顺天国际财富中心策划实录样本.docx

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顺天国际财富中心策划实录样本

顺天国际财富中心策划实录

顶尖写字楼顶尖策划

——顺天国际财富中心策划实录

一幢楼内公司总资产超过200亿元，一幢楼年纳税额近亿元，一幢楼赛过一条街，一幢楼赛过一种工业园，一幢楼带动一种城，……这就是顺天国际财富中心，从7月1日开盘到3月28日交房，销售率完毕90%并且运营良好，一种与国际接轨顶尖写字楼，一种当代版楼市神话！

总建筑面积为7.8万平方米顺天国际财富中心，作为湖南首个与国际接轨高档写字楼，如今树立在长沙CBD核心位置上，浑身焕发着“楼王”魅力！

这个项目能产生如此销售旺势,销售业绩如此可观,产品形象如此富有影响力,策划在其间作用是不可预计。

在它身上诞生了许多新名词：

“国际化办公”、“生态办公”、“国际商务制造”、“楼宇经济神话”……这一切得以实现，凝聚了咱们策划师多少心血与智能。

这个项目成功，也是策划人成功！

“顺天国际”两位核心策划人李柏先生和肖芳清先生,曾经默默无闻地为该项目服务了两年多时间，诸多运作中细节其实并不为外界知晓，但她们作为先进策划人和高档策划师,在本项目全程策划中付出了艰辛苦动和非凡智能。

一、前期调研：

提出国际商务写字楼十大原则

记得一种房地产商说过这幺一句话，“我宁愿花一年时间和投资额5%费用，来进行一种项目市场研究，相信这样可以给我80%成功率；否则我只有20%成功率。

”

“顺天国际”开发商湖南顺天集团以及其董事长苏松泉先生和总经理李建国先生就是这样。

当年，她们拿到位于长沙市芙蓉中路湖南图书城南侧那块地后，公司正在开发距此不远处顺天城——湖南第一种“SOHO”项目。

因而算上开发商自己研究论证，前期调研应当有2年时间。

咱们调研工作做过三次，调动了公司几乎所有研究和信息资源，每一次均有新收获和更多一手资料。

最重要最全面一次是，3月12日至4月12日。

咱们采用问卷调查方式对长沙市上市公司、事务所、广告公司、电脑电器公司、高科技产业、金融机构等进行了分类调查研究,咱们派出调研人员10名，调研时间32天。

咱们问卷内容涉及：

业主谋求办公场合首要因素,公司既有写字楼使用面积,公司对商务中心规定,对空调规定,对会议室一种月需求量,对停车位、户型规定，是愿买还是租用，对银行按揭规定等各方面。

李柏先生担任本次调研组组长，对调研数据严格把关，亲自撰写了调研报告，通过研究分析总结并提出“国际商务专业写字楼十大条件”：

1、必要具备象纽约曼哈顿CBD风采同样商务极核地段；2、提供能与世界500强零距离接触大商务平台；3、国际大师规划设计国际级地标性建筑；4、全面升级综合配套；5、跨越国界5A智能中枢系统；6、极具时代感生态景观相匹配；7、开合有度适合当代化办公规定弹性空间；8、彰显身份与地位知名酒店全程星级物管服务；9、人性化关怀顶级职业经理人商务会所；10、物超所值升值无限多重价值物业。

本次调研对后来“顺天国际”开发提供了市场根据，也基本上拟定了本项目品味和建造原则，并且还收集了某些有初步意向目的客户群。

二、开发策划：

八次修改推出国际化专业写字楼规划方案

咱们对顺天国际财富中心定位与开发，做了详尽开发策划报告。

通过对长沙市写字楼市场研究和对潜在顾客问卷调查，表面上看长沙写字楼市场供不不大于求。

然而，作为策划人，必要一方面站在一种相称高度，看到相称远处。

当时，正好中华人民共和国刚刚加入世贸组织，许多国际公司更快了进驻中华人民共和国步伐，甚至进一步到了中华人民共和国腹地都市。

此外，中华人民共和国经济自改革开发以来，保持着持续增长势头，更多国际人士预测21世纪将是亚洲时代或者说是中华人民共和国时代，中华人民共和国力量成为世界经济发展最看好力量。

从微观层面分析，长沙只有行政机关、本来国有公司和集体公司拥有自己写字楼，虽然1993年开发过具备市场化性质平安大厦写字楼，出租状况始终不错，也已经是好近年了。

凭着敏锐专业洞察力，咱们预测专业写字楼市场另一种波峰即将浮现。

因而，在项目开发策划报告中，咱们明确提出打造“国际化高档写字楼”初步定位。

项目初步定位后，开发商与策划公司负责人还考察了国内外许多都市，参照学习高档专业写字楼开发理念、建筑风格、全面配套和完善服务等等。

咱们特别关注电梯配备，开发商看到新加坡某些国际级建筑作品，亲身体验了什幺叫做“零等待电梯”，也就是说进入国际化大厦等待电梯时间不会超过30秒，并且进了电梯后感觉舒服又快捷，电梯速度为5米/秒，真正做到了某电梯广告所描述“上上下下享有”。

