房地产市场分析房地产市场几个重大问题反思.docx

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房地产市场分析房地产市场几个重大问题反思

房地产市场几个重大问题反思

现代著名学者吉登斯指出：

“在全球范围内，现代性已带有实验性质。

我们全都不由分说地卷进了一场宏大的实验。

这场实验由我们来进行，同时又在极大程度上超越了我们控制。

这不是那种实验室中的实验，因为我们不能把实验结果固定在一定的参数范围。

它更像是一次冒险，我们无论是否乐意都得参加。

”

　　也就是说，现代人类社会在征服自然、改造社会，创造财富与利得，提升自身福利水平的同时，也在制造在各种各样的风险。

因此，反思自身行为或现实生活，是人类规避风险的一种最基本方式。

　　从１９９８年的住房货币化改革开始，国内掀起了一场轰轰烈烈的造城运动。

从北国到南疆，从沿海到西部，一个个现代城市拔地而起。

不少地方的经济发展了，民众的住房条件也改善了，但由于这次造城运动中本身所具有的制度缺陷，也人为制造了许多风险。

如，财富在短期内向少数人集中，金融风险迅速向国内银行集中，社会不同阶层矛盾对立与冲突白炽化等。

如果不及时对这些风险和危机进行深入反思，找到问题症结所在，那么一旦未来风险集中爆发，后果将非常严重。

　　在本文看来，目前国内房地产市场一系列问题，根源就在于以下几个重大问题认识的误区上。

　　首先，住房是投资还是消费。

按照住房本身的特性来说，住房既可是投资也可以是消费。

也正因为政府部门对住房的两栖性认识不足，从而导致了对国内房地产市场判断与决策的误导性；或是既得利益集团利用这种两栖性来混淆是非、制造虚假信息来误导消费者及要挟政府。

　　比如说，国家统计局以国际惯例为由，把国内居民的住房消费计算成投资。

这不仅使得国内居民当前最大的一块消费完全没有被体现，统计报表上的居民消费率连年下降，而且使得连年快速上涨的生产价格指数未能传导到最终的消费品上来。

不过，根据我的观察，上游产品价格的上涨都传导到住房价格上了。

由于居民消费价格指数不能反映居民消费价格变化的真实情况，政府职能部门也就不能够对现实的经济生活作出正确的判断与决策。

　　还有，既然把住房计算成投资，那么在中国资本项目没有完全开放的情况下，国外资本要进入国内的房地产市场是要受到严格管制的，就如ＱＦＩＩ进入国内股市一样，要受到额度等方面的限制。

目前，还没有相关渠道让国外资金进入中国房地产市场，但从各种铺天盖地的信息来看，国外资金早就长驱直入了。

在此，我们要问的是，为什么相关的政府职能部门不对此严格监管呢？

为什么会允许这些国外的资金来炒中国的房地产，来推高国内房地产市场的价格呢？

　　无论是“十一五”规划，还是国家发改委的报告，都把当前居民的住房购买看做消费，认为以汽车、住房等消费产品的升级拉动了经济的高速增长，因此政府要扭转目前国内居民消费率过低的局面、要扩大内需，就得加快国内居民住宅的建设。

　　可以说，正是由于政府职能部门对住房的两栖性认识不足，导致了国内房地产市场的几大混乱。

比如说，房地产开发商为了给推高房价找理由，就鼓吹说：

住房作为投资品，其市场的价格完全可以由市场的供求来决定，根本不需要政府来管制（这既为房地产开发商利用其对市场的垄断操纵房价提供了正当性，也为一些人利用银行的金融杠杆炒作房地产提供了理由）。

而且，既然住房是投资品，那么国内大多数民众的住房消费也就不是市场应该解决的问题，而是应该通过政府的住房保障体系来解决，因此，房地产开发商生产的房子只能是富人玩弄的东西，而中低收入者只能远离房地产市场。

