重庆渝北区某地域房地产市调报告.docx
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重庆渝北区某地域房地产市调报告
重庆渝北区***市调报告
前言:
由于时间限制导致此报告中的基础数据及基础资料都具有一定的时限性,需要在日后的工作当中不断地更新,要求做到与时俱进;因此报告中所包含市场的内容中存在不完全性,同样需要日后加以的完善。
一、区域概况
(一)自然环境
1、地理环境
位于重庆市区东北部、嘉陵江与长江北岸的三角地带。
东与重庆市长寿区接壤,南面毗连重庆市江北区,西与重庆市北碚区、合川市相邻,北与四川省广安地区华蓥市、邻水县分界;渝北的地势呈“三山两槽”地形,以丘陵分布最广,约占幅员面积的50%。
本区属亚热带温润气候区,具有冬暖、春旱、云雾多、日照少的特点。
2、交通环境
渝北区境内交汇了渝长、渝邻、渝合、渝涪、渝黔等五条高速公路,西南面的龙头寺火车站、规划的轻轨三号线、以及紧临的寸滩集装箱码头,构建起“水陆空”立体交通体系。
3、幅员面积
全区幅员面积1452平方公里,城镇建成区面积72平方公里,辖14个乡、
21个镇,622个村,4931个村民小组。
4、自然资源
现有野生动物87种,野生植物97科、219属、326种。
主要的经济林木有柑桔、柚、梨、桃、苹果、樱桃、枇杷、核桃、桑、茶、竹等。
区内水资源丰富。
长江、嘉陵江、御临河、地下水等水资源,理论蕴藏量28000千瓦,可开发利用约14000千瓦左右。
矿产资源主要有煤、天然气、硫铁矿、砂金、含钾凝灰岩、石灰岩、石英砂、陶土、瓷土、耐火粘土等十余种。
5、旅游资源
渝北区依华蓥,挟两江,旅游资源丰富,名山胜水、古迹园林、民俗风情汇萃而成独具魅力的旅游胜景。
主要景点有:
统景风景区
张关大型溶洞群
碧津公园
巴渝民俗文化村全景
6、历史沿革
乾隆十九年(1754)析巴县江北镇建置江北厅,由重庆府同知驻守。
江北厅隶于四川行省重庆府。
民国二年(1913),改江北厅为江北县。
1949年11月30日,江北县解放,相继属川东行署壁山专区,四川省江津专区,重庆市,渝北区地区。
1976年再次划入重庆市。
1994年12月撤销江北县,建立重庆市渝北区。
1997年重庆市直辖,渝北区升格为地级区。
7、城市规划
渝北区是重庆都市发达经济圈重点区之一,由两路城区、龙溪城区、北部新区三大板块构成。
两路城区:
是全区的政治经理文化中心,是重庆向北拓展的特色“卫星”城市,已发展成为集商贸、旅游、住宅为一体的卫生城、花园城、文化城;
龙溪城区:
位于主城核心区,是未来重庆的行政中心和次商务中心,形成美食城、休闲娱乐城、汽车销售城、建材经销城和高档住宅城"五城";
北部新区:
是重庆未来高新技术产业基地和都市风貌展示区;
(二)人口概况
1、人口概况
渝北区2007年末全区户籍人口90.18万人,其中非农业人口37.35万人,农业人口52.83万人,人口自然增长率为1.52‰,人口密度为每平方公里621人。
境内民族有,藏、土家、回等17个少数民族共229人,散居全区各地,占全区总人口的0.03%。
(数据来源:
重庆市渝北区二000年第五次人口普查公报)
2、人口发展特征
(1)人口总量增长加快,外来常住人口急剧增加
受自然增长和迁移增长两个因素的共同影响,渝北区常住人口由1990年到2000年,增加了12.8万人,平均每年增加1.24万人,年平均增长率为1.61%,同第三次和第四次人口普查相比,总人口增长速度上升了1.31个百分点。
(2)人口出生率进一步下降,人口再生产呈现低出生、低死亡、低自然增长的特征。
2000年全区共出生人口7163人,出生率为8.53‰,比1990年18.35‰的出生率下降了9.82个千分点。
2000年全区死亡人口5370人,死亡率为6.39‰,比1990年的死亡率10.5‰下降了4.11个千分点。