出于种种考虑，开发商和策划公司一致以为聘请新加坡知名规划设计大师蔡家声做本项目规划和景观设计。

对于规划设计，咱们也提出了许多合理见意。

这其中涉及了项目区位研究对周边环境、交通条件、项目地块分析，针对该项目如何塑造核心竞争力，和已拟定国际原则，单单是本项目外立面规划设计，前先后后大修改就多达八次。

建筑工程设计也随之相应作出了修改和完善，景观规划设计充分体现了超前和生态原则。

这样，才使本项目开发出来更具备国际化新元素：

独特俊郎潮流立面与造型，玻璃幕墙全面使用，21部高速电梯，首创屋顶直升机停机坪，平方米生态广场，动感喷泉与建筑小品，8.1米超高豪华大堂，近万平方米地下停车场，泛会所概念，为业主量身定做国际商务俱乐部……。

三、营销策划：

打击商住楼与创造专业写字楼客户

有些市场是靠发现，有些市场需要抢占，有些市场则需要创造，“顺天国际财富中心”几乎所有是靠后两者。

追溯长沙写字楼开发发展阶段，最初从93年平安大厦成功开发，引起了开发商对写字楼市场开发追捧，但由于97年受国家宏经济观调控影响，市场疲软，以及大量一涌而上写字楼，其自身素质存在这样或那样问题，如设计缺少前瞻性，配套不全，交通、停车位、使用功能等问题，导致写字楼市场开始滑波，大量写字楼空置，陷入了发展商们“谈写字楼”色变困境。

98年这个市场才慢慢有了转机，公司增长拉动了对这一市场需求，但整个写字楼开发还是比较保守。

从起，各种打写字楼擦边球概念如“居家办公”，“酒店式公寓”等推出，整个市场竞争才显得激烈起来。

那幺，咱们应当如何去面对这样一种市场呢？

在营销前调查中，咱们发现其实诸多酒店、交通便利公寓、商住楼里面都存在许多办公公司。

在酒店则重要显示其档次；在公寓则看中其实惠；在商住楼则兼顾了居家和办公。

那幺这一批公司中，必定有些需要专业化纯粹写字楼，作为自己公司办公场合。

咱们对产品定位——国际化高档专业写字楼，这是咱们一种积极出击市场方略，在长沙当时阶段高档写字很少，更没有与国际接轨专业写字楼，顺天国际财富中心横空出世，就是弥补这个市场空白，开创长沙写字楼市场一种新华章。

因此，咱们必要在争抢市场同步，更要创造市场。

因而，咱们制定了打击商住楼营销方略，咱们推出了“买比租更合算”置业理念。

为了打击商住楼，从3月起，咱们在长沙三大主流媒体《长沙晚报》、《潇湘晨报》、《三湘都市报》上，以非常气势和手段推出特别报道——《入世与写字楼开发国际化》，分为五篇作为一种系报道：

“长沙写字楼开发大回眸”、“商住楼与专业写字楼大讨论”、“长沙CBD在商务国际化中迎来大发展”、“国际专业写字楼十大原则”、“与国际接轨专业写字楼为什么倍受青睐”。

在一种月时间里，“顺天国际”售楼部征询电话已经不断地响起来了。

这一组报道一出，加上“顺天国际”此前预告性广告和工程现场形象，让长沙市民似乎感到“国际化写字楼”即将浮出水面。

其时，长沙楼市推出了好几种商住楼项目及酒店式公寓产品，特别是在本项目之前半年认购销售“湖南XX中心”项目，因定位为“第二代商住楼”，推出“移动办公”等概念，销售状况本来不行，又受到这组系列报道严重打击，加上工程自身因素而接到规划等部门整治告知。