　　不同的政府部门及某些既得利益集团总是利用住房的两栖性，根据自身不同需要作出不同的解释，发布不同的信息，提出不同的要求，并从中轻易地获得各种利益。

可以说，如果不对这个问题进行深刻反思并达成共识，那么要调整目前房地产市场严重的利益失衡问题，是不可能的。

　　其次，中国的房地产市场应采取什么样的发展模式。

中国的房地产市场最早始于广东与深圳，由于毗邻香港，就走上香港那种高地价、高房价及高福利房的发展之路。

这种房地产发展模式利益更倾向于房地产开发商及地方政府，因此很快就在国内遍地开花。

我曾多次撰文指出，无论是从香港房地产市场发展模式的基本内容来看，还是从中国的国情来看，都不适合中国。

实际上，这种房地产市场发展模式是英国政府在撤离中国以前以行政方式掠夺香港民众财富的一种间接手段。

尽管香港经济在中国改革开放中得到飞速的发展与繁荣，但政府通过这种房地产市场发展模式让社会大多数财富转向政府官僚及少数房地产开发商手中。

香港政府高官的工资居世界前列，房地产寡头聚集了惊人的财富，而香港绝大多数民众的住房条件却很差，由此我们就不难看出其中的奥妙所在。

目前国内的房地产市场发展基本上以香港模式发展为主导，高地价、高房价、高福利房（或中低收入民众的住房要让国内住房保障体系来解决）成了各地方政府、房地产开发商、国内银行甚至中央政府的共识。

比如从２００５年中央出台宏观调控的文件来说，其基本主旨就是要稳定房价。

不少人将这一文件理解为，政府出台政策不是要打压房价，而是要保护现有的房价。

结果那些房价过高的地方，政府要千方百计地来“托”住当时市场的价格；而那些觉得当地房价不高的地方就得千方百计地来推高房价。

２００５年我曾到了不少城市，亲身感受到当地的领导人是如何来推高当地房价迅速上涨的。

至于那些房价快速上涨的地方，如有媒体报道说２００５年北京市房价上涨１９．２％，２００６年１－２月上涨了１７．３％。

这样高的房价上涨速度是在稳定房价吗？

　　地方政府为什么都愿意把当地的房价推高？

原因之一就是借此来推高地价。

正如上面所说，如果把住房看做是投资品，那么投资品的价格并不是市场的供求关系来决定，而是由投资者的预期来决定的。

一旦开发商预期房价会提高，他们就愿意以更高的价格来获得土地。

不过，国内各地方在学习香港房地产市场发展模式方面，也仅是限于高房价、高地价，对高福利房则多以是文件上的空洞口号。

比如说，截至２００５年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为４７．４亿元，不足北京市不少楼盘一个项目的投入，可谓杯水车薪。

即便是所谓的经济适用房，不少地方的投资也是连年下降，而且很多也仅是什么定向销售，如北京。

相比之下，香港居民公屋入住率达到５０％以上，即香港５０％以上的中低收入民众可以通过住房保障体系来解决。

　　也就是说，就目前国内房地产市场的发展模式来看，所学习的是香港的高地价与高房价而没有学习香港的高福利房（当然以往的计划体制下的住房分配是另一种体制之结果）。

从政府的意愿与房地产开发商的意愿来看，他们都希望中低收入民众的住房问题由政府的住房保障体系来解决，但实际上，从中国的国情来看，政府在这方面所能做的十分有限。

　　按照国际标准房价收入比一般应该是在３－６倍区间内，如果高于这个区间，那么说明房价水平过高，市场住房需求就减少。

如果国内居民住房需求下降而住房空置率快速上升，那就说明房价的上涨是房地产开发商业垄断定价及操纵价格的结果。

在这种情况下，民众也不能为“羊群效应”所左右，轻易地进入高房价的市场。

　　除了“住房是投资还是消费”及“采取何种发展模式”外，国内房地产市场第三个值得反思的问题是房地产市场的需求到底有多大？

按照目前流行的说法，国内房地产价格之所以会居高不下，就在于社会有“刚性需求”。

“刚性需求”是指住房作为每个人最基本的生活条件之一，是个人必需的产品。

如，每年都有年轻人结婚；每年都会有许多人从农村涌向城市，或从小城市涌向大中城市；同时，城市居民住房条件也会不断地改善，由小房子换为大房子等。

我记得有人曾说过，中国的几亿农民进城，国内住房的刚性需求是难以估计的。

　　这实际上混淆了一个基本的概念，就是把需要与需求混为一谈。

一般来说，需求是指有效需求。

即当市场上的供求关系达到平衡时，市场的需求量便是有效需求。

也就是说，尽管个人对住房有很迫切的需要，但如果没有经济支付能力来购买，那么这个需要只能是个人的一种欲望，并不形成需求。

　　就目前而言，国内房地产市场要想满足居民对住房的需要，当然可以持续发展几十年，但住房的需要并不是住房的需求。

住房需求大小就取决于住房的价格水平与个人收入水平。

１９９３年联合国对世界１０９个国家调查后所得出的房价收入比，就是测量市场住房需求的一种方式。

　　按照国际标准房价收入比一般应该是在３－６倍区间内，如果高于这个区间，那么说明房价水平过高，市场住房需求就减少。

比如，２００４年中国城镇居民的房价收入比，如果以户均７５平方米计算为８．２倍，以户均１００平方米计算为１０．９倍，而像上海及北京这样的大城市收入房价比在１２倍以上，温州等城市则超过２０倍。