全区人口自然增长率从1990年的7.85‰下降到2000年的2.14‰。
全区人口的发展已由高出生率、高死亡率的传统型人口再生产转化为低出生率、低死亡率、低自然增长率的现代型人口再生产。
(3)城镇化率大幅度提高,城镇化进程大大加快。
渝北区近10年的城镇化进程大大加快,1990年我区常住人口中有4.8万人居住在城镇,人口的城镇化率仅为6.71%(第四次人口普查的第二口径),2000年常住人口中居住在城镇的人口达34.7万人,城镇化率上升到41.13%,平均每年城镇化率提高3.4个百分点。
(4)家庭户数量增长快,家庭户规模不断缩小。
十年来,我区常住总人口较快增长的同时,家庭户数量迅速增长,家庭户规模缩小的趋势非常明显。
2000年全区共有家庭户27.35万户,比1990年的20.57万户增加了6.78万户,年平均增长2.79%,比总人口年平均增长率快1.18个百分点;家庭户平均每户人数为2.99人,比1990年减少0.43人。
(数据来源:
重庆市渝北区二000年第五次人口普查公报)
3、人口文化程度
重庆渝北区人口文化程度结构
教育程度
大专以上
高中(含中专)
初中
小学
文盲
百分比
3.6%
9.52%
33.55%
40.33%
7.18%
(数据来源:
重庆市渝北区二000年第五次人口普查公报)
调查显示,重庆市渝北区的文化程度比重庆市主城区人口文化程度高,这与城市的区域经济发展成正比。
然而,与国内同等经济规模的城市相比,重庆渝北区家庭中具有高学历的人口比重较小,文化程度普遍偏低。
又据调查了解,重庆各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高,成人教育较为普及,这一定程度地提高了重庆从业人员的文化教育水平。
此外,
重庆市人口的文化水平总体上来说也在不断的提高。
与1990年第四次人口普查相比,全市每10万人中拥有各种受教育程度的人数出现了如下变化:
具有大学程度的由462人上升为3603人,具有高中程度的由4832人上升为9515人,具有初中程度的由26147人上升为33550人,具有小学程度的由47694人下降为40335人。
(三)社会文化环境
1、居民职业构成对购房的影响
(1)年龄结构
数据来源:
2007年春季渝北区需求问卷调查
数据分析:
从年龄结构分析,购房者年龄分布在20-50岁之间,其中20-30岁所占比例最多,占总比例的47%,其次是31-40岁,占总比例的29%,显示渝北区置业人群其年龄结构趋向于以“中青年”消费群为主,这个年龄段层面上的消费者是房产销售的目标群体。
(2)职业结构
数据来源:
2007年春季渝北区需求问卷调查
数据分析:
从置业者的职业结构来看,渝北区的职业构成以个体户、私营企业为主,他们是渝北区置业人群的主力军,对渝北的房地产消费有巨大的拉动作用;国家机关公务员、教师、医生等事业单位工作人员由于单位性质的缘故,他部分人群收入稳定,也是不可忽视购房群体
(3)经济状况
数据来源:
2007年春季渝北区需求问卷调查
数据分析:
被访者的家庭月收入集中在4000以下,占总比例的78.7%,家
庭月收入在2000元以下的购房者也占有一定比例(25%),以月供占家庭收入的3层推算,普遍家庭能承受的月供在600-1300元之间,说明渝北区的人均收入水平位于中低水平,同时也显示,只有他们有一份稳定的收入,购房者的动机将促进其购房的需求,从而产生购房行为。
(4)区域选择
数据来源:
2007年春季渝北区需求问卷调查
数据分析:
选择**区域的比例最高,占到29%,说明在近年,**区域的崭新形象逐渐为渝北人民所认同和接受。
选择两路城区占到22%的比例,仅次于**,说明购房者还是看中两路老城区相对成熟的配套和便捷的交通。
