建设部商品房买卖合同范本一.docx

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建设部商品房买卖合同范本一

建设部商品房买卖合同范本一

甲方：

乙方：

签订地点：

签订时间：

合同编号：

建设部商品房买卖合同范本一

（合同编号：

　　　　　　）

合同双方当事人：

出卖人：

________________________________________________

注册地址：

_____________________________________________

营业执照注册号：

_______________________________________

企业资质证书号：

________________________________________

法定代表人：

____________联系电话：

_____________________

邮政编码：

______________________________________________

托付代理人：

_____________地址：

_________________________

邮政编码：

_____________联系电话：

_______________________

托付代理机构：

__________________________________________

注册地址：

______________________________________________

营业执照注册号：

________________________________________

法定代表人：

_________联系电话：

________________________

邮政编码：

______________________________________________

买受人：

_______________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：

_____________国籍______________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】_____________________

地址：

__________________________________________________

邮政编码：

______________联系电话：

______________________

【托付代理人】【】姓名：

____________国籍：

_____________

地址：

__________________________________________________

邮政编码：

_______________电话：

________________________

[释义]本部分条文是确认买卖双方当事人的主体资历。

本条款提醒点：

1、出卖人的主体资历

我国现行法律、规矩将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业，但无论是哪种类型，都需要具备房地产开发主管部门颁布的房地产开发企业资质。

不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立《商品房买卖合同》，违者订立的合同无效。

2、买受人的主体资历

（1）凡具备民事权利实力的法人和自然人均可作为买受人，

（2）必需具备彻低民事行为实力的自然人方可作为签约人订立合同，

A、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效（已满16周岁且以自己的劳动收入为主要生活来源的除外）;

B、精神病人或间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效，

（3）未成年人、精神病人的购房行为应该由其监护人作为法定代理人代为签约，

（4）夫妻关系存续期间，除夫妻双方另有商定，无论以夫或妻的名义购买房屋，该房屋全部权普通均视为夫妻共同财产。

3、出卖人托付代理机构

近年来，开发商托付代理公司举行房屋销售的比例日益增强。

在这种情形下，应该将代理机构的名称列入本合同，并照实填写。

这样，既明确体现和保障了开发商、代理商之间的托付代理合同关系，也保障了购房人的签约知情权。

按照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、规矩之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、商议全都的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条项目建设依据。

出卖人以______方式取得位于_______、编号为___________的地块的土地使用权。

【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为________________。

该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________。

建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。

____________________________________________________________________。

[释义]本条是出卖人拥有项目的取得和开发建设等前期手续告诉义务的内容，目的是为保障买受人知情权。

本条款的提醒点：

1、开发商土地取得方式

普通情形下，开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地（出让）或转让受得他人已缴纳土地出让金的土地（转让）。

特别情形下方可获得国家得无偿划拨地（划拨），如开发商开发建设规划范畴内得经济使用住房。

未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发;非用于经济适用住房建设得划拨地不能用作房地产开发;工业用地出让地不能用作房地产开发。

2、土地使用年限

按照我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定：

“土地使用出让最高年限按下列用途规定：

（一）居住用地70年;

（二）工业用地50年;（三）教导、科技、文化、卫生、体育用地50年;（四）商业旅游、消遣用地40年;（五）综合或者其他用地50年。

”需要注重的是，该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日，而不是买受人订立购房合同之日;经济使用住房因其土地系划拨地，故不存在使用年限的问题。

3、商品房项目的名称无论是现定名还是暂定名，必需与商品发预售许可证或其他相关证件的描述全都。

4、开发商必需拥有《国有土地使用权证》方可申请商品房预售资历。

因此，购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的[土地使用权出让合同号]、[土地使用权划拨批准文件号]、[划拨土地使用权转让批准文件号]外,更有须要查阅开发商持有的《国有土地使用权证》。

着重审查两点：

一是看开发商是否已经足额支付土地出让金（未缴纳完毕土地出让金的开发商普通持有《暂时国有土地使用证》而非《国有土地使用证》）;二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款（以土地作为抵押物办理贷款的，《国有土地使用证》上往往作备案记下）。

