世邦魏理仕通盈首都花园物业管理方案三样本.docx
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世邦魏理仕通盈首都花园物业管理方案三样本
通盈首都花园(巴黎城)物业管理方案:
一、世邦魏理仕公司将对通盈首都花园(巴黎城)项目进行分区管理,共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个某些。
二、人员架构:
工作日考虑为每周七天,管理人员工作时间为早8:
00--晚6:
00,周六
及周日有管理人员轮流值班。
做到365天24小时不间断服务。
在非办公时间由值班经理负责全面管理工作。
三、空调供应时间:
供应部位
供应日期
供应时间
备注
写字楼某些
周一至周六
08:
00--18:
00
商场某些
周一至周日
10:
00--22:
00
公寓某些
周一至周日
24小时提供
四、保安:
保安人员24小时不间断巡逻,并严格执行各种规章制度,原则上写字楼、商场、公寓内部为内保人员负责,外围及地下车库巡视由外聘保安公司负责。
五、保洁:
原则上以外聘外洁为主,为配合治安管理部门有关规定,公寓内部保洁工作由公司正式员工负责。
六、客户服务:
项目24小时设有总值负责全面管理工作,正常办公时间由总经理负责。
七、停车场管理:
建议停车场24小时开放,为满足公寓、写字楼、商场、访客及运货不同需要,大体可分为如下几种租金方式:
时租车位:
不固定停放时间;
月租车位:
(固定车位);
月租车位:
(车位不固定);
月租车位:
(每天12小时);
卸货车位:
第一小时免费提供车位,后来每小时收取10元人民币;
建议月租车位租金为100美元/月;时租车位3--5元人民币/小时。
八、财务管理:
财务收费及管理采用分别记帐方式,共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个某些记帐。
九、预算:
本项目预算以年为结算周期,每年1月1日至12月31日为一种预算年度,我司会于每年9月底之前提交下一年度预算。
以我司管理经验参照市场同等水平物业价格,我司建议通盈首都花园(巴黎城)项目物业管理费原则如下:
现将各分项工作管理方案详述如下:
物业管理事务:
物业管理处对首都花园寻常物业管理事务,按照《物管工作手册》规范运作。
如下表:
工作内容
解决顾客申报、投诉;巡视、检查、解决解决、走访、回访、跟踪监督、学习、培训、档案管理。
工作原则
跟踪监督
寻常:
2遍/天;
巡视
寻常:
2遍/天;
走访
2--3次/月;
回
访
解决率:
100%;回访记录100%;
检查内容
检查项目
1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.外观检查
解决办法
1、记录巡视发现问题,收集业主反馈意见;
2、对巡视中发现问题,分类进行解决:
1)填写意见转呈表;
2)发现维修不合格,填写巡视记录,联系工程部维修;
3)即时解决轻微不合格项目;
4)发现违章行为按“违章解决规定”执行;
5)发现严重不合格,填写纠正办法报告;
考核原则
平时日检、周检、月检按国际化考核原则;年终按国家建设部对“全国都市物业管理先进示范大厦”考核验收原则
机电设备运营与保养:
公用设施和机电设备运营、养护按照《机电设备工作管理规定》规范运营。
如下表:
1
运营组
值班:
保障供水、供电等正常运作并做好记录;
巡视:
巡视设备房和设备运营状况,做好记录;
秩序:
搞好设备房物品管理,加强安全防范工作。
2
维修组
负责机电设备、设施各项维修、保养工作,并做好记录;
定期清洁所管设备和设备房;
负责对设备、设施进行全面巡视、检查,发现问题及时解决。
3
检查项目
低压配电柜;变压器;水泵;水池;防盗监控系统;火灾报警控制系统;消防栓;疏散出口批示灯;烟、温感系统;干粉灭火器。
4
解决办法
按照国际化原则,对轻微不合格项进行整治,严重不合格项上报工程部经理并提出纠正办法。
5
考核原则
寻常周检、月检考核按国际化原则,年终考核按国家“先进示范物业管理园区”原则考核
寻常维修养护:
公用设施维修、保养运作均按照《维修工作管理规定》规范运作。
如下表:
工作安排
解决顾客申报、投诉;巡视;跟踪监督;学习、培训、档案管理、走访、回访、24小时机电设备正常运营
重要工作
房屋
主体
室内:
小修30分钟,普通故障2小时,较难故障不超过8小时,特殊状况3天内;48小时跟踪检查;
墙面:
发现问题按原样及时修复,每年全面检查一次,3--4年全面修补刷漆一次;
天台:
每年全面检查一次,每年雨季前检查一次,发现破损及时修补;
公共
设施
污水系统:
每月检查一次,发现问题及时修复;
道路车场:
每天检查一遍,随坏随修;
供水、电、气:
每月细检一遍,发现问题及时修复;
公共照明:
每月检查一遍,发现问题及时修复;
检查内容解决办法
检查
项目
地基基本、墙体、防水层、水池、消防设施、标示牌、上下水管、设备房、清洁设备;
解决
办法
对轻微不合格项进行整治,严重不合格项上报工程部经理并提出纠正办法。
考核原则
平时日检、周检、月检按国际化考核原则;年终按国家建设部对“全国都市物业管理先进示范园区”考核验收原则
治安、消防、车辆管理:
按照《保安工作手册》、规范运作。
如下表:
工作安排
定岗
检查
园区进出门岗、大堂岗、消防控制中心24小时值班;
流动
巡逻
消防设施、内保巡视:
1遍/2小时;
安检及路面车辆运营:
24小时值班;
车辆保管:
24小时值班;
突发事件:
3分钟内保安员到达现场;
学习
训练
学习法规:
1次/周;
训练:
前期2次/周、正常期间1次/周;
演示培训:
1次/周;
检查内容及解决办法
检查
项目
查可疑人员和外来人员;
查违章停车、违章装修;
查室外施工、搭建状况;
查高空抛物,乱扔垃圾现象;
查破坏绿化、占用绿地现象;
协查漏水、漏电现象;
协查房屋本体设施和公共设施状况。
解决
办法
对轻微不合格项进行整治,严重不合格项上报保安部经理并提出纠正办法。
考核原则
平时日检、周检、月检按国际化考核原则;年终按国家建设部对“全国都市物业管理先进示范园区”考核验收原则
清洁保洁管理:
按照《物业清洁工作手册》规范运营。
如下表:
工作安排
地面清扫;垃圾清运;喷药;
工作内容
道路清洁
2次/天;每周用水冲刷一次;
保洁
10小时/天;
消杀
1遍/季度;
垃圾清运
清运2遍/天;
园区清洁
2次/天;
检查内容解决办法
检查项目
马路、人行道、绿化地;岗亭;垃圾箱、站;园区路灯;宣传栏、标示。
解决办法
对轻微不合格项进行整治,严重不合格项上报清洁部经理并提出纠正办法。
考核原则
平时日检、周检、月检按国际化考核原则;年终按照国家建设部对“全国都市物业管理先进示范园区”考核验收原则
房屋维修管理方案:
房屋外立面完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象,外装修色彩、材料协调一致,风格统一。
提供全面物业保养管理,进行防止性维修,有效维护及提高物业及其配套设施使用年限,减少管理成本。
房屋维修若涉及建筑主体构造、管线主系统、园区整体形象或涉及公共安全,必要有完整开工报告、筹划工程时限、工程预算书和工作记录,履行安全技术交底手续和工程质量验罢手续,决算书通过审计机构审计符合审计规定,有完整竣工报告和完善保修制度,有工程资料存档备查。
房屋紧急维修当时告知当时维修,其他维修2小时内维修,有详细维修记录。
标牌号码清晰并公示于明显位置,设有引路方向平面图及标志。
房屋档案、资料管理完善,有清晰目录可供查阅并有专人负责管理。
公有设备管理方案:
公用设备图纸、档案资料齐全,设备台帐记录清晰明确,管理完善,可以保证随时查阅。
各工种技术及操作人员通过专业培训后持证上岗,有严格工作操作规程。
设备良好,运营正常,有详尽设备运营记录和保养检修制度,有短期和长期维修筹划,无事故隐患。
电力供应无特别状况,24小时保障足够供应,电压波动在国标范畴内。
生活用水(高压水泵及其他有关设施、设备)有严密管理办法及相应水消毒办法,有卫生允许证,操作人员有健康允许证,水质符合国标。
所有公共设备定期养护、清洁,做到外观整洁、内部完好。
公共设施管理方案:
公共配套服务设施完好,并按原筹划用途充分使用、维护、定期清洁。
园区内公共标牌、水牌统一配备完善,设计、制作符合园区整体形象。
配套服务网点有明显批示,批示牌美观整洁、布置有序。
公共照明设备设施齐全,运营正常,损坏后更换及时。
道路畅通,无占用或做她它用,地面平整,无损坏、崩缺。
污水排放畅通,排水沟道无积水、无异味。
危险部位有明显警告标志,有完善防范办法。
公用设施维护做到提前告知、现场警示,并提供足够防范办法。
绿化服务管理方案:
绿化有专人养护和管理,无损坏、践踏现象,无病虫害及枯死现象。
对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪。
尽量保证盆栽外观整洁,无泥尘、无异味及有害物质及害虫、盆栽底部有接水盘。
环境卫生管理方案:
园区内公共地方有明显标志及配套设施。
环卫设施完善,设有垃圾箱等保洁设施。
保洁设施外观整洁,标志统一。
垃圾袋装解决,一天清理两次至三次,所有垃圾有指定丢弃位置。
道路、绿地、公用场地无纸屑、烟头、塑料袋及其他废弃物。
雪后及时扫净道路和楼间积雪,雨后及时清理积水及污染、淤积。
无违法、违章暂时建筑及搭建物。
无乱堆、乱放、乱贴、乱画、和乱挂现象。
所有公共地面、墙面提供有针对性解决保养、清洁服务,保持整洁、美观。
解决、保养程序完善,环节清晰,符合有关操作原则;对地面或其他位置进行定期打蜡或定期结晶、抛光等解决,保证表面平整、均匀,无明显残留。
保洁设备整洁无破损,按用途及保洁部位不同有明确分类。
保安秩序管理方案:
管理范畴内实行24小时保安值班巡逻制度,对所有设备、设施不间断监控保护,对所有人员进出进行有效管理,对区域内安全重要部位及重点防护某些进行定期巡视及定岗保护。
高度危险品禁止进入管理范畴内,寻常工作中需使用易燃、易爆品在区域内存量不应超过一种工作日消耗量,且进出有严格申请审批程序,进出时间、路线均有详细管理规定及记录,并有相应应急办法。
管理人员值勤均着易辨认之制服及工作证,熟悉辖区内状况,工作规范,作风严谨、礼貌、周到,有值班巡视记录,各项保安办法贯彻。
消防配套管理方案:
消防系统标志明显,设备完好,消防设施使用以便,保证可随时启用。
配备专职或兼职消防管理人员,定期进行消防培训和演习,保证所有人员消防安全。
消防通道畅通无阻,并有明显导向批示及足够照明。
所有消防设施、设备、辅件必要符合北京市之消防规范。
停车场及车辆停放管理方案:
园区地面及地下车库车辆管理制度完善,对停车地带及车库定期巡视,保证停放车辆安全,保障行车道路畅通,发现问题及时解决。
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