王帅华工程经济学课程设计指导书.docx
- 文档编号:26508931
- 上传时间:2023-06-20
- 格式:DOCX
- 页数:17
- 大小:99.41KB
王帅华工程经济学课程设计指导书.docx
《王帅华工程经济学课程设计指导书.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《王帅华工程经济学课程设计指导书.docx(17页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
王帅华工程经济学课程设计指导书
工程经济学课程设计
房地产项目初步可行性研究
姓名:
王帅华
专业:
工程造价
班级:
13级造价3班
学号:
1602130305
指导教师:
尚美珺、闫博佼、李阳、狄娜
日期:
第17教学周
1项目概况
1.1基本情况
1.1.1项目名称
长春市鑫隆地产
1.1.2项目位置
地理位置:
第一组净月区
交通位置:
位于长春市区东南部,三面临水、四面环林。
周围交通:
地理位置优越,外部交通便捷,距市中心人民广场18公里,距长春火车站16公里,距长春龙嘉国际机场29公里,有3条高速公路和2条高等级公路沿区而过,还有轻轨站,交通便利。
1.1.3承办单位概况
开发商:
广达地产集团
代理商:
春城建设工程有限公司
设计单位:
中工建筑设计有限公司
施工单位:
长科建设集团有限公司
物管单位:
三星物业
1.1.4项目周边情况
区域内森林绕城,河湖邻城,林水穿城,形成了独特的小气候。
净月潭国家风景名胜区拥有近百平方公里的人工森林和一潭秀水,被誉为“天然氧吧”和“城市花园”。
工商、税务、金融机构等综合服务功能完备、商场、医院、体育馆等社会服务设施完善。
1.1.5项目主旨
长春市美华小区倡导以“人与自然的和谐相处”为理念,打造“真正自然、健康、便利的经济适用房”,提供优质的售后服务与物业服务,让普通百姓都有经济便利的房子居住。
1.2各项经济指标
序号
项目
单位
数值
1
总占地面积
㎡
6000
2
建筑面积
㎡
1500
3
建筑密度
%
20
4
容积率
2.7
5
绿地率
%
40
6
项目总投资
万元
2700
7
财务净现值
万元
47.62%
8
财务内部收益率
%
508.4
9
静态投资回收期
年
1.3
2投资环境及市场分析
2.1投资环境分析
2.1.1全国整体经济环境
中国依然是全球增速最快的经济体之一,具有健康向好发展的雄厚基础。
房地产市场基本停止增长,基本已实现软着陆,住房刚需稳定增长。
2.1.2项目投资环境
1)地块环境分析
1 区域内森林绕城,河湖邻城,林水穿城,形成了独特的小气候。
净月潭国家风景名胜区拥有近百平方公里的人工森林和一潭秀水,被誉为“天然氧吧”和“城市花园”。
2 外部交通便捷,距市中心人民广场18公里,距长春火车站16公里,距长春龙嘉国际机场29公里,有3条高速公路和2条高等级公路沿区而过,还有轻轨站,交通十分便利。
3 工商、税务、金融机构等综合服务功能完备、商场、医院、体育馆等社会服务设施完善,城市承载力不断增强,区域内高等院校、科研院所云集,人气旺盛,服务业繁荣。
2)项目环境优劣分析
1 优势:
景色优美,配套设施较完善,交通较便利
2 劣势:
人烟稀少,地理位置离市中心较远
3 机会:
开发较少,亟待开发
4 威胁:
人口稀少,较难宣传
2.2市场分析
2.2.1长春市场分析
2.2.2房地产市场分析——长春房地产市场运行情况
1)商品房供应情况:
长春新增商品住宅供应面积呈现爆发式激增
2)商品房销售情况:
商品住宅市场成交面积20.02万平方米,环比上升21.9%,商品住宅成交1967套,环比上升24.4%。
3)商品房价格情况:
长春商品住宅成交均价为6430元/平方米
4)房地产市场指数:
市场良好,在价格带动下,无论是高端住宅还是刚需型产品,成交量都有所提升。
而随着刚需型新品的集中上市,且多采用低价入市的策略,未来整体均价可能呈小幅下降趋势。
2.2.3项目市场分析
3房地产产品方案
3.1房地产目标市场选择
3.1.1目标市场选择
1)定位因素分析
a.项目地块的有利因素:
1、取得土地价格低廉,土地费为1100~1300万元,且已经包括拆迁费。
2、容积率等规划指标基本符合公司开发的要求。
