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验房师复习题

中国建筑学会建筑经济分会

“验房师”（初级）资格考试

考试时间：

210分钟考试类型：

闭卷卷面总分：

200分

姓名：

身份证号：

分数：

一、单项选择题：

（共60题，每题1分。

共60分。

每题的备选项中，仅有1个正确选项。

）

1.房屋查验的主要目的就是给房屋作全方位的（）检验。

A.数量B.质量C.价格D.功能

2.在（），凡房屋交易前必须由验房师对房屋进行检验，出具验房报告才能进行交易。

A.加拿大B.美国C.法国D.德国

3.（）的住宅验房师产生于20世纪50年代中期，是发达国家中最早萌生这一职业的国家。

A.加拿大B.美国C.英国D.德国

4.在发达国家房屋查验最常见的类型是（）

A.下单前的验房B.买房前的验房

C.卖房前的验房D.新屋交割前检验

5.房屋交易中的信息不对称主要是指卖房者处于信息（）地位。

A.优势B.劣势C.平等D.以上都不对

6.（）是顾客及其代理经纪人对验房师的服务作出认可的价值体现。

A.尊重B.关爱C.同情D.验房费用

7.《验房委托书》是（）和顾客之间有关验房服务的一种协议约定。

A.估价师B.造价师C.建筑师D.验房师

8.由（）来承担验房任务，是现代发达国家的惯例。

A.第三方B.开发商C.建筑商D.购房者

9.目前，我国的验房行业发展呈现不规则状态，上海、南京等地走在最前沿，达成交易的房屋验房比例达（）。

％～30％％～40％％～50％％～60％

10．对于超出验房师能力之外的工作，验房师能否检验（）。

A.能；B.不能C.尽量D.看情况

11.验房师不应对（）进行检验。

A．交易中B．增量房C．二手房

D．赔偿或归属要取决于法院判决或正在待售的财产

12.验房师应在报告中保持客观，不得（）报告状况的程度

A．客观；B．有意低估或高估；C．隐瞒；D．损坏

13．顾客在装饰过程中擅自改变的房屋结构，是否还在验房范围内（）。

A.是；B.否；C.可以；D.看情况

14．验房师执业能力表述不正确的是：

（）

A．向雇主介绍验房所需的知识和口头语言表达能力；

B．业务接洽时所需的知识和沟通能力；

C．查找，发现问题的知识和动手能力；

D．合同管理的能力

15．验房师没有客户的允许（）。

A．可以选择性公布部分检验结果和客户信息；

B．不得公布检验结果和客户信息；

C．可以自行对外提供客户信息；

D．可以将检验结果提供给利益相关第三方

16.某房屋预售合同房价60万元，交付定金20万元。

房屋建成后，房产商高价把这套房子卖给了别人。

买房人可要求房产商返还（）万元。

A．20；　　　　B．24；　　　　C．32；　　　　D．40

17.甲与乙签订房屋买卖合同，将一栋房屋卖给乙。

双方同时约定，一方不履行合同应支付购房款35%的违约金；迟延履行合同应支付1000元/天的违约金。

但在交房前适逢房价飚升50%，甲提出房屋不打算卖了，并表示愿意承担违约金。

（）

A、乙有权要求甲继续履行合同，并支付购房款35%的违约金

B、乙有权要求甲继续履行合同，并支付迟延履行期间1000元/天的违约金

C、乙有权要求甲继续履行合同，并减少房屋价款

D、乙不能要求甲实际交付该房屋，但可要求甲承担违约责任

18.仲裁裁决作出后，当事人应当履行裁决。

一方当事人不履行的，另一方当事人可以根据《民事诉讼法》的有关规定，向（）申请执行。

A、人民法院B、公安机关C、政府主管部门D、仲裁委员会

19.施工单位与物资供应单位因采购的防水材料质量问题发生争议，双方多次协商，但没有达成和解，则关于此争议的处理，下列说法中，正确的是（）

