高级物业管理师《物业经营与管理》练习题123.docx
- 文档编号:26407043
- 上传时间:2023-06-19
- 格式:DOCX
- 页数:10
- 大小:21.45KB
高级物业管理师《物业经营与管理》练习题123.docx
《高级物业管理师《物业经营与管理》练习题123.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《高级物业管理师《物业经营与管理》练习题123.docx(10页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
高级物业管理师《物业经营与管理》练习题123
2016年高级物业管理师《物业经营与管理》练习题
(一)
一.单项选择题(请将正确答案的英文字母填入括号内。
共20题,每题1分)
1.物业经营管理强调为业主提供( )服务,满足其物业投资收益或企业发展战略及主营及主营业务发展目标的需求。
A.设施管理 B.运行管理 C.价值管理 D.资产管理
2.物业经营管理服务的目标是在( )的基础上,保持和提高物业的市场价值及未来发展潜力。
A.延长物业的经济寿命周期 B.维持物业正常使用
C.维持该物业的物业管理 D.实现物业各期净收益最大化
3.在物业经营管理的常规工作现金流和成本管理中,不属于物业服务支出的是( ).
A.日常维修费用 B.物业管理企业财产保险费用
C.管理人员的工资 D.法定税费
4.关于物业维修和维护的开支,表述不正确的是( )
A.在建筑物的经济寿命周期中,累积起来的维修成本可能大大超过初始投资
B.业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户
C.物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担
D.对于由业主承担维修责任的物业,机构投资者可能会因此拒绝参与投资
5.物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、( )、设施设备管理和物业保险管理。
A.日常维护和维修 B.确定管理标准
C.资产管理 D.构建信息基础
6.投资者进行房地产的主要目的是( ).
A.获得作为房地产业主的荣誉 B.降低其投资组合的总体风险
C.抵消通货膨胀对其资产的影响 D.使其财富最大化
7.下列关于房地产开发投资的说法中,不正确的是( ).
A.开发投资不可能转变成置业投资
B.房地产开发投资的主要目的是获取开发利润
C.开发投资可以形成房地产市场上的增量供给
D.房地产开发投资通常风险较大,但回报丰厚
8.在购买住房抵押支持证券的过程中,债权的转移过程为( ).
A.银行 证券化的专门机构SPC 投资者
B.银行 投资 证券化的专门机构SPC
C.投资者 证券化的专门机构SPC 银行
D.投资者 银行 证券化的专门机构SPC
9.某城市地铁交通线路的建设,使得沿线房地产大幅升值,这反映了房地产投资的( ).
A.各异性 B.相互影响性 C.政策影响性 D.适应性
10.与初始投入的资金相比,投资完成后,收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为( ).
A.通货膨胀风险 B.或然损失风险 C.变现风险 D.个别风险
11.下列对房地产投资中“区位”的理解,不正确的是( ).
A.狭义的区位是指某一具体投资场所在城市中的地理位置,包括宏观位置、中观位置和微观位置
B.广义的区位理解包括区位所处的社会、经济、自然环境或背景
C.广义的区位理解包括在该区位进行房地产投资所需支付的成本的高低和所面临的竞争关系
D.投资场所的区位不会随时间改变
12.下列房地产置业投资行为中,属于流动资金投入的投资行为是( ).
A.购买物业 B.购买电梯 C.购买中央空调 D.购买备用路灯
13.某投资者向银行贷款2000万元,期限为3年,年利率为8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金,则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是( )万元。
.
A.160 B.240 C.320 D.480
14.( )是业主十分关心的问题,也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
A.潜在毛租金收入的最大化 B.税前现金流的最大化
C.净运营收益的最大化 D.税后现金流的最大化
15.下列关于房地产投资的现金流的说法中,不正确的是( ).
A.有效毛收入=潜在毛收入+其他收入
B.净运营收益的最大化是考查物业管理企业管理工作的成功与否的主要方面
C.准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出,包括房屋及设备、设施的大修理和更新
D.收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外,物业发生的所有费用
16.关于名义利率与实际利率关系的下列表述,不正确的是( ).
A.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
B.名义利率与实际利率的考虑只在按复利计息时才有意义
C.名义利率越小,计息周期越长,实际利率与名义利率的差异就越大
D.当计息周期数为1时,名义利率与实际利率相等
17.设名义利率为r,若借款年限为P,在一年中计息m次,则实际利率i与名义利率r的关系式为( ).
A.i=(1+r/m)m-1 B.i=(1+r/m)m-1
C.i=(1+r/m)-m-1 D.i=1-(1+r/m)-m
18.下列关于设备磨损的表述,不正确的是( ).
