集体小产权房买卖合同.docx
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集体小产权房买卖合同
集体小产权房买卖合同
篇一:
小产权房买卖合同(买方)
房屋买卖合同
出卖人(甲方):
身份证号码:
买受人(乙方):
身份证号码:
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。
一、甲方自愿将其位于(建
筑面积_________平方米)以人民币(大写:
人民币)的价款出售给乙方。
二、乙方支付甲方合同保证定金万元。
如甲方解除本
合同,双倍返还定金;如乙方解除本合同,甲方不予退还定金。
三、甲方于年月日前一次性向乙方支付房款元。
四、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。
甲方提供建造
本房屋的相关证明资料等作为交易依据。
待过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。
本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。
其他税费按有关法律规定负担。
五、本合同签订后,甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、
抵押、买卖、占有等全部权利一并转让给乙方。
甲方承诺并保证乙方对该房屋享有完全的居住权以及处分权,甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其他任何方式的处分。
六、违约责任
1日将该房屋交付乙方,甲方如不按合
同规定的日期交付房屋,每逾期1日按房价总额千分之一向乙方支付违约金。
逾期超过叁个月的,乙方有权解除本合同。
合同解约后,
甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并向乙方赔偿经济损失元。
2、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。
3、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。
如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。
4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的依法向买受人住所地的人民法院起诉。
八、特别约定
本合同生效后,甲方不得以任何方式主张合同无效,如本合同被有权机关认定为无效合同,则甲方应返还乙方所支付的全部房款,并赔偿乙方损失叁拾万元。
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。
本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式两份,甲乙方各执一份。
甲方:
乙方:
年月日年月日
篇二:
小产权房买卖合同
小产权房买卖合同
近年来,随着房价的不断上涨,加之外来人口的增多,城乡接合部农村宅基地上的楼房吸引了越来越多人购买。
这些房子因没有房产证而被称为小产权房,虽然价格低廉、交通便利,但由于宅基地的买卖受法律制约,因而,其买卖有着难以规避的法律风险。
案例一:
xx年4月,家住济南市历下区的孔先生夫妇购买了一套位于历城区城乡接合部的小产权房,如今,卖方申请法院认定当初房屋买卖合同无效。
近日,济南市历城区法院华山法庭已经对此案调解完毕,孔先生虽然拿到了退回的房款和补偿费,但一度属于自己的两层楼又成别人的了。
孔先生夫妇看中的这套房子上下两层,一共230平方米,当初约定的价格是35万元。
由于房子是农村宅基地房屋,因而难以办理房产过户手续,只是先签了一份房屋买卖合同。
合同中约定,先交付25万元房款,剩余部分待过户手续完成后付清。
双方事后才了解到,这套房子属于旧村改造房,国家对其转让有着严格的限定。
卖方多次催促孔先生交付剩余的10万元房款,但由于过户手续未能完成,孔先生拒绝交付。
在多次协商未果的情况下,卖方将孔先生夫妇告上了法庭,请求法院认定房屋买卖合同无效,希望把卖出的房子再要回来。
孔先生则认为,如今房产早已升值,无论是现值还是拆迁补偿价格都已远远高于原来的价格,因而请求法院判令卖方赔偿经济损失32万元。
最终,法院认定双方买卖房屋的交易行为违反了法律、法规的禁止性规定,属于无效合同。
在法官的调解下,卖方同意退还孔先生已交付的25万元房款,并支付10万元的经济损失费。
9月3日,孔先生虽然拿到了35万元,但他并不开心,因为弄丢了自己中意的这套上下两层的房产。
案例二、王某系济南某公司的职工,xx年全家从农村搬入省城居住。
由于没有房子,所以一直租住他人的房屋。
后经人介绍,王某于xx年花9万元购买了农民高某建造的住房,当时二人还签订了购房合同。
xx年8月,高某看到房价飙升,突然向法院起诉要求王某腾房。
最终房屋买卖合同被认定无效,王某退出房屋,高某退给王某96000元。
这种案子经常出现,去年一年我就审理过十几例。
9月10日,济南市历城区法院华山法庭的一位法官介绍说,在具体的案件中,不仅有城市居民购买集体土地上建设的房屋,还有农村居民到邻村购买房屋的情况,往往是当初因为省钱买了房,等有了纠纷,官司打到法院才知道合同竟然无效。
1、纠纷处理不能简单化
城市居民购买农村宅基地上的房屋,牵扯到买卖双方的利益和社会的稳定,因此法院在处理此类纠纷时,并非仅仅认定买卖合同无效就结案。
平阴县法院执行局局长苏道伟说,处理这类案件既要尊重历史,又要照顾现实,综合权衡买卖双方的利益,全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响。
从基层法院审理的案件来看,由于现在房价上涨较快,因而卖主主张合同无效的现象比较多。
双方的房屋买卖无效,出售方有权要求返还房屋,购买方也可主张出售方返还钱款,因此造成损失的,还可以要求赔偿。
2、买卖合同无效买方风险较大
据了解,根据现行法律法规和国家政策,非集体经济组织成员不能成为农村村民房屋买卖合同的主体,国家政策明确禁止城镇居民购买农村村民房屋,故对农村村民向非本集体经济组织成员及城镇居民出售房屋的合同,应一律认定为无效。
小产权房买卖中,承担法律风险的不仅是买方,卖方也会承担风险。
在房价上涨的情况下,卖方可以主张合同无效,而房价一旦出现下跌的情况,买方也同样可以主张合同无效。
但现在来看承担风险的主要还是买方,如果遇到拆迁的话,买方是难以获得土地补偿费用的。
3、小产权房买卖合同效力判定
