房地产估价总复习2011.6.10.ppt
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房地产估价总复习2011.6.10.ppt
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房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价1、从估价的角度对土地的基本认识、从估价的角度对土地的基本认识(P10)土地土地位置位置(坐落)(坐落)面积面积四至四至形状形状地形、地势地形、地势周围环境、景观周围环境、景观利利用用现现状状产产权权状状况况地地质质条条件件基础设施完备程度基础设施完备程度和土地平整程度和土地平整程度土地使用管制土地使用管制其他其他对于待开发对于待开发或再开发土或再开发土地,还需了解地,还需了解以下三项以下三项复习要点复习要点房地产估价建筑物建筑物坐落坐落面积面积层数和高度层数和高度结构结构设备设备装修装修公共配套设施完备程度公共配套设施完备程度平面格局平面格局外观外观建成建成年月年月维修维修保养保养情况情况及完及完损程损程度度利用利用现状现状产权状况产权状况其他其他2、从估价的角度对建筑物的基本认识、从估价的角度对建筑物的基本认识(P12)复习要点复习要点房地产估价复习要点复习要点3、房地产价格的类型(、房地产价格的类型(P25-35)投资价值投资价值市场价值市场价值:
主观:
主观个人个人:
客观:
客观非个人非个人比准价格比准价格积算价格积算价格收益价格收益价格比较法比较法成本法成本法收益法收益法评估价格评估价格房地产估价在在什么情形下需要补地价?
(什么情形下需要补地价?
(P35P35)增加原土地使用权出让时规定的容积率;增加原土地使用权出让时规定的容积率;改变原土地使用权出让时规定的用途;改变原土地使用权出让时规定的用途;转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产出让土地使用权期满后续期。
出让土地使用权期满后续期。
补地价补地价房地产估价11、对于单纯增加容积率、对于单纯增加容积率补地价的确定方法(补地价的确定方法(P35P35)P35例题例题2-1假定楼面地假定楼面地价保持不变价保持不变房地产估价22、对于单纯改变用途的、对于单纯改变用途的补地价改变用途后的地价一改变用途前的地价补地价改变用途后的地价一改变用途前的地价例例2-2:
2-2:
某项目总建筑面积某项目总建筑面积50000M50000M22,出让取得时规定的出让取得时规定的用途为办公、楼地面价用途为办公、楼地面价30003000元元/M/M22,现经批准将用途改为商现经批准将用途改为商业,楼地面地价增加到业,楼地面地价增加到32003200元元/M/M22,其应补多少地价?
其应补多少地价?
补地价的确定方法(补地价的确定方法(P35P35)房地产估价4、房地产价格的影响因素(、房地产价格的影响因素(P48)实物因素实物因素权益因素权益因素一般因素一般因素个别因素个别因素影响因素影响因素区域因素区域因素行政因素行政因素经济因素经济因素一般社会因素一般社会因素人口因素人口因素国际因素国际因素区域区域社会社会因素因素商业商业繁华繁华程度程度心里心里因素因素交通交通条件条件基本基本设施设施区域区域环境环境条件条件复习要点复习要点房地产估价影响因素影响因素影响程度影响程度影响关系影响关系定性分析影响房地产价格因素需把握定性分析影响房地产价格因素需把握3点点房地产估价复习要点复习要点5、房地产估价含义(、房地产估价含义(P60)房地产估价是指房地产估价是指专业估价人员专业估价人员,根据,根据估估价目的价目的,遵循,遵循估价原则估价原则,按照,按照估价程序估价程序,选用,选用适宜的适宜的估价方法估价方法,并在综合分析,并在综合分析影响房地产价影响房地产价格因素格因素的基础上,对房地产在的基础上,对房地产在估价时点估价时点的的客观客观合理价格或价值合理价格或价值进行估算和判定的活动。
进行估算和判定的活动。