A.设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损
B.由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损
C.设备有形磨损使设备精度降低,设备最终丧失使用价值
D.无形磨损不表现为设备原始价值的贬值
19.下列关于房地产投资中投资回收和投资回报的叙述中,不正确的是( ).
A.投资回收通常用提取折旧的方式获得
B.投资回报常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率
C.在公式A=P×[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]中,Pi就是投资者投入资本P后获得的投资回收
D.在公式A=P×[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=Pi+Pi/[(1+i)n-1]中,Pi/[(1+i)n-1]就是投资者投入资本P后获得的投资回收
20.下列关于内部收益的表述,正确的是( ).
A.内部收益率在数值上等于基准收益率
B.内部收益率是到项目寿命期终了时所有投资可以被收回的比率
C.如果贷款利率高于内部收益率,项目投资就会面临亏损
D.内部收益率小于基准收益率时,项目在财务上是可接受的
2016年高级物业管理师考试《物业经营管理》练习题
(二)
21.下列关于静态盈利指标的叙述中,不正确的是( ).
A.房地产开发项目用于销售时,不计算借款偿还期
B.当偿款备付率小于1.2时,表示当期资金来源不足以偿付当期债务,需要通过短期贷款来偿还已到期的债务
C.可用于还本付息的资金,包括可用于还款的折旧和摊销,在成本中列支的利息费用,可用于还款的利润等
D.资产负债率高,则表示企业的资本金充裕,企业应变能力强
22.下列哪一项最能衡量物业区位的好坏( ).
A.空间直线距离 B.交通路线距离
C.交通时间距离 D.空间垂直距离
23.物业价格构成中,土地取得成本一般是由购置土地的价款和( )等构成。
A.契税 B.土地占用税 C.土地增值税 D.土地出让金
24.( )是指某类物业在市场上的平均水平价格,是该类物业大量成交价格的抽象结果。
A.理论价格 B.总价格 C.市场价格 D.单位价格
25.运用市场法估价的步骤不包括( ).
A.搜集交易实例 B.对可比实例成交价格进行处理
C.选取可比实例 D.求取积算价格
26.评估同一物业时,有投资价值和市场价值,下列各项中对此说法正确的是( ).
A.投资价值总是高于市场价值
B.评估投资价值与评估市场价值的假设前提是相同的,采用的方法是不同的
C.评估投资价值时采用的折现率一般要低于评估市场价值时所采用的折现率
D.在净收益方面,评估投资价值时通常要扣除所得税,而评估市场价值时通常不扣除所得税
27.在商品房销售中,往往会听到起价、标价、成交价、均价等名词,下列对此说法正确的是( ).
A.起价高的楼盘均价也高
B.标价就是成交价
C.成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平
D.成交价是指现货交易中的实际交易价格
28.采用市场法对物业进行估价时,要求对可比实例进行修正以求出估价对象的客观合理价格或价值,下列可比实例中修正系数小于1的是( ).
A.可比实例的价格是在卖方急切想要出售的情况下形成的
B.可比实例是精装修的房子,而估价对象是毛坯房
C.可比实例中的卖方在不了解行情的情况下盲目出售
D.可比实例采用的是协议出让方式,而估价对象是经过激烈拍卖形成的交易价格
29.报酬率可视为包含无风险报酬率和( )两大部分。
A.投资风险补偿报酬率 B.缺乏流动性补偿报酬率
C.管理负担补偿报酬率 D.风险报酬率
E.可比实例采用的是协议出让方式,而估价对象是经过激烈拍卖形成的交易价格
30.在采用收益法评估物业价值时,报酬率(折现率)是指( ).
A.社会一般的收益率 B.收益法中的资本化率
C.投资者要求的满意收益率 D.投资者要求的最低收益率
31.有关制定物业管理计划的基本原则,下列说法中不正确的是( ).
A.实际参与物业管理工作的人员必须参与工作计划的制订
B.发挥物业管理人员的集体智慧
C.可由物业管理人员参加和主持物业管理计划的制定
D.鼓励物业管理人员参与
32.在物业管理中最常用的预算是( ).
A.年度运营预算 B.资本支出预算 C.长期预算 D.短期预算
33.下列对制定物业经营管理计划的基础内容说法不正确的是( ).
A.要分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态
B.要了解物业经营管理企业本身的运营能力状况
C.要准备把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况
D.要认真分析领会物业业主的相关目标
34.物业管理企业首要责任是物业维护、维修、服务的质量标准和达到这些标准所需要的成本之间进行适当的平衡,制定建筑物业管理计划。
下列选项中,不属于建筑物管理计划的是( ).