对于小产权房买卖合同的效力,存在两种截然相反的意见,一种观点认为,如果不考虑其他影响合同效力的因素,仅城市居民购买农民集体土地上的房屋而言,应认定合同有效。
主要理由在于:
(1)法院认定合同无效应以法律和行政法规为依据,而我国法律、行政法规并不明文规定禁止买卖集体土地上的私有房屋。
到目前为止,禁止城市居民购买小产权房的主要是:
1999年国务院办公厅就发出了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、xx年国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔xx〕28号)、xx年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔xx〕234号)。
这些都只是国务院的决定、通知、意见,不能作为认定合同无效的依据。
(2)《土地管理法》规定:
农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准。
从这一规定可以看出法律并不禁止农村村民出卖房屋时,同时转让宅基地使用权。
(3)即使集体土地使用权不能转让情况下,由于买卖的标的物只是房子,而房子是农民的私有财产,享有充分的处分权,所以法律没有权力禁止。
另一种意见认为,村民对宅基地只享有使用权,而无处分的权利,而出售住房的行为,实际上已处分了宅基地使用权,违反了法律、行政法规的强制性规定,1故合同应认定无效。
法律的确没有明文禁止集体土地上的房屋流转,但笔者仍认为买卖合同无效,主要是基于目前我国房地产交易中普遍遵循的房地一体的基本法理。
根据《物权法》第146条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分(即房随地走)和第147条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分(即地随房走)的规定,我国的国有建设用地实行的是所谓房地一体主义,这不仅是基于法理,也是为了避免空中楼阁的存在。
对于集体土地上房屋的买卖,这一原则同样适用。
所以一旦集体土地上的房屋所有权主体发生变化,意味着该房屋下的集体土地使用权也发生流转,而这是法律所明文禁止的。
因此,法律规定集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,内在包含了禁止其上所建房屋的流转,否则该条文将形同虚设。
从《土地管理法》规定:
农村村民出卖、出租房屋后,再申请宅基地的,不予批准。
从这一规定当然推出法律并不禁止农村村民出卖房屋时,同时转让宅基地使用权。
笔者认为,这种理由是不充分的,法律规范的逻辑构成主要包括行为模式和法律后果,但法律规范中的行为模式并不必然是法律所允许的,正如《刑法》三十二条关于故意杀人的规定:
故意杀人的,处死刑,无期徒刑或十年以上有期徒刑。
根据这一规定,怎么也不会得出法律允许故意杀人的结论。
退一步来说,即使能够推出法律不禁止宅基地使用权流转,那也只是在本集体经济组织成员之间内部转让,因为法律允许这种流转。
再者,由于合同标的不能而无效。
除合法要件外,合同的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。
所谓标的可能,是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。
如果标的无法实现,则不发生法律上的效力。
当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同,其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。
但在现实生活中,由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书,因此,在集体土地上所建的商品房无法按照约定进行所有权的移转,因为依照物权的公示公信原则,不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件,不经登记变更物权归属始终不发生变化,也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。
这是一种债务人即使愿意履行也不可能履行的状态。
基于这一原因,也可以确定此类合同无效。
4、国家明文禁止买卖小产权房
xx年1月,国务院办公厅在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确指出,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定:
农
村的住宅不得向城市居民出售。
xx年12月,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调:
加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定:
严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和非法建造的住宅发放土地使用证。
5、买卖过程中要注意的事项:
1、看开发主体是否合法。
实施城中村土地开发的主体可以是村民,还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体,也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。
但主体一定要取得合法开发土地的资格。
2、看是否符合城市规划。
城中村改造项目,必须符合城市总体规划,只有符合城市整体规划,拆除的可能性才会减少。
3、看是否取得了建筑工程施工许可证。
城中村改造项目应按照《建筑法》的规定,进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。
4、只买现房(警惕中途停工);
5、只买开发规模大的小区(法不责众);
6、买和当地村民混居的小区(你不能拆了三楼留四楼吧);
7、买集中开发小产权房的区域(成规模了你能咋地);
8、最好打听一下开发商的背景,有政府背景的优先考虑(最好是镇长、乡长的儿子);
9、签订合同时预见可能出现的风险。
像卖方反悔要向卖方支付足够数额的赔偿金。
篇三:
村集体小产权房屋买卖合同
房屋买卖合同
卖方(甲方):