A.双方依仲裁协议申请仲裁后，仍可以和解

B.如果双方在申请仲裁后达成了和解协议，该和解协议具有法律强制执行力

C.如果双方通过诉讼方式解决争议，不能再和解

D.如果在人民法院执行中，双方当事人达成和解协议，则原判决书终止执行

20、为了保持石灰的质量，应使石灰储存在（）。

A、潮湿的空气中B、干燥的环境中

C、水中D、蒸汽的环境中

21、石灰在硬化过程中，体积产生（）。

A、微小收缩B、不收缩也不膨胀C、膨胀D、较大收缩

22、石膏硬化大的过程中体积发生（）。

A、微小收缩B、膨胀C、较大收缩D、没有变化

23、罩面用的石灰浆不得单独使用，应掺入砂子、麻刀和纸筋等以（）。

A、易于施工B、增加美观C、减少收缩D、增加厚度

24、普通硅酸盐水泥代号是（）。

A、P·0B、P·ⅡorP·FC、P·FD、P·c

25、混凝土的水灰比值在一定范围内越大，则其强度（）。

A、越低B、越高C、不变D、无影响

26、砌筑砂浆为改善其和易性和节约水泥用量，常掺入（）。

A、石灰膏B、麻刀C、石膏D、纸筋

27、用于外墙的抹面砂浆，在选择胶凝材料时，应以（）为主。

A、水泥B、石灰C、石膏D、粉煤灰

28、普通砖的标准尺寸规格（mm）为（）。

A、240x115x53B、190x190x90C、240x115x90D、115x115x53

29.业主验房过程中，验房人员要（），耐心有序地引导业主验收房屋。

A、可以适当催促业主抓紧验房；B、掌握主动

C、不允许催促业主；D、跟随业主

30.在很多业主等待验房的情况下，（）。

A、可以适当催促业主抓紧验房；B、掌握主动；

C、不允许催促业主；D、跟随业主

31.房屋实地查验前，验房人员不需要准备的是（）。

A、熟悉房屋区位，周边设施；B、熟悉房屋户型、结构

C、《房屋实地查验报告》；D、《住宅质量保证书》

32.《住宅建筑规范》第4.4.1条规定：

新区的绿地率不应小于（）。

A、20%；B、30%；C、40%；D、10%

33.《住宅建筑规范》第4.4.4条规定：

受噪声影响的住宅周边应（）。

A、采取防噪措施；B、拆除噪声源；

C、《房屋实地查验报告》；D、《住宅质量保证书》

34.卧室、起居室（厅）、明卫生间的通风开口面积不应小于该房间地板面积的（）。

A、1/20；B、1/10；C、1/15；D、1/30

35.《住宅设计规范》第4.4.2条规定：

地下室作贮藏间，自行车库和设备用房使用时，其净高不得低于（）。

A、；B、2m；C、；D、

36、利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于（）。

A、；B、；C、；D、2.0m

37、低层、多层住宅的阳台栏杆净高不应低于（）。

A、；B、；C、；D、0.85m

38、中高层、高层住宅的阳台栏杆净高不应低于（）。

A、；B、；C、；D、1.10m

39、排水支管连接在排出管或排水横干管上时，连接点距立管底部水平距离不宜小于（）。

A、；B、；C、；D、2.5m

40、燃气引入管一般敷设在（）。

A、卧室；B、浴室；C、厨房；D、变电室

41、冷热水安装宜左热右冷，安装冷热水管平行间距不小于（），当冷热水供水系统采用分水器时应采用半柔性管材连接。

A、20mm；B、3mm；C、40mm；D、50mm

42、检查房屋墙面空鼓情况使用的工具是（）。

A、榔头；B、手电；C、兵乓球；D、反光镜

43、检测物体上内外（阴阳）直角的偏差，及一般平面的垂直度与水平度的工具是（）。

A、榔头B、手电C、内外直角检测尺D、反光镜

44.半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高（）的，且不超过（）者。

