工业园物业管理方案.docx
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工业园物业管理方案
永川城中城全生活广场B、C馆、城中
城家居博览中心项目
物业服务方案
XXX管理有限公司
第一章前言
第二章XXX管理有限公司简介
第三章永川城中城全生活广场BC馆、城中城家居博览中心项目物业管理方案
第一节提高管理服务水平的整体设想与策划
第二节拟采取的管理方式、工作计划和物质需求情况
第三节各项指标的承诺及完成承诺的措施
第四节管理人员的配备、人员培训及人员管理
第五节管理规章制度、建筑及附属物档案、设施、设备、业主档案的建立与管
理
第六节便民服务
第七节物业管理收费标准建议及收支测算
第八节日常物业管理
第四章部分公众制度及应急措施
第一节精神文明公约
第二节安全防范方法管理规定
第三节消防安全管理规定
第四节道路及车辆管理规定
第五节
第六节
第七节
第八节
第九节
第十节
第十一节
第十二节
第十三节
第十四节
第十五节
第十六节
第十七节
第十八节
第五章
第六章
工业园区设备安全运行制度
智能控制中心管理规定
消防给水设备保养制度
空调设备巡视管理制度
电梯巡视监控管理制度
水泵房运行操作规程
水泵房运行注意事项
绿化养护制度
清洁卫生管理规定
清洁作业规程及操作要领
清洁服务质量标准检测方法
意外事件处理办法
消防应急方案
停水及事故处理方案
物业管理委托合同
永川城中城全生活广场BC馆、城中城家居博览中心清洗(拓荒)方案
及报价
第七章
结束语
第一章前言
物业管理作为一种新兴的行业,它的产生和发展,对于改善人民群众的生活、工作生产环境,提高城市整体水平起到了积极的作用。
《物业管理条例》的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展,在不断规范行业的法制环境的同时,也使更多商、产、住、用物业进入物业管理市场。
XXX管理有限公司在顺应市场需要,提出“内部精细管理、对外稳健发展”的战略思路。
在这思路的指导下来谋求企业的出路。
我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度,我们不追求高额的短期回报,我们相信的是“只有最认真,才能最专业,只有最专业,才能最强大”。
我们企业做好、做大、做强,为客户创造价值,也是对客户的最好回报。
第二章众信物业管理公司简介
XXX管理有限公司简介
XXX管理有限公司是在重庆市物业管理市场逐渐走向规范化、市场化、专业化之
时应运而生。
重庆市永川区国土资源和房屋管理局的各级领导在物业管理工作会
议上多次提出:
要让物业管理行业真正市场化运作,我们应按“国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定——鼓励和支持专业物业管理公司的成立,逐步扭转开发商与物业公司的父子关系现状,从而改变重庆物业管理现状,促进物管行业发展。
”
公司自注册前,就从公司的规范、专业、发展等方面作了全面的策划,并确定了“全心服务,在细微之处见精神;追求卓越,赢万从口碑创品牌”的公司理念。
公司理念体现了这个年轻公司,即朝气勃勃、勇于创新,又脚踏实地以服务为本的精神。
第三章永川城中城全生活广场BC馆、城中城家居博览中心物业管理方案
第一节提高管理服务水平的整体设想与策划
永川城中城全生活广场BC馆、城中城家居博览中心项目坐落于美丽的山城重庆渝西高地永川,是集批发零售、专业市场一体的重庆市市政府重点扶持的专业商业综合市场。
项目占地面积98613平方米,总建筑面积约122005.6平方米,框架结构,其中永川全生活BC馆建筑面积48926.2平方米,城中城家居博览中心建筑面积73079.4平方米,项目道路面积18000平方米,绿化面积18000平方米,公共卫生面积38000平方米,项目配套有路灯、水泵房、配电房、发电机房、智能防范系统、消防控制室2个、电梯36部。
该项目布局合理,设施完善,设备高档。
针对本次物业管理标的各个要素,我司管理思路概括为“一种模式,二项承诺,五个重点,五大措施”。
一、认识与定位
该项目作为一个大型商业综合市场物业,整体形象应该着眼于全区、全市,乃至于全国、全世界。
给该项目整体形象定位是:
开放、高效、规范
开放体现该商业综合市场改革创新的思想和国际化的办公、生产方式
高效展示该商业综合市场进取、创新的精神状态和高效的运转机制
规范体现该商业综合市场作风严谨、运作规范高效、管理精细的风貌
二、一种模式
作为国际化商业综合市场需要的是体现:
开放、高效、规范、安全、文明、有序、舒适等,为此我公司确定该商业综合市场管理服务模式为:
一手抓物业管理服务,一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模式。
在我公司进驻后,要将公司“全心服务,在细微之处见精神;正大卓越,赢万众
口碑创品牌”的理念全方位导入,并秉持我们的职业操守:
“岗不离守,守不离纲,威武文明,诚挚服务”。
我们深信通过我们的努力,一定能给贵公司和使用