A.建筑物维护的标准 B.物业检查计划
C.公共设施服务的内容 D.物业绩效评估指标
35.下列选项中,不属于物业管理计划中租赁计划里面出租策略的是( ).
A.物业维修预算限制 B.租户类型的匹配策略
C.租期长 D.优惠与补贴方式选择
36.下列属于市场交易指标的是( ).
A.空置与空置率 B.吸纳量与吸纳率
C.平均建设周期 D.国内生产总值
37.( )是物业管理中最常见的租赁形式。
A.居住用房租赁 B.自动延期租赁 C.公房租赁 D.定期租赁
38.下列哪项不是物业使用过程中所发生的主要费用( ).
A.税费 B.物业管理费 C.承租单元内部的能源使用费 D.功能折旧费
39.下面不属于租赁方案与策略主要涉及的工作内容的是( ).
A.确定可出租面积和租赁方式 B.编制经营预算
C.定位目标市场 D.租约谈判和签约管理
40.在市场经济条件下,物业租金水平的高低主要取决于( ).
A.物业出租经营成本 B.业主希望的投资回报率
C.物业自身的状况 D.同类型物业的市场供求关系
2016年高级物业管理师考试《物业经营管理》练习题(三)
一、单项选择题
1.某写字楼具有良好的地理位置,建筑物实物状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范要求,建筑物有功能陈旧因素影响,有自然磨损存在,该写字楼最可能属于( )写字楼。
A.甲级 B.乙级 C.丙级 D.二级
2.一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上,称为( )
A.花园公寓 B.错层公寓 C.复式公寓 D.单间公寓
3.国外研究表明,公寓、酒店的经济寿命一般是( )年
A.40 B.50 C.60 D.70
4.某人购买房地产市场上的别墅以用于自住的行为,属于以下哪一种投资行为( )
A.房地产直接投资中的开发投资 B.房地产直接投资中的置业投资
C.房地产间接投资中的开发投资 D.房地产间接投资中的置业投资
5.在对房地产投资的区位进行选择的时候,对生活类市政公用和公建配套设施完备程度要求最高的是( )
A.居住物业 B.写字楼物业 C.零售商业物业 D.工业物业
6.目前我国营业税的税率为( ),城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的( )和( )
A.12% 4% 3% B.12% 5% 3%
C.5% 10% 3% D.5% 7% 3%
7.( )反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系.
A.基准收益率 B.财务内部收益率
C.投资回报率 D.现金回报率
8.2005年初,我国运用交易环节的营业税和契税政府,有效遏制了商品房市场上的投机,该案例说明( )
A.对住房价格的控制是政府调节房地产市场的重要工作内容
B.税收政府可以抑制房地产市场投机
C.正确运用税收杠杆可以保证政府土地收益
D.正确运用税收杠杆可以理顺分配关系
9.一般而言,物业的( )可以反映物业价格水平的高低
A.保留价 B.总价格 C.起价 D.单位价格
10.一项资产的原始价值减去已计提折旧的余额是( )
A.原始价值 B.历史成本 C.市场价值 D.帐面价值
11.某宗物业预计未来每年的净收益为8万元,收益期限可视为无限年,该类物业的报酬率为8.5%.该宗物业的收益价格为( )万元.
A.90.02 B.91.52 C.94.12 D.95.02
12.不属于需求分析具体内容的是( )
A.人口和家庭分析 B.就业分析 C.竞争对手分析 D.收入分析
13.分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划是( )的内容.
A.供给分析 B.需求分析 C.竞争分析 D.市场占有率分析
14.吸引租户的主要策略的不包括( )
A.强调租金低廉 B.宣传手段 C.租约条款优惠 D.现场看楼
15.租赁管理的客户对象是( )
A.出租方 B.房地产中介机构 C.业主 D.租用物业的租户
16.非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目,它不包括( )
A.原材料购买成本 B.辅助材料 C.燃料 D.动力
17.加班费按人均月加班2-3天,再乘以日平均工资计算,日平均工资按每月( )个工作日。
A.22B.26 C.28D.30
18.固定资产平均折旧年限一般为( )年。
A.3 B.5 C.8 D.10
19.在零售商业物业的租约条款中,不需要对下列特殊问题中的哪一项作出具体的规定( )
A.每一独立承租单元的用途 B.营业时间的规定
C.广告标志和图形 D.租户经营所需的资金来源
20.如果使用净租金的形式,为确定租金的内容,在租约中不需要明确的费用是( )
A.业主需要支付的费用项 B.代收代缴费用
C.投资利息 D.公用面积维护费用
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 物业经营与管理 高级 物业管理 物业 经营 管理 练习题 123