3、超市、医院等生活配套设施可借助现有配套。
4、交通便利,公交四通八达。
5、当地客户群的人口数量与整个项目的销售量基本相符。
b.项目地块的不利因素
1、地理位置相对繁华区(步行街)有一定距离。
2、整个区域的认可度不高,市场人气不足。
3、周边楼盘较多竞争大。
2)目标客户群的分析
该项目的的目标客户群,主要由三部分组成:
a.当地职工
这部分客户群的总体消费能力中等。
因为其收入的刚性限制,其对房价的总体承受力在20~50万元/套左右(也即首付5~6万元,月供800~1000元)。
b.当地个体户
这部分客户的总体消费能力略高于当地职工消费,因为其收入有一部分不确定性,其对房价的总体承受力在40~60万元/套左右(也即首付5~6万元,月供1200~1500元)。
c.非当地投资者及高薪人群
这部分客户群的总体消费能力较高,他们的消费一般要求高品质,或者是投资消费。
其对房价的总体承受力在50万元/套左右以上,并且可以承担一次性付款。
3)选择依据:
经过我们对周边市场的调查及消费者的调查,对市场进行了细分,选定中端市场为我们的目标市场。
表3-1购房者的面积需求
面积
人数(人)
比例(%)
80平方米以下
2
4.65
80~90平方米
5
11.63
90~100平方米
8
18.60
100~110平方米
11
25.58
110~120平方米
7
16.28
120平方米以上
10
23.26
购房者面积需求的饼状图
图3-1购房者面积需求
表3-2想购买的住宅类型
住宅类型
人数
小高层
26
多层
9
底层
8
住宅类型购买意向的柱状图:
图3-2住宅类型购买意向
表3-3长春消费者能接受的住房价格
单价
人数
4000元/平米以下
9
4001~5000元/平米
15
5001~6000元/平米
14
6001~8000元/平米
4
8000元/平米
1
消费者的价格意向环状图:
图3-3消费者的价格意向
4)中端市场:
a.市场特征:
该类产品总价大多在40~60万,单价在5000元左右,产品品质较好,配套设施比较齐全,环境较好,因此销售速度一般较快。
该市场开发商进入的难度较中低端市场大些。
b.目标客户:
年龄:
24~45岁,这部分人群也属于有效消费的主力人群,这个年龄段的人群占到了14.2%。
收入:
他们的收入在4万~8万之间,有一部分积蓄,或者可以承担每月的住房贷款。
家庭结构:
三口之家以及刚就业人员为主。
购房目的:
解决居住问题,改善居住环境。
购房行为:
比较理智,除实用外,比较注重产品的舒适性,对品牌有一定的要求。
3.2房地产产品定位
3.2.1定位依据
根据房地产市场定位,进一步明确产品定位。
根据与当地政府商定的开发节奏,长春市美华小区项目的开发面积为5000平米左右,建筑面积约1.5万平方米左右。
3.2.2基本思路是:
1)容积率控制在2.7左右
2)绿化率大于30%
3)建筑密度为20%
4)总建设规模约15万平方米左右
5)由于当地能够构成商业顾客的总人口量比较小,且地理位置相对不处于繁华地段,同时,超市、学校、医院等设施有可以借用周边配套设施,因此,在地块上不考虑大面积的综合用地和公建用地。
6)超市、酒店、车库等项目,可以考虑利用建筑的底层。
3.2.3产品性质分类
长春市美华小区全部由住宅组成,公寓以多层为主,考虑到容积率、南北间距比的要求和园区建筑景观的要求,要建设一些绿地小公园。
3.2.4产品设计细项
1)外观
长春市美华小区周边环境优美,视野开阔,道路及行道树围绕周边。
这将使得未来的长春市美华小区项目融自然与生活与一体,因此长春市美华小区的建筑风格、外观、色彩、建筑体量等应与周边自然风景相结合,透露出自然美与现代气息的融合。
2)建筑群落
长春市美华小区的建筑群体应线条流畅,力求建筑群在整体上浑然一体,与大自然融为一体,并组合成合理的天际轮廓线,体现整个园区丰富、变换的层次,既软化建筑体量,又赋予建筑以动感。
3)建筑色彩
长春市美华小区因周边环境优美,视野开阔,尤其考虑到冬天比较寒冷的因素,其色彩应追求与环境融合互补效应,以柔和明快的暖色调为主,不宜过多采用冷色调。
4)空间布局
根据长春市美华小区所处的地理位置及其地形地貌,考虑其规模、档次,园区的总体布局应分散而统一,方便各栋的生活起居。
5)项目出入口