商住楼市场浮现了一时沉寂，市场转向有助于“顺天国际”这一边来了。

在做宣传引导过程中，咱们调动所有营销人员进行“扫楼运动”，就是向长沙三四五星级酒店、市中心区商住楼、酒店式公寓公司进行调查访问，寻找潜在客户群。

成果大有成效，有些公司老板表达会亲临“顺天”考察，也有些老板正在考虑购买写字楼，但愿早一点全面理解“顺天国际”。

接下来，咱们策划推出了一系直接硬性广告，以保持有利市场形势，并吸引更多潜力客户。

同步也继续推出项目持续软性新闻，详细简介项目自身。

这一组软文可谓直接命中目的，标题为《引领国际化办公新潮流》，涉及：

雄踞CBD核心地段篇、完美功能配套篇、生态化办公篇……在这一组软文广告中，基本发布了“顺天国际财富中心十六大优势”，甚至还特别发出活动告知：

凡在6月30日前来购房者，继续享有优惠，自7月1日起价格上调；6月28日，本大厦提前封顶及开盘隆重举办！

通过这几种回合营销和推广，“顺天国际”人气上来了，每天征询电话都响个不断，据肖芳清先生某日记录，其中最多一种小时接到40个征询电话。

前来认购且日后成交知名公司有：

美国J.P集团、中华人民共和国财富证券、浙江双良集团、湖南经阁集团、省招标局、锦绣红楼……，这一大批国内外知名公司往往购买“顺天国际”某一整层或几层，有些是多平方米，有些甚至为5000多平方米，她们挟资金、人才、技术、信息等优势落户长沙CBD核心，她们选取“顺天国际”，事实上就是选取一种更高、更好财富平台，从而实现自身雄霸天下、永续发展梦想！

就这样，顺天国际财富中心基本上奠定了前期营销阶段客源，抢占并创造了自己市场信道。

四、主题策划：

让央视《新闻联播》关注一栋楼神话

项目自认购以来，咱们采用过抽奖、限期增值回购、参加长沙春季房交会、参加湖南私企500强揭晓颁奖现场直播、邀请500强企老板考察楼盘、上门直销、参加电视台《经营天下-对话名人堂》专项节目等等，均收到了较好效果。

“国际化办公”理念以及其作为“湖南首个与国际接轨顶尖写字楼”形象地位已经在市场上树立。

在6月28日举办项目封顶和开盘典礼之际，以什幺样创意活动来吸引客户，引领市场和轰动社会呢？

咱们苦苦寻思着……

第一套方案：

买房送潮流科技CDMA手机并游世界之窗；

第二方案是：

特邀世界500强、中华人民共和国500强及省内知名公司老总看房；

第三方案是：

中华人民共和国公司提高国际竞争力高峰论坛；

第四方案是：

顺天国际财富中心现场新闻发布会；

第五方案是：

顺天国际财富中心推广酒会。

但是，以上五套方案，咱们以为都不抱负，要幺投入太大，要幺很难促成销售，要幺操作难度较大，要幺与项目自身特色有很大差距，等等。

加之对此方案讨论来讨论去，也延误了某些时间，但咱们工程封顶开盘时间是不能推迟。

有什幺活动既符合项目特色、操作简朴、来得又快、投入较低、效果极好呢

6月24日晚上，咱们在一种非常安静酒店包房里，进行头脑撞击和思维风暴……最后想到了“巨幅党旗迎党庆、民企谢党好政策”方案，就是在“顺天国际”大楼上悬挂一面特大党旗。

由于立即到七一了，而这年七一是建党81周年，几乎全国上下均十分关注，各种庆祝活动特别多。

而有创新必定会更受瞩目，从而引起轰动效应。

并且咱们新闻和影响最佳能在七一前一天见诸媒体，再大新闻也许会被政治惯性新闻所沉没。

由于这一活动自身操作并不复杂，形式也易被模防，故事先实行了绝对保密。

25日开始开始制作尺寸为高26米、宽38米党旗；29日晚上10点钟挂出，30多人专业施工安装队伍，把几吨重钢架～搭好，然后将非常沉重巨幅党旗和标语吊上去并加固，还另加一条高2米、宽38米横幅标语“没有共产党，就没有新中华人民共和国”。

6月30日一早，就有本土媒体记者发现了这一重大新闻，湖南卫视、湖南日报、湖南经视、潇湘晨报……纷纷而至。

央视新闻联播当天有一种特别报道，关注各地庆党新闻，其中就有“顺天国际财富中心巨幅党旗别出心裁谢党恩”报道，并且所拍画面相称醒目，尽管时间较短，但影响无疑是相称大；7月1日，“中华人民共和国最大户外悬挂党旗谢党恩”新闻在各大媒体黄金时段播出和显着版面刊出；此后更有全国30多家媒体予以了报道与关注。

30日白天，在顺天国际财富中心还举办了隆重封顶及正式开盘典礼。

来参加活动除了许多客户外，尚有湖南各新闻媒体，并特别请来了省市区政府有关领导。

因而，接连多日在媒体上均可以看到本项目关于报道和新闻。

项目宣传进入了一种高潮，也把“顺天国际”推动了持续热销阶段。

顺天国际财富中心是咱们做项目中，前期策划工作做得最长一种项目，也是当前为止湖南做得最佳一种高档专业写字楼项目。

从第一次市场调研到产品定位花了将近一年，从项目认购到正式开盘足足两个月零十天；但从开盘到写字楼某些（塔楼）售至70%只用了不到三个月，半年即售完；而商业裙楼招商和租售任务完毕得就更快。