A．1/4，1/3；B．1/4，1/2；C．1/3，1/2；D．1/2，2/3

45.根据钢筋混凝土楼板的施工方法不同可分为（）。

A．现浇式、梁板式、板式；B．板式、装配整体式、现浇式；

C．装配式、装配整体式、现浇式；D．装配整体式、梁板式、板式

46.阳台栏杆的垂直杆件间净距不应大于（）。

A．100mm；B．110mm；C．120mm；D．130mm

47.楼梯段上的净空高度，不应小于（）。

A．2000mm；B．2100mm；C．2200mm；D．2300mm

48.一般建筑物楼梯扶手高度为（）。

A．900mm；B．1000mm；C．1100mm；D．1200mm

49.屋面排水坡度小于或等于（）的屋顶，被定义为平屋顶。

A．5%；B．10%；C．15%；D．20%

50.屋面泛水的高度应（）。

A．≥100mm；B．≥150mm；C．≥200mm；D．≥250mm

51.门的高度不宜小于（）。

A．2000mm；B．2100mm；C．2200mm；D．2300mm

52．房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高以上（）m的永久性建筑。

53．房屋建筑面积测算以平方米为单位，精度取至（）㎡。

54．房屋面积测算包括（）、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

A.房屋建筑面积B.套内建筑面积C.墙体面积D.辅助面积

55．下列项目应计算建筑面积是（）。

A.地下室的采光井B.室外台阶

C.建筑物内的操作平台D.穿过建筑物的通道

56．层高在________及以上者应计算_____面积。

（）

57．不计算建筑面积的范围包括：

（）

A.勒脚、宽度在米及以内的雨篷、屋顶花架、装饰性幕墙等

B.勒脚、层高不足的地下室、屋顶花架、装饰性幕墙

C.层高不足的一层房屋建筑、建筑物内的操作平台、无永久性顶盖的架空走廊等

D.装饰性幕墙、墙面抹灰、镶贴块料面层、飘窗、层高低于ｍ建筑物的门厅等

58．验房师验房就是把房子的现实质量经过查验与（）进行对比，然后提出建议。

A．设计（施工）标准；B.客户期望；C.主观判断；D.公司要求

59．验房师的工作是（）

A.万能的B.有局限的C.专门针对索赔设立的D.包含一切的

60．验房师查验的部位都是借助工具够能够触及的房屋组成部位，反映了验房原则的（）

A.可视性B.可达性C.可辨别性D.可维护性

二、多项选择题：

（共20题，每题2分。

共40分。

每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得分）

1.房屋查验工作有哪几方面（）

A.确认房屋状态B.检测设施性能C.提供鉴定报告

D.确定验房时间E.上门实地验房

2.发达国家验房业的主要特点（）。

A.制度化B.法制化C.专业化

D.程序化E.精细化

3.我国房屋的主要特征（）

A.户型多样化B.功能丰富化C.价值层次化

D.文化导向化E.价值巨大化

4.我国的验房业已经经历了哪些发展阶段（）

A.孕育期B.萌芽期C.成长期

D.成熟期E.衰退期

5.我国验房业在发展过程中存在诸多问题，主要体现在（）

A.需求多，供给少；B.民间热，官方冷；C.无协会，无规程

D.成长快，人数少；E.少专业，缺体系

6.验房师在二手房市中的主要职责：

（）

A.接受雇主有偿委托，依据有关法律法规规范合同等，为雇主提供房屋质量咨询服务；

B.为房地产估价师在存量房估价业务中提供精确的验房报告；

C.为房地产经纪人提供房产质量报告，促进交易；

D.为交易后房产的再装修提供资料，防止安全隐患。

