帝泊湾房地产综合发展建设项目可研报告.docx

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帝泊湾房地产综合发展建设项目可研报告

帝泊湾房地产综合发展建设

项目可研报告

第一章总论

一、项目建设背景

根据**市城市规划发展的需要以及经济开发区发展要求，##某置地投资有限公司通过竞价方式取得位于**市经济开发区宗地，地块面积185564.6平方米。

并于2011年3月25日取得土地证，土地证号分别为洪土国用（登经2011）第0017号（62171.5平方米）、洪土国用（登经2011）第0018号（62116.2平方米）、洪土国用（登经2011）第0019号（61276.9平方米）。

土地容积率为1.5，规划建筑面积为363834平方米，土地用途为住宅用地。

该项目初步方案设计已经完成，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

二、企业概况

##某置地投资有限公司成立于2010年，注册资金壹亿元。

总部位于**市高新开发区火炬大道188号淳和大厦16楼。

公司资本雄厚，专注于房地产开发。

在开发大型、多用途城市核心发展项目及综合住宅发展项目方面拥有卓越的成绩。

公司目前在**主要城市的中心地段及周边（经济开发区1处、朝阳新城2处）拥有3个处于不同开发阶段的项目，总建筑面积近100万平方米。

公司的战略目标是在3年内成为区域内最大型的房地产企业，5年内达到当地企业上市的相关要求。

某置地现有员工近百人，其中50%的员工拥有中、高级职称。

某置地是**最具创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一，以创新独到及具弹性的手法来进行项目的整体规划，力求项目发展能配合当地政府制定的整体城市规划，并把当地城市的历史文化特色融入项目的设计及业务发展策略中，并致力于打造**高端豪宅。

产品也将成为**豪宅新标杆。

某置地计划将现有项目主要分为三个类别：

集多种用途并分多期开发的大型城市核心重点项目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以IT及科技产业为主题，集多种用途的知识型社区综合发展项目，一般包括产业园、商业、零售、酒店、住宅、教育、户外康乐、绿化设施，及其他公共娱乐设施；以及集旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。

某置地坚持“以客户为本”的发展理念，珍视每一位客户及业主。

每时每刻，每个环节，某都尽力带给客户极致体验，全力创建舒适的社区环境。

某置地的商业项目除引入来自世界各地的优质租户外，亦计划设有公司经营的酒店、会所和礼品店等，为客户带来多样化的消费体验。

公司办公楼与住宅项目的物业管理由其下全资拥有附属公司##三新物业服务有限公司负责经营，为客户提供优质物业管理服务。

三、 企业财务状况

（1） 借款人近期财务状况详见下列财务报表

资产负债表

编制单位:

##某置地投资有限公司　　　　　　　2011年8月31日　　　单位:

资产

行次

年初数

期末数

负债及所有者权益

行次

年初数

期末数

流动资产:

流动负债:

货币资金

1

473,301.65

434,896.61

短期借款

30

短期投资

2

应付票据

31

应收票据

3

应付帐款

32

534,650.00

应收帐款

4

预收帐款

33

减:

坏帐准备

5

其他应付款

34

8,516,500.00

1,929,900.00

应收帐款净额

6

应付工资

35

预付帐款

7

168,631,700.00

191,060,603.11

应付福利费

36

应收补贴款

8

未交税金

37

10,032.80

其他应收款

9

45,179,830.00

24,323,413.19

未付利润

38

存货

10

2,161,100.00

346,746,145.04

其他未交款

39

待摊费用

11

预提费用

40

待处理流动资产净损失

12

一年内到期的长期负债

41

一年内到期的长期债券投资

13

其他流动负债

42

其他流动资产

14

流动资产合计

15

216,445,931.65

562,565,057.95

流动负债合计

43

8,516,500.00

2,474,582.80

长期投资:

长期负债:

长期股权投资

16

3,000,000.00

长期借款

44

固定资产:

应付债券

45

固定资产原价

17

147,255.00

869,899.00

长期应付款

46

减:

累计折旧

18

765.79

75,554.26

其他长期负债

47

固定资产净值

19

146,489.21

794,344.74

其中:

住房周转金

48

固定资产清理

20

长期负债合计

49

0.00

0.00

在建工程

21

递延税项:

待处理固定资产净损失

22

递延税款贷项

50

固定资产合计

23

146,489.21

794,344.74

无形资产及其他资产：

负债合计

51

8,516,500.00

2,474,582.80

无形资产

51

所有者权益:

52

长期待摊费用

52

924,079.14

2,315,180.11

实收资本

53

100,000,000.00

100,000,000.00

其他长期资产

53

资本公积

54

109,000,000.00

466,200,000.00

无形资产及其他资产合计

60

924,079.14

2,315,180.11

盈余公积

55

未分配利润

56

递延税项:

所有者权益合计

57

209,000,000.00

566,200,000.00

递延税款借项

28

资产总计

29

217,516,500.00

568,674,582.80

负债及所有者权益总计

58

217,516,500.00

568,674,582.80

利润表

编制单位:

##某置地投资有限公司　　　　　　　　2011年8月　　单位:

元

项目

行数

本月数

本年累计数

一、主营业务收入

1

减：

主营业务成本

4

主营业务税金及附加

5

二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）

10

加：

其他业务利润（亏损以“-”号填列）

11

减：

营业费用

14

管理费用

15

财务费用

16

三、营业利润（亏损以“-”号填列）

18

加：

投资收益（损失以“-”号填列）

19

补贴收入

22

营业外收入

23

减：

营业外支出

25

四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）

27

减：

所得税

28

五、净利润（净亏损以“-”号填列）

30

现金流量表

单位名称:

##某置地投资有限公司2011年8月　单位:

元

项目

行次

金额

项目

行次

金额

销售商品和提供劳务收到的现金

1

汇率变动对现金的影响

30

收到的税费返还

2

现金及现金等价物净增加额

31

-38,405.04

收到的其他与经营活动有关的现金

3

补充资料：

32

经营活动现金流入小计

4

0.00

净利润

33

购买商品、接受劳务支付的现金

5

366,171,232.68

计提的资产减值准备

34

支付给职工以及为职工支付的现金

6

682,713.63

固定资产折旧

35

74,788.47

支付的各项税费

7

1,827.48

无形资产摊销

36

支付的其他与经营活动有关的现金

8

-19,926,612.75

长期待摊费用摊销

37

-1,391,100.97

经营活动现金流出小计

9

346,929,161.04

待摊费用减少

38

经营活动产生的现金流量净额

10

-346,929,161.04

预提费用增加

39

收回投资所收到的现金

11

处置固定资产无形资产和其他长期资产的损失

40

取得投资收益所收到的现金

12

固定资产报废损失

41

处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额

13

财务费用

42

收到的其他与投资活动有关的现金

14

投资损失

43

投资活动现金流入小计

15

0.00

递延税款贷项

44

购建固定资产无形资产和其他长期资产所支付的现金

16

722,644.00

存货的减少

45

-344,585,045.04

投资所支付的现金

17

3,000,000.00

经营性应收项目的减少

46

-1,572,486.30

支付的其他与投资活动有关的现金

18

经营性应付项目的增加

47

544,682.80

投资活动现金流出小计

19

3,722,644.00

其他

48

投资活动产生的现金流量净额

20

-3,722,644.00

经营活动产生的现金流量净额

49

-346,929,161.04

吸收投资所收到的现金

21

债务转为资本

50

借款所收到的现金

22

一年内到期的可转换公司债券

51

收到的其他与筹资活动有关的现金

23

350,613,400.00

融资租入固定资产

52

筹资活动现金流入小计

24

350,613,400.00

其他

53

偿还债务所支付的现金

25

现金的期末余额

54

434,896.61

分配股利、利润或偿付利息所支付的现金

26

现金的期初余额

55

473,301.65

支付的其他与筹资活动有关的现金

27

现金等价物的期末余额

56

筹资活动现金流出小计

28

0.00

现金等价物的期初余额

筹集活动产生的现金流量净额

29

350,613,400.00

现金及现金等价物净增加额

57

-38,405.04

（2）       财务报表的分析

流动比率=流动资产÷流动负债

速动比率=（流动资产-存货-待摊费用）÷流动负债

负债率=负债÷资产

2010年流动比率=216445931.65÷8516500＝25.41

速动比率=（216445931.65-2161100）÷8516500＝25.16

负债率=3.92%

2011年流动比率=562565057.95÷2474582.8=227.34

速动比率=（562565057.95-346746145.04）÷2474582.8＝87.21

负债率=0.44%

经测算得知，公司近两年来的流动比率、速动比率均大于2，负债率低。

根据企业财务管理经验分析，企业资产的流动比率大于2，速动比率大于1显示其较强的短期偿债能力。

目前企业资金流动比率和速动比率均远远大于2，因此企业偿债能力很强。

四、 项目概况

（1）项目提要

项目名称：

某帝泊湾

项目建设单位：

##某置地投资有限公司

项目法人：

项目设计单位：

省建筑设计研究总院

项目建设地址：

**市经济开发区，南面沿新建县行政地界、东面沿龙潭水渠、北面沿规划路、西面沿海棠南路。

项目建设的主要内容及规模：

帝泊湾工程总用地面积185565平方米，总建筑面积363834平方米（地上建筑面积278346平米），总投资（不含土地款）约为11亿元，由13栋高层住宅、26栋小高层住宅、24栋多层住宅、1栋商业、配套公建和地下车库组成。

（2）可行性研究报告编制依据

**市人民政府颁发的《##某置地投资有限公司国有土地使用证》

（3）可行性研究结论

本报告从##某置地投资有限公司的现状及发展前景着手，分析了当前帝泊湾工程的重要性及必要性。

经多种方案比较，确定了帝泊湾工程的选址、规模和功能定位，充分考虑了目前的实际情况。

帝泊湾工程得到了**市、区级领导的高度重视，此项目从选址、基础设施到资金、规划等各方面都已为项目建设创造了良好的条件。

项目估算总投资约为11亿元。

五、项目建设原则

本项目坚持社会、经济、环境效益的均好性原则。

充分尊重当地人居生活习惯，注重以人为本的原则。

坚持可持续发展，将空间布局与自然环境及地域人文相结合。

考虑开发建设的需求，协调解决建设容量、水系、生态、交通、市政等系统的技术控制问题。

本项目紧紧抓住以下要素：

一、景观优先；

二、以人为本；

三、产品均好。

致力于营造一种精神家园的归属感，注重社区整体居住品质及文化氛围。

同时结合绿地景观有机组织社区人行流线，成为便捷舒适、自然和谐的新一代社区典范。

六、项目合作单位介绍

建设工程设计单位：

上海天华设计研究院、##省建筑设计研究院。

以上公司为工程设计甲级资质。

曾为万科、绿地、华润、保利等众多国内一线房地产公司提供设计服务工作。

勘察施工单位：

**中核大地工程勘察有限公司，该公司获岩土工程勘察甲级资质。

建筑施工单位及桩基施工单位：

##省第五建筑工程有限公司，系国家房屋建筑工程施工总承包壹级，市政公用工程施工总承包壹级。

监理单位：

##省恒信建设工程监理咨询有限公司，该公司获甲级资质。

销售策划代理公司：

上海同策房产咨询股份有限公司。

同时也是“万科润园”等项目的策划代理单位。

七、可行性研究报告编制依据

1、洪经经计字【2011】75号《关于某·帝泊湾一期项目核准的批复》、洪经经计字【2011】87号《关于某·帝泊湾二期项目核准的批复》、洪经经计字【2011】92号《关于某·帝泊湾三期项目核准的批复》；