_____________身份证号码:
____________________买房(乙方):
______________身份证号码:
____________________甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,诚实守信,协商一致前提下订立本合同条款如下:
一、甲方自愿将其位于_____市_____________________的房屋以人民币______拾______万___仟___佰___拾___元整(¥_______元)的价款出售给乙方。
(一次性付清,附收款收据)
二、房屋的基本情况:
该房屋建筑面积_____平方米,套内建筑面积_____平方米,____室____厅,所在____层(共____层),室号______,房屋用途为______。
三、本合同签订后,甲方对该房屋的相关权益(使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等)随该房屋一并转让给乙方。
甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷,由甲方承担全部责任,乙方保证按期缴纳各项物业费用。
本协议签订后,甲方不得就房屋再与他人订立《买卖合同》。
四、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方
居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。
五、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。
如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。
六、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
本合同一式4份,甲乙方各执一份,见证人各一份。
甲方:
年月日乙方:
年月日见证人:
年月日见证人:
年月日
篇四:
村集体小产权房屋买卖合同
房屋买卖合同
卖方(甲方):
_____________身份证号码:
____________________卖方配偶:
身份证号码:
买房(乙方):
______________身份证号码:
____________________
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,诚实守信,协商一致前提下订立本合同条款如下:
一、甲方自愿将其位于青岛市市北区_____________________的房屋以人民币______拾______万___仟___佰___拾___元整(¥_______元)的价款出售给乙方。
(一次性付清,附收款收据)
二、房屋的基本情况:
该房屋建筑面积_____平方米,套内建筑面积_____平方米,____室____厅,所在____层(共____层),室号______,房屋用途为______。
系村委在集体土地上建造的房屋,由甲方于年付款购得。
该房有/无储藏室,面积:
平方米。
该房现尚无房地产所有权证。
三、本合同签订后,甲方对该房屋的相关权益(使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等)随该房屋一并转让给乙方。
甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷,由甲方承担全部责任,乙方保证按期缴纳各项物业费用。
本协议签订后,甲方不得就房屋再与他人订立《买卖合同》。
四、本协议签订时,该房屋尚不具备过户条件。
等过户条件成熟时,甲方应无条件协助乙方办理房屋产权过户手续。
本协议发生的契税,土地出让金等由乙方负担。
其他税费按有关法律规定负担。
五、甲方将房屋以现状交接给乙方,乙方已对该房屋的现状有充分的了解。
甲方应同时将该房屋的购房合同、付款收据、契税单据、房产证等有关该房屋的手续交付乙方。
六、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。
如因重大客观原因或政府行为、法律法规规定导致本合同的解除、无效,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。
七、如因该房屋被拆迁或征用,因该房屋所获得的任何补偿由乙方获得,甲方有义务协助乙方办理相关手续。
甲方不能以户口在该房屋而要求分得任何补偿。
八、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
甲方:
甲方配偶:
乙方:
日期:
年月日九、本合同一式两份,甲乙方各执一份。
篇五:
房屋买卖合同(集体所有)
房屋买卖合同(集体所有)
卖方(甲方):
_____________身份证号码:
____________________
买房(乙方):
______________身份证号码:
____________________
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,诚实守信,协商一致前提下订立本合同条款如下:
一、甲方自愿将其位于_____县_____________________的房屋以人民币______拾______万___仟___佰___拾___元整(¥_______元)的价款出售给乙方。
(一次性付清,附收款收据)
二、房屋的基本情况:
该房屋建筑面积_____平方米,套内建筑面积_____平方米,____室____厅,所在____层(共____层),室号______,房屋用途为______。
(无储藏室)
三、本合同签订后,甲方对该房屋的相关权益(使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等)随该房屋一并转让给乙方。
甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷,如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷,由甲方承担全部责任,乙方保证按期缴纳各项物业费用。
本协议签订后,甲方不得就房屋再与他人订立《买卖合同》。
四、本协议签订时,甲乙双方都不具备过户条件。
等过户条件成熟时,甲方应无条件协助乙方办理房屋产权过户手续。
本协议发生的契税,土地出让金等由乙方负担。
其他税费按有关法律规定负担。
五、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。
六、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。
如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。