房地产估价房地产估价=科学科学+艺术艺术+经验经验房地产估价房房地地产产估估价价原原则则最高最佳使用原则最高最佳使用原则公平合理原则公平合理原则替代原则替代原则估价时点原则估价时点原则合法原则合法原则合法产权合法产权合法使用合法使用合法处分合法处分5、房地产估价原则(、房地产估价原则(P72)复习要点复习要点能根据估价对象特性判断估价时点、估价对象状况等能根据估价对象特性判断估价时点、估价对象状况等房地产估价6、市场比较法的概念、理论依据、适用范围、市场比较法的概念、理论依据、适用范围
(1)市场比较法的概念市场比较法的概念(P86)指将估价对象与指将估价对象与同一供应圈内同一供应圈内在在估价时点估价时点的的近近期期发生过交易的发生过交易的类似房地产类似房地产进行比较,对这些类似进行比较,对这些类似房地产的房地产的成交价格成交价格作作适当的修正适当的修正,以此估算估价对,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
是象的客观合理价格或价值的方法。
是房地产估价房地产估价规范规范中要求中要求首选的评估方法首选的评估方法。
用市场比较法评估的用市场比较法评估的测算出来的价格,通常测算出来的价格,通常称为称为比准价格。
比准价格。
复习要点复习要点房地产估价替代原理替代原理(22)理论依据)理论依据(P86)复习要点复习要点房地产估价(3)适用条件(适用条件(P87)11)房地产市场发达、活跃和完善的国家和地区)房地产市场发达、活跃和完善的国家和地区22)具备充足的市场交易资料)具备充足的市场交易资料u数量充足:
要求掌握数量充足:
要求掌握1010个以上交易实例资料,其中至少个以上交易实例资料,其中至少33个具有较高可比性的交易实例。
个具有较高可比性的交易实例。
u资料可靠:
需对交易实例资料的完整性和准确性进行审核资料可靠:
需对交易实例资料的完整性和准确性进行审核u质量保证:
交易实例具有可比性和替代性质量保证:
交易实例具有可比性和替代性3)具备丰富估价经验的估价人员具备丰富估价经验的估价人员复习要点复习要点房地产估价(44)适用对象()适用对象(P87P87)市场比较法适合哪几类房地产?
市场比较法适合哪几类房地产?
古建筑、寺庙、古建筑、寺庙、机场、医院、学校机场、医院、学校博物馆、在建工程等博物馆、在建工程等房地产开发用地、普房地产开发用地、普通商品住宅、通商品住宅、高档公寓、别墅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、写字楼、商场、标准工业厂房标准工业厂房不适合使用该方法的房地产有哪些?
不适合使用该方法的房地产有哪些?
复习要点复习要点房地产估价市场比较法估价步骤市场比较法估价步骤进行各项修正进行各项修正建立价格可比基础建立价格可比基础选取可比实例选取可比实例搜集交易实例搜集交易实例求出比准价格求出比准价格房地产估价与估价对象类似的房地产与估价对象类似的房地产与估价对象价格类型相同与估价对象价格类型相同成交价格为正常价格或可修正为正常价格成交价格为正常价格或可修正为正常价格可可比比实实例例应应具具备备的的条条件件成交日期与估价时点相近成交日期与估价时点相近7、选取可比实例(选取可比实例(P90)0.50.52.02.0用途相同用途相同规模相当规模相当建筑结构相同建筑结构相同权利性质相同权利性质相同同一供应圈或同一地段同一供应圈或同一地段一般一般11年之内年之内最多可在最多可在22年年之内之内选择选择331010个个可比实例可比实例复习要点复习要点房地产估价8、建立价格可比基础建立价格可比基础(P93)统一付款方式统一付款方式12统一采用单价统一采用单价3统一币种和货币单位统一币种和货币单位4统一付款方式应统统一付款方式应统一为在成交日期时一为在成交日期时一次总付清;一次总付清;见例见例4-1(P93)统一面积内涵统一面积内涵币种的换算,应按中币种的换算,应按中国人民银行公布的成国人民银行公布的成交日期时的市场汇率交日期时的市场汇率中间价计算。
中间价计算。
;五统一五统一建筑面积下的价格建筑面积下的价格=使用面积的价格使用面积的价格使用面积占建筑面积的比率使用面积占建筑面积的比率套内建筑面积下的价格套内建筑面积下的价格=使用面积的价格使用面积的价格使用面积占套内建筑面积的比率使用面积占套内建筑面积的比率5统一面积单位统一面积单位建筑面积下的价格建筑面积下的价格=套内建筑面积的价格套内建筑面积的价格套内建筑面积占建筑面积的比率套内建筑面积占建筑面积的比率复习要点复习要点房地产估价AA为分期付款,即:
于成交日首付为分期付款,即:
于成交日首付1515万元,时隔半年再付万元,时隔半年再付1515万元,万元,余款于余款于11年后付清,利率以年后付清,利率以5%5%计;计;BB为一次性付款,即于成交日一次性付清全款;为一次性付款,即于成交日一次性付清全款;CC为抵押贷款,即:
于成交日首付为抵押贷款,即:
于成交日首付30%30%,余款向银行申请,余款向银行申请1515年期的年期的抵押贷款,抵押贷款利率为抵押贷款,抵押贷款利率为5.05%5.05%。
该类房地产以人民币为基准的市场价格该类房地产以人民币为基准的市场价格202010年上半年间逐月上年上半年间逐月上涨涨1.5%1.5%;下半年以来逐月上涨;下半年以来逐月上涨0.8%0.8%。
美元与人民币的市场汇价美元与人民币的市场汇价20102010年年44月月11日为日为11:
8.288.28;202010年年22月月11日为日为11:
8.308.30;20102010年年88月月11日为日为11:
8.278.27,202010年年1010月月3030日为日为11:
8.268.26。
评估某房地产于评估某房地产于202010年年1010月月3030日的价格。
日的价格。
市场比较法市场比较法房地产估价(11)建立价格可比基础)建立价格可比基础将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价房地产估价(22)计算比准价格)计算比准价格比准价格比准价格=实例价格实例价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数房地产估价复习要点复习要点9、修正的内容(修正的内容(P97)交易情况修正交易情况修正交易日期修正交易日期修正交易状况修正交易状况修正房地产估价比准价格求取方法比准价格求取方法(11)直接比较修正公式()直接比较修正公式(P107P107)交易情况和房地产状况调整幅度在分母,交易情况和房地产状况调整幅度在分母,交易日期调整幅度在分子交易日期调整幅度在分子估价对象价格估价对象价格=可比实例的价格可比实例的价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数房地产状况修正系数复习要点复习要点房地产估价(22)间接比较修正公式()间接比较修正公式(P65P65)修正修正可比实例价格可比实例价格标准化标准化个别因素修正个别因素修正区域因素修正区域因素修正标准房地产价格标准房地产价格待估对象价格待估对象价格估价对象价格估价对象价格=可比实例的价格可比实例的价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数房地产状况修正系数复习要点复习要点房地产估价为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附为评估某住宅楼的价格,估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了近地区调查选取了A、B、C、D、E共共5个类似住宅楼个类似住宅楼的交易实例,其有关资料如下表:
的交易实例,其有关资料如下表:
实实例例A实实例例B实实例例C实实例例D实实例例E成交价格成交价格(元平方米元平方米)51004800520053005000成交日期成交日期2009.11.302010.6.302010.1.312008.7.312010.5.31交易情况交易情况+2-700-3房地产状房地产状况况区位状况区位状况0-11%+3%+10权益状况权益状况-20+2-1-1实物状况实物状况-4%-8-2+2+1例例题题房地产估价v上表中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都是上表中,交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。
其中,房
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