附件一:交房管理办法(第一次修订).docx
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荣盛房地产发展股份有限公司
交房管理办法
(第一次修订)
荣盛房地产发展股份有限公司二〇一五年六月
第21页共21页
目 录
第一章总则 4
第一条目的 4
第二条范围 4
第三条定义和标准 4
第二章交房前重要工作 8
第四条交房前60天评估 8
第五条交房前30天评估 9
第六条承接查验 10
第三章交房工作细则 10
第七条交房前准备工作 10
一、成立交房工作领导小组 10
三、物业公司开办费编制与上报 11
四、确定交房方案 11
五、召开交房动员大会 11
六、确定各项费用缴纳标准 12
七、入住通知书发放 13
八、入住现场装修与布置 15
九、资料准备 15
十、物资采购 16
十一、交房专项培训与演练 16
十二、确定统一说辞 16
第八条交房过程把控 17
一、交房流程 17
二、交房现场各岗位设置 17
三、入住信息的发布 17
四、业主档案的建立 17
第九条交房后续工作 18
第四章交房工作纪律与罚则 18
第十条交房工作纪律 18
第十一条罚则 19
第五章附则 20
第一章总则
第一条目的
为了进一步规范公司对交房工作的管理,完善管理流程,规避本“办法”试运行中发现的问题,经征询各方意见,现对本“办法”进行第一次修订。
第二条范围
本“办法”适用于荣盛房地产发展股份有限公司(以下简称总公司)南区各地分、子公司(以下简称各地产公司)开发建设,荣盛物业服务公司南区各地分、子公司(以下简称各物业公司,含江苏普捷物业公司)管理的所有项目的交房工作。
第三条定义和标准
一、交房定义
是指各地产公司依据销售合同约定的交房时间与交房标准,向业主发放《入住通知书》,并办理验房、付款、签约、交钥匙等交付房屋及其附属设备设施与场地的整个过程。
二、交房时间定义
(一)生产计划交房时间:
指总公司下达的生产计划交房时间;
(二)计划交房时间:
指各公司计划实际交付业主的交房时间;
(三)合同交房时间:
指销售合同中约定的交付业主的交房时间。
三、完全交房标准
将公司2009年12月7日下发的《房地产开发流程重要节点考核办法(试行)》中对交房标准的要求确定为完全交房标准:
(一)单体工程最迟交房前一个月通过公司工程部内部验收;
(二)外线、园林工程最迟交房前半个月通过公司工程部内部验收;
(三)单体工程室内、外卫生清理完成,达到窗明几净标准;
(四)外线达到通水、通电、通气、通路、通讯状态,具备全部应有使用功能并通过政府部门专项验收;
(五)园林工程初具完整景观形象,卫生清理干净;
(六)物业配套设施(如垃圾桶、门标牌、休闲坐凳等)齐全;
(七)商业、人防、地下车库等附属设施施工完毕,同步交付业主;
(八)项目通过质检、消防、人防、环境、节能等政府相关部门各专项验收并最终取得项目竣工备案证明,合法交房。
若地方政府对项目交房标准有其它要求,或销售合同中另有约定的,同以上所述“8项交房标准”一并执行。
消防设备设施作为一票否决项,必须与同期、同批次的房屋一并交付。
四、基本交房标准
(一)对在合同约定的交房时间前60天评估时发现的遗留问题整改完成95%以上;
(二)楼内通水、电,并能满足使用负荷;
(三)消防系统通过公司内部验收、可投入使用;
(四)停车场通过公司内部验收、可投入使用;
(五)安防、智能化系统通过公司内部验收、可投入使用;
(六)电梯系统通过质检站验收、可投入使用;
(七)北方项目供暖系统通过公司内部验收、可投入使用;交房在非采暖期的、可在交房后3个月内完成公司内部验收,但应满足供暖使用要求;交房在采暖期的、需同期交付;
(八)园区主路、宅前路、园林小路施工完成、可投入使用。