选择渝北新区占到18.2%的比例,说明消费者对政府高起点的规划已经开始有所意识,并且随着619线路的通车和隧洞的贯通,渝北**的位置优势越来越明显,对消费者将产生很大的吸引作用。
2、文化教育水平及对购房的影响
从以上数据的对比,我们可以清楚的看到渝北区人的文化教育水平在明显的上升,市民的其社会地位与经济收入相对提高。
这类人群已经基本具备购房置业的经济支付能力。
一旦这类人群中的潜在置业者有购房置业的动机时,就会把潜在的动机转变成为现实的购买力。
3、居民主要价值取向(数据来源:
重庆市统计年鉴)
(1)不同消费者层对时尚流行指标的意识习惯:
男性中54.7%的消费者属于“平实生活指向”,女性中45.3%的消费者属于“平实生活指向”;属于“时尚流行指向”的消费者男性占43.7%,女性占56.3%。
(2)不同消费者层对广告态度指标的意识习惯:
不同年龄段的消费者对广告的热衷程度不同,属于“广告淡漠指向”、“中间层”或“信赖广告指向”型消费者各年龄段的所占比率如下:
16-24岁
25-34岁
35-44岁
45-54岁
55-60岁
广告淡漠指向
17.4
25.1
24.6
22.8
10.2
中间层
23.2
30.0
23.2
15.5
8.2
信赖广告指向
16.7
33.3
25.0
21.4
3.6
(3)不同消费者层对饮食健康指标的意识:
不同消费者层的个人月收入对“饮食健康”的认知态度如下:
认识态度
收入状况
饮食“温饱”指向
中间层
健康营养指向
无收入
21.0
20.8
19.4
500元以下
39.1
31.7
31.5
501-1000元
26.6
34.7
31.5
1001-1500元
9.0
7.7
11.3
1501-2000元
3.0
2.7
1.6
2001-3000元
0.9
2.3
3.2
3001-4000元
0.0
0.0
0.8
4001-5000元
0.4
0.0
0.0
5000元以上
0.0
0.0
0.8
(4)不同性别构成的消费者对“价格态度指标”的认识:
属于“价格无关心指向”型的消费者男性占62.3%,女性占37.7%;属于“中间层”型的消费者男性占56.1%,女性占43.9%;属于“价格重视指向”型的消费者男性占38%,女性占62%。
(5)不同学历构成的消费者对“信息交流指标”具体认识态度如下:
小学及以下
初中
高中/中专/枝校
大学专科
大学本科
研究生以上
信息消极指向
10.6
46.8
29.8
10.6
2.1
0.0
中间层
10.1
29.3
39.1
15.7
5.6
0.3
信息积极指向
8.8
33.8
41.7
10.5
5.3
0.0
市民价值取向特点分析:
性格性情耿直、豪爽,重庆人喜欢吃,特别是对麻辣味重的食品情有独钟,
火锅是重庆人最喜欢的一种饮食。
重庆人不太注重饮食健康,也不会经常吃保健品来补充营养。
结合重庆经济环境分析,重庆人的收入水平不太高,但他们却喜欢在大型的商场或娱乐场所进行购物与消费。
重庆人对于理财的观念,他们认为经济上的安定对自身来说非常重要,但他们缺乏对金融投资方面的知识,有相当一部分人宁愿把钱存入银行,也有一部分人把钱投资股票进行短线投资,他们不太热衷于信用卡消费。
4、城市主要文体活动与机构分布情况
渝北区文化设施建设取得实质性进展,2006年开展各种文艺演出活动50余场,文艺作品获市级以上奖励45件,其中国家级22件。
文化产业特色日益突出。
送文化下乡活动,艺演出7场、图书7500册、电影411场,直接受益群众42万人次。
渝北区现有文化机构主要包括:
渝北区图书馆网站、渝北影院、渝北区广播电视局、渝北区文化体育局(文化馆、图书馆、文物管理所、体育馆、体校、武术馆、剧管组、电影发行放映公司)
二、经济发展状况
(一)国民经济发展概况
1、区域经济发展概况