2、土地证：

洪土国用（登经2011）第0017号

洪土国用（登经2011）第0018号

洪土国用（登经2011）第0019号

3、**市国土资源局《国有建设用地使用权出让合同》；4、国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》5、**市城乡规划局《用地规划设计条件》；6、**银行股份有限公司高新支行验资证明；7、建设部《房地产开发项目经济评价方法》8、国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；9、中国土地挂牌网

10、##省建筑设计研究总院出具的规划建筑设计方案

八、可行性研究报告研究范围

根据“某帝泊湾”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

九、研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。

针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和**市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对**市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

第二章市场调研分析

一、宏观经济大背景

【宏观政策】调控成为常态，行政及金融各种措施组合，政策高压明显

2011.7.12新“国五条”出炉，严格要求落实地方政府房地产调控和保障房职责，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。

控制房价目标······

【金融政策】金融政策越来越收紧，房地产贷款日趋艰难，开发商回款难，后续推盘谨慎；

2011年内央行6次上调存款准备金率，至此大型银行法定存款准备金率水平达到21.5%,创历史新高；

2011年内央行三次上调存贷款基准利率，至此金融机构人民币一年期存款利率达3.5%，一年期贷款利率达6.56%；

2011.7.7

央行年内第三次加息，使得5年期贷款利率上涨到7.05个百分点

2011.6.20

年内六次上调存款准备金率0.5个百分点

2011.5.12

央行年内第五次上调存款准备金率

2011.4.6

央行第四次上调一年期存贷款利率0.25个百分点，

2011.3.18

央行第九次提高存款准备金率0.5个百分点

2011.2.9

央行第三次上调一年期存贷款利率0.25个百分点，其他档期利率相应调整，其中5年以上贷款利率0.2个百分点

2010.10.29

央行上调贷款利率优惠，由原来最低7折上升到8.5折

2010.10.11

国有四大商行及招商、民生银行提高准备金率，上调准备金率0.5个百分点

2010.04.17

国务院：

房价过高地区可暂停发放第三套房贷，工作未满一年非本地居民暂停发放购房贷款

2010.01.12

央行上调准备金率，存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

二、**市房地产市场

⏹高压政策将被持续，调控将成为常态；

⏹**楼市虽然未出现价格松动，但客户结构发生了很大变化，市场刚需及首改占据主流；

⏹客户在置业选择方面更为谨慎，高舒适性及高性价比产品相对来说更受市场亲睐；

2011年**市商品房市场—量微跌价上涨

从2011年1-8月份来看，**市商品房成交近200万平米，和去年同期相比基本持平。

今年商业成交比例上升近一倍，接近总比例的35%，住宅成交和去年同期相比下降近明显；就商品房成交均价来看，7月商品房成交价格已经超过去年年底的高峰水平。

高端产品与普通住宅——限购后高端产品成交量下跌，普通住宅4月份成交量回暖，以刚性需求为主

就成交量而言，普通住宅比高端产品销售得更好，普通住宅的4月份成交量回升，表明市场刚性需求旺盛；高端产品的成交量下降趋势明显，限购威力巨大。

**经济技术开发区用地情况

随着近年**市城市建设的快速发展，城市核心也快速大幅向外延发展。

城市原有区域老城区、红谷滩区的住宅用地资源已日渐枯竭，经济技术开发区以其临近老城区、红谷滩区的独特地理位置优势日渐受道众多品牌开发商关注，从近年经济技术开发区土地成交量、土地成交金额逐年递增的趋势，可以断言经济技术开发区已成为**房产市场的又一热点版块。