E.帮助物业公司建立健全的物业质量资料，利于以后的管理。

7.推进验房师职业道德建设的主要措施。

（）

A.多开展同行同业交流

B.政府应积极制定可行的强有力的法律条例规范行业管理，并制定规范的行业政策。

C.验房机构（企业）从自身出发，建立企业道德规范体系。

D.验房师自身要正确认识职业道德的意义和价值。

E.加强行业管理通过正规化考试加强队伍建设。

8.新房查验的内容。

（）

A．住房各部位是否满足使用功能

B．住宅各部位施工质量是否符合设计要求和施工规范要求

C．住宅内设备使用材料、施工质量是否符合合同及相关规定约定

D．现场发现问题整改意见与建议

E．对原结构的改造带来的影响。

9．某项目，建设单位甲公司在银行办理了在建工程抵押，银行同时要求建设单位提供保证人。

保证方式没有约定。

工程竣工后，甲建设单位无力偿还贷款5000万元，则银行有权（）

A．直接与甲建设单位协议折价

B．向法院起诉拍卖该工程项目后优先受偿

C．直接变卖该工程项目

D．直接转移占有该工程项目

E.直接要求保证人代为清偿债务

10.石膏类板材具有（）的特点

A.质量轻；B、隔热、吸声性能好；C、防火加工性能好；

D、耐水性好；E、强度高

11．石膏、石膏制品宜用于下列（）工程

A.顶棚饰面材料；B.内、外墙粉刷（遇水溶解）；

C、冷库内贴墙面；D、非承重隔墙板材；E.剧场穿孔贴面板

12.提高混凝土强度的措施主要有（）

A、采用高强度等级水泥或早强型水泥B、采用低水灰比的干硬性混凝土

C、掺入混凝土外加剂、掺合料D、采用湿热处理养护混凝土

E、增加用水量

13.验房过程中，对入户门检查需要检查的项目包括（），

A．门框安装是否牢固周正

B．门框与墙体连接是否密闭严实

C．门面有无开裂、破损、垂直度等情况

D．门扇有无变形、开裂问题，漆面有无流坠及漏刷和磕碰、表面是否平整等

E．门是否通过符合国家安全规定。

14.墙面检查需要用到以下工具（）。

A、榔头；B、靠尺；C、塞尺；D、角尺；E、万用表

15.房屋实地检查方法包括（）。

A.目测法，照射法；B.触摸法，吊线法；C.测量法，试电法

D.敲击法，试水法；E.询问法，调查法

16.验房过程中，对房屋墙面质量检查项目包括（）。

A、墙面的垂直度；B、墙面的平整度；C、墙面是否有裂纹；

D、墙面是否存在空鼓问题；E、表面光滑无损伤

17.以下建筑中，是按照结构的承重方式分类的，有：

（）。

A．砌体结构建筑；B．框架结构建筑；C．木结构建筑；

D．剪力墙结构建筑；E．空间结构建筑

18.检验抹灰墙面主要检查（）。

A.墙面是否平整；B有无空鼓；C墙体厚度；

D是否垂直；E有无脱层

19.室外地面主要检验（）

A.路面；B.草坪；C.管线；D.台阶；E.墙面

20.柱在验房中主要检验（）

A.柱面是否光滑；B.有无裂缝；C.柱内钢筋连接

D.柱内钢筋直径；E.钢筋保护层

三、问答题：

（共6题，每题5分。

共30分。

请回答要点并作适当展开说明）

1.决定楼盘品质的因素有哪些

2.物业验房师需检验的五大部分及其各自具体项目

3.验房的基本步骤有哪些

4.当房屋具备交付条件时，应该已经具备了哪些文件（资料）

5.请列举一个验房单项，并说明该验房单项应检验哪些内容

6.请说明卫生间验收的一般方法和内容

三、案例题：

（共7题，每题10分，共,70分。

）

案例1:

某验房师在验房过程中拍下了以下照片，请分别指出照片中存在的问题，并分别提出你的验房建议：

图一图二

图三图四

图五

案例2:

请指出下列图片中验房师所使用的验房工具名称，并说明其用途及所检测项目。

图一图二

图三图四

案例3:

王先生购买的房屋,一楼至二楼、二楼至三楼的楼梯,梁下净高均为米左右,明显违反了国家的强制性规范。

造成的后果是，家具难以搬上楼，严重影响了房屋的使用功能；人上下楼梯头顶易碰到梁，存在安全隐息。

他因此要求开发公司重新设计、制作楼梯,或者对他作出相应赔偿。

作为验房师，你给王先生什么建议

案例4:

张先生买了凤凰小区的房子,房子在2010年12月通知可以交付，张先生于2011年1月去办交房手续，但是去现场验房时发现多处渗水和漏水（顶楼），还有开裂。

张先生要求物业通知房产公司立即维修，修好通知他。

但是直到2011年10月还没消息。

目前张先生房产证已办出,但验房一直进行不下去。

张先生认为可以认定开发商延期交房,但开发商方面否认这是延期交房,只承认有责任。

作为验房师，你给张先生什么建议

案例5:

验房师在查验某单元房时发现：

柱和墙面局部空鼓（见图1、图2），明显违反《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210－2001）第条“抹灰层应无脱层、空鼓”的规定；

在客厅发现，地面多处也空鼓（图三），也违反了《建筑地面工程施工质量验收规范》（GB50209—“面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹，空鼓面积不应大于400cm2，且每自然间（标准间）不多于2处可不计”的规定；同时还发现地辐热管道外露的现象。

图一

图二图三

作为验房师，你将建议如何处理

案例6：

业主汪女士，在2008年10月向某房地产开发实业有限公司购买了位于彩虹小区的一套公寓。

2010年11月交付时，汪女士发现该房内的卫生间地面存在明显的结构性裂缝，且伴随向楼下渗水的现象。

在与该楼盘主管交付的部门交涉之后，对方也曾派人专程上门维修。

但往往只是在裂缝表面用石灰抹平，无法实质性解决裂缝的漏水问题，而且该问题尚未解决。

因此房子未能按期正常交付使用。

按合同规定，开发商应支付滞纳金，可至今拒赔。

作为验房师，你给汪女士什么建议

案例7:

请计算下图所示建筑物的建筑面积。

答案：

一、单项选择题

1-5BCBBA；2-10DDACB；11-15DBBDB；16-20DBAAB；

21-25DBCAA；26-30AAABC；31-35DBAAB；36-40BBDCC；

41-45AACCC；46-50BCABD；51-55BAAAD；56-60AAABB。

二、多项选择题

1-5ABC；ACE；ABCD；ABC；ABCE；

6-10ABCD；BCD；ABCD；ABE；ABC；

11-15ADE；ABCD；ABCD；ABD；ABCD；

16-20ABCD；ABDE；ABDE；ABCD；AB。

三、问答题（答题要点，学生需适当展开说明）

1．答：

第一，地段。

好地段要满足交通方便、生活方便、环境优美，当然也要相对自己的工作方便。

第二，户型。

优质的户型设计是讲究大开间小进深的，这样不仅符合人们的一贯审美需求，同样更主要的一点是可以满足室内通风的效果，便于室内空气形成对流，有益人的身心健康（要留意窗户的位置和可开面积，这个也是很重要的）。

除了满足以上所描述的基本生活需求外，房屋的户型布局也是相当要注意的。

常见的是客厅、主卧、次卧均应朝南设计，特别提到的是客厅和餐厅要做到动静分开等等。

第三，小区的配套。

就是要留意小区的整体规划与配套设施，我们要重点关注道路的设计、绿地、车位预留、房屋周边有没有配电房等等。

周边的生活配套是否齐全，如与生活息息相关的医院、学校、菜场等。

当然也要留意小区外的生态环境，比如高压线、化工厂等对人体有害的东西。

第四，房屋的质量。

具体的房屋质量要具体对待，但要提醒的是，想购买顶楼的业主要注意顶楼容易产生渗水，而且保温隔热功能相对较差，导致墙面的裂缝也相对较多；想购买底层的业主主要是担心地下的回填土填充不实，地面容易产生沉降裂缝、返潮等诸多问题；想购买小高层的业主要注意避开9～11层的空气污浊的悬浮层。