重庆直辖后,全区经济快速、协调、健康发展,综合实力继续增强。
2007年地区生产总值达245.46亿元,居主城九区第三位,比上年提升一位;渝北区生产总值比上年增长23.1%,增速继续位居主城九区第一位,居全市各区县第二位。
渝北区经济总量比主城九区平均数高21.9%,比上年提高12.1个百分点。
2、渝北区历年GDP总值走势分析(单位:
亿元)
数据来源:
重庆统计年鉴
现象:
渝北区近年经济呈持续上升趋势,经济形势看好。
3、金融机构存储款余额及走势分析(单位:
万元)
数据来源:
重庆统计年鉴
数据分析:
渝北区的金融机构年末存持续增长,显示渝北区市民经济收入不断增加,消费能力不断增强;
渝北区的金融机构年末贷款持续增长,显示市民对渝北区的投资环境比较有信心,投资金额的增加,是拉动经济快速发展的重要因素;
4、在职职工年平均工资
数据来源:
重庆统计年鉴
数据分析:
渝北区在职职工年平均工资持续增加,显示渝北经济发展形势较好,市民的消费能力不断增强;
(二)产业结构及发展趋势
1、产业结构发展概况
1)遭遇百年不遇大旱灾,农业产业遭受一定损失。
2006年,渝北区由于遭遇百年不遇特大旱灾,使农业产遭受一定损失。
2006年全年实现农业总产值18.08亿元,同比上年下降5.25%;实现农业增加值12.66亿元,同比上年下降9.4%。
全年粮食播种面积达78.25万亩,粮食总产达18.30万吨,较上年下降29.5%。
蔬菜总产达32.01万吨,下降3.7%;水果总产达2.79万吨,下降10.3%
2)工业经济效益质量提升明显。
全年规模以上工业企业实现产品销售收入352.19亿元,比上年增长65.6%。
利润总额达25.71亿元,比上年增长182.4%,利税总额达46.48亿元,比上年增长80.5%。
产销状况良好,工业产品销售率97.2%。
工业经济综合效益指数达220.6%,较上年提高53.8个百分点,其中总资产贡献率17.8%,提高1.3个百分点,劳动生产率149323元/人,比上年增长55.9%。
3)商贸流通稳中趋活。
消费市场稳中趋活,汽车、餐饮继续引领消费热点。
全年实现社会消费品零售总额51.27亿元,比上年增长36.2%,其中批发零售业达42.93亿元,比上年增长39.2%,餐饮业继续保持活跃,零售额达8.14亿元,比上年增长22.9%。
2、三次产业结构的比重
2006年,渝北区三次产业比重为8.1:
46.1:
45.5,其中,二产业贡献突出,贡献率达72.3%,三产业贡献率为30.8%。
3、渝北区产业发展规划
1)产业规划
渝北区有数百平方公里纳入了全市的发展规划,目前,渝北正在建设服装、建材、模具和汽摩配件、农副产品、花卉苗木等十大市场,着力打造产业配套、商品齐全、服务良好的商贸中心。
2)2007年渝北区商贸产业发展
完成**枢纽型物流园区规划;
加快两路及冉家坝中心商圈建设;
加快以家具建材、水产品批发、机电模具为代表的市场建设;
深入推荐农村“双建”工程、城市“双进”工程;
全面启动美食区工程,完成重庆重庆火锅城市的规划设计。
(三)基础设施建设情况
渝北区“项目建设年”活动取得成效,新开工和在建项目达到289个。
渝邻高速公路、重庆江北国际机场航站区扩建工程等市级以上重点基础设施项目建成投入使用。
完成了“渝北一小时交通”工程确定的“九路一桥四道口”建设任务,“渝北一小时交通”工程以外的12个项目已有8个完工。
城南污水处理厂实现扩容提质,城北、肖家河污水处理厂投入试运行。
观山垃圾处理场渗滤液治理达标,双龙湖综合治理二期工程通过验收。
园区基础建设快速推进,观音岩隧道开工建设,**大道等4条主干道建设进展顺利,建成园区道路50公里,铺设管网150公里,园区配套服务功能进一步完善。
(四)居民可支配收入及生活水平
城乡居民生活水平继续提高,主要表现在以下三方面:
一是2006年全年城市居民人均可支配收入达到11493元,已超越人均800美元的基本小康水平;
二是消费结构升级趋势进一步明显.2006年渝北区全年实现社会消费品零售总额51.3亿元,比上年增长36.2%,高出全市平均水平20.8个百分点,位居全市首位。
汽车、住房、通讯产品家具电器等主要消费品持续旺销,分别增长了46%、120.8%、69.5%和96.5%。
三是城市居民消费逐渐向教育、医疗保健、通讯、居住(不含购买住房)等非实物消费倾斜。
深化住房制度改革对居民的消费产生巨大影响,部分收入和很大部分存款投资于住房。
最能反映居民家庭生活水平的恩格尔系数不断下降。
2005年渝北区城市和农村居民的恩格系数不断下降到36.5%和52.8%,城区居民的生活水平已经实现“小康”,消费结构得到了明显改善。
充分显示出渝北区居民特别是主城区居民生活水平大幅度提高,消费需求旺盛,经济收入稳步增长,使住房、旅游、通讯、教育等成为新的消费热点。
备注:
恩格尔系数是指食品支出总额占家庭或个人消费支出总额的百分比例。
根据联合国粮农组织提出的标准,恩格尔系数在59%上为贫困,50-59%为温饱,40-50%为小康,30-40%为富裕,低于30%为最富裕。
渝北区近年人均GDP变动情况
渝北区近年社会消费品零售总额变动情况
三、重庆市房地产及相关政策环境分析
(一)房地产政策法规
1.房地产业政策法规(2002—2003)
2002年可以说是重庆房地产的“政策拉动”年,重庆市政府出台了一些重大政策,对房地产业起到了明显的拉动作用:
(1)重庆主城区土地价格上涨
内容列示:
重庆市国有土地使用权基准地价
单位:
元/平方米
商业用地
(40年)
住宅用地
(70年)
工业用地
(50年)
1
11953
3503
1499
2
9977
3078
1204
3
7499
2206
711
4
5957
1777
460
5
4822
1237
350
6
4334
959
286
5
3993
841
220
8
3109
737
185
9
2648
660
10
1875
589
11
947
444
12
491
338
注:
①上表基准地价为城镇国有土地“五通一平”条件下平均价格。
②国有土地开发程度修正系数及容积率修正系数由市国土房管局另行制定颁布。
③上表基准地价包括土地取得费、土地开发费及土地增值收益(土地出让金)等。
(数据来源:
《重庆市房地产市场报告》)
重庆市国有土地使用权出让金标准
单位:
元/平方米
商业用地
(40年)
住宅用地
(70年)
工业用地
(50年)
1
840
590
440
2
660
500
300
3
530
420
170
4
450
310
150
5
380
270
130
6
330
250
120
5
290
210
90
8
260
160
80
9
240
110
10
220
100
11
200
90
12
190
80
(数据来源:
《重庆市房地产市场报告》)
注:
①上表所列为楼面价出让金
②上表所列土地出让金不包括新征建设用地有偿使用费、拆迁安置补偿及土地开发等费用。
③上表所列土地出让金可根据实际用途的效益差异及土地位置条件的优劣进行适当浮动,浮动范围不超过正负20%。
意义:
重庆市政府从2002年6月18日起,调整了主城区国有土地级别基准地价和土地出让金标准。
其中,商业、住宅用地平均增长91%,工业用地维持原有标准。
此次地价的调整不但一方面使房地产市场理性升值,另一方面促进国有资产增值保值。
还由于政府和媒体的大力宣传,使市民第一次直接感受房价升值的可能性,刺激了购房者交易积极性。
事实上,由于政策拉动,2002-2007年整个重庆的房地产售价一直连续攀高。
(二)交通、道路等市政建设状况及政策意义
1、渝北区道路建设