经济技术开发区近年土地成交情况汇总见下表：

2009年

2010年

2011年

总出让面积

510000㎡

1020000㎡

1045000㎡

出让金额

4.05亿

6.6857亿

8.588亿

商住用地

110000㎡

41600㎡

42260㎡

商住用地出让金额

2亿

4.1亿

5.0577亿

工业用地

400000㎡

978400㎡

1002740㎡

工业用地出让金额

2.05亿

2.5857亿

3.5303亿

从三年来的成交情况来看，经济技术开发区的土地交易不论是成交面积还是金额都呈现出逐年上涨的良好势头。

三、区域房地产市场情况分析

昌北开发区：

外向型工业区和高校组合区域，主要置业需求来自于区域内工作人士，制造业的发展对区域房地产市场带来较多机会。

区域价值

⏹资源：

----

⏹规划：

外向型工业、文教科研和生活综合区，建设用地面积110平方公里，人口100万

⏹配套/交通：

配套缺乏，高校周边配套较好，与主城区交通联系较为紧密，公共交通较为发到，可到达性较好

市场特点

⏹中小开发商为主，实力有限

⏹供应量较小，竞争一般

⏹各项目以自身项目为主打卖点

产品特征

⏹品质感一般，以多层和小高层为主，花园洋房为辅

⏹主力面积：

2房88-104，三房120-135

⏹价格：

高层：

6000；

⏹销售情况良好

客户特征

⏹来源：

周边、新建县、乐化镇

⏹置业目的：

自住为主

⏹职业：

开发区企业人事、公务员和高校教师

⏹特征：

购买力一般，多数为工作地购房

未来走势

⏹商业地产将逐步入市；

⏹区域内制造业的发展将带来置业需求，给房地产业带来较多机会

⏹区域内多个项目预计下半年开始启动，明年将成为市场热点区域之一

由于昌北区域在售楼盘不多，加之由于政策等原因，开发商推盘节奏放缓，本区域成交量自3月份以来成交量大幅下降，成交均价稳步上升；

典型个案

南天阳光

占地500亩，建筑面积近60万平方米，计划分四期建筑完成：

Ⅰ期尊品美域、Ⅱ期尚品美域、Ⅲ期御品美域、Ⅳ期逸品美域。

项目位于**市经济技术开发区，毗邻新建县繁华中心，南望市政府、红谷滩中心区，北靠**高校园区，沿解放路过桥直上广兰大道，驱车数分钟即可到达**大桥、八一大桥。

南天阳光外部集合心怡广场、礼步湖、环球公园、黄家湖、龙潭渠及两岸宽约200多米的秀美滨河景观，内部汲取南天大广场、法兰西风情艺术园林、中央湖景、欧式立体雕塑小品等建构精华，中庭广场与组团院落错落布局。

项目集欧式多层、小高层、花园洋房为一体。

南天阳光房价2011年9月底销售价格6000-7500元/平方米

绿腾雅苑

位于英雄大桥昌北引桥附近，紧临**经济技术开发区管委会大厦。

项目占地58.3亩，总建筑面积85742.5㎡，是一个由多层住宅、高层住宅、酒店式公寓及商业组成的全新楼盘。

整个小区在景观园林打造上做足功夫，在昌北片区首创城市坡地园林（最大高差达到6米）。

由3个层次的景观系统组成，分别为中央集中水景系统、入口景观系统及道路隔离景观系统。

各层次景观系统之间相互呼应，相互渗透，形成一个点、线、面相结合的立体多层次的景观园林。

绿腾雅苑户型主要有75㎡两房、85-89㎡小三房、95-105㎡三房、120㎡标准三房及少量复式。

在户型设计上尽可能采用结构形式规整、布局方正实用的户型平面，并设计南北阳台、入户花园及露台，尽最大可能地保证户型南北通透，居寝分离、洁污分离、明厨、明卧、明厅、明卫，实现自然通风和采光，保证户型实用、舒适的同时减少居民的居住成本。

绿腾雅苑2011年9月底销售价格6000-6500元/平方米

新建县：

县城与**市红谷滩区域无缝对接，给区域房地产带来了很大的机会，后期别墅体量较大；

区域价值

⏹资源：

----

⏹规划：

县城长堎属**城市规划的核心区，乐化、望城两镇为**市“一核五片”中的两个组团，全县有70余平方公里面积，另长堎外商投资工业区总体规划面积15平方公里

⏹配套