从长春市美华小区的地块形态分析,可在小区内设置两个出入门,方便出行,但要注意管理与安全。
车库、车位配比,按照园区的档次,可适当降低比率,计划配置80%左右,以半地下车库、车位为主,辅以地面固定车位。
同时注意与绿化结合。
6)中心花园
长春市美华小区倡导以“人与自然的和谐相处”为理念,打造“真正自然、健康、便利的经济适用房”。
因此要做好绿化,计划设计风格独特的中心花园。
7)朝向
朝向问题是客户选择住房时的一个重要因素,人们对朝南的住宅情有独钟,因此项目尽量满足坐北朝南,规划设计中要特别重视对住宅外墙、窗户的处理,充分挖掘东西两侧的“朝阳面”。
8)结构
根据初步了解的情况,长春市美华小区地块的地质条件相对较好,因此其多层建筑建议采用砖混墙和现浇板,其小高层采用钢筋混凝土框架结构,既符合承重、抗压、抗震、防风的要求,又能适当降低成本。
9)户型
户型设计宜以中小型为主,85平方米左右的两居室户型和105平方米左右的三居室户型应成为本项目的主流户型,在此基础上兼顾多品种、多类型,以满足市场的多样化要求。
10)服务
长春市美华小区要提供优质的售后服务与物业服务,让普通百姓都有经济便利的房子居住。
3.3房地产开发销售进度安排
本项目的项目周期为三年,前两年为建设期,后两年为运营期。
3.3.1开发进度
表3-4开发进度表
第一年
第二年
第一栋
地基
100%
主体
100%
工装
30%
70%
第二栋
地基
100%
主体
50%
50%
工装
100%
第三栋
地基
100%
主体
20%
80%
工装
100%
基础共建设
100%
约占总工期的50%
约占总工期的50%
3.3.2销售进度
本楼盘的开盘时间为第二年年初,第一栋楼封顶时开始预售,主要户型为85平方米和105平方米的两种,85平米户型有100户,105平方米的为60户,第二年销售面积占总面积的40%,其中85平方米的户型为60套,105平方米的户型为23套,第三年销售面积占总面积的60%,其中85平方米户型为40套,105平方米户型为37套。
4财务评价
4.1项目总投资估算
4.1.1项目投资概况
据估算,本项目包括土地费用,前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为7000万元人民币,可销售面积的单方造价为5500元/平方米,更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。
4.1.2估算依据
1)整个项目按中、低档建造水平计算
2)估算中的有关税金和费用按长春市的现行规定和同类项目的平均水平测算
3)假定该项目在两年内建成
4)假定该项目在第一年开始预售,至项目建成后一年内全部销售完毕
5)项目总投资中自有资金比率按35%计算(用到的只有20%)
6)贷款的年利率按6%计取
7)土地挂牌费中包括拆迁补助费
8)该项目的产品定位为框架小高层,房屋开发费为1200~1600元每平米
4.1.3估算结果
投资估算的结果汇总如表所示
表4-1项目成本估算
序号
项目
投资估算
占总投资百分比
1
土地费用
1100
15.7%
2
前期工程费
120
1.7%
3
基础设施建设费
105
1.5%
4
房屋开发费
2250
32.1%
5
公共配套
120
1.7%
6
管理费
73.5
1.05%
7
销售费用
412.5
5.9%
8
财务费用
693.5
9.9%
9
不可预见费
73.5
1.05%
10
其他费用
52
0.74%
11
税金及政府收费
2000
28.6%
合计
7000
100%
4.1.4资金来源
该项目为自由资金为2000万元,银行贷款为5000万元。
4.2成本及费用估算
1)土地费用(取1000~1200万元)
2)前期工程费(60~100元/平方米建筑面积)
3)基础设施建设费(60~100元/平方米建筑面积)
4)房屋开发费(每平米造价1200~1600元)
5)公共配套设施费(60~100元/平方米)
6)管理费(1、2、4项的百分之五)
7)销售费用(销售收入的百分之五)
8)财务费用
9)不可预见费用(1、2、4项的百分之五)
10)其他费用(1、2、4项的百分之一点五)
11)税金及政府收费
按照项目建设进度计划安排,本项目资金投入计划详见表“投资计划与资金筹措表”。