人交一分满意的答卷。
三、二项承诺:
1、自接管该物业管理项目之日起,二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目,
树立商业综合市场引进专业化物业管理的成功范例。
2、自接管之日起,即按照ISO9001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务。
四、五个重点:
针对该项目的特点和工作难点,我们确定了在管理上的五个重点:
1、树立商业综合市场物业整体形象
通过环境形象、商业综合市场形象控制,公共设备和设施管理,治安和交通控制,管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合,塑造商业综合市场开放、高效、规范的整体形象。
2、确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零
从我们管理的经验来看,治安、消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关
键。
我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人性化服务,通过技防、人防、物防的有效结合,可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安、消防事件发生率为零。
3、维护好商业综合市场的环境
该商业综合市场是对外的窗口,在环境管理方面,卫生管理是重点,本商业综合
市场的卫生涉及到道路、广场、商场、办公区等公共区域,以及外墙,只有通过
专业的管理和不懈的努力,才能从根本上展现项目的良好面貌,同时商业综合市
场内的绿化的养护要达到茂盛、常绿,无死苗、无杂物,辅助性的展现项目的良
好形象
4、设施、设备及物业本身的管理,使商业综合市场物业保值、增值
另外,该项目的设施设备齐全,我们在管理中,重点是强调专业管理,使其使用
寿命增长,从而达到保值增值的目的。
5、树立管理公司自身良好形象,使该项目成为口碑
该项目我们将从自身人员形象上下功夫,狠抓威武文明及职业化的特色管理,文明执勤、优质服务,从根本上树立良好形象,给到商业综合市场的人留下良好印象,并为管理叹服,使商业综合市场因我们的管理服务增加附加值。
五大措施:
1、根据该项目特点,在治安管理上充分强调人的因素,所有保安管理员由管理
处统一指挥调度,强调多重结合,即流动岗与固定岗相结合,全面防范与重点防范相结合,保安管理与其它人员相结合,白天外松内紧与夜晚严密相结合,小围合与大围合相结合。
在物防上加强对物品进出管理,提高防范能力等,结合管理处统一管理、快速调度,确保治安万无一失。
2、精心养护园林绿化,实施垃圾分流,加强环境文化建设和环保建设。
针对该
项目的现状要求,我们将设置环境管理部(环卫、绿化),养护商业综合市场内
园林绿化和管理好区域卫生,以保障商业综合市场区环境优美、干净整洁。
第一:
维护保养好商业综合市场绿化,使其保持常青、常新,始终焕发勃勃生机;第二:
加强和引导环保意识的教育,使每位到商业综合市场的人员都自觉爱护区内环
境;第三:
垃圾分类收集,建立回收系统;第四:
开展环境文化建设和环境形象建设。
3、保证车辆有序停放。
为防止车辆乱停放现象,我们将对使用人进行引导培训
与现场温馨管理、提示相结合,对其讲理无效之后,给予处理,最后达到整齐、
规范停车和秩序井然的目的。
4、实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法。
这种方法体现在
人员安排、治安、消防、卫生设施、设备管理等各方面。
我们以管理处为指挥机
构统一集中管理,同时每块区域设班、组长负责各自具体业务,各单项业务又设管理人员检查跟踪,做到有条不紊、规范严密。
5、我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制,以解决使用者所需。
每二节拟采取的管理方式、工作计划和物质需求情况
一、拟采取的管理方式
对于不同的物业,必须有不同的办法,我们拟采取的管理方式为:
专业化、规范化、精细化、品牌化、经营型的管理方式。
基本思路是:
1、严格选人、谨慎用人,确保各类人员的专业素质和综合素质;2、提供24小时服务;3、严格法规和标准制约、规范组织和个人的管理服务行为;4、致力精神文明建设,实施品牌和形象战略;5、军事化管理加现代化管理。
具
体我们的管理分组织系统、运作程序系统、激励系统三个部分说明。
(一)组织系统:
XXX管理有限公司
项目管理处
保安部环境部工程维修部
1、贵公司可以直接对管理处下指示,以提高服务效率。
2、管理处实行垂直领导,减少管理环节,管理处设主任、文员、品管、各业务
部门管理员和业务块操作员工。
(二)运作程序系统:
1、整体运作程序
2、内部运作流程
指挥指挥
XXX管理有限公司管理处反馈监督各业务块员工
管理层操作层
说明:
1、在内部运作流程设计中,坚持全过程管理,保证指挥、监督的封闭性。