其次条商品房销售依据。

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。

预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。

____________________________________________________________________。

[释义]本条是对商品房销售的描述。

本条款提醒点：

1、期房与现房的比较

期房即预售商品房，是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得预售许可证开头至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房为期房。

现房指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，消费者在签约后立刻可以办理入住并取得分户权证。

期房相对于现房，具有下列特点：

优势：

（1）期房普通较现房廉价;

（2）期房的挑选空间较现房大;

（3）随着房地产市场的进展，新楼盘品质较旧盘有显然提升。

劣势：

具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险。

2、商品房预售许可证的法律效力

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其次条规定：

“出卖人未取得商品房预售许可证实，与买受人订立的商品房预售合同，应该认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证实的，可以认定有效。

”

3、商品房销售的其他依据

普通来说，开发商除获得《商品房预售许可证》外，还应具备下列证件：

《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》即俗称的“五证齐全，方可预售”。

房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式，购房人在购房时应“对号入座”，提高自身风险防范实力。

第三条买受人所购商品房的基本状况。

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：

第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。

该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建造层数地上___________层，地下___________层。

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

该商品房【合同商定】【产权记下】建造面积共___________平方米，其中，套内建造面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建造面积___________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建造面积构成说明见附件二）。

____________________________________________________________________。

____________________________________________________________________。

[释义]本条是对合同标的物的具体描述

本条款提醒点：

本条涉及到若干建造专业术语及建造规范，购房人在购房时应越发切实注重。

1、商品房的用途与房屋结构

这两项对于开发商而言，是其确定工程建设成本的关键点，专业办公用写字楼的工程建设成本普通比砖混结构建造物建造成本高出数倍。

因此，购房人在采购房屋时应该加以落实。

商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类，其用途一经确定，合同双方不履行法律手续不得擅自变更。

房屋结构主要有砖混、框架、钢混等几种，不同结构的房屋其使用功能和耐用程度各异。

2、层高≠净高

层高指一层地面至上一层地面的距离，净高则是指地面至天花板的距离，净高=层高-楼板厚度。

购房人在挑选预售商品房时应考虑上述两者之间的差异。

3、阳台

阳台的封闭与否对计算商品房的建造面积至关重要，按照现行《建造面积计算规划》的规定，封闭阳台按全面积计算使用面积，而放开式阳台则按全面积的一半计算使用面积。

4、建造面积、套内建造面积、公共部位与公用房屋分摊建造面积及使用面积之间的联系。

该套商品房建造面积=套内建造面积+公共部位与公用房屋分摊建造面积

套内建造面积=套内使用面积+套内强风光积+阳台面积

第四条计价方式与价款。

出卖人与买受人商定按下述第___________种方式计算该商品房价款：

1、按建造面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米______元，总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套内建造面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。

4、__________________________________________________。

[释义]本条是关于商品房计价方式与价款的商定。

本条款提醒点：

1、计价方式的改革

多年来，我国向来采纳根据建造面积计价的方式销售商品房，但该种计价方式却存在着诸多弊病，集中体现在总的公用建造面积难以确定，公用建造面积计算分摊复杂，开发商非善意误算等。

随着房地产经济的活跃与进展，我国北京等地区已经推行按套内建造面积计价。

信任不久的未来，按套内建造面积计价将成为我国房地产市场的主要计价方式，使购房人真正能享受到“明明了白购房”的待遇。

2、购房人应注重商品房“价外价”问题

个别开发商除收取按面积记得的总价款外，还会向购房人提出收取配套费、教导实施费等其他收费项目，因此，购房人在支付房款时应该对这些收费项目加以关注，如开发商没有法定收费依据的，购房人可以拒付。

第五条面积确认及面积差异处理。

按照当事人挑选的计价方式，本条规定以【建造面积】【套内建造面积】（本条款中均简称面积）为依据举行面积确认及面积差异处理。

当事人挑选按套计价的，不适用本条商定。

合同商定面积与产权记下面积有差异的，以产权记下面积为准。

商品房交付后，产权记下面积与合同商定面积发生差异，双方同意按第_____种方式举行处理：

1、双方自行商定：

（1）_________________________________________________;