第五，房屋的价格。

目前，房地产市场高度火热，广大业主买到房就已赚钱了，根本不在乎房屋的价格，甚至出现了开发商上午和下午同等户型、同等面积而价差每平米400元增长的神话。

第六，开发商及物业的信誉。

2.答：

第一项是看主体。

主要包括室内外的构造和装饰，首先看墙壁，毛坯房看有没有裂纹、空鼓、脱皮、粉化，精装修房看壁纸的缝隙是不是过大；然后看门窗的封闭灵活情况如何。

应该特别留意的是，看一下窗户上是否安装了控制开启角度的限位器，以及限位器上是否有螺丝；接下来，看房屋的各个角落是不是方正，墙面是不是平整垂直，地砖是否有色差、开裂、空鼓等情况；然后重点看一下卫生间和厨房，看看防水是不是完好，同时可以往地板上倒比较多的水，看水是否会漫到外面的地板上。

有些房子由于建得比较粗糙，地漏可能会比卫生间地板还高或者与之相平，或者卫生间门槛太低，这些都是不合要求的。

第二项是看给排水和燃气。

主要看管道铺设是否合理、燃气安装是否标准、下水是否通畅。

可以拿水桶往下水道倒水，如果听到哗哗声，则说明下水比较好，如果水只是缓缓往下渗，则说明下水不畅通，需要整改。

对于燃气，如果所买房屋是远郊区的小区尤其要注意，很多远郊小区都存在燃气不通或安装不合标准的情况。

第三项是建筑电器安装。

主要应看电线、开关安装的位置是否方便合理。

看房屋的用线是不是符合国家标准的铜线，强弱电是不是相距25厘米以上的距离。

对于电表什么时候安装，小区用的是不是临电，什么时候能转成正式电都应该问清楚，必要的时候和开发商写一个备忘录。

第四项是通风、空调和采暖。

选择有风的日子去看房，顺便测试一下房屋的通风效果。

在看通风效果时不要忘记检查房屋的密封效果，即将房屋门窗紧闭后，看室温是否能快速上升，并在门窗的缝隙处感受一下是否有空气流进的现象，如果只注重通风不关注密封的话，那么房屋预期的采暖效果将很难得到保证。

采暖方面，主要是看一下燃气壁挂炉是不是装好。

第五项是电梯、消防工程。

现在80%的楼盘虽然装了消防栓，但是里面根本没有消防水袋、消防枪和干粉灭火器，最好能仔细看一下消防工程，可以免除后患。

3.答：

（1）户外检验项目：

配套设施；景观；绿化、容积率；车库；停车位；架空层；防盗设施；小区单元；周边环境；

（2）户内检验项目：

楼道、电梯；裂缝；漏水；空鼓；门、窗；层高；卫生间；阳台；管道；空调、空调位；配电装置；设计变更；面积核实；

（3）其他检验项目：

物业公司；口头承诺；售楼广告；沙盘模型；逾期交付。

4.答：

《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《竣工验收备案表》、《面积实测表》和《管线分布竣工图（水、强电、弱电和结构）》。

5.答：

（可任意答一项）

（1）门：

1、门的开启关闭是否顺畅

2、门插是否插入得太少门间隙是否太大

3、门四边是否紧贴门框门开关时有无特别声音

4、大门、房门的插销、门锁是否太长太紧

（2）窗：

1、窗边与混凝土接口有无缝隙窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

2、开关窗户是否太紧开启关闭是否顺畅

3、窗户玻璃是否完好

4、窗台下面有无水渍如有则可能是窗户漏水。

（3）地板（面）：

1、地板有无松动爆裂撞凹行走时是否吱吱作响

2、地板间隙是否太大

3、柚木地板无大片黑色水渍

4、地脚线接口是否妥当有无松动

5、地面是否有裂缝有否起砂现象

（4）顶面（棚）：

1、顶上是否有裂缝一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

2、看顶部是否有麻点。

这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。

如果顶部有麻点，对室内装潢将