管理
层既是指挥者,又是监督者,计划、组织、控制、反馈集于一身,避免管理环出
现缺漏和盲点,有效保证管理及时到位。
2、各层职责明确,工作程序有严格的质量文件进行规范。
同时充分授权,在权
责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性。
(三)激励系统:
说明:
1、激励机制重在尊重个体权利,保持团队战斗力,服务用户,创造经济和社会
效益。
2、思想工作机制重在激发潜能,形成共享的价值观,充分发挥员工效能和工作
积极性,尊重个人情感,针对个性心理及时做思想工作,方式有谈心、座谈等。
3、奖惩机制与监督机制相结合,以奖为主,以惩为辅,坚持优胜劣汰,奖惩分
明,通过奖励引着员工走,通过惩罚“打”着员工走,做到人人有动力,个个有
压力。
奖励分为物质奖励和精神奖励。
4、培养提升机制在实际工作中极具价值。
我们将培训放在集体和个人发展的重
要位置,目的是使员工忠于企业,一专多能,精益求精,在提升上不拘一格,能
者上、平者让、庸者让,为人才的发展创造有利环境。
5、工资福利机制重在考核,考核分月考核和年度考核进行,实行浮动工资,增
强工作能力。
6、企业文化机制是发展之源,通过企业文化的发展,增强凝聚力和向心力,增
强员工的自信心和认同感,通过企业文化的凝聚力、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。
工作计划
依据管理方式和管理运作流程,我们将工作计划分为前期管理、常规期管理二部分,现拟工作计划如下。
(一)前期管理工作计划
序号
项目
内容
时间
备注
1
物业管理标
全面了解物业管理标的
13年6月31
尽量提前
的调研
日
2
拟订管理方
结合调研结果拟定管理方
13年7月5日
尽量提前
案
案
3
接管合同签
1、方案送审
方案确认时止
尽量缩短
订
2、签订合同
时间
4
组建管理队
1、选拔2、培训
3、上
方案确认至进
伍
岗
场
整改及完善
1、安排管理用房
方案确认至进
5
办公条件
2、安排员工宿舍
场
3、物质装备到位
制订管理制
1、制订切合实际的各项物
6
度
业管理制度
2、导入ISO9001-2000
7
物业接管验
办理书面移交手续
收
(二)常规期管理工作计划
序号
项目
内容
时间
备注
房屋及公用部位
1、制定大、中修计划方
接管验收后
属施工单
维修保养
案;
开始,部分待
位保修责
1
2、日常零修、急修管理;
施工单位保
任我公司
3、日常保养巡查管理;
修期满
将尽全力
4、维修质量管理。
协调协助
公共设施、设备
1、建立档案,搞好基础
接管验收后
属施工单
及场所的使用、
资料管理;2、运行管理;
开始,部分待
位保修责
2
维修、养护、管
3、维修保养管理;4、险
施工单位保
任我公司
理
情应急管理;5、水池水
修期满
将尽全力
泵管理;6、其他。
协调协助
安保管理
1、24小时值班及巡查、
接管验收后
监控等安全防范管理;2、开始
3
违章私设摊点及设立广
告管理;3、消防管理;4、
来人来访管理;5、物品
出入管理。
4
车辆管理
1、进出车辆管理;2、停
接管验收后
车场管理;3、车辆行驶
开始
管理。
5
清洁卫生管理
1、清洁卫生管理;2、环
接管验收后
保管理;3、消杀管理。
开始
6
绿化管理
1、室内绿化管理;2、室
接管验收后
外绿化管理。
开始
客户服务管理
1、设立服务员和保安;2、
7
人员形象及服务意识管
理。
8
标识系统管理
标识日常维护管理
档案管理
1、建立房屋共用设施设
接管验收后
备档案资料;2、建立用
开始
9
户档案、房屋及其配套设
施权属清册;3、建立严
格的档案管理制度。
(三)物质资金积累计划
序号
项目
数量
金额
用途
1
摩托车
1
6000
用于联络及办理相关业务
2
电脑、含显示器
1
4000
办公用
3
打印机
1
1800
办公用
4
复印机
1
6000
办公用
5
传真机
1
1000
办公用
6
保险柜
1
800
办公用
7
照像机
1
2000
用于文化活动
8
电话
1
400
办公用
9
寝具和服装(套)
按编制配
10000
估算价
10
疏通机
1
2000
维修用
11
电焊机
1
1000
序号
项目
数量
金额
用途
12
冲击钻
1
1500
维修用
13
切割机
1
2000
维修用
14
电工工具
2
800
维修用
15
水工工具
1
500
维修用
16
木工工具
1
700
维修用
17
泥工工具
1
300
维修用
18
高空作业用工具
1
1000
维修用
19
铝合金梯
2(一大一
2000
维修用
20
常用材料备件
小)
3000
维修用
21
吸尘机
一批
1000
环境管理用
22
垃圾箱
1
4000
环境管理用
23
清洁工具(套)
10
5000
环境管理用
24
清洁车(专用)
18
3200
环境管理用
25
手推平板车
4
1500
环境管理用
26
手推斗车
1
1000
环境管理用
27
剪草机
2
环境管理用
28
绿篱机
1