五、生产计划交房前60天工程形象评估标准
(一)生产计划交房前60天时单体工程内外全部施工完毕,并取得施工单位签署的质量保修书及各参见单位(设计、勘查、监理、施工、甲方)签字盖章的竣工验收手续;单体住宅包含住宅(含底商)、独立商业、人防、地下车库和独立的水泵房、配电室、控制室、物业楼等单位工程。
单体竣工时应完成的分项工程有:
1、外立面(含基层处理、外墙保温、装饰面层)施工完成;外窗
(含固定玻璃和活动窗扇)安装完成;施工电梯、塔吊等施工机械和外防护架拆除完毕;
2、单体门楼、无障碍坡道、单元门施工完成;首层公区、电梯前室精装修施工完成;楼内公共部位墙面、地面、顶板施工完成;
3、地下室墙面、地面、顶板、坡道、储藏室施工完成;
4、室内墙面、地面、顶板施工完成;水、电、暖、燃气、入户门等安装完成;
5、单体屋面(含防水)施工完成;天台避雷、天台门安装完成;
6、楼内管道井内水、电、暖管线安装完成,水、暖计量表安装完成;
7、电梯机房装修完成,设备安装并调试完成,取得验收手续;
8、楼内公区水电管线、消防设施等安装完成;
9、单体周边1.5m范围内的散水、给排水、电气、燃气、消防、强弱电等管道施工完毕;
10、物业楼、独立的水泵房、配电室、控制室等单位工程完成单体竣工;若物业楼未在开发批次,需设置物业临时用房,并完成单体竣工。
(二)生产计划交房前60天时外线工程中的水、电、气、消防等室外管井土建部分施工完成。
(三)生产计划交房前60天时园林工程中地形开始整理、水系、硬景小品等开始施工。
六、计划交房前30天工程形象评估标准
(一)计划交房前30天单体工程室内外零星修补完成,室内清扫完毕,单体完成工程中心内验。
(二)计划交房前30天外线工程中给排水、燃气、强弱电等专业管线、管井按施工规范及验收标准施工完成,小区智能化系统调试完毕,具备全部应有的使用功能;交房在采暖期的,采暖工程需同期交付,交房在非采暖期的,采暖工程应满足供暖使用要求。
(三)计划交房前30天批次单体室外管网按设计图纸施工完成,给排水、电气、燃气、采暖等管网与市政连通,达到通水、通电、
通气、通讯状态,具备应有的使用功能。
(四)计划交房前30天园林工程中道路、绿化景观、园区照明施工完成,达到设计效果;各类标识标牌安装完成。
(五)计划交房前30天外线及园林工程完成工程中心内验。
(六)地下车库与批次单体同期交付的,计划交房前30天应完成单体竣工。
(七)计划交房前30天物业用房、保安岗亭精装修施工完成。
(八)计划交房前30天大门、围墙、公告栏、活动器材、信报箱等公共设施施工完成。
(九)取得气象、消防、环保、人防、节能、市政、规范等部门验收合格的文件及工程竣工备案表。
上述交房前工程形象标准适用于普通住宅(含底商)、别墅等毛坯交房项目;精装修项目和商业综合体根据公司下发的其他制度执行。
第二章交房前重要工作
第四条交房前60天评估
一、生产计划交房时间前60天,物业中心组织各地产公司生产副总、工程部经理、项目经理及所在地物业公司相关负责人,按照生产计划交房前60天工程形象评估标准,对单体工程完成情况和外线、园林工程施工进展情况进行现场查看评估,并出具评估报告。
二、总公司生产副总裁、执行总裁、董事长对“项目是否能达到完全交房标准的交房条件”的评估报告进行审批,初步确定是否按生产计划交房,对存在交房困难的项目给予指导或支持。
三、工程中心在物业中心出具评估报告后,根据领导审批结果和各项目实际情况,推进或调整施工倒排计划,协调处理现场阻碍施工的各种问题,如项目在生产计划交房时间未能按照要求达标交房,则严禁交房。
四、各公司根据生产计划交房前60天评估的批示结果及现场情况,确定计划交房时间,要求各地产公司总经理批准后,通过OA正式公文的方式向物业中心和工程中心明确计划实际交付业主的交房时间。