2005年新建新溉路、双龙东路等10条城市干道17公里,完成**大道、双凤路等近20公里的城市干道沥青混凝土罩面。
观音岩隧道实现初通。
渝北区"十一五”规划明确提出,渝被北区将按照城区交通综合规划,围绕构建“大枢纽”,继续加大以交通为重点的基础设施建设,加快构建比较完善的基础设施体系。
推进机场三期改造,力争建成外环高速、中环城市干道、轻轨三号线,打通渝邻高速至北碚金刀峡等6条出区干道,建成东部、北部两条旅游环线。
意义:
以上两项市政建设不但将大幅度改善市民的出行,还会改变市民出于交通限制对居住地的选择,给近郊房产带来新一轮的利好商机。
大批的开发商涌向近郊开始了圈地运动。
例如,回兴——两路板块吸引到渝海实业、聚信集团、中关村实业、重庆国投等业内外资金圈地、开发。
另外,由于部分原来较为荒僻的市内重要节点的打通,这些地块转眼变成交通要津地段,地块便变得炙手可热。
2、路桥收费政策
2002年7月1日起,重庆主城区路桥通行征收统一实行年票制。
这重大改革标志着:
从此,隔江的主城区之间再也没有直接的交通成本,各区相互之间的一些社会活动,经济活动将大幅度交叉增加,对有些地区(比如南坪,五里店等)房地产项目,因受过桥费影响形成的陈见将逐步消除。
(三)房地产金融政策调整及政策意义
1、渝北区城乡统筹政策
渝北区政府把统筹城乡发展作为当前和今后相当长一段时期的冲要工作,并形成《渝北区统筹城乡发展的调研报告》,提出建设长江上游**强区,打造重庆“一小时经济圈”强势增长极,率先在重庆市实现全面小康社会目标的内在要求。
意义:
通过城乡统筹政策,创新土地流转制度。
在“自愿、依法、有偿”基础上,建立起“资产入股、量化到人、合股经营、按股分红”等土地流转新机制。
提前推进渝北区城乡建设一体化进程,为刺激渝北区房地产开发,提供了新的土地流转支持。
备注:
统筹城乡发展,是指以城乡一体化为最终目标,把全区作为一个整体通盘考虑,打破城乡界限,统一规划,统筹城乡经济社会建设,全面推进,协调发展,实现城乡共繁荣。
2、房地产金融政策调整
(1)对囤积土地、房源的房产企业不放贷
在9月27日央行发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中,明确提出要加大对闲置土地的处置力度,切实整治房地产交易环节捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为,同时要求商业银行从严控制对闲置土地和空置商品房较多的开发企业的短期贷款或任何形式的滚动授信。
意义:
旨在利用信贷手段进一步促使房地产开发企业加快土地、住房开发速度,增加市场供应,缓解供需矛盾。
(2)最低首付款比例及利率水平的调整
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人,要求贷款最低首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍;还强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
“商住两用房”的贷款最低首付款比例由原来的40%提高到45%,其调整幅度小于商业用房调整幅度。
意义:
这一规定“宏观调控”的意味很重,表面上看对房地产市场消费会构成很大冲击。
但实际操作至少在目前阶段尚有难度。
因为要查清是否为买第二套住房并不容易。
对此央行政策司司长戴根也表示,央行的通知总体上是一种政策
取向,具体操作还需要一个过程
值得关注的是,随着借款人购房套数的增加,最低首付款比例和利率的上调幅度将进一步增大,因此,营销手段需要创新,不能象过去那样仅靠变换付款方式降低首付压力,
四、渝
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