　　正因为房价收入比过高，目前市场的“刚性需求”也就根本无法转变为市场需求。

有人说，在城市化过程中，有四亿多农民要进城，他们进城都得要有房子住，这是刚性需求。

但是，在目前的房价水平与收入水平的情况下，连城里的绝大多数（７０％以上）居民都没有能力进入房地产市场，那么这四亿多农民就有能力吗？

　　因此，当前或在一个较长的时期内，要把居民的住房需要转变为住房需求，就必须压缩地方政府与房地产商的暴利，使国内过高的房价向下调整，而不是什么稳定房价；或是快速地增加居民的收入水平，使其收入增长速度高于房价上涨速度。

但对于后者，短期内无法实现，房价向下调整是国内居民住房需要转化为市场需求的惟一之路。

　可以说，一年来的房地产宏观调控之所以效果不佳，最大的问题就在于政府宏观调控目标有误，从而找不到合适的宏观调控工具。

　　第四，房地产市场的空置率与房价水平。

截至３月底，全国商品房空置面积为１．２３亿平方米，同比增长２３．８％。

一季度，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积１０．３１亿平方米，同比增长２３．３％；完成开发土地面积５２８４万平方米，增长５３．３％。

来自成都市统计局的最

新数据显示，２００６年１－２月，该市商品房空置面积出现自２００５年下半年以来的首次大幅上升，全市商品房空置面积为１４７．２５万平方米，同比增长６２．６％，其中住宅空置６５．３６万平方米，增长７０．７％。

　　房地产市场的空置率快速的上升说明了什么呢？

从发达国家的一般标准来说，住房空置率又可以分为一手房市场的住房空置率、二手房市场的住房空置率、综合住房空置率及住房自然空置率等。

综合空置率一般是指一手房与二手房两个市场空置率加权指数。

住房自然空置率是指房地产市场完全处于均衡状态下仍然有一定的住房没有进入交易及使用环节。

它是指由于市场信息搜寻成本的存在。

在房地产市场，无论哪一种空置率，只要超过住房的自然空置率，就是一种住房资源的浪费或资源低效配置。

国内房地产出现的住房空置率基本上就是资源低效率配置的结果。

目前国家统计部门只有一手市场住房空置率而没有二手房市场住房空置率，并没有全面地反映国内房地产市场资源率运作的情况。

不过，从上述数据来看，一方面国内商品房空置率居高不下，快速增长，另一方面价格也在快速飚升，这也就说明了国内许多地方的房价上涨并不是由市场供求决定的，而是人为操纵之结果。

　　从２００５年国内房地产市场宏观调控以来，尽管一些地方的房价上涨有所放缓，如今年１－２月全国７０个大中型城市房价上涨幅度为５．５％，但一些地方的房价上涨过快也是不争之事实。

特别是进入２００６年之后，以北京房地产市场为首，深圳、广州、上海等不少地方的房地产市场在舆论看好中涨声一片。

　　对于国内房地产炒作的严重程度，我们可以从金融统计数据中得以佐证。

央行的数据表明：

２００４年个人住房消费信贷增长３５％以上，个人住房消费信贷总额达４７００亿，而２００５年个人住房消费信贷增长为１５．８％，个人消费信贷增加２６００亿，仅及２００４年的一半。

同时从２００６年一季度的情况来看，居民个人住房按揭贷款仅增２５６亿元，增长幅度仅７．３％，不及２００５年增长幅度的一半。

这里或许有居民住房消费贷款提前还款的因素，也有房地产投机减弱的原因，但也表明了国内居民住房消费需求的下降。

如果国内居民住房需求下降而住房空置率快速上升，那就说明房价的上涨是房地产开发商业垄断定价及操纵价格的结果。

如果房地产市场垄断性操纵定价加剧，就会让更多的人远离房地产市场。

同时，在这种情况下，民众也不能为“羊群效应”所左右，轻易地进入高房价的市场，而是要多了解一些相关信息，更加理性地认识当前的房地产市场，这样才能保护好自己的利益。

从以上的分析可以看出，目前国内房地产市场的形势，并不是如一些开发商所说的那样出现所谓的恢复性上涨，也不是什么住房的“刚性需求”导致不少地方的房价快速上涨，而完全是人为操纵之结果。