（2）____________________________________________;

（3）_______________________________________________;

（4）_________________________________________________。

2、双方同意按以下原则处理：

（1）面积误差比肯定值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款;

（2）面积误差比肯定值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。

买受人不退房的，产权记下面积大于合同商定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人担当，产权归买受人。

产权记下面积小于合同商定面积时，面积误差比肯定值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人;肯定值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

产权记下面积-合同商定面积

面积误差比=────────────────×100%

合同商定面积

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应该签署补充协议。

[释义]本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的商定。

本条款的法律依据：

建设部《商品房销售管理方法》其次十条规定：

按套内建造面积或者建造面积计价的，当事人应该在合同中载明合同商定面积与产权记下面积发生误差的处理方式。

合同未作商定的，接以下原则处理：

（一）面积误差比肯定值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款;

（二）面积误差比肯定值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应该在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权记下面积大于合同商定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业担当，产权归买受人。

产权记下面积小于合同商定面积时，面积误差比肯定值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;肯定值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权记下面积-合同商定面积

面积误差比=------------------------------------×100%

合同商定面积

本条款提醒点：

1、面积确认标准

本条规定以建造面积或套内建造面积为面积确认的依据标准，但购房人在签约时亦可主见上述两项面积同时作为依据标准。

2、产权记下面积与购房人实际所得面积不符时的处理

产权记下面积是指房地产行政主管部门确认记下的面积，普通情形下产权记下面积即等同于购房人实际所得到的面积，但假如产权记下测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符，购房人依然有权利招聘专业测量公司重新测量，并要求房地产行政主管部门对原产权记下面积作出修正处理。

3、自行商定的方式

基于设计缘由，施工缘由以及其他缘由，开发商在预售商品房实往往不肯意接受按《商品房销售管理方法》的规定签订面积差异处理条款，而建议购房人挑选自行商定的方式，常见的商定方式包括：

（1）买受人不要求退房，根据产权记下面积和原商定每平方米价格实施多退少补;（该条款的商定从法律上分析仍然存在问题，如某合同原定面积为80平方米，建成面积达xx0平方米，即使开发商主见该特殊商定，因为商定面积差异已经对原合同造成了实质性破坏，法院终于还是会按法定标准而不会按商定标准裁决）

（2）正负3%内实施多退少补，多于3%部分按原单价打折计算房价;少于3%部分按原单价上浮一定比例退还房款;

（3）将《方法》规定的临界点3%调节为临界点5%;（从开发商的利益分析，此条款最符合其利益）

（4）总价包死条款，即无论产权记下面积是否与商定面积发生差异，均按商定总价计算房款。

（对于广泛采纳通用文本商定的楼盘，购房人可挑选性使用该条款。

就笔者的个人经验，很少有开发商在交房后由于测定面积比商定面积少而退款的，而建成后要求购房人补缴购房款的却是屡见不鲜。

）

相比而言，上述商定方式均没有本条款其次种方式那样更能维护购房人的合法权益，因此建议购房人在签订合同时挑选该种面积差异处理方式。

北京市国土资源和房屋管理局拟定的“北京版式范文本”中采纳的是建造面积差异与处理条款，更重视了对购房人权益的保障。

第六条付款方式及期限。

买受人按下列第__________种方式按期付款：

1、一次性付款______________________________________。

2、分期付款__________________________________________。

3、其他方式_________________________________________。

[释义]本条是应付款方式及付款时光的商定

本条款提醒点：

1、一次性付款

（1）一次性付款的本意是指购房人在商定期限内向开发商支付完毕100%的购房款，但在实践当中，不少开发商同意挑选一次性付款的客户在签约是只支付90%-95%的购房款，留存5%-10%的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付。

（2）开发商为鼓舞购房人挑选一次性付款方式，往往会在商品房定价的基础上赋予一次性付款购房人一定比例的折扣。

购房人如挑选此种付款方式，可以适时提出折扣哀求。

2、按揭付款

（1）按揭付款不属于分期付款，现在开发商与银行已经在付款方式上取得可高度全都，就是银行为按揭客户向开发商提供一次性付款。

对开发商而言，按揭购房人在完美其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款，购房人只是按与银行签订的《借款合同》逐月向银行还款而已。