3200
环境管理用
29
人工喷雾器
1
150
环境管理用
30
绿化工具(套)
1
700
环境管理用
31
对讲机
7
8000
安全管理用
32
防毒面具
8
800
安全管理用
33
钢盔
4
800
安全管理用
34
消防靴
10
500
安全管理用
35
训练用具(套)
10
2000
1
第三节各项指标的标准及达成标准指标采取的措施
本节参照《全国物业管理条例》、《全国物业管理示范商业综合市场达标评分细则》及ISO9001质量标准,我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布,并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施。
序号
指标名称
工作标准
指标测定依据
管理指标实施措施
采用区域巡查管理与
全国物业管理条
管理中心控制相结合
房屋及配套设
例、全国物业管理
的工作方法,落实责
1
95%
示范商业综合市
任,责任到人,建立完
施完好率
场达标评分细则、
善的区域日检、周检、
ISO9001质量标准
月检制度,健全档案记
录
建立严格的修缮制度,
要求维修人员接到维
全国物业管理条
修单后携带工具5分钟
房屋零修、急
例、全国物业管理
内到达现场,零修工程
2
96%
示范商业综合市
及时完成,急修工程不
修及时率
场达标评分细则、
过夜。
并建立回访制度
ISO9001质量标准
和回访记录,以优质服
务为本,24实行小时值
班制度
全国物业管理条
建立维修回访制度,及
维修工程质量
例、全国物业管理
时征求贵单位意见,保
3
99%
示范商业综合市
证反馈渠道畅通,以确
合格率
场达标评分细则、
保维修服务质量
ISO9001质量标准
全国物业管理条
完善机电设备的运作
4
大型及重要机
99%
例、全国物业管理
制度和维护保养制度,
电设备完好率
示范商业综合市
配备专业工程技术人
场达标评分细则、
员,寻求专业公司支
5
疾呼完好及使
95%
用率
6
停车场完好率
95%
7
路灯安好率
95%
消防设备完好
898%
率
治安案件发生
91%以下
率
10财产被盗率1%以下
11违章发生率1%以下
12违章处理率90%以下
ISO9001质量标准持,所有维修人员全部持证上岗,实行24小时专人值班,出现故障及时排除
落实责任人,坚持对道
路、路灯及停车场、消
防设施设备等公用设
全国物业管理条
施进行日常巡视检修
例、全国物业管理
和定期维护保养,由维
示范商业综合市
修部落实,客户服务中
场达标评分细则、
心监督,并建立健全档
ISO9001质量标准
案记录,完善规章制
度,确保公共设施完好
并正常使用
实行24小时保安巡查
制度,分快速、中速、
慢速巡查,24小时值
全国物业管理条
班,接受报警及实施调
例、全国物业管理
度,根据实际情况,确
示范商业综合市
立人防、技防与物防相
场达标评分细则、
结合的治安思路,明确
ISO9001质量标准
保安职责,层层防卫,
以确保工业园区人身
财产安全
全国物业管理条建立交叉巡查制度,跟例、全国物业管理踪管理,对私设摊点、
示范商业综合市广告牌、广告字画、乱场达标评分细则、贴乱画等现象及时发ISO9001质量标准现及时处理,加强宣传
工作,杜绝违章发生并
建立相应的回访制度
全员义务消防员制,确
全国物业管理条
定消防应急方案,定期
1%以下
例、全国物业管理
13
培训和演习,加大宣传
火灾发生率
示范商业综合市
(年)
力度,由保安日常巡
场达标评分细则、
查,发现隐患及时处
ISO9001质量标准
理,确保安全
建立专业化绿化管理
养护队伍,责任到人,
全国物业管理条
区域负责与巡查制度
例、全国物业管理
14
相结合,加强宣传,发
绿化完好率
无
示范商业综合市
现问题,及时修复,确
场达标评分细则、
保公共绿化无破坏、无
ISO9001质量标准
践踏、无黄土裸露;室
内绿化常青。
第四节管理人员的配备、人员培训
一、物业管理处人员配备
该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情况,帮我们在人员配备上坚持以公司“精干、高效、敬业”的用人原则为基础,确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准,严把人才选聘关。
我们要求管理人员必须是一专多能。
在管理队伍建设上,我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式,运用激励机制,严格管理、考核,并实行淘汰制,才能确保管理目标实现。
(一)管理处人员配备图
(二)物业管理处人员岗位分布说明
1、管理处主任:
1名,负责全面工作。
2、文员:
负责前台服务,和处理行政、物业事务等工作,并协助管理
接待等工作,及负责档案管理、会务管理等工作。
3、品管:
1名,负责各部门、各岗位的工作质量的检查、监
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