍处。
10.2.10灯具、空调风口:
定期擦拭。
10.2.11楼梯、扶手:
每日擦拭;并循环保洁。
10.2.12各种设施设备及时擦拭。
11.环境绿化服务
11.1全面负责管辖区域内的绿地、花木的养护管理;
11.2绿化监管及绿化带内垃圾杂物的清除:
每日捡拾园林绿地内垃圾杂物,保持干净;
11.3负责绿地、花木的浇水、施肥、除杂草、松土、除病虫、喷药、修剪整形、防护等工作,杂草面积不得大于3%;
11.4妥善保管、使用好各种工具和肥料、药品等。
11.5.提供必须的绿化机械、环保化学药剂、肥料和工具并实施有效的日常和专项的服务,以保证高质量楼宇绿地的需要。
12.其它公共设施服务
12.1不定期调试和保养监视系统,保证各项监控设备24小时正常运行,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录像功能正常。
12.2公共部位房屋结构每年检查二次,涉及使用安全的部位每季检查一次,并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
12.3每周巡查一次围墙、铁栅栏、道路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复。
12.4.消防水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年冬季对暴露水管进行防冻保养。
12.5道路、公共活动场地、绿地、楼道每日循环清扫,扶手、栏杆、电梯间、室外标识牌、宣传牌、小型外露设施,每天擦拭一次,保持干净无灰尘。
12.6消防栓、指示牌等公共设施隔日擦抹一次,表面干净无灰尘。
12.7公共灯具每月除尘一次,目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。
12.8天台、屋顶保持清洁、无垃圾。
12.9垃圾按区域设置收集点,每日早上或晚上定时清理一次,垃圾收集点周围地面无散落、无污迹、无异味,应尽量推动分类存放。
12.10每周要对生活垃圾容器进行一次清理、保洁、灭害工作,保障无异味、无污迹。
每月消杀2次,夏季每周清洗、消杀2次。
12.11每年对化粪池、窨井、排水系统进行一次清理,每季度对化粪池、窨井冲洗一次,确保畅通、无异味。
12.12地下管道、排水沟保持畅通、无异味。
12.13雨雪天气及时清扫,有完善应急预案。
13.设备维护与保养服务
13.1.给水系统的运行和设备维护保养
13.1.1加强日常巡视,保证给水系统正常运行使用。
13.1.2建立供水管理制度,保持水箱清洁,每年两次水箱清洗、消毒,操作人员健康合格证齐全,保证水质符合国家标准。
13.1.3加强巡视检查,防止跑、冒、滴、渗、漏现象,保证设备设施完好,保持室内外给水系统畅通。
13.1.4供水设备每周检查、打扫一次,保持泵房整洁卫生。
13.1.5每季加注润滑油一次,每年对管道、水泵保养一次,每年给各类管道及相关配套阀门、水泵等刷一次防锈漆。
13.1.6保证供热系统正常运行,每两年清洗热交换系统一次。
13.1.7节约用水,符合政府规定的节水要求。
做好节约用水工作。
13.2排水系统的运行和设备维护保养
13.2.1加强日常巡视,保证排水系统的正常运行使用。
13.2.2加强巡视检查,保证设备设施正常使用,定期对便器电池予以更换。
13.3配电系统的运行和设备维护保养
13.3.1统筹规划,做到合理、节约用电。
13.3.2供电运行和维修人员必须持证上岗。
13.3.3配电室24小时值班,值班记录完整、真实。
13.3.4加强日常维护检修,公共照明、安全指示灯具、线路、各层配电设施控制开关保持使用正常,每周对公共照明设施巡查一次,及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等电气设备,完好率保持98%以上。
13.3.5供配电设备定期维护,每年进行一次高压设备检测。
13.3.6严格执行国家有关用电安全规范和供配电岗位作业规范,确保用电安全。
13.3.7按照规定及时检查、维护项目的供电、防雷系统,确保电气性能完好且符合相关标准规定,运作正常。
避雷系统设施每年检查二次,保证避雷设施完好、有效、安全。
13.3.8各类标示完整有效。
13.3.9保证夜景照明、节日灯系统正常运行,并按时关启。
14.消防系统的运行和设备维护保养
14.1确保消防系统正常运行,聘请专业维保公司对设施设备实施维修、维护、保养。
14.224小时值班,值班人员持证上岗。
14.3加强巡视检查力度,保证办公楼消防自动报警系统、各类连动灭火、排烟系统、防火卷帘、闭路监控系统运行正常,各系统灵敏可靠稳定,避免安全隐患。
14.4一般性故障立即排除,维修合格率100%。
暂时不能处理的通知有关部门采取应急措施,应急措施得当有效。
14.5每年进行一次消防普查,每半年组织一次消防演练,每月进行一次模拟联动检测,每天进行安全检查。
14.6保证设备机房的整洁安全。
14.7固体灭火器每年更换药剂1次。
15.电梯运行、维护
15.1确保电梯按规定时间运行,聘请专业电梯维保公司进行维保,每天检查、巡查各部件、部位的状态和运行状况,及时联系维保人员维护、维修电梯,确保安全运行。
配合电梯维保公司做好维保工作。
15.2安全设施齐全有效,工作正常,电梯内求救警钟保持正常工作状态;照明良好。
15.3通风、照明及其他附属设施完好;
15.4电梯设备定期检查、维护、保养,保证设备处于良好状态。
轿厢、井道保持清洁;
16.场区红线内各种室外管井、管沟、管线的维护、检查管理,随时保持各种管井管沟管线的疏通和设备状态正常,除设备严重损坏需购买更换外,一般性堵塞及设备故障时间不得超过8小时。
17.供配电、消防、24小时值班服务管理标准,不低于政府主管部门相关要求。
18.会议服务
18.1服务人员具备良好形象和个人素质。
18.2及时、周到提供会务期间各项服务。
18.3保证会议室各类设备、器材正常使用状态。
19.各类管理机制及要求
19.1投标人应按照服务项目提交物业服务各岗位人数,对人员安排合理。
19.2投标人在投标时要体现大风、雨、雪等恶劣天气下的应急措施。
19.3投标人在投标时要体现消防、事故处理等各类预案及应急处理措施。
19.4标人在投标时应体现针对项目重点部位的防范应急措施(夜间)巡视,特殊部位的预防。
19.5投标人在投标时需提供各类物业维修的档案的建立和管理制度。
19.6投标人在投标时应说明节能降耗和提高管理效益的具体措施方法。
19.7投标人应在投标时说明服务质量达不到承诺要求时的监督、改进、处罚办法。
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