七、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。
甲方:
年月日
乙方:
年月日
见证人:
年月日
篇六:
小产权房买卖合同(新)
房屋买卖合同
出卖人(甲方):
身份证号码:
身份证号码:
买受人(乙方):
身份证号码:
身份证号码:
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守:
一、甲方自愿将其村证房位于章丘市___________镇(街道办事处)____________________________________________________________的房屋(建筑面积_________平方米,配套房____号____平方米)以人民币_________________________________元整(¥________元)的价款出售给乙方。
二、本合同签订时,乙方一次性全额支付甲方购房款_____________________________元。
三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。
等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。
本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。
其他税费按有关法律规定负担。
四、本合同签订后,甲方对_______________________________________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。
本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。
六、违约责任
1、甲方应当于XX年___月____日前交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。
逾期超过___个月时,乙方有权解除本合同。
解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币____________________元。
2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的,其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。
逾期超过____个月时,甲方有权解除合同。
解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。
3、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。
七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_____种方式解决。
1、提交________________________仲裁委员会仲裁。
2、依法向______________________人民法院起诉。
八、其他约定
九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。
本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式2份,,甲乙方各执一份。
甲方:
乙方:
年月日年月日
、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。
该房屋买卖过程中所发生的交易或
过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题,甲方应当积极全力配合乙
方一起解决妥善。
若因此引发相应纠纷的,由甲方负责处理。
篇七:
小产权房买卖合同
房屋买卖合同
出卖人(甲方):
身份证号码:
联系电话:
住所:
买受人(乙方):
身份证号码:
联系电话:
住所:
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。
一、房屋基本情况
1、甲方自愿将其村证房位于市____区_____路(以下简称:
“该房屋”)出售给乙方。
2、该房屋的建筑面积为,属结构,层高为,建筑层数地上层,地下层。
3、房屋建设装饰标准(交房标准)为:
外墙;顶棚;阳台;地面;厨房:
;卫生:
;家电家私:
;其他:
。
二、房屋成交总价格及支付方式
1、甲乙双方同意该栋房屋成交总价格为:
¥人民币元整。
2、支付方式
①、本合同生效后日内,乙方向甲方支付¥元(大写:
人民币元整)作为定金。
②、乙方须于甲方交房后日内一次性支付本合同剩余款项(¥元,大写:
人民币元整)。
③、甲方收到款项后须向乙方开具收据。
3、乙方指定收款的银行账户信息如下:
开户名称:
开户银行:
账户号码:
三、双方权利义务
1、甲方须于年月交房标准按照本合同第一条第3款之约定执行。
2、甲方须在交房前将该栋房屋已取得的全部有关证件(原件)包括集体土地建设使用权证、产权证等交付给乙方。
3、甲方保证该栋房屋不存在任何权属及债务纠纷,未设定抵押、担保。
4、甲方对该栋房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
5、甲方保证于交房前,将该栋房租的出租关系全部解除且保证不存在任何纠纷。
6、本合同签订时,甲乙双方都不具备过户条件。
等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。
本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。
其他税费按有关法律规定负担。
7、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。
本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。
8、乙方应按照本合同约定的时间支付款项。
四、违约责任
1、甲方如不按合同约定的日期交付房屋的,则每逾期1天按本合同总金额
_______天,乙方有权解除本合同。
解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币万元。
2、乙方向甲方支付合同保证定金人民币如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。
3、乙方全部或部分不履行本合同规定
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