如果把这种分析延伸到二手房市场，那么国内房地产市场所面临着困难与问题会更多。

因为，尽管相关统计部门到目前为止还没有设计出一套二手住房市场空置率的统计规则，也没有把二手房市场的住房空置率纳入政府决策的参考数据，但是二手住房空置率之高早已是不争之事实。

其理由有二：

一是住房租金过低，就说明二手房市场可以租出的住房过多；二是现在不少城市一些小区的房子，长期没有人交付物业管理费、水电费等。

而二手房市场空置率过高，不仅会压低一手房市场的价格，也说明了国内房地产市场供大于求。

　　总之，目前国内房地产市场过高的空置率及价格快速上涨既说明了国内房地产市场人为操纵的情况非常严重，也说明了国内房地产市场投资者过多，特别是当外国资金对国内房地产市场长驱直入时，这种炒作就更为严重。

如果这种情况延续下去的话，不仅会严重影响国内居民住房条件的改善，降低国内居民的住房福利水平，而且会使国内房地产市场累积巨大的风险。

对此，政府有必要予以足够的重视并采取相应政策进行调整。

　今天主要讨论两个问题，一是房地产市场的利益失衡，一是国外资本能否进入国内房地产市场。

　　目前国内房地产市场之所以争论如此之多、如此之激烈，消费者与房地产开发商之间的矛盾与冲突之所以如此之大，民众之所以把高房价看作新的“三座大山”，一些地方政府之所以会向农民掠夺土地而不顾政府之形象……这些问题归结到一点，就是目前房地产市场存在严重的利益失衡。

　　在人类文明社会中，市场经济存在的意义就在于其能够通过有效的激励与约束来实现基本的利益均衡。

什么叫利益均衡？

就是在市场中，无论什么时候、在什么地方，只要出现了利益失衡，有效的价格机制就能够把资源从一个地方转移到另一个地方，从一个行业转移到另一个行业。

　　比如说，在市场经济中，尽管各种要素的价格表现形式不一，如劳动力为工资、土地为地租、资金为利息、企业为利润，但是在有效的市场体系中，这些要素价格都是平均的，即这些要素的投资回报率是平均的，否则，就会通过要素的代替或转移来改变这种不均衡价格。

　　目前国内房地产市场的利益失衡可以表现为如下方面：

行业之间的利润严重不平均，如房地产业的利润率可以高到百分之几十、上百，而其他不少行业利润率只有百分之二、三；这使得各行各业都涌入房地产，从而导致国内产业结构逆选择，即高科技产业、制造业等向房地产业转移；由于利润严重不平衡，也使得整个社会的财富在短期内向房地产业转移。

同样一块土地，在农民手中可能是一万，但一转到政府手上，转到房地产开发商手上，就几十、几百万了。

农民在城市化过程中越来越贫穷；房地产商却一夜暴富，成为当地乃至全国财富最聚集的群体或阶层。

全国大多数购房的民众则成为一辈子难以翻身的“负翁”或“房奴”。

　　那么，房地产市场的利益失衡为什么不能通过有效的市场机制、市场供求关系来调整呢？

即使是市场失灵，又为什么不能通过政府之手来调整呢？

其实，房地产市场利益失衡的根源就在于我们以往的制度不完善及相关政府部门的不作为，使既得利益集团利用这种制度缺陷疯狂掠夺，并把这种利益失衡制度化。

　　比如，２００３年央行推出的１２１文件本来是对房地产市场进行金融规范的一个有效的文件，却因为遭到强大的房地产商势力的反对而无法实施，并用一个有利房地产商的１８号文件取代之。