表4-2投资计划与资金筹措表
序号
项目
开发经营期
合计
1
2
3
1
开发总投资
60
20
40
120
1.1
前期工程
600
300
200
1100
1.2
土地费用
1500
400
350
2250
1.3
房屋开发
30.5
20
23
73.5
1.4
管理费用
100
240.5
353
693.5
1.5
财务费用
24.5
24.5
24.5
73.5
1.6
不可预见费
16
78
18
52
1.7
其他费用
50
40
30
120
1.8
公共配套
30
50
25
105
1.9
基础设施
70
200.5
142
412.5
1.11
销售费用
500
600
900
2000
1.12
税金及政府收费
500
600
900
2000
小计
2981
1913.5
2105.5
7000
2
资金筹措
2.1
自有资金
1400
1400
2.2
销售收入
3000
2500
2750
8250
2.3
银行贷款
5000
5000
小计
9400
2500
2750
14650
4.3收益估算
1)总投资收益率:
4.5%
2)项目资本金净利润率:
3.01%
3)项目内部收益率:
6.35%
表4-3损益率(单位:
万元)
项目
1
2
3
销售收入
3000
2500
2750
销售税金及附加
165
137.5
151.25
总成本费用
2981
1913.5
2105.5
利润总额
449
493.25
所得税
148.17
162.7725
税后利润
300.83
330.4775
4.4盈利能力分析
4.4.1现金流量分析
表4-4现金流量表(全部资金)(单位:
万元)
1
2
3
现金流入
3000
2500
2750
销售收入
现金流出
2981
1913.5
2105.5
经营成本
165
137.5
151.25
销售税金及附加
148.17
162.7725
所得税
-146
300.83
330.4775
净现金流量
-146
154.83
485.3075
累计净现金流量
-146
449
493.25
所得税前净现金流量
-146
303
796.25
所得税前累计净现金流量
所得税前
所得税后
所得税前
所得税后
财务内部收益率
69.53%
47.62%
财务净现值(NPV)到首年初
727.4
508.4
投资回收期
1.5
1.3
1)投资回收期:
税前1.3年,税后1.5年
2)财务净现值:
2044.5万元
3)财务内部收益率:
35%
4.5清偿能力分析
1)资产负债率71.43%
2)贷款偿还期1.5
3)流动比率40%
4)速动比率40%
5环境评价
净月区三区交汇,发展潜力不言而喻。
净月西部的生态广场,位于经开区、南关区、净月区的交会处,所处位置便是长吉图一体化战略中位于长春的先导区。
如今的净月除了生态宜居优势外,还有德国大陆汽车电子、德国巴斯夫、日本三菱、荷兰TNT、美国沃尔玛等世界500强企业落户净月西部,未来将有力拉动西部的经济发展。
2009年,净月西部北正规规划为“净月EBD”。
2009年政府开始打造净月EBD开始,到目前为止,西部区域已进驻十几家楼盘,上百家企业签约预备进入,足以见得此区域商业氛围的火爆。
在新城大街东侧就是净月东部,大学城的聚集地,人群密集,大批人流不断涌入净月东部。
住宅型产品为主的净月东部,除了净月潭的原生态配套外,其他生活配套也正在日渐完善。
如今轻轨三号线,从长春站一站式进入净月东部、102路公交从人民广场直达长影世纪城、120路同样途经中东市场,拉近了净月与市中心的距离,之后在农博园、长影世纪城、滑雪场的相继投入使用后,越来越多的人选择入住东部区域,更是活跃了净月东部这块版块。
净月区的房地产将朝着宜居、文明、辉煌的方向发展。
6结论
通过编制基本财务报表,建立了财务净现值、财务内部收益率、投资利润率等财务评价指标,分析了本项目的盈利能力,同时也分析了项目的财务清偿能力,得出本项目是具有良好的内部收益率,有基本的贷款偿还能力,及具备抗风险能力。
通过环境分析和区位地理优劣势的分析,得出本项目具有足够的发展前景。
因此,本项目是可行的。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 华工 经济学 课程设计 指导书