（2）按揭付款方式所产生的法律关系：

A、主合同关系有两个：

一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系;二是购房人与银行之间的借款合同关系，

B、从合同关系有三个：

一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的抵押合同关系;二是开发商为购房人贷款而向银行提供的保证合同关系（有的银行还要求开发商提供一定数额的保证金担保）;三是银行与开发商之间的回购法律关系，即当购房人逾期未还款构成违约，银行依法处分抵押房产，开发商向银行允诺无条件回购该房产，并将回购房款优先直接清偿银行贷款本息，对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认。

（3）按揭付款条款在签约时属于效力待定的条款，该条款生效的必备要件是银行同意向按揭购房人发放贷款，并与其签订《借款合同》，如属不行归责于当事人双方的事由银行否决为购房人提供按揭贷款的，则该条款对买卖双方不具备约束力，由此造成《商品房买卖合同》不能履行双方互不负违约责任，当事人双方可以哀求解除《商品房买卖合同》，开发商应该将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。

但如是由于买、卖双方作为或者不作为的行为导致银行按揭不能，则需要由责任人担当其相应的违约责任，如购房人不提供或提供虚假的申贷资料，开发商拒不担当银行要求的保证担保责任等。

（4）按揭付款方式后续法律问题

A、因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款的目的无法实现，买卖双方及银行均有权解除按揭贷款合同，开发商应将所收款项分离退还给购房人和银行;

B、开发商作为担保人为购房人按揭贷款提供保证担保的方式有两种：

一是阶段性保证担保，即开发商提供保证担保的保证期间为按揭贷款合同签订之日起至购房人获得分户产权证并将其房屋全部权办理他项权利记下之日止;二是全程保证担保，即开发商在购房人向银行偿还所有贷款本息之前均需担当保证担保责任。

按最高院司法解释的规定，购房人未根据按揭贷款合同的商定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押记下手续，银行如起诉购房人要求偿还贷款本息或主见房屋优先受偿的，不应该追加开发商为共同被告，开发商提供全程担保的除外。

假如银行起诉时买卖人与银行尚未完美抵押记下手续，则开发商无论是提供哪种方式的保证担保都会被列为共同被告。

开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不仅是履行自身《商品房买卖合同》所商定的义务，还具备解除自身担保法律风险的功能和作用。

从近年法院受理的案件类型分析，按揭购房人逾期付款违约纠纷已成为一类主要民事纠纷，即每个楼盘都存在着一定比例的按揭购房人逾期不归还银行贷款的风险隐患，开发商如不重视此类纠纷的预防和风险防范，将造成不须要的经济损失。

第七条买受人逾期付款的违约责任。

买受人如未按本合同规定的时光付款，按下列第__________种方式处理：

1.按逾期时光，分离处理（不作累加）

（1）逾期在_____日之内，自本合同规定的对付款期限之其次天起至实际全额支付对付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期对付款万分之_____的违约金，合同继续履行;

（2）逾期超过_____日后，出卖人有权解除合同。

出卖人解除合同的，买受人按累计对付款的_____%向出卖人支付违约金。

买受人情愿继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的对付款期限之其次天起至实际全额支付对付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期对付款万分之_____（该比率应不小于第

（1）项中的比率）的违约金。

本条中的逾期对付款指依照本合同第六条规定的到期对付款与该期实际已付款的差额;实行分期付款的，按相应的分期对付款与该期的实际已付款的差额确定。

2._________________________________________________。

[释义]本条是对购房人逾期违约金责任举行商定的条款

本条款提醒点;

1、逾期付款违约责任分析

逾期付款是买卖合同中的一种典型违约行为，逾期付款未达一定期间，构成根本违约。

构成普通违约的，守约方有权要求违约方履行合同并支付一定的违约金;构成根本违约的，守约方除有权单方面解除合同外，还有权要求违约方支付担当因为终止合同所