几年来事实已经表明，如果当时不是用１８号文件来取代１２１号文件，国内的房地产市场也不会发展到今天这样的混乱地步。

这个１８号文件对中国经济引起的后患，历史肯定会作出一个公正评价的。

　　还有，住房预售制度本来早就表明是漏洞百出，是计划经济下的产物，是利益与风险分担严重不对称的规则。

人大代表提议要废除，但职能部门偏要说有《城市管理法》，要依法来做。

试想，就这样一个烂法，难道就不可以改正废除吗？

谁说过法律制定了之后就永远不可变化？

法律是什么？

不就是保证社会的公平与秩序吗？

难道是仅保护少数人利益的法律吗？

　　再就是，地方政府为什么能够轻易掠夺、侵占农民的土地与利益？

最根本的问题在于我们现行土地制度的严重缺陷。

目前所谓的土地公有制，看上去是属于全国人民所有，但是哪一个地方的土地征用、转移是经过全国人民代表大会审议来进行的呢？

公有土地并非仅是一个抽象的概念，而会具体地落实到一个个政府管理者手中。

正因为这种土地的所有权，与土地经营权、土地控制权及土地剩余索取权严重的分离，才使得地方政府能够轻易掠夺农民土地资源与财富。

　　再有，政府为了所谓ＧＤＰ的增长，拼命扭曲生产要素的价格，如严重压低利率，让有权者或靠近权力者能够轻易地获得银行资金疯狂对房地产投入，疯狂地炒作房地产，把全国各地房地产泡沫吹大；通过户口管制，限制农民劳动力的转移，从而使得农民在城市工作受到歧视，不仅工作负荷重而且收入低；同时，通过种种对城市规划等管制，使得整个房地产建筑的成本大大上升，从而让房价高企，购房消费者只能接受高价产品，等等。

　　可以说，国内房地产市场这种严重的利益不均衡已经不只是经济问题了，也不仅仅是什么市场的供求了，它早就转化为严重的社会问题。

如果政府不对这些问题有一个清醒的认识，而还是什么稳定房价，变相地让房价只升不跌，那么结果是不可想像的。

　　对于国内房地产市场的制度缺陷，不仅国内房地产开发商已发挥到极致，而且国外资本也虎视眈眈。

目前，从北京、深圳、广州及上海等地的房地产市场来看，一方面，房价的快速上涨；另一方面，各地又有大量的楼宇空置没有出售。

可以说，目前国内一些地方的房价快速上涨，完全是房地产开发商、国内外炒作者、地方政府恶意推高房价的结果。

从央行的统计数据来看，一年来，特别是２００６年一季度，个人住房按揭贷款成倍地下降（仅新增２５６亿），这就说明了国内居民（其中也包括炒房者）住房消费大量减少并发生了根本的逆转。

然而，国内房地产市场却异常活跃、价格迅速上涨。

这其中，既有房地产开发与地方政府合谋做市，也可能有其他资产进入国内房地产市场炒作。

　比如，据报道，近年来，广东、福建、上海、浙江等有大量的侨汇资金流入。

其中，浙江、上海的侨汇年增幅均在４０％以上，而上海和浙江的房地产价格波动也远高于侨汇资金流入规模保持稳定的广东和福建。

２００５年全年，香港置业投资深圳物业达１．２２万至１．２６万个单位。

目前，摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构已深度介入内地房地产市场。

也有境外基金入股的内地房地产公司正抓紧境外上市。

这些现象都表明，外资进入与国内房价波动存在很大的关联性。

　　在现代文明社会，居住权是每一国公民最基本的生存权利。

因此，在世界绝大多数国家，是根本不允许对住房进行炒作的。

为了防止外资对本国房地产市场的炒作，不少国家都制订了相关的法律来遏制房地产的炒作并让炒作者无利可图。

中国作为一个发展中的社会主义国家，国家更是有责任与义务来保证每一个居民的居住权。

　　住房作为一种投资品（国家统计局的界定），按现行的规则，在资本账户没有完全开放的情况下，除了是直接投资，外国资本进入应该是严格管制的。

事实上，外国资本通过直接投资的方式进入国内房地产市场已经不多，如２００６年一季度利用外资同比下降到了１５．６％。

也就是说，目前房地产开发商大量宣扬进入国内房地产市场的资金并不是通过直接投资方式进入的。

从１９９７年东南亚金融危机的经验来看，如果对这种外资炒作房地产的行为不加严厉遏制与打击，那么必然会导致国内的金融危机。

对此，政府绝不可小视。

　　从国家利益角度而言，政府也要严厉地遏制与打击国外资金进入国内房地产。

因为，目前国内房地产市场作为一个暴利行业早已是不争的事实。

房地产市场的暴利并不是因为企业经营者的能力与技术，也不因为经营者的管理水平，而在于其利用稀缺的土地资源与廉价的资金与劳动力，利用目前中国房地产市场许多掠夺性的制度缺陷。

在这种情况下，如果让大量的外资进入国内房地产，那就等于把国家财富拱手相让给外国投机者。

这不仅导致了国家财富的流失，也严重侵蚀了国内民众的福利水平，破坏了国内经济利益的平衡。

因此，即使国内许多行业可以向外资开放，但房地产业则应该对外资进入进行严格的管制，重新审查与修改现行有关的法律制度，立即收紧现行的政策。

　　可以说，外资进入国内房地产市场炒作已经成了中国经济中重大的祸害。

从世界不少国家的经验来看，外资炒作本国的房地产所造成的危害早已是罄竹难书。

对此，国内政府应该有足够的警觉。