五、若生产计划交房时间即为合同交房时间,项目在合同交房时间未能按照要求达标交房,项目所在公司承担直接责任外,工程中心将承担相应管理责任,同时各地产公司要组织生产、销售、项目部、物业公司等部门根据国家和地方法规、销售合同相关约定,制定延期交房方案和风险防控预案,确定最终交房的时间,上报总
公司南区执行总裁审批。
若各地产公司违反总公司决定,强行交房,将追究所在地产公司总经理的责任。
第五条交房前30天评估
一、计划交房首日前30天,物业中心组织各公司生产副总、工程部经理、项目经理及所在地物业公司相关负责人,按照计划交房前30天工程形象评估标准,对单体工程收尾情况、外线、园林工程及配套工程完成展情况进行现场查看的再评估,并出具评估报告。
二、总公司生产副总裁、执行总裁、董事长对“项目是否能达到基本交房标准的交房条件”的评估报告进行审批,决定是否可以按计划交房时间交房,如果总公司批示在计划交房时间未能按照要求达标交房,则严禁交房。
三、若计划交房时间即为合同交房时间,如项目在在合同交房时间未能按照要求达标交房,各公司要组织生产、销售、项目部、物业公司等部门根据国家和地方法规、销售合同相关约定,制定延期交房方案和风险防控预案,确定最终交房的时间,上报总公司南区执行总裁审批。
若各公司违反公司决定,强行交房,将追究所在公司总经理的责任。
四、如果总公司允许在计划交房时间或合同交房能按照要求达标交房,可发放入住通知书,各公司要按照本管理办法的要求组织生产、销售、项目部、物业公司等部门编制交房方案、进行交房,同时要对存在部分工程未完工、验收手续不齐全等问题,结合实际情况出具风险防控预案和解决措施,上报公司南区执行总裁审批,并根据审批结果组织实施。
五、开始交房首日前30天,销售、物业等部门均要按照完全交房的要求无条件的完成各项准备工作,并协同生产部门共同编制交房方案和突发事件问题处理预案。
总公司允许交房的,立即启动交
房方案,进行交房;总公司不允许交房的,立即启动风险防控预案,按照经批准的预案措施处理问题。
六、首次交房的项目延期于生产计划交房时间交房,导致物业公司费用超支的,超支部分从地产公司开办费中支出;分批次交房的项目延期于生产计划交房时间交房导致物业公司管理费用超支的,超支部分从各地产公司管理费中支出。
第六条承接查验
一、承接新建物业前,物业公司和地产公司,按照国家、地方的有关规定、设计规范要求、前期服务合同及公司内验标准,在竣工验收合格的基础上,对户内、公共部位、公共设备设施的再检验。
二、物业公司承接查验合格后,向地产发放《接管通知》,并进行交接。
对因甩项问题导致未达到承接查验条件的,需地产公司向物业公司出具甩项工程说明,并明确整改时间。
三、如项目承接查验复验不合格,物业公司可拒绝承接。
如各地产公司强行向物业公司移交不符合交房标准的房屋,公司将追究各地产公司经理责任。
第三章交房工作细则
第七条交房前准备工作
一、成立交房工作领导小组
交房前90天,各地产公司必须成立以各地产公司经理为组长,各地产公司生产副总为副组长,物业公司经理、各部门经理为组员的交房工作领导小组,共同完成交房工作,并召开首次交房工作会议,明确分工,制定至交房开始前的各项工作倒排计划(模版见附件
1)。
各物业公司交房前各项工作的首次倒排计划,均以生产计划为
时间节点进行倒排。
各地产公司根据工作实际情况,不能按照生产计划交付的业主的,要在实际交付业主交房时间前至少三个月以书面的形式告知所在地物业公司具体的交房时间,物业公司据此重新调整交房准备工作倒排计划和费用预算。
二、物业人员招聘与培训
管理人员、维修人员:
交房前90天招聘
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- 附件 房管 办法 第一次 修订